DISTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA

Atualizada em 2018

DISTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA
Foto: COREN

DISTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA 


É possível solicitar o distrato de escritura pública não registrada através de requerimento das partes interessadas ao cartório de notas, ao contrário da já registrada em que seu cancelamento só é possível pela via judicial.


Introdução

Em postagem anterior abordei a dúvida de muitos em relação ao que acontece quando as partes desejam desfazer uma negócio de compra e venda imobiliária e a escritura já esta registrada na matricula com a propriedade consolidada em nome do comprador e a impossibilidade do cancelamento.
Abordo nesta postagem a possibilidade do distrato da escritura pública não registrada, desde que as partes concordem.


Escritura Pública

Sendo um documento formal que confirma o negócio proposto, não pode simplesmente ser cancelada porque uma das partes não mais deseja dar continuidade. Uma vez concluída pelo cartório de notas somente se as partes estiverem de acordo poderá ser desfeita, arcando ambos  com a divisão dos custos ou conforme combinado.


Conceito de distrato

É o ato de desfazer o que anteriormente foi feito, extinguindo as obrigações firmadas desde que as mesmas não tenham sido efetivadas. Nos casos de escrituras públicas, o registro é a efetivação e nos casos de contratos particulares de compra na planta, a entrega das chaves(em alguns casos).


Distrato da escritura pública

É o documento oficial que desfaz o contrato que foi formalizado pelas partes, e escriturado pelo cartório. O distrato da escritura firmada, é feito através da elaboração de nova escritura com apresentação do documentos das partes interessadas e obrigatoriamente a “escritura pública original, reforçando que esta não poderá ter sido registrada na matricula imobiliária.
Aqui trato da compra e venda mas também vale para doações e cessões de direito , incluindo as "promessas de compra e venda".

Cônjuges

Sendo que todas as partes envolvidas na assinatura da escritura pública a ser distratada devem obrigatoriamente assinar o distrato, se o imóvel escriturado tiver sido assinado apenas por um dos cônjuges na sua constituição, não será necessário para o distrato que ambos assinem, bastando aquele que assinou compareça para desfazer o negócio.
Da mesma forma não pode o cônjuge que não assinou a principal comparecer no lugar do que assinou para distratar

Imposto de transmissão

Deve ser solicitada a prefeitura a devolução dos valores pagos o que não ocorre na escritura que foi registrada onde o imposto é devido novamente. 


Modelo simples



Conclusão

Uma vez assinada e distratada, desfaz-se por mutuo acordo o negócio realizado anteriormente sem necessitar esta escritura de ir a registro na matricula imobiliária sendo efetivamente cancelado o negócio da forma acordada, com ou sem devolução e valores.





Comentários

  1. Olá,

    Existe prazo para fazer o distrato de uma escritura não registrada?
    No caso, uma escritura de 1994, não registrada, pode ser feito o distrato?

    Abraço

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    1. Oi Willian bom dia
      Muitos naos de posse do imóvel o que caracteriza a conclusão do negócio onde apenas não ocorreu a transmissão da propriedade. Acredito que o cartório de notas não vai aceitar o distrato pelos anos que se passaram em que quem comprou esteve com a posse da propriedade. Vai ser preciso uma nova compra e venda visto que não se desfaz um negócio depois de muitos anos e sim logo depois de realizado.
      abraços

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  2. Boa tarde! No caso do casal ter feito a compra de um imóvel juntos e ambos assinaram o contrato, para o distrato é obrigatória a assinatura dos dois ou o marido pode fazer isso sem assinatura da esposa?Grata

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    1. Olá. É obrigatório a assinatura de todos. abraços

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  3. Qual a tabela de emolumentos eu devo cobrar para uma escritura de distrato?

