O FIADOR E A INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO

ATUALIZADO EM 2018

O FIADOR E A INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO

O FIADOR E A INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO


A fiança continua a ser um tipo de garantia eficaz em face da possibilidade de penhora de bens do fiador mesmo que seja um único imóvel e considerado bem de família.
Uma das dúvidas mais comum é em relação a quando o fiador é obrigado a pagar os débitos não quitados pelo locatário. Os contratos de locação podem trazer dois tipos de cláusula na fiança locatícia.

Em qualquer contrato o fiador deve fazer constar que o locador seja obrigado a comunica-lo por escrito qualquer falta de pagamento do locatário superior a 10 dias de atraso concedendo-lhe o direito de quitar a divida. Isso facilita o controle sobre seu afiançado, evitando que uma eventual inadimplência somente seja de conhecimento quando já atinge um valor muito alto.

Vale lembrar que a inadimplência na locação permite ao locador entrar com despejo e execução da divida sem precisar extrajudicialmente notificar, o que implica em ir crescendo os valores devidos e todos os custos de cobrança.

Existem dois tipos de cláusula em relação ao fiador.

Cláusula que determina o beneficio da ordem (CC artigo 827) em que a responsabilidade do fiador é subsidiária a do locatário que é o devedor de fato e assim os bens do locatário, se possuir, podem ser primeiro levantados para o pagamento da divida.
Essa cláusula não impede que o fiador seja chamado antes do locatário no processo, mas tendo este conhecimento de que o mesmo possui bens pode indica-los para que respondam pela divida. É do fiador o dever de indicar os bens ao locador.
É muito comum nos contratos atuais que o fiador seja colocado como devedor principal isto é, havendo inadimplência do locatário o locador pode cobrar diretamente do fiador seja extraoficialmente ou judicialmente e é nestes casos que se pode pedir a penhora dos bens que o locatário possua, pois não seria justo ter seus bens penhorados se o locatário também possui bens a penhorar. Se este não possui bens o fiador responde sozinho. 

Clausula em que o fiador renuncia ao beneficio da ordem, onde os bens do fiador é que responde pela divida independente de no futuro o locatário vir a possuir bens a penhorar. Este tipo de renuncia feito de comum acordo entre locador e fiador é muito comum nos contratos de locação.
Este tipo de cláusula costuma determinar o fiador como principal pagador e nestas circunstâncias havendo divida, será chamado o fiador e não o locatário que no processo seria apenas o assistente. Assim tanto a cobrança quanto a penhora de bens ocorre diretamente ao fiador ( CC artigo 828).
A preferência do locador em colocar o fiador como devedor principal e/ou solidário ao locatário onde ambos são cobrados na mesma ação, se deve ao fato de que o fiador tem bens a penhorar o que é incomum no caso de locatários residenciais.

Portanto:
Em qualquer contrato onde o fiador não conste como devedor principal e/ou solidário este somente será cobrado, depois de esgotado todos os recursos de cobrança contra o locatário. O fiador pode ser chamado na ação judicial contra o locatário como assistente visto ter este interesse na questão a ser resolvida. Este tipo de situação hoje em dia somente se encontra em contratos feito entre particulares, onde envolve imobiliária vale a precaução e o fiador ou será o devedor principal e/ou solidário ao seu afiançado.

Importante: o fiador tem todo o direito de contra o seu afiançado ajuizar ação por perdas e danos buscando a devida indenização.

A saber: 
Antigamente o judiciário não autorizava a penhora do único bem do fiador e por isso locadores exigiam fiador com dois imóveis. Depois passou a ser possível que o fiador tivesse apenas um imóvel em sua propriedade e a lei da impenhorabilidade em sua exceção permitiu que o único bem do fiador seja penhorado visto que a pessoa é livre para contratar e uma onda de “má fé” vinha se instalando nos contratos entre particulares onde os fiadores assumiam a divida sabendo que não sofreriam penhora e assim, recorriam a justiça para proteger seu único bem. Assim, fiquem atentos porque o bem mesmo que de família pode sofrer penhora quando se trata de fiança locatícia.

Da mesma forma a renuncia ao beneficio da ordem antigamente era considerada uma cláusula nula face ao desconhecimento do fiador sobre o que assinava, hoje inadmissível com o advento da internet. O fiador era considerado parte fraca no contrato e as cláusulas dos contratos inalteradas pois em geral o locador as impõe, principalmente em contratos residenciais. 

É ilegal nos contratos de adesão. Apesar do contrato locatício ser considerado de adesão por já chegar pronto para o locatário assinar, o fiador é livre para se negar a afiançar o locatário nestas condições.




