MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01


O texto descreve a importância de manter o imóvel locado em boas condições fazendo as devidas manutenções.

📰Inicio do contrato de locação e vistoria inicial

Uma das principais discussões entre locador e locatário e que quase sempre acaba na justiça é a devolução do imóvel ao locador no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso(art. 23- inciso III-lei 8.245/91).
A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez alega que se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância de o inquilino exigir a vistoria inicial e de haver a contestação do que não estiver de acordo ao receber as chaves do imóvel.
Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a conferência da vistoria assinada e nem a contestação e esta é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel, possíveis defeitos que não foi citado no laudo inicial e que o inquilino deve verificar e por escrito comunicar para que ao final do contrato não seja obrigado a pagar.

Na prática, o locador recebe a contestação de vistoria e retorna para verificar o problema, mas quando temos a locação através da imobiliária é muito raro que a mesma envie novamente o vistoriador para confirmar as informações e correções do locatário. Nesta situação o locatário cumpriu com sua obrigação e no final do contrato nada poderá lhe ser exigido se foi informado “por escrito”.

Sendo assim não deixe para depois o que deve ser feito imediatamente. Recebeu as chaves, antes mesmo da mudança, faça a verificação da vistoria inicial para saber se tudo que constatar se encontra listado e após ligada a luz e estar residindo no imóvel, qualquer problema com elétrica e hidráulica comunique por escrito imediatamente pois trata-se de problema oculto que somente com o uso se manifesta. Esperar 03 a 04 meses para relatar um problema vai causar um problema maior.

🔨O imóvel locado e sua existência com ou sem manutenção🔧

Quanto mais antigo o imóvel maior o cuidado com a sua manutenção e a Lei do inquilinato em seu artigo 23 determina ser obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado.
Temos dois tipos de imóvel locado. Os antigos e os mais novos. Quanto mais novo o imóvel menor sua manutenção, porém maior cuidado o locatário deve ter com o mesmo. Imóveis novos em geral são de padrão mais alto, locados a uma classe de maior poder aquisitivo que quando encerra o contrato indeniza o locador sem maiores problemas e durante a locação mantém o mesmo em perfeitas condições.
Imóveis antigos e bem conservados em geral são locados por uma classe que gasta boa parte de seus rendimentos com os encargos da locação não sobrando muito para a manutenção. Aqui me refiro a imóveis que não são bem conservados por seus proprietários. Esses locatários optam por deixar para resolver tudo quando o contrato terminar e são as maiores vitimas da vistoria final que tornará a reforma de entrega bem acima dos gastos previstos. São bons locatários que somente discutem a reforma de entrega devido aos custos. Em geral costumam cuidar do imóvel, mas não com o mesmo zelo como se fosse seu e alei determina que você cuide do imóvel.

Temos também imóveis muito antigos e nada conservados que são locados rapidamente por terem o seu aluguel muito abaixo do preço de mercado. No geral, são cheio de problemas, trazem dor de cabeça para o locatário, seu locador não dispõe de recursos para mantê-lo em perfeita ordem e acaba sempre em muita briga e discussão. O locatário costuma ser pessoa de poucos recursos, loca direto com o proprietário que na pratica ignora a existência da lei, infringindo-a constantemente. O locador não aceita que o seu imóvel esteja caindo aos pedaços e o inquilino por conta do baixo valor e precisar ter onde morar faz de conta que não vê. Na hora da devolução do imóvel todos querem seus direitos. Fuja deste tipo de locação, se possivel.

🔧Manutenção e conserto durante a locação – equipamentos e infiltrações🏠

Manter o imóvel é obrigação do locatário e assim tudo que for estragado deve ser consertado e não havendo conserto deve ser substituído por outro igual ou semelhante, de valor aproximado ao que estragou. Assim, se você tem um ventilador de teto "Martau" e queima este ventilador não vai querer comprar um de marca inferior. Também não vai exigir o locador, que seja um ventilador novo. O locatário deverá buscar um usado em bom estado de conservação de mesma marca e/ou mesmo padrão. Não encontrando deverá repor sim repor um novo.
Quando o aparelho não tem conserto por ter sua vida útil esgotada o locador não pode exigir a substituição visto que se encontrava no imóvel um objeto que já não deveria mais estar em uso.
Ao locador cabe todo o conserto que implicar em instalação que valorize seu imóvel ou implique em alto custo. Nesta situação todo o problema deve ser resolvido pelo locador e seu custo pago somente por este não sendo aceito que se divida com o locatário a despesa, salvo acordo em contrario por escrito. Um exemplo é vazamento proveniente de cano dentro da parede. O conserto é do locador que deve abrir a parede e trocar o encanamento. Alguns acreditam que podem cobrar a parte externa do locatário, isso é, o locador faz a parte interna e quer que o locatário pague o registro novo e a cerâmica bem como a pintura. Não pode. Todo o conserto é do locador. Se o imóvel foi locado com fogão e este vier a não mais funcionar, o locador deverá substituí-lo por outro de mesmo tipo e valor afinal, o locatário locou o imóvel porque não tinha fogão e o valor do aluguel inclui a facilidade e benfeitoria.
Não esquecendo de dizer que o locatário tem por obrigação comunicar ao locador qualquer problema no imóvel por escrito ,imediatamente, sob pena de arcar com os custos e prejuízos que a falta da comunicação causar.

