IR 2017 – EMPRÉSTIMO PARTICULAR PARA COMPRA DE IMÓVEIS

IR 2017 – EMPRÉSTIMO PARTICULAR PARA COMPRA DE IMÓVEIS

Muito comum é o empréstimo entre pessoas físicas sejam elas parentes ou amigos e muitas vezes a pessoa recebe ajuda financeira de um pai ou irmão para comprar seu imóvel com a obrigação  de devolver a quantia.

A Receita Federal não é adivinha e toda a operação que envolva dinheiro se não for explicada na declaração anual levará o contribuinte a cair na malha fina. Não se pode declarar uma poupança de 50 mil reais e a compra de um imóvel a vista por 100 mil. De onde saiu os outros 50 mil, quem emprestou, quando e de que forma. Todos tem que se manifestar no momento da declaração.

Um exemplo prático

André deseja comprar um imóvel de 300 mil reais e fechará negocio em 20/12/2014.
Possui 100 mil na poupança, 50 mil de saldo no FGTS e um crédito de financiamento aprovado no valor de 100 mil. Faltam 50 mil para dar completar o sinal de 150 mil reais que pagará ao vendedor do imóvel e 10 mil para as custas. Assim faltam 60 mil reais para que André feche negócio.

Antonio, pai de André, possui poupança em valor suficiente para ajudar o filho e resolve então emprestar 50 mil para devolução em 10 x 5 mil, sem juros e doar os 10 mil para as custas. 
Nesta opção não temos imposto a recolher apenas informar na declaração.

Outra opção seria doar os 60 mil reais ao filho. Nesta opção teríamos a incidência de imposto estadual (ITDCM) sobre a doação do dinheiro a André. Lembrando que as Fazendas Estaduais estão interligadas a Receita para consulta.

Temos então
Como declarar o empréstimo de dinheiro pessoa física.

1) Antônio Pai:
Na aba “Bens e Direitos” selecionar o código 51 – crédito decorrente de empréstimo.
Em “Discriminação” informar todos os dados do empréstimo com nome e CPF de quem recebeu o dinheiro.
Situação em 2104 e 2013 deixar em branco pois não houve pagamento de parcelas no período.

                                                                          Modelo

Na Aba “Doações Efetuadas” selecionar “código 80” e declarar os 10 mil doados ao filho por ser movimentação financeira acima de 5 mil reais que exige a declaração.

Concluída as informações de Antônio, lembrando que a legislação estadual deve ser consultada sobre o limite para isenção de doações em dinheiro para fins de imposto a recolher


2) André – filho
Na aba “Dividas e Ônus Reais”, selecionar o “código 14 – pessoa física”.
Em “Discriminação” informar os dados do empréstimo recebido e para que foi utilizado o dinheiro.
“Situação em 2013” deixar em branco e “situação em 2014” informar os 50 mil recebidos.
Está informado o empréstimo recebido


Na Aba “Rendimentos isentos e não tributados” selecione o quadro amarelo do item 10 – Transferências patrimoniais –doações e heranças. No quadro amarelo selecione “Novo” – “Titular” que é o André que recebe a doação e após insira o nome e CPF do doador Antônio e o valor de 10 mil.
Está informado o recebimento do dinheiro doado

Faça o mesmo com a linha 3 para informar o uso do FGTS



 Na Aba “Bens e Direitos” informar a conta poupança onde estão depositados os 100 mil pagos ao vendedor em 2014 e da mesma forma na Aba Rendimentos Isentos e Não Tributados informar o rendimentos  obtidos nesta poupança. Utilizar em ambos, o informe de rendimentos enviado pelo banco.

Na Aba “Bens e Direitos”, “Novo” será informada a compra do imóvel apartamento residencial com contrato assinado em 20/12/2014.
Seleciona “Código 11” e em “Discriminação será informado todos os dados do negócio incluindo os valores recibos de empréstimo, FGTS e financiamento bancário bem como o que tinha de recursos próprios na poupança.
“Situação em 2013” em branco e “em 2014” incluir o valor total pago efetivamente ao vendedor, isto é, todos os valores que você pagou efetivamente que foram os 50 mil do empréstimo, os 100 mil da poupança e os 50 mil do FGTS. O valor do financiamento não é inserido neste campo. Será somando anualmente as parcelas pagas ao banco com o total deste campo que saiu dos teus recursos próprios ou seja 200 mil Reais + as parcelas pagas por ano.

