COMO DECLARAR DISTRATOS DE IMÓVEIS NA PLANTA

COMO DECLARAR DISTRATOS DE IMÓVEIS NA PLANTA

No ano de 2018 os distratos de imóveis na planta diminuíram consideravelmente frente a crise dos anos anteriores. Com a entrada em vigor da Lei dos Distratos 13.786/2018, perante o imposto de renda nada modificou em relação as informações a serem prestadas. Leia abaixo como declarar distratos de imóveis na planta.

Conceito de distrato de imóveis na planta 

Agora oficializado com a entrada em vigor da lei acima citada, o distrato nada mais é do que o documento que dá direito ao adquirente de desfazer unilateralmente a compra do imóvel adquirido recebendo de volta parte do que pagou quando este der causa e tudo o que pagou mais indenização quando a outra parte der causa.

Como declarar o distrato de imóveis na planta

O adquirente, da mesma forma que lançou os dados da aquisição, ano a ano e os valores pago, deverá em relação ao distrato, informar toda a operação inclusive os valores recebidos de volta, o que ficou com o Incorporador, a data do distrato e dos valores recebidos e forma de devolução prestando todas as informações constantes no documento assinado.

👉 Aquisição e distrato no mesmo ano de 2018: o ano de aquisição é o mesmo do distrato. Utilize a forma abreviada para digitar as informações de aquisição e depois, do distrato na aba Bens e Direitos, no quadro "Discriminação". Deixe os quadros "situação em 2017 e 2018" em branco para que a Receita entenda que o imóvel foi comprado e devolvido no mesmo ano.

👉 Aquisição antes de 2018 e distrato em 2018: mantenha as informações de aquisição abreviadas e informe os dados do distrato no quadro "Discriminação". "situação em 2017 " informe o valor que consta na declaração de 2017 ano base 2016. "Situação em 2018" deixe zerado.

Como declarar o dinheiro devolvido pelo Incorporador no distrato de imóveis

Não há necessidade de informar na declaração de renda o valor que foi devolvido pelo Incorporador/construtor. As informações prestadas sobre o distrato na ficha "Bens e Direitos" zerando a situação em 2018 implica em comprovação dos valores que entrarem na conta corrente do distratante.

Distrato judicial

Segue a mesma situação acima descrita exceto em relação aos valores recebidos.

👉 recebeu valores pagos de volta em parte ou integral: declara em Bens e Direitos zerando o quadro "situação em 2018".

👉 recebeu indenização do Incorporador/construtor e está informado na sentença judicial transitada em julgado tratar-se de indenização e também recebeu os valores pagos de volta. Declara somente o valor indenizado em "Rendimentos Isentos e não Tributados - outros". Declara os valores devolvidos em "Bens e Direitos" zerando "situação em 2018".

👉recebeu devolução dos valores pagos e também pagamento extra feito pelo Incorporador/construtor, mas sem caráter indenizatório, isto é, não consta na sentença judicial a informação de se tratar de indenização. Nesta situação o "valor extra" será informando em "Rendimentos Recebidos de Pessoa Jurídica" e sujeito a incidência de imposto. Mantém a mesma situação em "Bens e direitos" quanto aos valores pagos devolvidos.

Ganho de capital no distrato de imóveis na planta.

Só haverá imposto sobre ganho de capital se os valores recebidos de volta forem superiores aos valores pagos pelo adquirente. Levando-se em conta que o adquirente paga comissão imobiliária e ITBI e estes valores não são devolvidos, em geral, não recebe de volta mais do que pagou pelo imóvel. Exemplo.

💲 Adquirente pagou um total de R$ 60 mil, e recebeu no distrato R$ 40 mil - não há ganho de capital.

💲 Adquirente pagou um total de R$ 60 mil e recebeu um total de R$ 68 mil - incide ganho de capital de R$ 8 mil e imposto a pagar.