Comentários

Anônimo disse…
Maria Angela,

gostaria de tirar uma dúvida. Nos contratos de locação residencial inferiores a 30 meses, o locador pode retomar o imóvel (para uso próprio)logo após o término do prazo? Em caso negativo,qual o prazo ele deve conceder para desocupação? Existe previsão legal? E a notificação do intento de retomada, deve ser feita em que momento?
Maria Angela disse…
Olá. Nos contratos com prazo menor que 30 meses vencimento o tempo do contrato o locador poderá encerrar o contrato caso precise do imóvel para uso próprio.
no que vencer o tempo do contrato(prazo) você deverá entregar ao inquilino uma notificação extrajudicial de denuncia cheia(motivada) onde informa que precisa do imóvel para uso próprio(obrigatório constar o motivo) e concede 30 dias para desocupação. Faça em duas vias e ele assina e data a segundo via que fica com você.
Desocupado o imóvel e finalizada a locação você tem que permanecer residindo no minimo 1 ano no imóvel, se desocupar antes locando novamente para outra pessoa o locatário poderá buscar indenização de até 24 alugueis mais perdas e danos por fraude a legislação.
Previsão legal é o artigo 47 da lei 8.245/91
abraços
Anônimo disse…
Muito obrigada Maria Angela!!!
Anônimo disse…
Boa tarde Maria Angela !
Muito bom seu trabalho !
Uma pergunta :
- Num contrato de locação onde quem efetua os pagtos da rescisão é o fiador. Como declarar na DIMOB o recebimento deste aluguel ?

Att.
Adriano.
Maria Angela disse…
Oi Adriano, boa tarde.Sinceramente não tenho certeza mas acredito que por se tratar de divida contraída pelo locatário deva ser declarada em nome do locatário visto que este é o afiançado. O ideal é você entrar no site do SECOVI de teu estado e fazer a pergunta diretamente. Meu irmão que poderia responder esta em férias e só tenho como consulta-lo na semana que vem. abraços
Anônimo disse…
Ok ... Muito obrigado !

Abs.

Adriano
Verônica disse…
Angela, bom dia.

No caso de um contrato de locação, com garantia fiança: o locatário deixa o imóvel, porém, sem pagar alguns meses de aluguel. Posso executar o contrato para cobrar os alugueis e demais encargos somente contra o fiador (digamos que o fiador tem maior capacidade financeira para quitar o debito)?
Posso fazer constar no posso passivo da execução somente o fiador? Ou preciso propor contrato ambos, locatário e fiador?

Agradeço desde já sua atenção.

Verônica
Maria Angela disse…
Oi Verônica. A ação é movida contra o locatário que é o devedor principal. Somente poderia ser movida direto contra o fiador se no contrato em clausulas determinada ele assumisse como principal devedor. O advogado vai te orientar melhor porque depende exatamente do que diz o contrato. em geral move-se contra o locatário e com o fiador na assistência(não sei bem o termo que usam) pois sendo parte interessada visto que seus bens serão penhorados se o devedor não pagar.
abraços
Fernanda disse…
Olá Maria Angela,
Primeiramente, parabéns pelo blog. Achei muito interessante e elucidativo!
A minha dúvida é a seguinte: estou com uma proposta de locação de imóvel residencial para empresa, mas o dono da empresa quer ser o fiador da empresa, que será locatária. Isto é possível? Em outras palavras pode o dono da empresa locatária ser o fiador desta no mesmo contrato?

Obrigada
Maria Angela disse…
Oi Fernanda, apesar de o contrato ser para pessoa jurídica quem responde pelo contrato é o sócio responsável pela empresa e portanto ele não pode figurar no contrato como fiador pois ele responde por este contrato em nome da empresa.
Em caso de a empresa quebrar e alugueis forem devidos os sócios respondem perante a justiça com seus bens pessoais.

O que podes fazer é aceitar um imóvel dele como caução em bens imóveis através de escritura pública registrada na matricula do imóvel, aí sim é permitido.

abraços
Anônimo disse…
Vc esta de parabens pelo Blog, me ajudou muito!
Sucesso!
Que DEUS a ilumine cada dia mais com seus esclarecimentos!
Maria Angela disse…
Olá, obrigado e disponha. Sempre que precisar o email do blog esta a disposição no, topo da página. abraços
Boa noite URGENTE!!!!!!! Por Gentileza alguém me responda ? ,Estamos com um problema gigante minha mãe foi fiadora de um imóvel para meu irmão que não paga a seis meses e só foi avisada agora, com aviso de que se não pagar a dívida terá sua casa seu único bem penhorado ela tem 53 anos e mora as filhas no quintal e netos, essa casa pode ser de fato penhorado? Mesmo o valor da dívida sendo inferior ao valor da casa ? por favor ajudem !!!!!!! Help !!!!
Maria Angela disse…
Oi Cris e Mari. Sim a casa pode ser penhorada e vendida em leilão mesmo que seja o único imóvel de tua mãe e bem de família. A impenhorabilidade não atinge fiança locatícia portanto é bom sua mãe procurar o locador e fazer um acordo de pagamento e parcelamento para não perder a casa. Paralelo a isso teu irmão deve pagar tua mãe ou então ela pode judicialmente cobra-lo.
no caso de divida inferior ao valor da casa o que sobra da venda judicial que é quase nada é devolvida para tua mãe porém até o leilão e levando em conta que a venda ocorre em segunda praça na maioria das vezes, tua mão pode nada ter a receber.

