DÚVIDAS SOBRE O IMPOSTO DE RENDA 2016 E COMPRA
DE IMÓVEIS
Esta postagem busca sanar as dúvidas sobre o imposto de renda 2016 e compra de imóveis de forma
clara e objetiva, algumas questões das mais procuradas nos sites de busca.
Introdução
O imposto de renda 2016 chega no mês de março sem mudanças no que diz respeito a
imóveis. Continuam valendo as mesmas regras de anos anteriores para negociações
efetuadas no ano base de 2015, tenham ou não sido concluídas neste ano. Compra
e venda, doações, permutas, cessão de direitos, partilha, ganho de capital e
tudo que envolva imóveis deve ser declarado. Busco aqui reunir uma coletânea
das principais dúvidas do contribuinte na COMPRA.
Compra de imóveis e benfeitorias
ITBI – Escritura – registro imobiliário – comissão
imobiliária e declaração do imóvel
1) Comprei um imóvel na planta/construção direto com o
construtor, sem financiamento bancário e paguei comissão. Qual valor de aquisição
deve ser informado na declaração de renda 2016 e onde informar?
O valor de aquisição de imóveis comprados direto do
construtor sem financiamento bancário é o valor que constar na escritura
particular de promessa de compra e venda + o ITBI que é o imposto de
transmissão + a comissão paga pelo comprador. Na aba “Bens e direitos” da DIRPF 2016, selecione o tipo de imóvel
adquirido em “código” e no quadro “discriminação”
informe todos os dados da compra conforme o contrato como data, valor da compra,
valor do ITBI, dados do vendedor, forma de pagamento detalhada e valor da
comissão mais dados do corretor9imobiliária). No quadro “situação em 2015” some
o valor de compra com o valor do ITBI e informe como preço final e aquisição. Deixe
situação em 2014 em branco. Gastos com escritura e registro não são acrescidos
ao preço de compra.
2) Comprei imóvel com financiamento bancário em 2015 e
outro direto com o proprietário à vista. Qual o valor de aquisição e como
declaro este bem?
Deve ser declarado em separado na aba “Bens e
direitos” selecionando em “código” o tipo de imóvel, informando todos os dados
do imóvel nos quadros seguintes e em “situação em 2015” o total da soma de
todos os valores pago no ano base. Deixe situação em 2014 em branco.
O valor de aquisição do imóvel financiado com banco será a soma de todos os valores que foram
pagos ao vendedor e ao banco financiador até 31/12/2015 incluindo o ITBI e
comissão imobiliária se houver paga por você.
Digamos que o imóvel tenha sido negociado por 500 mil reais em fevereiro
de 2015 com sinal de 100 mil pago direto ao vendedor na assinatura do contrato
+ 10 parcelas de 1.500,00 pagas ao banco financiador. No quadro “discriminação”
informa-se o valor negociado como preço de aquisição que no caso é 500 mil porém
no financiamento é permitido declarar anualmente o total efetivamente pago no
ano. Assim soma-se em 2015, 100 mil + ITBI + o total das parcelas pagas ao
banco + comissão e no quadro “valor de transferência” informamos o valor de
aquisição neste ano. Todos os anos seguintes até a quitação será informado o
total pago no ano e somado ao declarado no ano anterior lançando neste quadro o
total. Na quitação teremos o valor final de aquisição do imóvel financiado.
No valor de aquisição de imóvel comprado direito com o
proprietário, a vista, o preço
de aquisição é o valor negociado entre as partes + o ITBI informando no quadro
“ situação em 2015” o total como preço de aquisição. Escritura e registro não
entram na soma.
Se o vendedor pagou comissão de corretagem imobiliária
esta foi contratada pelo vendedor e não entra nos teus custos e, portanto, não
se soma ao valor de aquisição mesmo que o valor pago pelo vendedor tenha saído
do preço do imóvel pago por você.
3) Comprei um imóvel com sinal e parcelado em 08 vezes
direto com o vendedor pessoa física sem correção nas parcelas, mas eu paguei a
comissão imobiliária porque um corretor procurou o imóvel, contratado por mim.
