A COBRANÇA DOS ALUGUEIS APÓS DEVOLUÇÃO DAS CHAVES

O contrato está encerrando e as chaves sendo devolvidas para vistoria final. Foi preciso realizar alguns reparos que você não fez. Agora, o locador está cobrando aluguel do período pós-chaves. É legal essa cobrança? Depende e explico em que casos pode ser cobrado.

Determina a Lei do Inquilinato em seu Artigo 23, III, que o locatário deverá devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de uso normal. No "parágrafo V" temos que, deve reparar imediatamente todos os danos causados por si ou terceiros que acessem o imóvel. 

Para encerrar o contrato é de praxe o aviso com 30 dias de antecedência. Este aviso visa permitir desocupar o imóvel e reformá-lo, para devolver ao locador nos mesmos termos da vistoria inicial. É justamente este ato, entre notificação e entrega de chaves, que pode transformar a desocupação em uma tremenda dor de cabeça.

O locatário pode reformar o imóvel e na vistoria final haver pendências, porque algo não ficou bom. É o caso de um contrato que a cor da tinta é “gelo” e o pintor colocou “palha”. O locador recusou a pintura, solicitando que fosse refeita na cor informada na vistoria inicial. Também pode o inquilino, desocupar o imóvel sem dar o aviso (a lei em seu artigo 4º autoriza) e entregar as chaves sem reformar, indenizando o locador.

Nas situações acima, o aluguel parou de correr na entrega das chaves. O recibo de chaves interrompe a contagem do pagamento do aluguel se tudo estiver ok. Sendo a vistoria final aprovada, e encerrado o contrato com quitação, nada mais haverá pelas partes a reclamar. O aluguel foi pago até a data do recibo de chaves (sempre exija, pois, é obrigatório). Nos casos em que não é realizada a reforma, o imóvel é devolvido em desacordo ao que determina a lei. O locatário não cumpriu sua obrigação.

Com a obrigação em devolver como recebeu, entende-se que o locador fica com o imóvel indisponível para nova locação. Não seria justo, encerrar a cobrança dos aluguéis na devolução das chaves. Havendo qualquer conserto não feito pelo locatário, o aluguel continua a ser cobrado, até o imóvel voltar para o mercado. Não ocorre, portanto, a interrupção do pagamento.

💻Casos concretos de cobrança de aluguel pós-desocupação

🔑Abandono do imóvel locado sem devolução das chaves. O aluguel continua vigente até que ocorra a devolução ou o locador retome a posse direta do bem.

📄Vistoria final reprovada. O aluguel segue sendo devido, até que os problemas sejam sanados pelo inquilino. Não interrompe na devolução das chaves.

💲Indenização ao locador para que faça a reforma, permite cobrar aluguel pelo período em média, que o imóvel ficará indisponível. Geralmente entre 10 e 20 dias, se for para pintura e pequenos consertos. 

😡Desavença entre as partes em relação à vistoria final. Em geral, o locador efetua a reforma e arca com os custos ou retém a garantia. Na justiça, será cobrado aluguel de todo o período onde o imóvel ficou indisponível, desde a data da entrega das chaves. 

🏠Cobrança de aluguel com pendências, mas atraso na vistoria final. A vistoria final deve ser feita o mais rápido possível. Se o locatário entregar as chaves ao locador, ou imobiliária e estes demoram a marcar a vistoria final, a cobrança entre a entrega de chaves e a vistoria pode ser questionada. Muitas imobiliárias, estão terceirizando os serviços e as empresas parcerias levando mais de 10 dias, para efetuar a verificação e laudo. Posteriormente, querem que o inquilino arque com os alugueis, em caso de pendências. Este tipo de problema é resolvido entre imobiliária/locador e empresa contratada por estes. Temos um caso, nos comentários deste texto, que a imobiliária quer que o locatário pague 33 dias de aluguel porque a vistoria final atrasou.

Concluindo, na locação de imóveis, a devolução das chaves não encontra espaço para "achismos". Siga a reforma, cumprindo exatamente o que consta na vistoria inicial. Se o documento não constar um furo na porta e você não tiver contestado, na devolução do imóvel o furo deverá ser corrigido, mesmo que não tenhas sido o responsável. Por outro lado, abusos não são agraciados com o juizado. Há limites para todos. Na atualidade, em 2023, o locador pdoe pedir "lucros cessantes", mas não pode, por um furo na parede, alegar que o imóvel ficou, indisponível para o uso.

A lei protege a todos, desde que cumpram a lei. O assunto nãos e esgota nesse texto, sendo ampla a discução.