📌Uma questão muito comum: o apartamento do andar superior tem vazamento no banheiro provocando infiltração no teto do banheiro do imóvel locado. O locatário deve comunicar o locador imediatamente e o síndico do condomínio, porque implica em gastos a mais com água. Comunicado o locador, este resolverá o problema junto ao proprietário que deverá providenciar o conserto no imóvel dele e também repor as condições do teto e pintura do imóvel locado que sofreu a avaria.
📎Quando o locatário não comunica o locador, arca com os custos que por ventura o proprietário do imóvel que causou o dano não quiser pagar. Com ele terá que se entender porque há casos em que o proprietário somente descobre que seu imóvel provoca vazamento quando o vizinho percebe a infiltração.
Quando o dano existe e não foi tomada as providências pelo locador, o locatário esta isento de qualquer responsabilidade. Ao desocupar o imóvel e ter que entregar pintado, arca apenas com a pintura(se recebeu com pintura nova) não com reboco e qualquer outro dano que o vazamento causou.

👉Manutenção – cupim e piso👈

Imóveis antigos tem este tipo de problema com cupim e de difícil solução. Em geral o locatário também tem móveis com cupim e vai fazendo a manutenção. Quando o problema atinge proporções maiores o locador deve ser comunicado para que depois o inquilino não seja responsabilizado por não ter cuidado do imóvel. Uma vez informado na contestação da vistoria que o imóvel apresenta cupim, estará isento de qualquer reparação.
Quanto ao piso, taco solto deve ser colado, pés de móveis devem ter feltro para não riscar o chão e chão não é lugar de colocar copo gelado. Uma mancha de copo é visível e não há uma desculpa a dar ao locador, descuido total e sujeito a indenização.

👉Manutenção geral👈

Anualmente faça a sua vistoria no imóvel e verifique o que tem que ser refeito. O azulejo que caiu e deve ser colocado outro, um vidro que trincou e tem que ser trocado, maçanetas que estragaram, janela que emperrou, fita da veneziana que desfiou e precisa ser trocada, torneira pingando que deve ser substituída, mancha de ferrugem na cerâmica. Enfim! Use o inicio de cada ano para dar uma geral no imóvel e não deixar que tudo se acumule e na entrega do mesmo o que era 100 vire 1000.
Na hora da devolução do imóvel o locatário esta envolvido com o novo imóvel e o locador quer o seu imóvel liberado rapidamente. Quanto menor for o problema mais fácil será a solução e menor o custo para a entrega. Locatário descuidado acaba pagando em dobro. Use o imóvel como se fosse seu.

Continua link abaixo - parte 2
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Atualizado em 2021


Comentários

  1. Parabens pelo assunto.

    Equipe Imobicar Portal de imóveis

    www.imobicar.com.br

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  2. Maria Angela, bom dia.

    Se o inquilino, quando do encerramento do contrato de locação, quitar os alugueis, energia elétrica, impostos, etc, porém, deixar de efetuar a pintura do imóvel. Como isso poderá ser cobrado? O contrato de locação poderá ser executado?
    Já vivenciei um caso concreto assim: inquilino saiu, aparentemente tudo em ordem com o imóvel. O novo inquilino informa que a caixa de gordura do imóvel está cheia e suja. Poderia acionar o inquilino antigo com os gastos que o proprietário teve para limpar a caixa de gordura, mesmo depois de rescindido contrato, e dado quitação no contrato?