Como informo esta compra?
Em “Bens e direitos” some o valor pago de sinal +
total das parcelas pagas em 2015 + valor da comissão imobiliária e lance o
total na aba “Bens e direitos” no quadro “situação em 2015”. Selecione o tipo
de imóvel em “código”, informe todos os dados do negócio incluindo valor do
ITBI e data do pagamento e da comissão bem como os dados do corretor se pessoa
física com o CPF.
4) comprei um imóvel à vista em 2013 direto com o
proprietário. Em 2014 gastei 72.215,00 mil em benfeitorias como troca de
telhado e esquadrias. Em 2015 gastei 53.100,00 mil em pintura interna e
externa, troca do piso da cozinha, reforma do lavabo e compra de fogão e cama.
Fui informada que tenho que declarar tudo isso. Tenho todas as NF e recibos
guardados. Como informo?
Benfeitorias são todas as reformas que se incorporam
ao imóvel, isto é, não podem ser retiradas e levadas pelo dono quando este
vender o imóvel. Assim podem ser declaradas e somadas ao preço de compra desde
que todas as notas fiscais e recibos sejam guardados. A guarda destes
documentos é feita por 05 anos após você vender o imóvel. Se não guardar os
documentos que comprovam a reforma, a benfeitoria não pode ser declarada. Deixe
de fora os valores do fogão e cama que não são benfeitoria.
Tens que retificar tua declaração ano base 2014 pois
não declaraste a benfeitoria daquele ano. “ Em Bens e direitos”, selecione o
“código” 17 que corresponde a benfeitorias. Em “discriminação” informe o imóvel
e as benfeitorias realizadas no imóvel e o mês e valor gasto em cada mês. Não informe
só o montante gasto no ano. Informe o gasto mês a mês porque na venda do imóvel
será declarado por mês para fins de diminuir teu ganho de capital. No quadro “situação
em 2014” some o preço de aquisição declarado nos anos anteriores ao total de
benfeitorias e informe. “situação” em 2013” repita o preço de aquisição em
2013. Faça o mesmo em ano base 2015 ao declarar este imóvel.
5) Comprei casa financiada. O banco creditou em minha
conta os gastos com imposto e cartório pois financiei as custas. Como informo
esta operação em meu IR?
Esse valor você pegou emprestado do banco, é um
crédito que será diluído nas parcelas do financiamento. O valor que recebeu
referente ao ITBI se incorpora ao preço do imóvel e o gasto com as custas de
cartório vais lançar em “dívidas e ônus reais” pois estará devolvendo ao banco
anualmente até a quitação. O banco enviará um informe anual que discrimina os
pagamentos efetuados para lançamento na declaração.
6) Comprei um apartamento em 2010. Em 2015 fiz
benfeitorias no valor de 136 mil reais. Em março gastei 21 mil em substituição
de lajotas, em abril 6 mil em pinturas, em junho 59 mil em telhado e piso. Como
informo?
Informas em “Bens e direitos” código 17 das
benfeitorias, os dados do imóvel e a data e valor total gasto em cada mês. No
quadro “situação em 2014” mantenha o valor declarado nos anos anteriores e em
“situação 2015” some os valores das benfeitorias ao valor de 2014 e informe
neste quadro.
7) Adquiri um imóvel à vista em março de 2012 e
anualmente atualizo o valor pelo preço de mercado em minha declaração de ajuste
anual. Li na internet que isso não é permitido. Como resolvo a situação?
A normatização da Receita não permite atualização do
valor do imóvel pelo preço de mercado a não ser que você recolha o imposto
sobre ganho de capital. Se não quer recolher o imposto em atraso pois
declaraste errado em 2013 e 2014, tens que retificar tua declaração retornando
ao preço de compra em 2012. O preço de compra em 2012 é o valor efetivamente
pago por você + valor pago de ITBI + comissão imobiliária se foi houve
pagamento e lançar o total em “situação em 2012” repetindo nos anos seguintes
se não houve benfeitorias.
8) Fiz benfeitorias no imóvel em 2014 e 2015 e não
guardei as notas mas lancei no IR. O que acontece se não tiver as notas?
