NOVO VALOR DO ALUGUEL E PRAZOS DO REAJUSTE

Na locação de imóveis temos três tipos de aumentos no valor do aluguel.

💢reajuste anual pelo índice que constar no contrato escrito. Reajustado a cada 12 meses de contrato, mesmo quando este se renove ao seu término, por prazo indeterminado ou novo prazo. Em geral, o índice escolhido é o IGPM e segue o reajuste até que, o contrato seja encerrado.

💥ação judicial renovatória utilizada em casos de locação de longo prazo onde, as partes não entram em acordo sobre novo valor de aluguel, quando este se encontra defasado e o locador recorre a justiça, após 03 anos de contrato para receber um valor justo.

💦atualização do valor do aluguel ao preço de mercado, por acordo entre as partes nos contratos menores que 30 meses, ou solicitado pelo locador, após o fim do prazo de contratos residenciais de 30 meses ou mais, ou a qualquer tempo, por acordo entre as partes.

A explicativa acima se justifica para ajudar a diferenciar o reajuste normal da proposta de novo aluguel ou da imposição pelo locador.

👍Novo valor locatício e o reajuste anual

Nos casos em que o locador propõe novo valor para o aluguel do imóvel e o locatário (inquilino) concorda, é comum o locador manter o prazo de reajuste anual no mesmo mês em que sempre ocorreu. Não é assim que funciona.

Se o locador mantém apenas os reajustes a cada 12 meses de contrato assim seguirá até que novo valor seja definido ou o contrato seja encerrado. A partir do momento em que novo valor de aluguel for acordado e passar a vigorar, o prazo do reajuste começa a contar a partir da data do novo valor ajustado entre as partes.

Exemplo:

1) contrato de 36 meses iniciado em março de 2010 com reajuste pelo IGPM. Em março de 2013 o contrato completa 36 meses. As partes não se manifestam e o contrato se renova automaticamente. Ocorre o reajuste anual pelo IGPM. O contrato segue por prazo indeterminado e todo o mês de março do ano seguinte o IGPM é aplicado.

Digamos que em junho de 2017 o locador chame o locatário para propor um novo valor de aluguel e o locatário concorde. A partir de junho de 2017, com o novo valor vigente, começa a contar o prazo para reajuste anual a cada 12 meses, não podendo o locador reajustar pelo IGPM em março de 2018, somente em junho de 2018 quando o novo valor completar 12 meses. 

👍Com a determinação de novo valor de aluguel na data X o prazo de reajuste zera e passa a ser contados os 12 meses a partir desta nova data.

Se no exemplo acima, junto com o novo valor do aluguel, as partes acordarem novo prazo para o contrato, o locatário estará garantido de não ser surpreendido durante este prazo com um aumento maior que o previsto. Se não ajustarem novo prazo, este continuará sendo indeterminado, o que permite ao locador, a qualquer momento, propor um novo aumento. Situação que coloca o locatário em “um beco sem saída”, quer dizer, ou aceita ou o locador pode encerrar o contrato. 

Fique atento, é seu direito ajustar o preço, é seu direito ajustar o prazo, o acordo é bom para todos. Ao locador, um bom inquilino deve ser mantido, ao locatário um bom locador merece respeito. Se ambos cederem o acordo é possível. O preço de aluguéis segue a oferta e procura e se um locador pede acima do que pratica o mercado ele ficará com o imóvel fechado. Quanto ao inquilino avalie se vale a pena pagar o proposto ou onerar-se com desocupação, novo contrato e nova mudança, mas mantenha o aluguel dentro da margem de segurança que seu orçamento possa pagar.