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  3. Olá.Após a entrega das chaves as partes devem fazer a vistoria final. A vistoria vai dizer se o inquilino entregou o imóvel conforme o recebeu. Se o locador entregou a caixa de gordura limpa o inquilino deve devolve-la da mesma forma e o locador tem que exigir isso e fazer constar por escrito.
    Feita a vistoria e se tudo estiver ok entre as partes o locador concede o termo de quitação onde consta que o inquilino nada mais deve e nada mais poderá lhe ser cobrado. Se você não entregou a caixa limpa não pode exigir o mesmo do inquilino.

    Respondendo tua duvida, no momento em que você deu a quitação integral do contrato não pode mais cobra-lo,aceitou o imóvel como ele se encontrava. Sendo assim vais arcar com os custos da limpeza da caixa de gordura.

    Quanto a quitação do contrato, pode ser total quando nada mais tem a se discutir e tudo foi pago e ambos concordaram ou então parcial. Na quitação parcial o locador informa no recibo que todos os débitos referente ao aluguel e taxas da locação foram quitados não ficando nenhum valor em aberto porém concede a quitação parcial porque na reforma de entrega do imóvel a pintura não foi realizada pelo inquilino, ficando estes valores em aberto por não ter havido acordo de indenização ao locador. desta forma você pode cobrar o inquilino pela via judicial e como não existe despejo o juizado especial pode ser utilizado. Portanto o recibo é de quitação parcial do contrato e deve constar detalhadamente o que ficou em aberto. atente para que não se cobre na reforma de entrega o que não consta na vistoria inicial.

    abraços

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  4. GOSTARIA DE AJUDA ,FEZ 07 ANOS QUE FIZEMOS UM CADASTRO NA SECRETARIA MUNICIPAL DE ASSISTÊNCIA SOCIAL DA MINHA CIDADE DEPOIS POR OUTROS MOTIVOS DESISTIMOS DA CASA PEDIMOS PARA A SECRETÁRIA DA ÉPOCA DAR BAIXA MAS NÃO FIZERAM OS PROCEDIMENTOS CORRETOS E O NOME DE MEU ESPOSO FICOU CADMULTADO ,NUNCA RECEBEMOS CASA DO GONVERNO FEDERAL E AGORA ESTAMOS QUERENDO FAZER OUTRO CADATRO E NÃO PODEMOS ,O QUE FAZER NESSE CASO ,A QUEM DEVEMOS PROCURAR

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  5. Respondi via email. Procure a prefeitura para solicitar documento que comprove que não receberam o imóvel e depois em uma agencia CEF solicite a inativação do nome de vocês.

    abraços

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  6. Entrei num imóvel negociando abono dos primeiros 3 meses de aluguel para manutençao do piso da sala que estava comprometido. Conforme combinado no final do período enviei por e-mail um relatório com fotos e descrição detalhada do que foi feito, o relatório continha também fotos e descrição de outras manutenções realizas além do acordado (como pintura e manutenção de portas, fechaduras e rejunte de azulejos).
    Há 4 meses pioraram alguns problemas no imóvel ( ja existia antes de alugarmos) como uma infiltração no telhado que compromete o teto e uma parede, a cuba da pia da cozinha que caiu, o teto de uma edícula que sustenta a caixa dágua que parece estar comprometida, além de um emaranhado de fios elétricos atuais e desativados que correm por volta da casa ao intempérie ao lado de dutos vazios instalados ha pouco tempo para, justamente, conduzi-los.
    Neste e-mail, solicitei que eles enviassem uma pessoa para ver pessoalmente o que estava no relatório, também para tomarem atitude antes que a infiltração, por exemplo, estrague ainda mais o imóvel.
    A resposta foi nula. A confirmação de recebimento se deu porque este mês solicitei o código de barras do aluguel a partir do e-mail relatório e, para isso, a resposta foi instantânea.
    Enfim…6 meses depois a infiltração aumentou no quarto devido as chuivas fortes que ocorreram no imóvel e esta mofando a parede e agora quando chove escorre agua dentro do quarto.
    Pedimos inúmeras vezes um retorno e o pessoal da imobiliaria nunca responde, embora eles tenham recebido pois é sempre o mesmo email que enviamos qdo precisamos pedir o boleto.

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    1. Oi Le.
      não te dão retorno do Email porque email pode ser recebido por qualquer funcionário o que dificulta a você provar que foi recebido. Sugiro que notifique por escrito em duas via pessoalmente inclusive anexando os email enviados e do código de barras reclamando que não obteve retorno e entregue pessoalmente na imobiliária. Não havendo rápida resposta acione o locador na justiça depositando em juízo os alugueis.

      abraços

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    2. Quer dizes que se eles nao fizerem nada sobre o vazamento do telhado, a pia e os demais reparos, devo fazer o pagamento do aluguel em juizo?
      E posso reclamar isso no pequenas causas? Toda vez que chove vira uma cachoira, molha o piso e esta mofando o que prejudica a saude!

