QUEM PAGA A VISTORIA TERCEIRIZADA NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Enfim, chegamos a era da terceirização dos serviços imobiliários e a vistoria em imóveis locados tem se tornado uma dor de cabeça para as partes. Locatários desejam devolver os imóveis alugados e não conseguem encerrar rapidamente o contrato, devido a já conhecida de todos nós, demora no atendimento. 

Na era digital imobiliária, o atendimento ficou mais rápido. Quando se quer alugar um imóvel até pode ser, mas depois continua tudo como era antes e em alguns casos piorou. As imobiliárias terceirizaram alguns serviços importantes, criando parcerias que alegam não existir, mas sim, existem. Hoje em 2023 o mercado imobiliário atua em parcerias. Serviços que era prestado ao proprietário do imóvel diretamente, como a vistoria na locação de imóveis, passou a ser realizado por empresas contratadas, sob o argumento de ser, especializada no assunto. 

A legislação, art.22, lei 8.245/91 determina seja do locador do imóvel a obrigação de arcar com os custos de administração e intermediação do contrato. Sendo assim, os atos praticados pelas imobiliárias na administração do contrato, mesmo que repassados a terceiros, ao locador pertencem. Impostos e taxas relativos ao imóvel onde se inclui seguro fogo, apesar de ser obrigação do locador pagar, o mesmo artigo autoriza expressamente poder ser transferido ao inquilino. Para quem gosta de fazer "contratinho" ou pegar na internet, repare na importância de cumprir a lei. 

Ao devolver as chaves do imóvel é da imobiliária o dever de fornecer o recibo de chaves e nele constar dia e hora da vistoria final marcada por esta, salvo se contratado com o locador, que este cuidará de determinados serviços. 

O inquilino não tem que contatar terceiros, marcar vistoria de saída com empresas, correr atrás de laudo final ou arcar com custos de atraso na entrega deste laudo. É serviço prestado por quem representa o locador. 

A notificação ao locatário e fiador para comparecer à vistoria final é obrigatória, sob pena de a mesma ser considerada unilateral em flagrante prejuízo ao locador, como já decidiu o judiciário, e você pode ler o artigo 👉neste link se for do interesse. Da mesma forma, inquilino sendo notificado e não comparecendo, entende-se como verdadeira a vistoria unilateral realizada. O representante legal do locador é a imobiliária e desta o dever de fazer as vistorias de entrada, intermediária e saída. 

Nenhum custo pode ser repassado ao inquilino se a demora na prestação desse serviço não for provocada pelo locatário ou por erro no conteúdo que constar no laudo final do imóvel. Há casos que, o laudo aponta reparos a ser realizado ou indenizado pelo inquilino. Os dias em que o imóvel fica indisponível para consertos gera dever de pagar o aluguel e taxas, mas se a imobiliária demora em fornecer esse laudo, entre a data em que foi realizado e a que foi entregue para o inquilino é injustificável a cobrança de aluguel e questionável judicialmente. Alguns estados mantém essa posição, mas já existe decisão determinando que entregue as chaves, a posse retorna ao locador e não pode mais ser cobrado aluguel. Se o imóvel não estiver ok, o locatário deverá indenizar o locador.

Responde à imobiliária, pela agilidade ou demora em todos os processos referente a administração da locação ainda que terceirizados. Lida-se com imóvel de terceiros que ao ser desocupado deve retornar o mais breve ao mercado. A demora faz com que o locador tenha que pagar condomínio e IPTU. Muitas imobiliárias encerram a locação, porém só fornecem a quitação após 30 dias. Permanecem 30 dias com as chaves, acessando o imóvel sem a presença do inquilino que teve seu contrato encerrado e após 30 dias, muitas entram em contato com cobranças apontadas em uma vistoria final que não foi entregue ao inquilino em tempo hábil.

💢Vejamos casos práticos ocorridos em vistoria final imobiliária💢

✅Devolução das chaves antes do fim do aviso de saída de 30 dias e vistoria final realizada durante o tempo desse aviso. O aviso é remunerado, sendo pago todos os 30 dias de aviso, mesmo que as chaves tenham sido devolvidas antes. O locatário paga.

✅Devolução das chaves antes de fechar os 30 dias de aviso e vistoria realizada após os 30 dias com reparos a ser feito. O inquilino paga o aviso mais os dias contados da data da devolução das chaves.

✅Recusa da imobiliária/locador em receber as chaves obrigando o inquilino a marcar a vistoria direto com a empresa terceirizada. Serviço prestado pela imobiliária ou suportado pelo locador. 

✅Locatário induzido pela imobiliária a contratar os serviços da mesma empresa que fez o laudo de vistoria final para promover consertos apontados. Venda casada. Nenhuma empresa te direciona a outra empresa se não houver parceria. Imobiliárias e Corretores de Imóveis cobram honorários e esses são variáveis, vinculados a comissões, anúncios e parcerias.

✅Demora entre a devolução das chaves, realização da vistoria e entrega do laudo com apresentação ao locatário. Abusividade na cobrança de aluguel desses dias por ineficiência na prestação dos serviços, em flagrante prejuízo ao locatário. Levar 22 dias entre a vistoria final e a apresentação do laudo para o inquilino é injustificável. Querer cobrar aluguel desses dias, é acionar o locador judicialmente para resolver a questão.

✅Vistoria apontou consertos. Imobiliária exige que a empresa parceira realize os reparos. A empresa parceria é a mesma que fez o laudo final. Não temos decisão dos tribunais ainda. Não deveria haver qualquer problema considerando que o inquilino estava presente na vistoria, mas esse é livre para utilizar seu profissional. As imobiliárias costumam colocar dificuldades e facilidades quando há recusa em utilizar os serviços das empresas indicadas. Isentam do aluguel se usar os serviços (atenção locadores) ou cobram aluguel se houver recusa.

✅Locador fez vistoria após a vistoria final em que não compareceu e está fazendo exigências. Não compareceu na data marcada, não foi avisado pela imobiliária, não poderá reclamar contra o inquilino. A ausência gera concordância para os dois lados.

✅Locador viajando e não pode comparecer. Demora em fazer a vistoria até o retorno do locador não gera dever de pagar aluguel e taxas destes dias. O locador em viagem, deve enviar representante legal.

✔Concluindo. Felizmente ainda temos milhares de imobiliárias que prestam bons serviços e melhoraram o atendimento, inclusive com vistorias sendo elaboradas por aplicativos, rápidos e eficientes. A vistoria fotográfica também entrou com força no mercado e com bons retornos. Não existe motivo, quando se usa a tecnologia, para que o retorno não seja imediato. Ao locador todo o cuidado na hora de contratar serviços, faça constar em detalhes no contrato de administração imobiliária. Ao locatário, recebeu as chaves, com a vistoria inicial em mãos, faça a verificação no imóvel, para ter certeza de que a vistoria inicial condiz com a realidade. Um único risco em uma porta que não conste no documento será cobrado de você. Acima de tudo, cuide da manutenção do imóvel. Ele não é seu, mas deve ser tratado como se fosse.