Se a Receita te chamar para comprovar as benfeitorias
realizadas e não tiveres as comprovações com notas e recibos o imposto devido
por ganho de capital será calculo com multa, juros.
9) Que documentos preciso ter para informar a compra
do meu imóvel em 2015?
Escritura pública ou particular nos casos de
financiamento bancário e registro imobiliário ou contrato particular de
promessa de compra e venda nos casos de imóvel na planta ou em construção, guia
quitada do ITBI, Nota Fiscal eletrônica da comissão imobiliária (ou recibo RPA
do corretor autônomo com CPF deste). Nos anos seguintes todas as notas fiscais
e recibos identificados de qualquer benfeitoria feita no imóvel. Convém montar
uma pasta e guardar tudo junto organizado.
10) Comprei um imóvel a vista em nome do meu pai em
2015. O dinheiro da compra foi 50% dos meus recursos retirados da poupança que
ficou zerada e 50% doado por meu pai. Como declarar esta situação?
A compra você vai informar em “Bens e direitos”
colocando todos os dados do imóvel e comprador e em “situação 2014” deixa em
branco e “situação em 2015” some o valor total pago + ITBI e informe neste
campo.
Selecione “Bens e direitos”, “código 41” e informe a
retirada da poupança zerando a situação em 2015 pois retiraste todo o valor. O
banco irá te enviar o informe de rendimentos.
Em “rendimentos isento e não tributados “linha 10”
lance o valor recebido em doação e teu pai.
Teu pai na declaração de renda dele irá informar a
doação em “doações efetuadas”.
Atenção: dependendo do valor doado haverá ou não
imposto estadual. Convém verificar se foi recolhido.
10) Comprei imóvel financiado em 2013 e não declarei
até hoje, agora sou obrigada a fazer minha declaração, o que fazer e como
resolver, tem multa?
Se não fazia declaração antes vais declarar agora
somando todos os valore efetivamente pagos até hoje. Sinal, total das
aparcelas, ITBI, comissão, intermediárias, balões, chaves. Escritura e registro
não pode somar. Em “bens e direito” selecione o imóvel e informe a negociação
conforme escritura (ou contrato). Em “situação em 2015” informe o total pago
até 31/12/2105.
Se estavas declarando nos anos anteriores e apenas não
informou o imóvel então retifique as declarações a crescente a informação em
cada uma.
11) Comprei um imóvel financiado em 2013 e venho
atualizando os valores anualmente conforme o total anual dos pagamentos. O
contabilista lança meu imóvel financiado em “dívidas e ônus reais”. Na Net diz
que está errado, o que fazer.
Solicite ao profissional que consulte fonte confiável
e faça as retificações das declarações anteriores sem custo para você, pois ele
se enganou. Financiamento imobiliário visa aquisição da casa próprio e,
portanto, não é considerado empréstimo e não é lançado em “Dívidas e ônus
reais”.
12) Me separei e comprei a parte de minha esposa
(50%), o que faço?
Em “Bens e direitos” vais informar a compra de 50% da
tua ex esposa, o valor pago, data da compra, forma de pagamento e a propriedade
de 50% que ficou com você na partilha totalizando 100% do imóvel em teu nome.
Em “situação 2014” informe o valor de aquisição durante o casamento e em
“situação 2015” some a este valor o ITBI pago e informe.
13) Comprei uma casa pagando 100 mil de recursos
próprios + 30 mil de FGTS + 10 parcelas de 3 mil sem juros. Paguei ITBI,
escritura e registro. Como informar no ajuste anual?
Em “Bens e direitos” informe os dados do vendedor e a
forma de pagamento exatamente como colocaste na tua pergunta além dos valores
gastos com ITBI e escritura e registro.
Em “situação em 2014” deixe em branco e n “situação em
2015” some todos os valores pagos incluindo ITBI e FGTS e informe o total.
Escritura e registro não é somado ao preço de aquisição.
14) Paguei comissão imobiliária na compra do meu
imóvel em 2015 onde informo este pagamento?