abraços
Anônimo disse…
Oi,
Desculpe meu portugues, mais eu sou chileno. Gostaria de saber si há um site web ou uma instituição em Brasil que tenha uma lista preta (black list) com os locatarios que não pagam a renta?
Acontece o seguinte. Há um americano que nao pagou as rentas de apartamento en Chile e depois escapo a Brasil. Gostaria de agregar a locatario a esta lista, para proteger as proprietários de Brasil.

Obrigado
Antonio
Maria Angela disse…
Ola Antônio, não existe nas imobiliárias do Brasil oficialmente este tipo de lista porém existe um cuidado maior com locação para estrangeiros com critérios mais exigentes tentando diminuir ao máximo o prejuízo.
abraços
JOSIANE ZULEICA disse…
Olá,
Fui fiadora para uma amiga em um contrato de seis meses, mas ela esta saindo do imóvel hj após dois meses. Daí a locadora me ligou ontem umas dez da noite me cobrando a multa de três meses. Fui pega de surpresa eu nem sabia q ela estava indo embora.
Corri lá na casa pra saber e ela disse que tinha acertado com a dona. Então pareceu que a locadora já estava com a intenção de me cobrar. Ela pode fazer isso?? Ou primeiro tem que cobrar a locatária??? Ela foi amistosa com a locatária e bem ameaçadora comigo.. Querendo q eu resolva com a minha até então amiga. Q simplesmente falou que não ia pagar devido as condições ruins da casa.

Obs. O Contrato foi feito por um advogado eu assinei dei uma cópia do meu rg e cpf, mas ñ tenho imóvel no meu nome. Como fica??

Espero que tenha entendido, muito obrigado,
Bjs.
Maria Angela disse…
Oi Josiane. Um problema não justifica o outro. Se a casa é ruim e não tem condições de moradia sua amiga deveria ter visto isso na hora da visita e não ter locado. Se surgiram problemas não detectados na visita o que ela tem que fazer é entrar na justiça pedindo multa por infração legal e autorização para desocupar sem pagamento de multa. Quando se assina um contrato nenhuma das partes pode tomar um decisão sem que a outra assine concordando. Se ela sair a multa é devida até que a justiça diga o contrario e você pode ser cobrada.. A lei do inquilinato existe para ser cumprida e respeitada, se cada um age deliberadamente não precisa lei.

A locadora tem o dever de te informar de que tua afiançada deve e não pagou por isso te ligou para te dar a opção de conversar com ela e resolver se você paga a divida dela ou espera que te cobrem na justiça.

a inquilina tem que ser cobrada judicialmente primeiro e depois você porém se o contrato foi feito por advogado nele pode constar que você fiadora é a principal pagadora e neste caso você é que é cobrada e depois tem que contra tua amiga entrar com ação de ressarcimento pelo que pagou.

abraços
antonio melo disse…
Agradeceria se respondesse a seguinte dúvida:
Entreguei um sobrado onde eu era locatário, durante minha presença no imóvel houve diversas infiltrações de água de chiuva nas paredes de 2 quartos chegando até a molhar móveis pertencentes a mim. Além disso, um dos quartos tinha teto (forração de madeira) e durante a estadia caia pó de madeira indicando a presença de cupim que chegou a atingir um armário que eu levei quando da locação. Fiz contato com a administradora através de email's e depois de um tempo foram feitos pela proprietária os reparos de troca do forro de madeira (trocaram por plástico) e de telhas que permitiam a infiltração de água, mas isso depois de causar danos nos móveis mencionados. Informo que uma das cláulsulas do contrato de locação consta que o imóvel tem de estar em condições de habitabilidade para uso por parte do locatário. Pois bem, devolvi o imóvel sem fazer a pintura EXTERNA e logicamente havia marcas das intempéries (chuva), inclusive essa pintura era feita a CAL e não de tinta usada normalmente. Pois bem, meu fiador recebeu notificação extra judicial informando da cobrança dessa pintura externa. Questiono: 1) A cobrança extra judicial não deveria ser feita a mim, o locatário, ao invés do fiador? 2) O fato de ocorrer infiltrações e ataque de cupim atingindo móveis não demonstra que o imóvel não foi entregue em condições de habitabilidade? 3) As intempéries juntamente com uma pintura simples (cal) não justificam as "manchas" que há na pintura externa? Fiquei indignado de haver essa cobrança da pintura externa após todo o transtorno pelo qual passei. Agradeço antecipadamente a resposta.
Maria Angela disse…
Oi Antonio Melo.
1) A cobrança extra judicial não deveria ser feita a mim, o locatário, ao invés do fiador?
Depende. Se no contrato diz que você e o fiador são solidários ou que o fiador age como teu procurador neste caso ele pode ser cobrado diretamente inclusive judicialmente. Se diz que você é o principal pagador e não fala na solidariedade então a notificação de cobrança tinha que vir para você e a ciência da divida para o fiador.