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    1. Oi Jéssika

      A tabela de emolumentos das escrituras pelo valor declarado.

      abraços

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  4. Quanto tempo leva para uma escritura ser registrada?
    Para que haja o distrato antes que tenha sido registrada basta somente a parte interessada se mover? preciso de uma luz

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    1. Oi Caroline

      Após receber a escritura ela é levada a registro no cartório de imóveis. O registro leva de 15 a 30 dias, em geral os primeiros 15 dias para verificação e os outros 15 para o registro. Na maioria dos casos não podes cancelar a escritura a não ser pela via judicial então procure o cartorio para pedir o cancelamento do registro. Após registrado não há o que fazer.
      abraços

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  5. Oi bom dia..para poder anular escritura que ainda não foi registrada em cartório o que fazer?obrigada

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    1. Procure o cartório em que foi realizada junto com a,outra parte e solicite a possibilidade de ser desfeita. Na maioria das vezes não épossivel.
      Abraços

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  6. Boa tarde,depois da escritura ser registrada posso pedir a rescisão do contrato?

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    1. Oi Uberdam, a principio não, somente pela via judicial em situações especiais se connsegue cancelar uma escritura pública ou fazendo nova compra e venda.
      Abraços

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  7. Considerando-se que a construtora realizou um contrato de promessa de compra e venda e o primeiro comprador repassou(via aditivo) a obrigação para um cessionário que quitou o imóvel e quer registrá-lo em seu nome.É possível que se cobre a construtora de rescindir o contrato da promessa(não registrado)com o cedente e realizar um contrato ou aditivo com o cessionário diretamente, para que este possa proceder com o registro no cartório + pagamento do ITBI?
    Se possível, esse distrato pode ser realizado sem a presença do cedente, no caso de ele não estar em lugar sabido?

    Agradecendo desde já.

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    1. olá, houve cessão de direitos e a construtora não participou, ela vai cobrar esta cessão de todos os envolvidos.
      abraços

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  8. Boa noite,por favor é possível anular uma escritura de doação de um imóvel para os filhos sendo que ela não foi registrada?

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    1. Se os filhos concordarem não há problema em reverter com os mesmos custos.
      abraços

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  9. Boa noite, qual seria viável uma situação em que perdi meu pai e a casa esta no nome da minha mãe, devemos fazer o inventário em seguida ou seria melhor esperar, qual seria a multa se caso eu não fazer o inventário dentro do prazo determinado pelas leis ?

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    1. Oi Edimar Pereira

      A multa é de 20% sobre o total do imposto devido pelo atraso na abertura. Mesmo estando em nome de tua mãe 50% dos bens são de teu pai por força do regime de bens do casal e é estes 50% que vai ser inventariado pois os outros são da tua mãe que é meeira e apenas são citados no inventario. Até abrir o inventario tua mãe deve seguir fazendo a declaração de renda do teu pai, após faz a do espólio.
      Abraços

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  10. O Tabelionato que lavrou a escritura é obrigado a fazer buscas para saber se o imóvel já foi vendido e não foi registrado para vender a terceiro ?

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    1. Oi Joana,não é obrigação do cartório fazer estas buscas. Abraços

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  11. Gostaria de saber se tem como cancelar uma escritura que ainda não foi registrada

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    1. Oi Heloisa Souza,

      se as partes envolvidas estão de acordo, sim é possivel o cancelamento se não passou muito tempo e não foi registrada, depende do caso. Procurem o cartório em que a mesma foi feita.
      Abraços

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  12. Boa tarde uma escritura de compra e venda de imóvel lavrada em 13/07/2015, teve o distrato realizado via cartorial no dia 20/04/2017, foi solicitado na Prefeitura local a restituição do ITBI pago em razão da lavratura da escritura, no entanto o Município entendeu que não caberia à restituição e ainda que deveria sim ser cobrado novamente o ITBI na lavratura do distrato. Qual é o entendimento de vocês?