Em “pagamentos efetuados” selecione o “código 66”,
nome CPF/CNPJ e valor pago de comissão. Se a nota fiscal foi emitida em nome da
imobiliária vais lançar em nome da imobiliária, se paga á dois corretores
autônomos um recibo para cada um e duas informações uma em cada CPF com o valor
pago a cada um. Informe a situação em “Bens e direitos” ao informar a compra do
imóvel e some a comissão ao valor de aquisição.
15) Subsidio do governo na compra de imóveis faz parte
do valor de aquisição?
Sim, faz parte e incorpora o valor de aquisição do
imóvel. Informe conforme a escritura.
16) Comprei um imóvel por 440 mil reais. Se vendê-lo
vou estar isenta do ganho de capital?
Se vendê-lo também por 440 mil ou abaixo deste valor
de compra, sim estará isenta se não tiver outro imóvel em teu nome ou não tiver
nos últimos 5 anos vendido outro utilizando a isenção de ser o único imóvel. O que
determina imposto sobre ganho de capital é a diferença entre o valor de compra
e venda.
17) Tenho uma carta de crédito com construtora
adquirida há alguns anos. Ao usa-la na compra de novo imóvel em 2015 com saldo
devedor a pagar em 36 parcelas. Esta carta de crédito se soma ao total as parcelas
a serem pagas?
Sim a cada ano lanças o total pago ao construtor e
soma ao total do ano anterior formando o preço a ser lançado em “situação em
2015”
18) O valor da compra do meu imóvel a ser declarado é
o valor do contrato ou o da escritura?
É o valor efetivamente negociado entre as partes que
deve ser o mesmo que consta na escritura, se for feita.
19) Comprei um imóvel a vista por 600 mil reais em
2011? Qual valor declaro? Posso atualizar pelo valor da base de cálculo do
IPTU?
O valor que vais declarar é o valor de 600 mil + o
valor do ITBI na compra em 2012, somando ambos e formando o preço de aquisição.
Se pagou 600 mil + 18 mil de ITBI informas ambos e em situação em 2010 ficou zerado
e em situação em 2011 informaste o valor de 618 mil de aquisição. Este valor deve
ser mantido nos anos seguintes somente podendo ser modificado se houve
benfeitorias no imóvel comprovadas.
20) Comprei imóvel a vista por 380.000,00 em nome de
um parente por estar com abalo de crédito, como declaro?
Em “doações efetuadas” informas o nome e CPF do teu parente
e o valor em dinheiro doado de 380 mil. Teu parente informa na linha 10 de “Rendimentos
isentos e não tributados” o valor recebido de você com teu nome e CPF. Em “Bens
e direitos” teu parente informa a aquisição do imóvel. Nesta situação há
incidência de imposto estadual que deves recolher pela doação do valor. Mais
adiante para passar o imóvel para o teu nome terás que ser por doação.
21) Comprei um imóvel com minha namorada, 50% para
cada e todos os pagamentos é dividido meio a meio, como faço?
Cada um lança na sua declaração em “Bens e direitos” a
aquisição de 50% deste imóvel informando o nome e CPF do vendedor, valor total
negociado, data do pagamento, forma de pagamento e a divisão de valores
informando o que cada um pagou. Em “situação em 2015” cada um informa o total
pago no ano. Exemplo: se pagaram 20 mil de parcelas em 2015 e dividem meio a
meio cada um pagou o total de 10 mil e informa no campo.
22) Eu e meu noivo compramos imóvel em obras financiado
em 2015 50% para cada um, como informamos os valores pagos sendo que cada um
paga a metade de tudo que é pagamento.
Cada um informa em “Bens e direitos” seu percentual de
50% informando os dados do imóvel, aquisição e 50% em condomínio com fulano de
tal, os dados do vendedor, o percentual de 50% de pagamentos e informe os
valores pagos somente por você em “situação 2015” e ele informa os valores
pagos por ele. Tudo o que for pago por vocês deve ser dividido e informado 50%.
23) Comprei imóvel em nome de meus dois filhos
maiores, como declarar?