2) O fato de ocorrer infiltrações e ataque de cupim atingindo móveis não demonstra que o imóvel não foi entregue em condições de habitabilidade?
Sim e não. Se foi rapidamente informado por você e o locador buscou a solução na época tinhas que ter exigido reparação dos teus danos, não somente agora quando estas sendo cobrado. O judiciário tem entendido que o dano ocorre na época do sinistro, se a parte deixa para reclamar somente depois quando esta sendo cobrada por algo que não concorde os juízes não tem dado ganho de causa.

Quanto ao cupim é praga urbana, entra voando pelas janelas se instala e é de difícil solução. Os locadores e locatários não são responsabilizados. Imóveis com cupim geralmente tem aluguel mais barato.


3) As intempéries juntamente com uma pintura simples (cal) não justificam as "manchas" que há na pintura externa?
O próprio nome já diz: externa ou seja, esterno esta sujeito a vento, frio, calor, umidade, etc,etc se você locou com pintura nova tem que entregar com pintura nova desde que conste no contrato e/ou vistoria. Eu particularmente penso que pintura externa deveria ser do proprietário pois valoriza o imóvel na hora da locação mas o judiciário não entende assim.

Fato é que o teu fiador será cobrado mas nada impede de ele entrar com ação judicial contestando e deposita em juízo os valores até que se decida quem tem razão. Cabeça de juiz ninguém pode afirmar o que vai decidir.
abraços
antonio melo disse…
Agradeçoa resposta, muitíssimo obrigado.
antonio melo disse…
Sra Maria Ângela, bom dia.

Em complemento ao que questionei:

1. O contrato diz sim que os fiadores obrigam-se "solidariamente", mas isso não seria no caso do locatário negar pagar jma sentença judicial desfavorável? Ou seja, pode haver o constrangimento de se cobrar o fiador judicialmente antes mesmo de se cobrar judicialmente o locatário?

2. Além disso, de acordo com o Creci/PR a lei do inquilinato menciona:
"A cláusula constante de contrato de locação que obriga o locatário a proceder a pintura do imóvel ao término do vínculo, sem que tenha ocorrido efetiva má utilização do mesmo, é considerada contra legem. Isto é contrária a lei, portanto, nula de pleno direito. Isto porque o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (artigo 22,I da lei 8245/91) enquanto que ao locatário incumbe entre outras obrigações, servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, restituindo o imóvel findo a locação, no estado em que o recebeu, saldo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ora, se a lei assim estabelece e ela é de norma pública, não pode o particular impor de forma contrária. Em sendo a cláusula ineficaz face ao contido acima, não há como o locador exigir a reposição da pintura ou a indenização por este motivo, sem que de fato tenha ocorrido os danos. Esses danos se verificam pelo estado anormal de sua conservação , e em se tratando de pintura, externa ou interna – a lei não faz qualquer diferenciação entre uma e outra – pode ser notado por manchas excepcionais, buracos, mudança do padrão e etc. Evidentemente, sempre do critério lógico do bom senso. Não será pelo furo de uma única tachinha, que ficará o locatário obrigado a pintura de toda parede. Constatado os danos, e sendo eles de responsabilidade do locatário, a ação competente será de indenização ou obrigação de fazer, e deverá ser precedida de entrega das chaves com ressalva de verificação do imóvel (vistoria), enunciado com fotografias, orçamento e relatório completo dos reparos além de testemunhas. Desgaste natural do tempo, é o uso normal do imóvel e as deteriorações dos materiais sem a ação provocada do agente. Por exemplo, a entrega de um imóvel depois de cinco anos de locação, obviamente a pintura estará desgastada, talvez descolorida. O contrário, se caracteriza pela ação negligente, provocada e que deverá ser provada por quem alega a autoria."

Ou seja, as intempéries foram causadas independentemente de o imóvel estar locado ou não.

agradeço mais uma vez sua compreensão.

Maria Angela disse…
Oi Antonio Melo

1) Se são solidários qualquer um pode ser cobrado extrajudicialmente mas judicialmente tem que ser você porque não diz no contrato que o fiador é teu procurador e principal pagador. Por isso não é ilegal que o locador de ao fiador o direito de quitar a divida evitando assim que ela aumente.