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Fonte: Receita Federal do Brasil

Comentários

  1. Olá!
    Tenho uma República e não faço contrato. Apenas forneço o recibo no qual consta o período referente. Recebo adianto 1 mês. Ex: Recebi de fulana a quantia de xx referente a 01/07/2019 a 01/08/2019. Como posso fazer para que a pessoa não me deixe na mão, sem me avisar com 30 dias?
    Porque eu quando vou pedir para a pessoa sair, eu aviso com 30 dias (que é o combinado que tenho verbal e exposto por escrito na república junto com as regras do ambiente). Quando chegar dia 01/08/2019 e a pessoa for pagar novamente para morar mais 30 dias, se eu não for querer mais, eu recebo o aluguel e aviso que será o último mês para ela procurar outro lugar. Não sei se estou agindo certo. Mas o combinado é elas me avisarem também, mas raramente avisam, sempre arrumam uma desculpa.
    Enfim, posso cobrar mais um mês como caução que servirá como de aviso prévio?
    E assim quando chegar dia 01/08/2019 eu não for querer mais, ela não precisará pagar 0 que recebo adiantado mensalmente, se ela já tiver me dado o caução. Só aviso que será o último mês. E como esse caução será referente ao aviso prévio, então assim elas terão que me informar com antecedência e não serei pega de surpresa 🤗
    Como posso proceder perante a Lei do inquilino para que fique dentro da Lei?

    Obs: O proprietário sabe da sublocação e está em contrato a autorização.

    Desde já agradeço a atenção!

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    1. Olá, teu imóvel é locado e portanto você é obrigada a fazer contratos de locação de quarto até para se garantir de problemas futuros visto que a sublocação do imóvel acompanha o contrato principal. A única forma de solucionar isso é criando um contrato e termo de vistoria padrão. O teu maior problema é que locas como se fosse uma pensão mas não é. Se fores fazer conforme a lei do inquilinato 8.245/91 não podes locar mensal tem que ser contratos de 30 meses o que te prende em não poder pedir o quarto de volta quando bem entender. Na prática se uma das inquilinas resolver não desocupar não consegues tirar ela porque no contrato verbal há direitos de tempo previsto para uso do quarto. Tens que avaliar o que é melhor, que tal colocar sempre no recibo de pagamento que a desocupação do quarto implica em aviso com 30 dias de antecedência sob pena de pagar um aluguel a mais pela ausência do aviso?

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  2. Boa noite Maria Ângela tenho duvidas sobre a declaração de rescisão de contrato por atraso na obra no IRPF 2020 você pode tirar essa duvida?

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  3. Olá, pode me enviar um email para mcamini150@gmail.com
    Abraços

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  4. Bom dia. No caso que haver a rescisão contratual por via judicial, onde o comprador recebeu de volta a integralidade dos valores, com juros e correção monetária, incide imposto de renda sobre o juros e correção?
    Grato.

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    1. Olá, se foi indenização não, porque te foi devolvido o valor pago corrigido e nesse caso é isento e não tributado porque a correção fez com que teu dinheiro não perdesse valor. Só haverá imposto se a devolução for parcelada e o construtor pagar atrasada a aparcela incidindo multa e juros por mora. Abraços

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  5. Assinei um contrato de "promessa de compra e venda" para aquisição de um apartamento na planta no ano de 2018. Nesse ano paguei um valor referente ao "sinal" que a construtora informou no contrato, acredito que sejam os custos de corretagem. Não dei entrada e não assinei contrato de financiamento com banco. Não declarei esse valor.

    Em 2019 desisti da compra do apartamento em questão, pois eu me interessei por outro apartamento em empreendimento diferente da mesma construtora (ainda em construção, mas quase finalizado). Assinei um distrato com a construtora em 2019, no qual a mesma me devolve o dinheiro, mas o utiliza para para abatimento na compra da nova unidade adquirida. Dessa vez
    precisei dar uma entrada e assinei contrato de financiamento com o banco em 2019.

    Não houve depósito da devolução em minha conta corrente. O distrato foi feito para informar o que aconteceu.

    Poderia me ajudar, não sei como declarar corretamente os fatos.
    Espero ter sido claro.
    Desde já agradeço sua disposição.