Em bens e direitos cada um vai declarar a aquisição de
50% deste imóvel, os dados do negócio, os dados do vendedor e em “situação em
2015” informar 50% do total pago incluindo o ITBI e corretor se houver. Em “doações
efetuadas você declara a doação e 50% do valor para cada um” e eles em “Rend.
Isentos e não tributados”, linha 10”, o valor de 50% recebido em doação e você.
Deve haver da sua parte imposto estadual sobre doação do dinheiro a recolher.
Verifique.
Bom dia, estou com uma dúvida sobre declaração de imóvel adquirido na planta. O caso é o seguinte: celebração de promessa de compra e venda diretamente com a incorporada/construtora de imóvel na planta no ano de 2013. Houve a declaração no IRPF DE 2014 como "bens e direitos", discriminando o valor e a forma como foi feita a negociação do sinal referente a promessa de compra e venda. Na declaração do IRPF 2015, apenas atualizei o valor conforme o pagamento feito até 31/12/2014. Até ai tudo bem. Em Fevereiro de 2015, houve o recebimento do bem, a celebração da compra e venda junto através de financiamento do SFH junto a Caixa Economica Federal, registro em cartório etc. Como proceder na declaração do IRPF 2016? Vou abrir outra aba em "bens e direitos", descrever o imovel, a forma como foi feita o financiamento (incluindo a entrada - que seria o valor que foi pago nos anos de 2013 e 2014,a forma de parcelamento, valor da escritura e do ITBI) e darei baixa na aba que foi aberta em 2014 (acrescentando a inrfomação nessa aba de que o bem foi entregue e financiado o valor restante)? Ou vou apenas acrescentar o valor pago pelas parcelas do financiado ao saldo já existente sem nada falar sobre o valor que foi financiado?
ResponderExcluirOlá. Te respondi via email que me enviaste. abraços
ExcluirEste comentário foi removido pelo autor.
ResponderExcluirOlá. Comprei um apartamento na planta em 2015, estou efetuando os pagamentos para a construtora, porém já assinei o contrato com a Caixa Econômica Federal em 11/2015 pois trata-se de crédito associativo. Também já realizei o pagamento da escritura e as taxas de evolução de obra que pago mensalmente. Neste caso devo declarar apenas os pagamentos realizados para a construtora ou devo também declarar os valores pagos a CEF referentes a taxa de evolução de obra? O valor da escritura também deverá ser declarado?
ResponderExcluirObrigada!
Oi Raphaela. Some todos os valores pagos a ambos, construtora e banco + escritura e informe em "situação em 2015" o total encontrado. 2014 deixe zerado.
Excluirabraços
Mas como são CNPJ diferentes, deve-se lançar separadamente, selecionando todos como "apartamento"?
ExcluirBoa noite, Maria Ângela!
ResponderExcluirComprei um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal. Devo declarar em 2015 o valor declarado em 2014 somado ao valor pago em 2015, incluindo os juros, correto? Assim, ao final do financiamento o valor pago será maior que o valor negociado. Dessa forma, após o final do financiamento devo declarar apenas o valor negociado do imóvel, reduzindo o total? E acrescentando ao valor negociado, apenas, benfeitorias realizadas no período do financiamento?
Desde já agradecido.
Abraço
Olá Ayron Torres.
ExcluirIsso mesmo, a cada ano vais somando o que pagou no ano ao que pagou no anterior (parcela integral paga) e não esqueça de somar a este valor o ITBI também e corretagem se foi paga na compra.
A cada benfeitoria que fizer no imóvel terás que guardar notas fiscais e recibos identificados com CPF e/ou CNPJ por 5 anos,para poder lançar e somar ao valores pagos formando a cada ano novo preço de aquisição. O que não tiver nota ou recibo não pode ser informado.
Quanto terminar de pagar, o valor total pago será o preço de aquisição do mesmo. É o único caso em que a Receita permite que o preço do imóvel seja anualmente atualizado. Portanto o preço de aquisição será o preço da quitação não o do inicio do contrato.
Qualquer duvida me envia um email para mcamini150@gmail.com
abraços
Estou comprando um imóvel em uma cidade, dei um sinal como garantia e fiz um recibo para a proprietária assinar e reconhecer firma. Entretanto ela mora em uma cidade diferente da do imóvel. Ela pode reconhecer essa firma num cartório diferente da cidade onde o imóvel fica situado?