2) Quanto a pintura concordo com você e conheço esse texto do CRECI - PR porém judicialmente falando o judiciário não se posiciona desta forma e julga procedente que o locatário pinte o imóvel externamente quando o recebeu com pintura nova e constar a obrigação em contrato. Como na pintura vale acordo entre as partes, vale o que esta escrito. Sempre uso como base as decisões dos tribunais porque com a imobiliária é difícil você negociar, ela te cobra, não aceita acordo e te manda ir para a justiça. Se achares que pelo estado do imóvel podes ter sucesso, consulte um advogado e entre judicialmente mas não conheço mais que 3 casos em que se teve sucesso.
É sempre muito difícil negociar este tipo de situação. Tente novamente acordar com o locador explicando a situação, pode ser que aceite.
abraços
Lu...anda disse…
Boa tarde,
Meus pais tem um apartamento alugado e o inquilino está desde Nov/14 sem efetuar o pagamento, a imobiliária já usou os 3 meses de depósitos, porém agora meus pais já estão tendo que arcar com as despesas do condomínio e estão sem receber o aluguel desde então.
A imobiliária pediu uma procuração aos meus pais para eles entrarem com ordem de despejo do inquilino.
Em quanto tempo o inquilino poderá ser despejado?
Ele pagará pelos aluguéis atrasados?

Grata
Thiago Dorta disse…
Bom dia, Maria Ângela.

Minha mãe tinha o aluguel de um ponto comercial, mas teve a necessidade de sair do mesmo.
No momento, ela tem a multa rescisória de contrato, algo em torno de R$4.000,00.
Minha vó é a fiadora e ela usou o único bem que tens, um apartamento como garantia.
Ambas estão com dificuldades em pagar a multa, ofereceram metade do valor, mas a imobiliária não o quis, ameaçando entrar na justiça em busca da penhora do apartamento.
Não estamos negando o pagamento da multa, só queremos uma melhora nos termos, dividir em algumas parcelas, algo que facilite o que agora não é possível que paguemos.

A imobiliária pode entrar na justiça para reaver está pequena multa, podendo a justiça a vir penhorar o apartamento? Quais as possibilidades disso acontecer?

Desde já agradeço pelas informações e atenção!

Obrigado,

Thiago



Maria Angela disse…
Oi Thiago Dorta,

sim o locador pode acionar o locatário e fiador para quem pague e não pagando pedir a penhora do bem mas isso não é em um dia ou um mês, leva mais de ano.
A multa é devida mas não integral é proporcional ao tempo que falta para cumprir o prazo. Me envie um email que explico melhor.
email: mcamini150@gmail.com
Maria Angela disse…
Oi Lu anda

Não entendo porque esperaram tanto para entrar com a ação judicial. tinha que ter sido feito após os 3 meses de uso da caução. entrem logo com a ação pois leva em torno de 6 meses porém como não há mais a garantia o advogado pode pedir liminar de desocupação em 15 dias a 30 dias. abraços
Felipe Tasca disse…
Bom dia Maria Angela,

Estou com um caso na justiça em andamento de despeho culminado com cobranção em face do locatário e fiadores, onde o poder judiciário não consegue localizar os fiadores nos endereços locados na época, pedindo ao requerente que informe outros possíveis endereços para prosseguir a ação sob pena de extinção. A minha pergunta é quais medidas posso tomar para que a justiça promova, penhora de bens, busca, enfim, quais alternativas tenho a fazer.
Lana disse…
Boa tarde, Maria Angela.
Estou alugando meu apartamento e a foma de garantia será a fiança. Vi que é de praxe requerer que o fiador tenha um imóvel na cidade da locação. Minha dúvida é que o fiador que o locador apresentou possui um imóvel juntamente com sua esposa, inclusive a escritura consta no nome dos dois. A fiança pode ser apenas no nome de um deles, no caso o marido? Se eu precisar entrar com a ação judicial e tiver que penhorar esse bem imóvel a esposa poderá se opor? Qual o meio mais seguro para resguardar meu contrato quanto a essa fiança?
Pedi para ele a certidão de casamento, Certidão de ônus reais, último IPTU do imóvel e RG e CPF de ambos. O que mais posso pedir?
Maria Angela disse…
Oi Felipe Tasca

Teu advogado tem que localizar os fiadores e para isso ele pode pedir autorização judicial para pesquisa em companhias telefônicas, energia elétrica e inclusive receita Federal e cadastros em bancos. Nãos ei como eles fazem isso mas já vi muito advogado conseguir as informações desta forma.
abraços
Maria Angela disse…
Oi Luana