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    1. Escritura passada em 2015 com recolhimento do ITBI
      Escritura pública de distrato desfazendo a escritura de compra e venda.
      Pagaste as custas de escritura de compra e venda e de distrato, pagas o ITBI da compra e venda e do distrato. È a lei municipal se a escritura de compra foi registrada na matricula, se não foi o ITBI não deveria ser cobrado. Como não tenho como conhecer todas as leis municipais, não tenho como te dar certeza.
      Abraços

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  13. Prezados,
    Qdo se tem 2terrenos lado a lado e ao vender um deles, passar a escritura, tudo certinho... eis q qdo o comprador começa a construir descobre pela prefeitura q o terreno de sua escritura está errado, ocorreu um erro na hora de lavrar a escritura... oq se pode fazer para corrigir, visto q o comprador já começou a construir e o erro ñ foi intencional?

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  14. Olá, se o erro foi do cartório ele irá corrigir sem custos, se foi da parte vendedora esta terá que pedir a retificação e arcar com os custos. Procurem o cartório.
    Abraços

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  15. E possivel fazer um cancelamento de escritura publica de arrolamento se ainda nao foi registrada

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  16. Boa tarde!
    O distrato por escritura pública com devolução do valor em parcelas, quando inadimplido, poderá ser executado como título extrajudicial?

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    1. Sim, a escritura pública é um titulo executivo extrajudicial.
      Abraços

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  17. Boa tarde!

    Gostaria de saber se, uma vez que uma Promessa de Compra e Venda foi feita através de Instrumento Público, se é necessário que o distrato também seja feito por Instrumento Público, ou ele se pode ser feito simplesmente por Instrumento Particular.

    Parabéns pelo Blog! E desde já agradeço.

    Abs.,

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    1. Olá, é obrigatório ser feito também por instrumento público.
      braços

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  18. Bom dia! Você tem um modelo de Escritura Publica de Distrato?


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  19. Conversei com dois cartórios e ambos me informaram que a partir de março de 2018, está sendo cobrado ITBI sobre o distrato mesmo que a Escritura ainda não tenha sido registrada, isso procede? Pois pelo que sei, o ITBI só seria cobrado no ato do Registro.
    Aguardo, obrigada.

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    1. Olá, ocorre que o ITBI está sendo pago antes da escritura e portanto para distratar passou a ser cobrado também, porém estamos falando de imposto municipal, portanto é preciso verificar a legislação do seu município. Se ela passou a solicitar ITBI para distratar a escritura que ainda não foi registrada é porque esta escritura já teve ITBI recolhido. Depende da situação. O ITBI é recolhido antes do registro quando se trata de imóvel financiado, em outras situações ele é apresentado quitado no ato da realização da escritura. dependendo da situação a informação procede.
      Abraços

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  20. No caso de uma compra e venda de um terreno onde o pagamento ajustado seria uma porcentagem da venda dos imoveis a serem construidos. a escritura foi registrada, porem os imoveis não foram construidos. Pode ser feito o distrato extrajudicial? As partes concordam com o distrato.

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    1. Sim, de comum acordo pode ser desfeito o negócio. no caso foi permuta com pagamento em área construída.
      Abraços

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  21. Boa noite!

    O Comprador faleceu antes de realizar o Registro da Escritura Pública do Imóvel e deixou como herdeiros esposa e 02 filhos menores. É possível realizar o Distrato dessa Escritura Pública? E qual o procedimento?
    Grato

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  22. Olá, se a escritura pública foi feita é só você levar a registro no cartório de imóveis, não é preciso a presença do vendedor falecido. Para distratar sim é obrigatório a assinatura dele de comum acordo com você o que não será mais possível.Se nem a escritura pública foi feita podem distratar.
    Abraços

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  23. Vera borges18/12/2018 13:08

    Fiz a editura e paguei ITBI. Pedi o Distrito e eles me cobraram ITBI também. Tudo antes do registro. Agora a prefeitura para me devover o valor pago quer as guias originais mas o cartório não quer me dar. Aí fico no meio deles sem a devida restituição. Isso pode?