ResponderExcluirOi Lua. Ela reconhece na cidade onde ela tem firma aberta, onde reside.
ExcluirAbraços
Boa tarde
ResponderExcluirComprei um imóvel na planta em 2014 direto com a construtora. Dei uma entrada em dinheiro + parcelas (também referentes a entrada).
Fiz melhorias no apartamento no período de 2014 e 2015.
Em 2016 devolvi o apartamento e recebi o dinheiro de volta.
Nunca fiz declaração de imposto de renda, e este ano terei que fazer.
Como devo proceder?
Agradeço muito desde ja.
Te respondo via email que me enviaste.
Excluirtenho a mesma duvida... pode me esclarecer?
Excluirobrigado
tenho a mesma duvida... pode me esclarecer?
Excluirobrigado
Olá Maria Angela.
ResponderExcluirPrimeiro parabéns pelos comentários.
Minha dúvida é: Eu e meu esposo compramos nosso primeiro imóvel na planta ano passado 2015 e naquele ano pagamos entrada, corretagem que não tenho nota fiscal (depositada na conta de um gerente da empresa e repassada em diversos valores aos corretores envolvidos da empresa), parcelas e foi retirado uma parte do FGTS meu e de meu esposo em 2015. A assinatura com a Caixa Ecôn. só se deu em Fevereiro/2016 e até o momento não recebi de volta o contrato assinado com a Caixa, mas já começamos a pagar as taxas de obra e o saldo que ficou com a construtora. Tenho posse somente do contrato assinado com a construtora. Meu marido não teve ganhos que atingissem o valor para declaração obrigatória de IRPF, mas pagamos tudo em conjunto e eu sou obrigada a fazer declaração devido aos meus rendimentos. Todos os boletos da construtora vem no mone do meu marido, mas as taxas de construção e o seguro que adquirimos com a Caixa para reduzir os custos vinheram em meu nome. Eu sou obrigada a declarar este imóvel nesta Declaração de 2015, pois não saiu o HABITS ou como proceder?
Peço ajuda, pois até já entreguei a declaração sem o imóvel e se afirmativo faço a retificação.
Olá, sim tens que declarar na tua declaração de renda os valores e a comissão paga integral bem como o financiamento e tambéma certar no calculo. Me envie um email para mcamini150@gmail.com
ExcluirVendi um terreno. A assinatura do contrato, o pagamento e a transferência da escritura estavam marcados para o dia 23 Março de 2016. Por causa de problemas com o comprador, mudou-se a data para o dia 05 de Abril de 2016. Neste dia, recebi e fizemos a transferência da escritura! Também foi assinado o contrato de compra e venda, mas a imobiliária não alterou a data deste ( 23 de Março de 2016). Para o pagamento de imposto sobre ganho de capital, qual a data é a de referência: a do contrato de compra e venda ou a do pagamento e transferência da escritura? Isto muda o mês de pagamento do imposto: Abril ou Maio de 2016!
ResponderExcluirOlá. a data para fins de imposto é a data em que foi recebido o dinheiro. Informe a data da escritura como data da venda pois foi a data em que recebeu. Tens até 5 de maio para pagar a DARf sem multa e juros. Se precisar de ajuda meu Email é mcamini150@gmail.com
Excluirabraços
Se a data de referência é a data da transferência da escritura, 05 de Abril, então o imposto sobre ganho de capital vencerá em 31 de Maio (último dia útil do mês posterior à venda)! Não seria isto?
ExcluirA data da venda como referência é sempre a data em que foi recebido o pagamento do preço ou o sinal do pagamento do preço acordado. Se todo o valor foi recebido na data da escritura e esta foi em 05 de abril, então tens até o último dia útil de maio para recolher o imposto. Se por exemplo em 20 de março recebeu um sinal de 200 mil e e m 5 de abril na escritura or estante do valor então tens duas parcelas e dois impostos a recolher sobre cada valor recebido e a data da venda será 20 de março
Excluirabraços