A fiança obrigatoriamente tem que ser em nome dos dois isto é, ele e a esposa são os fiadores e ambos assinam ou a fiança é nula, sem valor e o contrato fica sem garantia.
Não aceite sem a esposa como fiadora também.
Qualquer duvida me envie um email para mcamini150@gmail.com

abraços
Oi Maria Angela estou em uma situação bem complicada, deve 5 meses de aluguel cada aluguel no valor de 700 reais tenho uma senhora que é minha fiadora que é idosa com 65 ou 68 anos tentei varias vezes negociar com a advogada a divida mais sem resultado, o juros dela é muito alto, recebi uma notificação de pagamento no prazo e quinze dias no valor de 8.400 Maria Angela estou desesperada não sei o que fazer não quero prejudicar minha fiadora, por favor me oriente de alguma maneira pois quero pagar, mais o valor que ela esta pedindo esta totalmente fora do meu alcance muito obrigado
Maria Angela disse…
Oi Andrea Abade Vastris

Se esta havendo juros abusivos procure um advogado e acione o locador depositando em juizo o valor integral da divida e contestando os juros. É o correto a fazer. Abraços
JULIO CÉSAR disse…
Maria Angela, boa tarde !
Ano passado eu e mais dois primos abrimos uma oficina, para isso, fizemos a locação de um imóvel onde funcionava a oficina. Em julho deste ano, saímos do imóvel locado para um imóvel mais barato, contudo, quebramos o contrato de locação. Um dos meus primos entrou como locatário e eu como fiador, colocando meu apartamento como garantia. A questão é que há meses estamos tentando fechar um acordo com o locador e ele é não aceita proposta alguma nossa, inclusive formalizei uma proposta por e-mail e mesmo assim ele passo para o advogado dele. O advogado me ligou hoje pela manhã e e disse que iria executar o locatário e a fiança, acho que foi isso que entendi. Eu estou solicitando um crédito imobiliário na caixa e colocando meu imóvel como garantia, inclusive para pagar o locador. Minha pergunta é, quanto tempo mais ou menos, ou em que momento meu imóvel fique bloqueado para eu coloca-lo como garantia de um empréstimo ? É possível o advogado de alguma forma bloquear qualquer tipo de movimentação na matrícula do meu imóvel ? Desde já obrigado pela ajuda.
Abs. Julio César
Maria Angela disse…
Oi Julio Cesar, preciso de outros detalhes sobre o assunto pois falas que é fiador mas colocou o imóvel em garantia. Ou és fiador ou és caucionista do imóvel dado em garantia, os dois não é possível. Também preciso saber o que diz o contrato de locação em seres fiador solidário ou não. Me envie um Email por favor, por aqui fica impossível tratar uma conversa que precisa-se de vários dados.

Email: mcamini150@gmail.com

abraços
Marlon Monteiro disse…
Ola Maria Angela tudo bem?
O inquilino simplesmente desapareceu, vamos entrar com ação, porém eis a minha dúvida:
1. Como não pude acompanhar até quando ele ficou na casa como posso comprovar que ele ficou até o mês passado, sendo que viram inquilino fazendo a mudança?
2. Ele quebrou o contrato, eu simplesmente fico com os 3 meses de quebra de contrato?
3. E o prejuízo de eu nao ter locado para outra pessoa.. é possível eu tentar um benefício financeiro a mais nessa situação?
Maria Angela disse…
Oi Marlon Monteiro.

Teu maior problema é conseguir localiza-lo para entrar com ação judicial pois precisas do endereço dele. O advogado irá te orientar.

Os vizinhos podem e devem te dar uma declaração assinada de que viram ele fazer a mudança e abandonar o imóvel na data xx. Isso não compromete eles e ajuda você.

Quanto a quebra do contrato podes reter a caução de o3 meses para cobrir os aluguéis vencidos e não pagos.

Judicialmente podes solicitar multa contratual ou indenização pela desocupação antecipada e abandono do imóvel.

É preciso que um advogado te oriente em relação ao abandono do imóvel sem que o inquilino tenha entregue as chaves. Tenha certeza de que não ficou nada dele no imóvel.