A Receita permite que imóvel financiado seja atualizado anualmente então na compra não se informa em "situação em 2014" o valor que foi financiado somente a soma dos outros valores pagos e anualmente soma-se as parcelas pagas de financiamento mantendo o valor atualizado do imóvel.


Esta informada a compra do imóvel lembrando que para a Receita a data da compra é a data em que foi assinado o contrato e pago o sinal ao vendedor.



3) Vendedor do imóvel
Na aba "Bens e direitos" vai informar a venda do imóvel para André, o valor negociado, o valor efetivamente recebido os valores em aberto e deixar em branco a situação em 2014 retirando o imóvel da sua lista de bens.



Tudo declarado, a Receita cruza os dados, bate as informações e estará tudo OK.


Atenção: postagem publicada no ano de 2014 em vigor em 2017

Comentários

Anônimo disse…
Creio que na Declaração de Andre - FILHO faltou incluir o FGTS. De modo que a "SITUAÇÃO EM 2014" deverá ser R$ 200.000,00
Maria Angela disse…
Olá, em parte sim, faltou o FGTS mas a soma em situação em 2-14 esta correta. Quando se compra imóvel financiado, em "situação em 2014" soma-se tudo que foi pago ao vendedor menos o valor financiado, este será acrescido a cada ano somando todas as parcelas pagas ao banco. Assim temos 200 mil pagos ao vendedor como situação em 2014 que corresponde aos 50 mil do FGTS do comprador, 50 do empréstimo pessoa física e mais 100 mil de recursos próprios do comprador. Se por exemplo o financiamento foi em junho de 2014 e a primeira parcela de 2 mil paga em julho temos 6 parcelas de financiamento pagas em 2014 de julho a dezembro e portanto somaria-se a esta valor de 200 mil + 12 mil de parcelas pagas e assim se faz até a quitação. quando quitado o financiamento o valor declarado do imóvel será o da soma total no ano da quitação.
obrigada pela ajuda.
Anônimo disse…
A explicação está mais do que perfeita, mas todos sabem que muitas vezes a pessoa coloca "empréstimo" para fugir do absurdo imposto cobrado pelos municípios, mesmo sendo entre mãe e filhas, como é o caso de uma grande amiga minha, que têm uma mãe de 75 anos e muitos problemas de saúde. Em 2015 a senhora recebeu uma quantia (55 mil) oriunda de um espólio de uma tia e logo em seguida passou para a filha, mas não para minha amiga comprar imóvel, e sim para poder gerenciar melhor os gastos desse dinheiro. Nesse caso, pode-se omitir a compra do imóvel, lançando apenas a forma de pagamento do empréstimo?
Maria Angela disse…
Desculpe mas não entendi tua questão.
Se a mãe deu o dinheiro para filha comprar um imóvel em nome da mãe temos que a filha é a procuradora da mãe e a mãe informa isso no imposto de renda que a filha como sua procuradora recebeu em conta corrente 55 mil para aquisição de imóvel. O imóvel deve ser declarado.

Qualquer outra situação temos doação do dinheiro que incide imposto estadual. Se colocar como empréstimo anualmente tem que declarar o valor devolvido. Se a mãe perdoar a divida quitando o empréstimo o imposto de doação deverá ser recolhido.
abraços
Muito boa tarde! Agradeceria muito poder entender como declarar a compra (2007) e venda (2014) de imóvel financiado em nome do pai e do irmão, devido à restrição do cpf.
Maria Angela disse…
Oi Alessandro Fernandez, depende do tipo de restrição, preciso mais informações pois nem toda a situação tenho conhecimento. Me envie um email para mcamini150@gmail.com
Existe limite para essa operação de emprestimo entre pai e filho no caso da Receita Federal? Pergunto em razão de ter lido em algum lugar que o limite de isenção do do Imposto Estadual - ITDCM em São Paulo é de 2.500 Ufesp's. rsussumo@gmail.com
Maria Angela disse…
Oi Roberto Sussumo Takahashi.

ITDCM é imposto estadual sobre doações e heranças não sobre empréstimo.
empréstimo pode ser feito em qualquer valor desde que devolvido. se quem emprestou futuramente optar por não receber de volta aí sim incide o ITD sobre o valor não devolvido como se fosse doação.