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  24. Solicite ao Cartório o translado das guias de ITBI. O original fica arquivado e o translado lhe é entregue e válido como originais. A prefeitura aceita. Abraços

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  25. Cara Maria Angela. Vendemos um sítio e assinamos a escritura em cartório, onde consta na mesma, que o restante do pagamento se faria na data x, por intermédio do chegue número x, emitido pelo comprador naquela data, com vencimento para data x. Ocorre que na data x o comprador nos pediu mais um prazo para poder cobrir o chegue, e vem fazendo isto sucessivamente há 4 meses. O registro definitivo em cartório não foi efetuado, por conta de não termos dado a quitação do chegue ao comprador, em vista do mesmo não ter cumprido o pagamento acertado até a data presente. Pergunto: podemos pedir o distrato desta venda?

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    1. Olá, devem ter feito uma escritura de promessa de compra e venda vinculada a quitação do preço com cláusula prevendo rescisão por inadimplência e nesse caso após a devida notificação legal para quitação se pode pedir a rescisão. Tudo depende de como foi feito o contrato. Um profissional o elabora de forma a proteger as partes. Como não sei o que diz teu documento e se está de acordo com a lei, não tenho como opinar. Abraços

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  26. A respeito do tema: "Desfazimento ou DISTRATO de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel não registrada"(no Cartório do Registro de Imóveis), penso que, há sim a possibilidade de ser desfeita ou distratada, tendo em vista que a transmissão ou domínio do imóvel só se dá com o registro. Pois que, se não houve ainda a transmissão efetivada (não houve o registro), não vejo porque não possa ser o ato (escritura de compra e venda) desfeito. Penso que, a vontade das partes é que fez com que lavrasse a feitura, a vontade das partes pode ver a desfazê-la enquanto não fora realizada a transmissão, pois que a transmissão só acontecerá com o competente registro. Se registrada a escritura, daí sim, penso que, para voltar ao "Status quo" (condição anterior), ou seja, novamente em poder do vendedor, seria necessário nova escritura, com incidência de Impotos de Transmissão (ITBI ou ITCMD), taxas, etc. Mas como não houve a transmissão, e a autonomia da vontade permite (não se trata de ato ilícito) que todo o cidadão possa fazer tudo, desde que não ilícito, não vejo nenhum problema em poder ser a escritura de compra e venda (somente lavrada, não registrada) desfeita, através de um distrato ou revogação da escritura já lavrada. Neste caso, penso que não incide ITBI, por não haver havido a transmissão (que só ocorre com o registro). Porém incide custas (visto tratar-se de um ato "com valor" e é pois um novo esforço ou trabalho do tabelião em desfazer o que já estava feito) e inclusive, penso que, embora tenha-se margem para a incidência da TFRJ (Taxa do Fundo do Reaparelhamento do Poder Judiciário) por não acontecer a transmissão, mas por tratar-se de um novo ato do Tabelião (desfazer a compra e venda), também incide T.F.R.J. Sou pelo recolhimento dessa taxa (TFRJ) por tratar-se de um ato notarial (embora para desfazer alguma coisa já feita, não gerando efeito o ato já acabado, no caso a escritura lavrada e devidamente assinada, porém não registrada). Como o Fundo do Reaparelhamento Judiciário deve ser aplicado aos atos notariais, salvo melhor entendimento, sou pelo recolhimento não só dos emolumentos (que cabem ao Tabelião) como também pelo recolhimento da T.F.R.J. (que cabe ao Tribunal de Justiça - 40% ao TJSC, 30% ao MP (Ministério Público) e 30% à OAB (Ordem dos Advogados do Brasil).... que dessa partilha, não me disponho a comentar.....

