CESSÃO DE CRÉDITO DE ALUGUEL E DESOCUPAÇÃO

imagem ilustrativa em verde escuro com a imagem pequena de um imóvel e o título do texto sobre cessão de créditos de aluguel.

A cessão de créditos proveniente de aluguéis de imóveis é uma realidade e as muitas dúvidas de locadores também. A principal delas diz respeito ao que acontece quando o locatário desocupa o imóvel durante o contrato já tendo o locador cedido os direitos de crédito.

💰Cessão de créditos do contrato de locação

É a operação de cessão de direitos de crédito onde o locador recebe de uma só vez ou conforme o acordado, de uma pessoa jurídica, os aluguéis que receberia mensalmente do locatário. Na prática, é a venda de créditos futuros. 

👍Vamos de exemplo de desocupação antecipada do imóvel locado:

🚩Um contrato de locação residencial, 36 meses, aluguel mensal bruto de R$ 2.000,00. Temos então um contrato de locação de R$ 72.000,00. É muito tentador receber este valor de uma vez, mas na prática, não é bem assim. As empresas costumam pagar a bolada equivalente a 12 meses. No exemplo acima o locador receberia R$ 24.000,00 bruto por adiantamento de 12 meses de contrato e a cada 12 meses poderia renovar a operação e desta forma receber adiantado o que por direito receberia mensalmente.

Ocorre que a locação residencial é regida por Lei especial 8.245/91 que deve ser respeitada. A lei autoriza o locatário a mediante pagamento de multa desocupar antecipadamente o imóvel locado e essa proibição não pode ser colocada em contrato. São 02 situações:

👉O locatário desocupa, entrega as chaves, paga a multa e valores finais sem precisar avisar 30 dias antes. O locador é pego de surpresa.

👉O locatário avisa 30 dias antes (o aviso é obrigatório) que foi transferido pelo empregador para prestar serviços em outra cidade e comunica a isenção da multa. Nessa situação o aviso de 30 dias é obrigatório para ter direito a isenção da multa. O locador nada recebe de multa.

Em ambos os caso ocorre a desocupação do imóvel tendo o locador recebido os valores adiantados e ficará com o dever de seguir pagando ao credor. Algumas empresas assumem esse risco. 

🎯Como fica a situação da cessão de créditos onde a empresa deveria receber estes aluguéis?

O locador deverá pagar ao cessionário os aluguéis faltantes até a data em que findaria o contrato. Reparem que as empresas que compram estes créditos procuram pagar anualmente justamente para que no caso de inadimplência ou desocupação o locador, que a esta altura já utilizou o dinheiro, não venha ter problemas financeiros para arcar com a devolução. Sempre haverá a possibilidade de novamente locar o imóvel e seguir pagando com o atual aluguel. Enquanto o imóvel estiver vazio o locador terá que arcar com os pagamentos além das despesas de condomínio, IPTU, chamada extra, fundo de reserva entre outras. Em algumas situações a empresa espera locar o imóvel para que o locador volte a pagar os aluguéis que faltaram e essa espera terá correção monetária com certeza. 

Quanto a questão do imposto de renda retido na fonte sobre o montante recebido pode ou não ser vantajoso. Na cessão de créditos todos os custos com a operação podem ser deduzidos. Se você tem outras fontes de renda é preciso fazer as devidas simulações para não ter surpresas na hora do imposto de renda.

O aluguel recebido do locatário você deduz mensalmente a parcela do IPTU e condomínio(taxa ordinária) se pagos por você e não transferidos ao locatário pagar e também deduz a Comissão da imobiliária que administra seu imóvel. O valor liquido recebido é lançado no carnê leão  para recolhimento do imposto se não ficar na faixa de isenção.

Cessão de alugueis futuros tem imposto de renda diferenciado com retenção na fonte sobre o valor efetivamente pago a você deduzidos os custos da operação de crédito. 

O valor que você irá receber a vista não é o mesmo que receberia no somatório ao final do contrato. Os custos da operação de cessão de créditos é pago por você.

No mercado o locador encontrará várias empresas que atuam de forma diferente e disponibilizam em seus sites simuladores para você saber quanto irá receber liquido. Há empresas que bancam inadimplência, outras não. Algumas efetuam a cobrança direto ao inquilino outras recebem de você o repasse, mas a maioria esta fechando parceria com imobiliária e a operação é feita somente com proprietário que tem seus imóveis administrados por imobiliárias.

📣É recomendável que o locador consulte um Contador para ter certeza de que a operação de cessão de créditos de aluguéis não lhe será desfavorável. Ele é o único profissional para garantir que você terá informações corretas avaliando os prós e contras de receber antecipado.

Comentários

  1. Bom dia, resido em um imovel há 15 anos, pois era zeladora do imovel sem fins empregatícios, em troca de morada , neste imovel funcionava uma fábrica de latas, no qual o dono foi a falência, por o governo ter botado uma zona de prostituicao ao lado do imóvel, está zona chama-se vila mimosa, fica no centro do RJ, o imovel,foi penhorado por um funcionário, mais nunca tomou posse, o imovel continua até hoje em nome do proprietário, o dono morou até ano passado pois morreu de covid, eu continuo no imovel, a conta de luz está no meu nome, e não tem herdeiros, onde moro e area de alto risco, o iptu do imovel custa 12 mil anual, está atrasado, tem uma divida de 400 mil, sou pobre não sei o que fazer, gostaria da sua orientação, pois não tenho onde morar com meus filhos, como fazer para reduzir este imposto, e o que fazer pra eu legalizar,aguardo sua resposta, meu email, martaregina100@hotmail.com

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    1. Oi Marta. Se o imóvel foi penhorado, significa que existe uma ação judicial ou várias contra o proprietário. O empregado deve ter ação trabalhista e por isso o bem sofreu penhora. Ficará penhorado até a sentença. Quem foi acionado foi o empregador pessoa jurídica. O imóvel irá a leilão para pagamento de todos os credores inclusive o governo municipal em relação ao IPTU devido. Você tem uso gratuito do imóvel e portanto no meu entendimento não tens direito a usucapião, mas te recomendo a procurar a Defensoria pública porque é preciso analisar toda a situação da tua posse. Se é uma casinha destacada do restante do imóvel em um canto do terreno pode ser que se consiga destacar esta parte e conseguir usucapião. Somente a analise de toda a situação do imóvel, sua posse, entre outras, por um advogado vai te dizer o que pode ser feito.
      Abraços

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