abraços
anônimo disse…
Olá boa tarde,eu preciso urgentemente tirar uma dúvida. Morava em um imóvel com o pai da minha filha,e o contrato de locação está no meu nome,onde minha ex sogra é minha fiadora pois ela tem imóvel próprio.
Há 5 meses saí do imóvel e o meu ex companheiro ficou no imóvel e desde então não pagou nenhum aluguel,gostaria de saber se automaticamente a obrigação de pagar o aluguel é dele ou minha.
E outra pergunta...tenho um carro que está alienado,e não tenhi registro em carteira,portanto não tenho renda nenhuma,quanto a esses aluguéis atrasados,eu perco mei carro para pagá-los ou a minha fiadora que no caso é mãe dele passa a ser responsabilizada pela dívida??
Maria Angela disse…
Olá. Se o lcoador acionar a justiça a obrigaçãod e pagar os alugueis será sua. a lei determina que o cônjuge que fica no imóvel assume o contrato de locação porém o cônjuge que deixa o imóvel tem obrigação de "por escrito" notificar o locador de que esta deixando o imóvel e o cônjuge que fica assume a locação. Como você não fez a comunicação você vai arcar com os alugueis devidos até que comunique o locador.
Não perde seu carro porque esta alienado e tua fiadora será cobrada e ela pode depois te acionar para que a indenize. Tem pouco tempo que acompanhei uma decisão judicial nestes termos o o cônjuge que saiu pagou os aluguéis devidos até a data em que comunicou ao locador a saída do imóvel que foi 3 meses depois.
Também podes acionar teu ex para que depois te indenize.
abraços
Carlos juninho disse…
Boa noite! Tenho um imovel alugado . O inquilino não pagau varios meses de aluguel, fui em um advogado e entrei com acao de despejo ,o inquilino foi embora sem me pagar, o advogado errou na acao e nao colocou o fiador , saiu agora a decicao dizendo que a inquilina nao tem dinheiro ,nao tem imovel nao tem carro ,. Eu pergunto mando arquivar essa acao arrumo outro advogado e entro contra o fiador que eu sei o endereco , mas a da inquikina nao sei mas onde que reside que quqndo entrei com acao ela mudou sem me falar nada , junto esse processo com novo e entro contra o fiador ?
Maria Angela disse…
Oi Carlos Juninho.

O advogado não errou o fiador só pode ser acionado depois que o inquilino tiver a sentença decretada e não pagar. Para que o fiador seja acionado na mesma ação do inquilino deveria haver no contrato uma clausula transferindo a ele a responsabilidade como solidário e principal pagador. Teu advogado agora irá acionar o fiador para que responda pela fiança.
abraços
Carlos juninho disse…
Boa tarde! Obrigado pela resposta ! No contrato tem uma clausula transferindo a responsabilidade como solidario e principal pagador para o fiador ! Mas olhei o processo eo advogado nao colocou no polo passivo o fiador ! To com duvida de entrar contra o fiador com outro processo e virar contra mim ?
Maria Angela disse…
Oi Carlos, nem deveria ter acionado o inquilino se o mesmo não tinhas bens a penhorar já que essa clausula determina ser o fiador o principal pagador permitindo que ele fosse cobrado diretamente em lugar do inquilino mas a meu ver nada impede que seja chamado agora a pagar visto que tanto um quanto o outro poderia ser acionado. Terás que decidir se troca de advogado ou não.

abraços
Anônimo disse…
Gostaria de saber se a imobiliaria é obrigada a avisar o fiador sobre o atraso no aluguel. Meu tio foi fiador e agora com 1 ano de atraso recebeu uma carta cobrando 15 mil reais?
Maria Angela disse…
Olá, sim o fiador tem que ser notificado a não ser wue no contrato conste autorização pars que o inquilino dê ciência e mrsmo assim a imobiliária ddveria notificar. Se o fiador não comunicou mudança de endereço responde por isso. Abraços
Maria Angela disse…
Olá, sim o fiador tem que ser notificado a não ser wue no contrato conste autorização pars que o inquilino dê ciência e mrsmo assim a imobiliária ddveria notificar. Se o fiador não comunicou mudança de endereço responde por isso. Abraços
Anônimo disse…
Oi Maria Angela, loco um imóvel e por motivos de força maior, acabei entrando em atraso. Sendo que nem fechou um mês de atraso, eles entraram em contato com os fiadores, após falarem comigo e eu acordando uma data para quitar o aluguel devido. Nesse caso não se aplica o benefício da ordem? Em que primeiro se esgota as negociações comigo, para depois avisarem o fiador???
Anônimo disse…
Boa tarde,

Meu irmão não está pagando aluguel e condom de um apto que não exige fiador(com seguro) porém o contrato está no nome do meu pai. Ele já rescindiu o contrato e meu irmão deveria ter saído do apto dia 17/02/2016. Aí de novo meu pai teve que pagar multa de 30 % de atraso relativo a Marco e Abril. Ele pode de alguma forma obrigar meu irmão a desocupar o imóvel(despejo) e impedir que continue a ser cobrado se já manifestou por escrito na Imobiliária que quer rescindir o contrato ?
Grato
miriam disse…
Boa tarde.

