DUVIDAS SOBRE O USO DO IPCA NOS FINANCIAMENTOS

PRINCIPAIS DUVIDAS SOBRE O USO DO IPCA NOS FINANCIAMENTOS

A Caixa Econômica Federal lançou uma nova modalidade (já vigorando desde 26 de agosto) de correção do financiamento imobiliário pelo IPCA(Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Conheça as principais dúvidas sobre o uso do IPCA nos financiamentos.

Perguntas e respostas sobre a correção pelo IPCA no financiamento imobiliário.

1) Existe diferença no percentual dos juros cobrados para quem é cliente do banco e quem não é? Sim, todos os bancos aplicam a politica de descontos e vantagem para quem é cliente ou quer se tornar cliente. Na Caixa se você abrir uma conta especifica para débito em conta das parcelas do financiamento terá um redução nos juros. 

2) Quem não é cliente do banco pagará juros maiores? Sim, não há ilegalidade em aplicar juros diferenciados. Se você não é cliente do banco pagará os juros de "Balcão", oferecido a qualquer pessoa que deseje utilizar o banco para financiamento imobiliário sem estar vinculado ao mesmo como cliente.

3) Quais as taxas de juros aplicada pelo banco na modalidade de financiamento com correção pelo IPCA? As taxas aplicadas nesta modalidade vão de 2,95% até 4,95%.

4) Como sei qual taxa de juros será aplicada no meu financiamento? Depende da renda, relacionamento com o banco, a avaliação do perfil em relação ao risco de pagamento. A simulação no site da Caixa é uma opção de saber em que critérios se encaixa. 

5) Se tivermos inflação alta ou negativa o contrato é reajustado para mais ou para menos? Sim, independente do que ocorra com o índice, o saldo devedor é reajustado da mesma forma, lembrando que estamos falando da correção aplicada juntamente com os juros contratados.

6) Por que dizem que o IPCA pode ser ruim para o mutuário? Sendo um índice inflacionário sobe ou desce conforme a economia anda e o índice atualmente utilizado que é a TR(taxa referencial) está em zero o que não impacta os contratos que tem juros maiores. Trocar um índice que varia por outro que já esta em zero pode não ser uma boa ideia para contratos de longo prazo. É na simulação que você saberá o que é melhor.

7) Qual a vantagem do IPCA no financiamento? A taxa de juros do financiamento será mais baixa e se a inflação estiver sobre controle o IPCA será mais baixo mas sempre haverá um percentual a ser aplicado mesmo que mínimo. Especialistas recomendam o índice para financiamento de curto prazo de pagamento onde se pode ter uma previsão de como este índice vai se comportar nos anos seguintes.

8) O financiamento pela T.R vai acabar ou diminuir? Continua vigente e não irá acabar porém é possível que os recursos sejam limitados em algumas situações visto que do ponto de vista do investidor é mais rentável que o banco incentive o uso da correção pelo IPCA, mas são apenas especulações. Atualmente os negócios com o novo índice são muito bons.

9) O IPCA também atualiza os salários então pode ser vantajoso? Além do IPCA temos os juros do contrato, o reajuste dos seguros obrigatórios conforme muda de faixa etária.

10)  O IPCA é utilizado em todas as linhas de financiamento? Não. É especifico para a utilização pelo SBPE- sistema brasileiro de poupança e empréstimo. Enquadra-se em contrato do SFH e SFI utilizando o sistema SAC ou Price.

11) Posso usar o IPCA na aquisição de imóveis na planta? Não. Somente imóveis novos e usados ou concluídos de empreendimentos Caixa, exceto a modalidade de Crédito Associativo onde a Caixa financia a construção.

12) Tenho financiamento ativo, posso fazer a portabilidade para IPCA reduzindo os juros do contrato atual? A portabilidade pode ser opção para reduzir os juros que outro banco te ofereça, mas a correção irá continuar a mesma do atual contrato. 

13) Valores para enquadramento continuam os mesmos? Sim, R$1.500.000,00 para SFH e sem limites pelo SFI. O comprometimento de renda que era de no máximo 20% passou a ser de 22% (atualizado em 22/08/2020) para contratos a partir de 1/09/2020.