Se tratar-se de doação em dinheiro o limite em SP para isenção é de 2.500 Udesps como comentou que esta em 2016 em R$ 23,55. Lembrnado que o valor é anual e não mensal.
abraços
Vanessa Thiesen disse…
E se no caso o pai empresta dinheiro ao filho e o pai morre antes do filho pagar...como isso será resolvido nas questões de imposto de renda/espolio, etc?
Maria Angela disse…
Oi Vanessa Thiesen

O empréstimo é zerado e o valor entra como herança na declaração de renda recolhendo ITDC estadual sobre o saldo. Abraços
Vanessa Thiesen disse…
Muito obrigada pela resposta... Vou aproveitar e fazer outr: e no caso de empréstimo no qual um não é herdeiro do outro, por exemplo de tio para sobrinho?
Vanessa Thiesen disse…
A dúvida acima também seria em relação a falecimento de uma das partes. obrigada, mais uma vez.
Maria Angela disse…
Não. Nesse caso se o tio empresta para o sobrinho e vem a falecer o sobrinho recolhe imposto sobre doação do saldo devedor, acima do limite de isenção logicamente. digamos que ele empreste 100 mil, seja pago 70 mil e o saldo seja 30 mil e a isneção para doação em dinheoiro seja 50 mil. Abraços
Bruno Mota disse…
Amigo me tire uma duvida, meu caso é semelhante ao exemplo, porem comprei um terreno no valor de 55mil no ano de 2013 meu pai pagou 43.800 e eu 11.200 no caso ele tem este dinheiro a anos e não é obrigado a declarar imposto de renda e no meu caso tambem nao declarava pelo mesmo fato.
agora estou obrigado a fazer IR como faria para declarar estes valores?!
Maria Angela disse…
Oi Bruno Mota

Declara a gora por estar isento, o problema é que tens que informar que este valor veio de teu pai e é bem provável que o estado queira que ele pague imposto sobre doação atrasado. se ele te emprestou e estas devolvendo declare como emprestimoe anualmente vai informando o quanto pagou. abraços
Email: mcamini150@gmail.com
Unknown disse…
Tenho uma filha que vendeu um apartamento e fez empréstimo para mim (pai), sei que ambos devem declarar esta operação. Existe algum pagamento para o IMPOSTO DE RENDA?
Maria Angela disse…
Não, a não ser que não devolvas o empréstimo fato que incidirá imposto estadual de doação do saldo devedor não devolvido. Te respondi via email que me enviaste.
Abraços
Anônimo disse…
Parabéns pelo blog, Em caso de empréstimo de pai a filhos para aquisição de imóvel, deve ser feito um contrato de empréstimo entre eles? o empréstimo é sem juros. Se afirmativo tem algum modelo de contrato que recomenta. E qual o valor isento para IR no caso de doação para o mesmo fim? Grato.

Tyrone
Maria Angela disse…
Olá Tyrone
Respondi via email
Abraços
Leonardo Ferraz disse…
Minha mãe vendeu o imóvel dela e quer me dar o dinheiro da venda para eu comprar o meu imóvel. O valor que ela vai me dar é o sinal e o restante eu irei financiar junto ao banco. Como obteve lucro na venda do imóvel dela, já foi pago os 15% de ganho de capital.

Qual seria a melhor alternativa para ela pagar a entrada desse imóvel para mim, pagando o mínimo possível de tributos?

Ela pagar diretamente para o proprietário do novo imóvel?
uma doação?
um empréstimo?

Obrigado!
Maria Angela disse…
Oi Leonardo Ferraz

Se for empréstimo tens que devolver e toda a operação informada ao imposto de renda de ambos com o valor emprestado, foma de devolução, numero de parcelas e valor de cada uma, juros, correção etc. anualmente vai informando o total devolvido e somando com o ano anterior até a quitação. se houver juros e correção sobre estes incide imposto dependendo do valor.
Se for doação haverá o ITD estadual que até um valor x é isento e depois a alíquota varia em 4% do valor emprestado, depende.
Não adianta ela pagar diretamente ao proprietário, você tem que justificar de onde sai teu dinheiro para a aquisição.
Abraços
Parabéns Maria Angela! Excelente blog, ajuda bastante! Tenho uma dúvida, posso efetuar uma doação em dinheiro (até o valor de isenção do ITCMD) e ao mesmo tempo fazer um empréstimo a pessoa a qual fiz a doação? Se sim, neste empréstimo posso estipula no Contrato de Mutuo uma carência de 6 meses para inicio dos pagamentos?
Maria Angela disse…
Olá Robson, pode sim porém este empréstimo tem que ser informado no imposto de renda de ambos e as devoluções também pois se acordarem não devolver uma parte sobre os valores não devolvidos incidirá imposto de doação. anualmente as partes declaram o que foi devolvido e recebido. sobe juros e correção incide Ir sobre ganho de capital. Podes dar carência de 6 meses para iniciar os pagamentos da devolução.
Abraços

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