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    1. Obrigada pela sua colaboração, só vem acrescentar o tema.
      Abraços

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  27. Comprei um terreno, e no mesmo tem uma promessa de venda de 1976, porém na escritura pública o mesmo que fez a promessa de venda, vendeu para uma imobiliária, ele não tem o distrato, e não consigo alvará de construção, qual documento pode ser usado no lugar do distrato??

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    1. Olá, tem que ter o distrato ou o cartório não vai te aceitar como comprador. O princípio da continuidade na matrícula exige que que conste como comprador se manifeste. A imobiliária teria que distratar ou passar para você um documento de cessão de direitos.

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  28. Bom dia, quero fazer um distrato por falta de transparência da parte da imobiliária, só que a mesma não aceita fazer o distrato e ja esta vendendo o apartamento para outra pessoa, a imobiliária disse que a outra parte só aceita devolver o meu carro que dei como parte do pagamento depois que vender o apartamento, o que fazer nesse caso

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    1. Olá, procure um advogado para solucionar litigiosamente o que não pode ser resolvido por acordo. Abraços

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  29. Fiz permuta no meu sobrado( IPTU até hj no meu nome), depois por não conseguir mudar os nomes do IPTU junto a prefeitura em 2018, hj em 2019 decidimos através de distrato desfazer o negocio. Não apresentei a prefeitura esse distrato feito apenas por autenticidade de assinatura. A questão agora é mesmo sem ter conseguido ter dado na entrada devo apresentar na prefeitura este distrato. Vou pagar o que sobre tudo isso?

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    1. Oi Eliana.
      Ficou confusa tua informação. Se o IPTU continua em nome de cada um e não foi mudado, só precisas apresentar o distrato se o contrato de permuta foi apresentado na prefeitura. Tudo isso passou pelo cartório de imóveis? Se não passou, é só levar na prefeitura e atualizar o cadastro, sem custos.
      Abraços.

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  30. Olá. Caros amigos,comprei um terreno cujo o vendedor tinha uma procuração publica para vender, isso no mes de Junho. foi feito um contrato de compra e venda,no mes de agosto apareceu uma pessoa dizendo ser o suposto dono do mesmo, porém com um contrato de compra e venda que se quer quis apresentar. Fui ate o RGI puxei toda a matricula e documentação do terreno que estava tudo no nome do proprietario que me vendeu representado por seu procurador. Todas as certidões foram puxadas e tudo estava ok, na prefeitura o IPTU no nome do mesmo dono, ou seja, em nada constava nenhum registro desse suposto dono que apareceu. Em Dezembro fiz a escritura publica e registrei no RGI. Dois meses apos fiquei sabendo de uma ação de adjudicação compulsoria do meu terreno, pedindo a anulação do registro e escritura e adjudicando o terreno por esse suposto dono, detalhe, ele tem apenas um contrato de gaveta nunca passou o imposto pro nome nem pagou durante um ano que consta no contrato. E quando esse procurador vendeu a ele, o mesmo ainda não possuia a procuração publica e sim um contarato de promessa de compra e venda . Ai eu pergunto: O juiz pode anular nossa compra? sendo que a nossa compra foi tudo dentro da legalidade e nada constava no nome desse senhor que pudessemos saber que havia sido vendido anteriormente. Que esse procurador agiu de má fé é claro, porém não posso pagar por um erro dele e não meu. Certo?

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    1. Oi Adriana bom dia. A lei é clara, "só é dono quem registra". Se essa pessoa que tem o contrato anterior comprou oficialmente do procurador deveria estar na posse da procuração que impediria que ele vendesse para outro. Você fizeram a escritura e registraram e em ambas consta a procuração oficial. Nas ações judiciais que acompanho sobre o assunto, o judiciário não costuma anular a escritura e registro a não ser que fique comprovado que a procuração era falsa, estava cancelada ou houve uma fraude. Eu entendo pela tua explicação que ele não tenha ganho de causa e deva contra o procurador entrar com perdas e danos. Só não te dou 100% de certeza porque nesse país hoje em dia as leis tem sido desprezadas. Abraços

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  31. Olá, tem um imóvel no qual é herança. Porém um dos herdeiros desmembrou parte do lote e fez a escritura pública E título em seu nome. Fez a venda do imóvel

    Porém o restante dos herdeiros queren entra com inventário pra fazer a reintegração de posse. É cancela a venda.

