TRIBUTAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE NOS TERRENOS URBANOS

Imagem de uma carteira masculina na cor marrom fechada, com dinheiro dentro, disposta sobre um fundo branco e apertada por um pegador de ferro ilustrando texto sobre tributação no direito de superfície.

TRIBUTAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFICIE NOS TERRENOS URBANOS

Sempre que houver transferência onerosa do direito de superfície, haverá incidência de tributação municipal e federal. O imposto de transmissão municipal (ITBI) e o imposto de renda são devidos considerando a concessão da superfície, não atingindo a propriedade imobiliária. Para fins de exemplo, utilizo a concessão de terrenos urbanos para construção de torres de telefonia.

A incidência do ITBI municipal na concessão da superfície imobiliária.

Como somente se adquire direito real ao uso da superfície por escritura pública registrada na matrícula imobiliária do imóvel, seja pela legislação do Código Civil vigente ou Estatuto da Cidade, se esta for onerosa haverá a incidência do Imposto Municipal de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O pagador do imposto é quem adquire os direitos, também chamado de superficiário.

Na extinção por término do prazo pode não haver incidência dependendo da legislação de cada município, mas se houver o adquirente do direito será o responsável pelo pagamento.

Base de cálculo do ITBI na transmissão da superfície imobiliária

Temos o valor fiscal lançado pela Secretária da Fazenda Municipal e o valor efetivamente negociado entre as partes para fins de base de cálculo do imposto. Verifica-se qual o valor maior na transmissão do direito na proporção de 50% para a superfície ou o determinado pelas partes quando o direito de superfície atinge apenas parte do imóvel. Um exemplo você encontra na legislação de São Paulo clicando abaixo

 ITBI na alienação da superfície.

Quem paga o IPTU na concessão do direito de superfície

O Código Civil em seu artigo 1.371, § 3º determina que o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

O Estatuto da Cidade em seu artigo 21 determina que o Superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando ainda, proporcionalmente a sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão de direito de superfície, salvo disposição em contrário no respectivo contrato.

Respeitando a liberdade de contratar o Enunciado Nº 94 esclarece o artigo do Código Civil determinando que:

94 - Art. 1.371 As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.

Na prática, o IPTU integral costuma ser imposto ao proprietário do imóvel ficando o Superficiário com os tributos relativos ao destino que dará ao imóvel. Citando os casos de terrenos para construção de torres de telefonia o melhor negócio é que o imposto seja dividido devido ao prazo de uso relativamente longo. 

Incidência do Imposto de Renda na cessão da superfície

“SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 235, DE 10 DE DEZEMBRO DE 2018

ASSUNTO: IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA.

EMENTA: CONCESSÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE. RENDIMENTO. TRIBUTAÇÃO.

Os valores recebidos em dinheiro ou bens, em razão de concessão de direito de superfície, são tributáveis no mês de recebimento e no ajuste anual, não se lhes aplicando as regras relativas ao ganho de capital.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, arts. 2º e 3º; Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, arts. 1.225, 1.228, 1.275 e 1.369 a 1.376”

Por não ocorrer a transmissão da propriedade, não há que se falar em ganho de capital, portanto ocorre a tributação como sendo pagamento de aluguel. Usando o exemplo da concessão da superfície para construção de torres de telefonia, pessoa jurídica, o imposto é retido na fonte pela pessoa jurídica que recolhe com o CNPJ (cadastro nacional da pessoa jurídica) da empresa. 

Na declaração de ajuste anual é informado no campo rendimentos tributados recebidos de pessoa jurídica, lançando o imposto retido e o valor recebido se somando aos demais rendimentos tributados do proprietário do imóvel. Como o pagamento costuma ser de valores altos a tributação máxima pode ser aplicada. Além do imposto pago ainda haverá o ajuste anual. Necessário consultar um profissional contábil independente de receber a vista, parcelado, anual ou  mensal.

Na situação em que o superficiário for pessoa física, o imposto de renda é recolhido pelo proprietário do terreno quando receber o pagamento e lançado em rendimentos recebidos de pessoa física. Segue também a mesma regra do aluguel.

Uma vez escriturado o direito de superfície, o cartório será obrigado e emitir o Documento de Operação Imobiliária (DOI) para a receita Federal.

Concluindo, entregar um terreno para locação ou uso da superfície, implica em uma análise com calma de todos os valores envolvidos em relação ao tempo dos contratos, legislação, decisões judiciais julgadas e indisponibilidade do terreno por muitos anos, para não ficar no prejuizo. 

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