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    3. Oi Lê. Não podes usar pequenas causas e para pagamento em juízo precisas de advogado pois terá que acionar o locador com obrigação de fazer e passar a depositar os alugueis. Outra opção é você fazer a obra e reter o aluguel. Nesse caso, você notifica o locador de que o comunicou do problema e não obteve resposta e que fará o serviço e irá reter o valor do aluguel. Recomendo que consultes um advogado antes de tomar qualquer decisão.

      abraços

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  7. Bom dia! O locatário informou pisos soltos, confirmado em vistoria. Contudo não permitiu a troca do mesmo pelo proprietário alegando nao ter quem deixar no imóvel para acompanhar o serviço.
    Como o proprietário deve proceder neste caso? O locatário pode negar o serviço de troca do piso?

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    1. Oi Dhenilson Santho
      o locador deve notificar por escrito o inquilino para que permita o acesso ao imóvel e deixe nele alguém de confiança para substituição do piso sob pena de inadimplência( descumprimento do contrato) e ter que responder pela solução e custos do problema. Desta forma ficas garantido caso depois ele alegue que não foi consertado.
      abraços

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  8. Bom dia,

    Fiz a devolução de um imóvel onde tive alguns problemas que me fizeram quebrar o contrato antes do término. Paguei a multa conforme exigia o contrato. Morei durante 10 meses no imóvel, o proprietário está me cobrando a pintura do imóvel todo.

    O fato é: pouco antes de sair, fui informado que havia vazamento vindo do rejunte do banheiro para a unidade de baixo, onde a imobiliária jogou para eu pagar, depois de consultar um advogado amigo o mesmo me disse que não era obrigação minha arrumar o rejunte, mas por pressão da imobiliária acabei fazendo.

    Mesmo assim sou obrigado a pagar a pintura do imóvel tendo em vista o gasto que tive que não era de minha responsabilidade?

    Obrigado.

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    1. Olá, desculpe mas não concordo com teu amigo advogado. Rejunte é manutenção de pequeno valor e uma vez que ele se solte você que está no uso do imóvel deve providenciar o conserto que é rápido e de fácil aplicação evitando que a água acabe infiltrando a passando para o teto do imóvel do vizinho. Portanto se houve vazamento no meu entendimento você responde pelos consertos do imóvel e do vizinho. Sugiro que consulte um advogado especialista em locação pois não basta somente consultar a lei do inquilinato 8.245/91. Esta atua juntamente com a jurisprudência.
      Quanto a pintura total do imóvel entendo somente ser devida se houve dano a esta pintura. Se você não furou paredes, não sujou, isto é, não danificou a pintura, entendo não ser devida. Ocorre que a questão da pintura na maioria dos estados é controversa e vais ter que na justiça discutir.
      Aqui no RS, a clausula de pintura nova na entrega é cumprida pelo judiciário. No RJ, se não há dano não precisa pintar, em SP segue o contrato.
      Abraços

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  9. Eu não concordo, eu gastei 700 reais para arrumar um rejunte e o apartamento da vizinha sendo que quando eu entrei no imóvel estavam branquinhos, parecendo recém colocados, como pode gastar com 10 meses de uso?

    Não pode ser um vício oculto?

    Outra questão é o doc de vistoria, eu assinei o contrato com um dizer de que eu concordava com a vistoria feita, só que nunca tive acesso a essa vistoria (dps segui com minha vida normal, nem fui atrás disso).

    E outra questão: quando eu entrei no não funcionava a descarga, um dos registros do chuveiro (não lembro se foi o quente ou o frio) e o aquecedor também não funcionava, na época concordei em arrumar e descontar dos aluguéis (gastei quase um 1k).

    Isso não invalida a vistoria, eu entendo que nem foi feita.

    Muito obrigado pela resposta!

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    1. Oi. Essas informações estás me dando agora. Não informaste no primeiro comentário. Se já arrumou, não tem que arrumar de novo. Rejunte que esfarela e se solta é massa mau feita. Rejunte bom dura anos.
      Quanto a vistoria inicial, a imobiliária faz, entrega junto com o contrato e ao receber as chaves você confere se está ok. Havendo divergências você tem que fazer a contestação.
      A questão do chuveiro se descontou do aluguel a locadora te reembolsou. Devolveu em desconto.
      Sugestão. Coloque um advogado para resolver a questão.
      Abraços

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