    Aí eu perguto . Quais são as chances de anular a escritura É guanha? .

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    1. Olá, desculpe mas não tenho como te auxiliar nesta situação. Além de não ser advogada é preciso avaliar toda a documentação do imóvel, do desmembramento entre outras situações pois não basta apenas o relato que fizeste. O que informas não bate com a legislação, O herdeiro não pode desmembrar parte de um imóvel que não foi feito inventário e da mesma forma ele não consegue fazer escritura para vender e desmembrar pois quem por lei deve transmitir já faleceu. Para p que disseste fazer sentido ele deve ter feito tudo com documentação particular que é anulável visto que os herdeiros tem preferência na aquisição da parte que for colocada a venda. Procurem um advogado.

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  32. Olá! Solicitei a elaboração de uma escritura pública de compra e venda, mas descobri após que poderia registrar através do instrumento particular que tenho por se tratar de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Lote e já ter Recibo de Quitação. Efetuei o pagamento, mas a escritura ainda não me foi entregue, há como eu cancelar essa solicitação e obter o estorno do valor pago?

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    1. Olá a informação que recebeste está errada. Na compra em loteamento você recebe a promessa de compra e venda mas ela não tem efeito de escritura pública. Uma vez quitado o loteador terá que fornecer a minuta da escritura pública para transferir para teu nome.
      Abraços

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  33. Bom dia Maria Angela!
    Estou negociando um imóvel que o dono tem uma procuração de 1992 para vender e em 2013 passou uma escritura de fachada para a irmã. Agora quer vender mas a escritura está no nome da irmã e o registro em nome do antigo dono que é quem passou a procuração. O marido da irmã faleceu. Como a irmã não registrou e tem interesse de tirar do nome dela, tem como fazer o distrato com ela e os filhos assinando? A pessoa que mora lá pode vender novamente para mim, usando esta procuração e eu tirar nova escritura e registrar?

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    1. Olá. O marido da irmã que consta na escritura já faleceu e por conta do falecimento não poderá ser cancelada. Só não sei como que ele tem a procuração se para fazer a escritura em nome da irmã o cartório fica com a mesma arquivada. Não recomendo o negócio sem que um profissional verifique toda a documentação. Abraços.

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  34. Boa tarde!
    No caso do distrato seja feita no dia após a lavratura da escritura de compra e venda, como deverá ser feita a comunicação da DOI, pois será informada a primeira "negociação"

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  35. DOI é declaração enviada por cartórios, segue as regras do link abaixo.
    http://legisjet.com.br/uncategorized/perguntas-e-respostas-doi-rfb/

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  36. Olá boa noite!
    Em 2003, fizemos uma escritura de compra e venda pela cef. Ocorre que, até a presente data ainda não fizeram o registro do distrato constando ainda o nome do casal, ou seja, minha esposa e eu no cartório ainda somos proprietários do imóvel. Ao saber disso, sugerir ao gerente para ficarmos com o mesmo fazendo um novo financiamento. Vocês teriam algum caso semelhante e/ou podemos ajuizar uma ação neste sentido para manter o financiamento ?

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    Respostas
    1. Olá, desculpe mas a CEF não faz distratos quando o casal se separa. A única forma de um dos cônjuges sair do contrato é partilhando o bem no divórcio e um comprando a parte do outro. Na Caixa a providência é compra e venda da fração ideal depois do divórcio concluído. Para isso o cônjuge que compra a fração tem que ter condições de arcar com 100% da parcela. Os 50% adquiridos terão os valores atualizados.
      Esse é o procedimento.
      Abraços

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