CESSÃO DE CRÉDITO DE ALUGUEL E DESOCUPAÇÃO
A cessão de créditos proveniente de aluguéis de imóveis é uma realidade e as muitas dúvidas de locadores também. A principal delas diz respeito ao que acontece quando o locatário desocupa o imóvel durante o contrato já tendo o locador cedido os direitos de crédito.
💰Cessão de créditos do contrato de locação
É a operação de cessão de direitos de crédito onde o locador recebe de uma só vez ou conforme o acordado, de uma pessoa jurídica, os aluguéis que receberia mensalmente do locatário. Na prática, é a venda de créditos futuros.
👍Vamos de exemplo de desocupação antecipada do imóvel locado:
🚩Um contrato de locação residencial, 36 meses, aluguel mensal bruto de R$ 2.000,00. Temos então um contrato de locação de R$ 72.000,00. É muito tentador receber este valor de uma vez, mas na prática, não é bem assim. As empresas costumam pagar a bolada equivalente a 12 meses. No exemplo acima o locador receberia R$ 24.000,00 bruto por adiantamento de 12 meses de contrato e a cada 12 meses poderia renovar a operação e desta forma receber adiantado o que por direito receberia mensalmente.
Ocorre que a locação residencial é regida por Lei especial 8.245/91 que deve ser respeitada. A lei autoriza o locatário a mediante pagamento de multa desocupar antecipadamente o imóvel locado e essa proibição não pode ser colocada em contrato. São 02 situações:
👉O locatário desocupa, entrega as chaves, paga a multa e valores finais sem precisar avisar 30 dias antes. O locador é pego de surpresa.
👉O locatário avisa 30 dias antes (o aviso é obrigatório) que foi transferido pelo empregador para prestar serviços em outra cidade e comunica a isenção da multa. Nessa situação o aviso de 30 dias é obrigatório para ter direito a isenção da multa. O locador nada recebe de multa.
Em ambos os caso ocorre a desocupação do imóvel tendo o locador recebido os valores adiantados e ficará com o dever de seguir pagando ao credor. Algumas empresas assumem esse risco.
🎯Como fica a situação da cessão de créditos onde a empresa deveria receber estes aluguéis?
O aluguel recebido do locatário você deduz mensalmente a parcela do IPTU e condomínio(taxa ordinária) se pagos por você e não transferidos ao locatário pagar e também deduz a Comissão da imobiliária que administra seu imóvel. O valor liquido recebido é lançado no carnê leão para recolhimento do imposto se não ficar na faixa de isenção.
Cessão de alugueis futuros tem imposto de renda diferenciado com retenção na fonte sobre o valor efetivamente pago a você deduzidos os custos da operação de crédito.
O valor que você irá receber a vista não é o mesmo que receberia no somatório ao final do contrato. Os custos da operação de cessão de créditos é pago por você.
No mercado o locador encontrará várias empresas que atuam de forma diferente e disponibilizam em seus sites simuladores para você saber quanto irá receber liquido. Há empresas que bancam inadimplência, outras não. Algumas efetuam a cobrança direto ao inquilino outras recebem de você o repasse, mas a maioria esta fechando parceria com imobiliária e a operação é feita somente com proprietário que tem seus imóveis administrados por imobiliárias.
Bom dia, resido em um imovel há 15 anos, pois era zeladora do imovel sem fins empregatícios, em troca de morada , neste imovel funcionava uma fábrica de latas, no qual o dono foi a falência, por o governo ter botado uma zona de prostituicao ao lado do imóvel, está zona chama-se vila mimosa, fica no centro do RJ, o imovel,foi penhorado por um funcionário, mais nunca tomou posse, o imovel continua até hoje em nome do proprietário, o dono morou até ano passado pois morreu de covid, eu continuo no imovel, a conta de luz está no meu nome, e não tem herdeiros, onde moro e area de alto risco, o iptu do imovel custa 12 mil anual, está atrasado, tem uma divida de 400 mil, sou pobre não sei o que fazer, gostaria da sua orientação, pois não tenho onde morar com meus filhos, como fazer para reduzir este imposto, e o que fazer pra eu legalizar,aguardo sua resposta, meu email, martaregina100@hotmail.com
ResponderExcluirOi Marta. Se o imóvel foi penhorado, significa que existe uma ação judicial ou várias contra o proprietário. O empregado deve ter ação trabalhista e por isso o bem sofreu penhora. Ficará penhorado até a sentença. Quem foi acionado foi o empregador pessoa jurídica. O imóvel irá a leilão para pagamento de todos os credores inclusive o governo municipal em relação ao IPTU devido. Você tem uso gratuito do imóvel e portanto no meu entendimento não tens direito a usucapião, mas te recomendo a procurar a Defensoria pública porque é preciso analisar toda a situação da tua posse. Se é uma casinha destacada do restante do imóvel em um canto do terreno pode ser que se consiga destacar esta parte e conseguir usucapião. Somente a analise de toda a situação do imóvel, sua posse, entre outras, por um advogado vai te dizer o que pode ser feito.
ExcluirAbraços