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    1. Olá, Em 2018 você pagou um valor de sinal e assinou um contrato. Devias ter declarado no teu Ir ano base 2018. Sinal e entrada é a mesma coisa. Se fosse pagamento da comissão do corretor de imóveis seria fornecido a nota fiscal de serviço para informares o pagamento no teu imposto de renda. Abra uma ficha "Bens e direitos"; selecione o código do imóvel que assinaste o contrato em 2018, informe no quadro "discriminação" os dados do imóvel, valor, foma de pagamento, pagamento do sinal e o distro no ano de 2019 com o valor devolvido a você pelo construtor. termine informando que por um esquecimento o imóvel não foi declarado nos anos anteriores. "Situação em 2018" informe o valor do sinal; "situação em 2019' deixe zerado porque você nada pagou e distratou a compra. Na ficha "rendimentos isentos e não tributados clique em "outros" e informe o valor que lhe foi devolvido.
      Volte na aba "Bens e Direitos", abra uma nova ficha e informe os dados do novo imóvel inclusive os dados do financiamento. Valor total, entrada paga, forma de pagamento, valor financiado, valor pago com recursos próprios, data da aquisição, forma de pagamento. Valor de comissão paga, valor de imposto ITBI e custas de cartório
      "Situação em 2018" deixe zerado;
      "situação em 2019" informe o total pago no ano de 2019 ou seja some a entrada paga, o ITBI se pagou, custas de cartório e qualquer parcela que tiver sido paga durante 2019. Lance o total neste quadro "situação em 2019."
      Se pagou comissão imobiliária, vá na Aba " pagamentos efetuados" e lance conforme o recibo fornecido pelo construtor. É comum haver pagamento da comissão do corretor de imóveis e de outras pessoas, lance o que foi pago a cada um conforme recibo se houver.
      Abraços

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    2. Bom dia Maria Ângela,
      Muito obrigado pela resposta.

      Fiquei com algumas dúvidas:
      Então não preciso retificar a declaração ano base 2018?
      No caso não possuo nº de matrícula do imóvel do distrato, apenas os dados do mesmo no contrato de compra e venda da construtora.
      Devo somar o valor devolvido ao total pago em 2019, certo?
      Não mencionei, mas ITBI e custas de cartório foram pagos pela construtora, conforme consta no contrato.

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    3. Olá, não precisa retificar, como distratou informa tudo este ano da forma que informei. Quanto a matricula selecione que o imóvel não possui matricula que a Receita entende que é na planta ou construção. Vais informar os dados do contrato e distrato. Certo, valor devolvido no distrato e em Isentos e não tributados. Valor pago na ficha do novo imóvel. Se os taxas foram pagos pela construtora não some ao valor pago no novo imóvel de 2019 a não ser que no contrato diga que saiu dos valores devolvidos a você.
      Abraços

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  6. Realizei um distrato administrativo/amigável com a construtora em março de 2019, valor do distrato 45 mil, de um imóvel na planta que vinha pagamento mensalmente desde 2015.
    Fiz minha declaração de IRPF/2020 desse ano e cai na malha.
    quando fui verificar a razão da malha (e-cac), me surpreendi com a informação no campo "rendimentos Tributáveis recebidos de PJ" o valor do distrato informado pelo Banco incorporador, ou seja, os 45 mil do distrato foi informado pela construtora/banco como rendimento tributável.
    Como empregado publico minha renda já tributada e é proveniente dela que fazia os pagamentos à construtora.
    Será que é certo a informação do Banco à Receita Federal?
    Isso está me fazendo deixar de restituir imposto para pagar mais de 7 mil reais.

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    1. Olá. Só é tributável se você recebe além do que pagou durante todos estes meses. Nesse caso seguiria lançando em Bens e Direitos o distrato na mesma ficha da aquisição de imóvel na planta deixando ano anterior com o total pago desde o inicio incluindo sinal, ITBI, comissão e parcelas e no ano 2019 zerado. Se o que recebeu de volta foi igual ou menor ao valor pago é isento, se recebeu a mais este valor a mais é lançado em "tributados de PJ"
      Em isentos e não tributados "outros" informa o valor recebido que já era seu e pagaste durante todo este tempo. Em Rend. Trib. PJ o valor que recebeste a mais.
      Abraços

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    2. Obrigado pela resposta, muito esclarecedor.
      O problema é que o Banco incorporador fez essa informação à Receita, por isso que cai em malha.
      Vou entrar em contato com a construtora para que eles retifiquem essa informação à receita federal.
      Muito Obrigado!

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    3. A informação do banco Incorporador foi de pagamento a pessoa física, o problema é que a receita esta considerando indenização e não devolução de valores que eram teus. Se o banco te devolveu somente o que pagaste não tem importo mas se te pagou indenização, esta é tributada. Procure um contador e ele resolverá a questão.
      Abraços

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