14) Mudam os prazos de financiamento? Continuam os mesmos. Amortização SAC até 360 meses, amortização pela Tabela Price até 240 meses para financiamento de no máximo 80% do valor do imóvel.

15) Ocorre alguma mudança para uso do FGTS nessa modalidade? Não, o saldo do FGTS do trabalhador continua a ser utilizado conforme as atuais regras dentro do SFH até R$ 1.500.000,00.

16) Onde encontro o regulamento da atualização do saldo devedor? No site do Banco Central do Brasil, Resolução BACEN Nº 4.676 de 31 julho de 2018 alterada pela resolução nº 4.739 de 20 de agosto de 2019. O IPCA pode ser consultado Aqui.

17) Meu banco privado poderá me oferecer esta modalidade de correção? Os bancos privados ainda estão estudando a questão e com certeza vão oferecer porém é provável que seja para clientes com poder de aquisição maior e para pagamento em menor prazo que reduziria o risco de inadimplência caso o índice cresça muito. Considero a decisão dos bancos privados como um termômetro do risco de escolha desse índice. 

18) Muda o percentual de entrada no imóvel a ser financiado? Com banco público continua sendo de no máximo 80% do valor de avaliação do imóvel a ser financiado, avaliação esta feita pelo banco. Quanto menor a renda maior a entrada.

19) Sou autônomo e meus filhos trabalham com carteira assinada, podemos usar a taxa mais baixa oferecida pelo banco? Não, as taxas mais baixas são para servidores públicos que recebem salário através da Caixa. 

20) O tomador do financiamento levará vantagem neste tipo de financiamento? Como oferece juros mais baixos, levando em conta a previsão de controle da inflação em torno de 3,5%, sim seria vantagem mas para ter certeza cada cliente deve fazer uma analise criteriosa junto a profissionais qualificados porque cada contrato é único e até mesmo a mudança na faixa etária do cliente influencia na parcela mensal que sabemos, inclui seguro de vida.

21) Os componentes da parcela continuam os mesmos? Sim, a parcela é formada pelo valor a ser devolvido ao banco(amortizado), juros, seguro de vida, seguro sinistro e o valor da taxa de administração bancaria.

22)Sou cliente do banco, na modalidade pela TR e tenho juros menores se fizer financiamento por ter relacionamento com o banco. Nesta nova modalidade também será assim? As taxas de juros já são divulgadas em um patamar menor e portanto nada mais de desconto ocorre.

23) Analistas dizem que utilizando esta correção, o valor final pago ficará maior utilizando como base de calculo o índice dos últimos 15 anos em uma simulação. Sim, neste tipo de projeção o valor final pago foi maior que o utilizado pela TR com juros em percentual maior, por isso é importante que se faça um estudo antes de escolher a melhor opção. Lembrando que imóvel financiado o preço de aquisição é o total pago até a quitação do financiamento que na venda diminui o ganho de capital e imposto a pagar.

24) Esta modalidade incentiva o mercado imobiliário? Sim, porque os bancos precisam captar recursos para incentivar a construção civil. Os financiamento corrigidos pela TR não atraem investidores. O financiamento pela IPCA atrai o investidor permitindo lançamento de títulos atrelados a este índice.

25) Tenho renda mensal de R$ 4 mil posso usar esta modalidade? Nada impede, o simulador da Caixa vai te dar varias opções, mas quanto menor tua renda familiar maior será a entrada que terá que ser paga.

Até a presente data o financiamento nesta modalidade vem sendo muito bem aceito. Os bancos privados, mais cautelosos ainda estudam de que forma aderir, com tendência a dar preferência para  clientes com renda maior e pagamento em prazo menor, diminuindo assim o risco de inadimplência caso a economia brasileira não se comporte como indicam as previsões. O que esperamos é que as modalidades com correção pela Taxa Referencial não venham a sofrer ausência de recursos prejudicando justamente aquele que mais precisa da moradia própria. Otimismo e cautela, sempre.

Fonte: Caixa