QUITAÇÃO ANTECIPADA DO CONTRATO 
DE ALUGUEL DE IMÓVEL

As locações imobiliárias são regidas pela Lei do Inquilinato 8.245/91 e o Código Civil de 2002 vigente nos casos em que a lei especial é omissa. É sabido que a legislação proíbe a cobrança antecipada do aluguel salvo nas locações por temporada(máximo 90 dias) ou quando não existe garantia. 

O locatário utiliza o imóvel durante todo o mês e depois efetua o pagamento do aluguel do mês referência, isto para contratos com algum tipo de garantia. Costumamos dizer que primeiro mora e depois paga, sempre que houver um tipo de garantia contratual.

Nos contratos com prazo determinado sem qualquer garantia, o aluguel é pago até o 6º dia útil do mês de uso, como forma de proteção ao locador. Não se pode exigir em contrato uma quitação antecipada da locação residencial. Note que a proibição desta exigência é em relação ao locador fazer constar em contrato.

A explicação acima vale como alerta para que não se confunda “quitação antecipada do contrato” com “cobrança antecipada dos aluguéis”. A primeira, permitida quando a legislação determina como válidos os acordos entre as partes e seja desejo do locatário quitar parte ou todos os alugueis. A segunda, somente permitida nos casos explicados no inicio desta postagem.

A Lei do Inquilinato 8.245/912 como o próprio nome diz, é uma lei de proteção ao inquilino, regulando as relações entre este e o locador. Esta lei impõe as partes, algumas situações que nem por acordo podem ser modificadas e permite em outras situações, livre acordo entre as partes. 

🔑Quitação antecipada do contrato de locação

💧Conceito de quitação antecipada dos aluguéis

É a quitação de todos os aluguéis mensais somados, multiplicado pelo tempo do contrato, pagos a vista ao locador pelo locatário, na assinatura do contrato de locação. Pode ou não incluir as taxas de condomínio e IPTU. 

💧Valor da quitação do contrato antecipado

O pagamento abrange o total dos aluguéis e taxas (opcional) ou como convier ao locatário, podendo este, solicitar pagar a cada 6 meses ou anualmente, solicitando de forma escrita antecipadamente.

💧Forma de quitação do contrato de locação antecipado

Determinada em contrato de locação escrito, onde conste de forma inequívoca que, a quitação antecipada foi solicitada pelo locatário, aceita pelo locador e informe declaração anexa do locatário, com data anterior ao contrato locatíciom solicitando o pagamento antecipado.

💧Obrigatoriedade pelo locador do pagamento adiantado

Não pode ser imposta ou proposta pelo locador. Sempre será proposta pelo locatário, em declaração escrita e fará referência a esta no contrato de locação.

💧Período de locação

Locações não residenciais ou residenciais, não de período curto, em geral até 12 a 30 meses de prazo contratual. Nada impede prazo maior, desde que, com os devidos cuidados em relação a ausência de reajustes do principal e taxas.

💧Desocupação do imóvel locado

Permanece a obrigação de devolver o imóvel como foi recebido ou indenizar o locador na reforma de entrega, conforme vistoria. O locador pode e deve exigir garantia.

👍Modelo de cláusula de quitação do aluguel antecipado

Cláusula xx: Da forma de pagamento: por solicitação do LOCATÁRIO em declaração escrita anexa a este contrato, entregue ao LOCADOR  e aceito por este, as partes de comum acordo estabelecem a QUITAÇÃO ANTECIPADA do contrato locatício com o pagamento integral dos alugueis e taxas de condomínio e IPTU no valor total R$ xx.xxx,xx, abrangendo todo o tempo do contrato determinado na CLÁUSULA XX o qual o locador da plena e irrestrita quitação, ficando a acertar no final do tempo do contrato apenas as reformas referentes a devolução do imóvel, se houver, conforme termo final de vistoria do imóvel locado.

Parágrafo primeiro: o LOCATÁRIO fica responsável pelo pagamento de diferenças na taxa mensal de condomínio devendo arcar com os custos se vier a maior ou ser devolvido pelo locador a diferença se vier a menor face a variação da cota de rateio.

Parágrafo segundo: as contas mensais de energia elétrica e TV a cabo e demais taxas são de responsabilidade do LOCATÁRIO que ao final do contrato deverá apresentar a quitação ao LOCADOR.

💧Fraude ao contrato locatício

É expressamente prejudicial ao LOCADOR a tentativa de impor ao LOCATÁRIO a quitação antecipada do aluguel, sob a ameaça de, em não concordando, não efetuar a  locação do imóvel. A tentativa de fraudar a legislação, cobrando antecipadamente o aluguel, sem que tenha sido iniciativa do LOCATÁRIO é considerado crime punível com indenização de até 24 aluguéis. Basta a denúncia á justiça, feita pelo locatário logo após assinado o contrato com uma testemunha, para que o LOCADOR venha a ser responsabilizado pela ilegalidade cometida. Daí temos a importância da Declaração de vontade do locatário como garantia de responsabilidades ao locador.

O assunto não se esgota. Temos a questão da devolução antecipada do imóvel pelo locatário onde, a multa e o imposto de renda, se houver, devem ser descontados do total recebido e o restante devolvido ao lcoatário. Temos a questão do valor da multa para desocupação antecipada e a questão de o locador gastar ou não o dinheiro recebido. Assuntos complementares para outras postagens.