Tenho uma dúvida, um fiador deve ser informado do não pagamento de alugueis? pois a administradora passava recibos a locatária com valores menores do que os pactuados em contrato e no final do contrato o dono do imovel entrou com a cobrança e claro o locador nada tem, o fiador foi responsabilizado e a administradora simplesmente tirou o corpo fora. O que fazer?
Maria Angela disse…
Oi, em geral os contratos constam que o fiador é o principal pagador abrindo mão do beneficio da ordem e mesmo assim é obrigação informar o atraso. Abraços
Maria Angela disse…
Claro que o fiador deve ser informado se no contrato consta mas acontece que hoje em dia se coloca ambos como solidários e procuradores entre sí dispnesnado a comunicação e o lcoatário deveria ter questionado a imobiliária quanto ao pagamento diferente do que consta no contrato. abraços
meire silva disse…
Isso mesmo, o recibo de aluguel, pagamento mesmo que efetuado pelo caucionante/fiador a Dimob sai em nome do que está no sistema..locatário..
meire silva disse…
Isso mesmo, o recibo de aluguel, pagamento mesmo que efetuado pelo caucionante/fiador a Dimob sai em nome do que está no sistema..locatário..
Anônimo disse…
Tive que enfrentar esta situação na qualidade de fiador que paga. Nem mesmo consulta a SRF tinha resposta com precisão. Mas, o fiador que arca com a despesa tem que declarar, a rigor o desembolso. Caso ele declare ter repassado ao inquilino e este ao locador, o fato contábil estará completo. MAs, se o fiador declarar, e a imobiliária não referendar, serão ambos chamados a prestar esclarecimento, a imobiliária irá apresentar a declaração recebida do inquilino, o fiador os comprovantes de tê-lo feito igualmente. O fiscal da SRF ira considerar o trâmite correto igualmente, mas tem o desgaste de comparecer a SRF.
Maria Angela disse…
Obrigado por completar a resposta da Meire silva. Esse assunto me lembrou que fiquei de fazer uma postagem e depois esqueci. vou anotar e sua informação é importante, da Meire também.
abraços
Renan Thomas disse…
Boa noite!! Parabéns pela página!! Em um contrato residencial com prazo determinado de 1 ano, findo o prazo, notifica-se o locatário com denúncia cheia (falta de pagamento de alguns alugueis) para que se retire em 30 dias, porém o contrato possui 1 fiador, cabe pedido liminar para desocupação em 15 dias? Se provado por meio de certidões de imoveis e veiculos que o fiador não possui bens, ou seja, é ineficaz, consegue-se a liminar? abraçoss
Maria Angela disse…
Olá. Não cabe liminar quando o contrato tem fiador. A garantia do contrato é a pessoa do fiador não seus bens. Se fossem os bens seria garantia porcaução em imóveis. Despejo por falta de pagamento permite ao locatário quitar a divida e suspender o despejo. Abraços
Marcio Felício disse…
Nossa vc é uma especialista!! gostei mto do seu blog, tenho um contrato de locação comercial, quero o imóvel de volta pq o devedor já não paga há 2 meses, porém a sócia de direito (consta no contrato social) assinou e ele (sócio de fato) assinou como fiador, ou seja, acha que dá pra conseguir a liminar, pois ele mesmo sendo sócio assinou como fiador?? deveria ser um terceiro, certo? temos as provas dessa sociedade de fato, pois o mesmo se apresenta em público como proprietário...mto interessante o caso, qual sua opinião !! abraçosss
Maria Angela disse…
Oi Marcio Felício. Não será possível conseguir a liminar porque a lei permite que um dos sócios seja o fiador como pessoa física desde que não seja o sócio que responde pela empresa no contrato social e portanto está correto o contrato.
Veja bem, ambos são sócios na empresa porém lembro que o locatário não são os sócios, o locatário é a pessoa jurídica ou seja a empresa e o fiador do contrato não é o sócio e sim a pessoa física de fulano de tal que responde com seus bens particulares pela fiança.

Notifique via correio AR a sócia que responde pela empresa da inadimplência e o sócio fiador informando que acionará a justiça se os débitos não forem regularizados até a data xx. Se não houver retorno então entrará com despejo por falta de pagamento contra a pessoa jurídica notificando judicialmente a sócia que responde pela empresa e o fiador que também é dono mas oficialmente no contrato social não responde pela empresa mas responde pelas dividas que está fizer no contrato de locação.Procure um advogado.
abraços
Andréia disse…
Olá, eu e meu marido fomos fiadores de um conhecido, que nao pagou nenhum aluguel até hoje, esta completando 6 meses, detalhe, o imovel é do meu pai, não temos bens em nosso nome, mas meu pai está descontando de mim este valor. Não tenho a intenção de reaver este valor, mas quero saber se há como entrar com uma ação de despejo, sem cobrança, já que como fiadores seremos prejudicados. Quero apenas que desocupem o imóvel.
Maria Angela disse…
Oi Andréia, teu pai tem que entrar come sta ação judicial não vocês. Se o inquilino não está pagando vocês tem que condicionar quitar a divida mediante ação de despejo, esta muito cômodo para teu pai desta forma. Não pague mais forçando a saída do imóvel. consultem um advogado porque logicamente haverá multa, juros e atualização do valor. o fiador deve responder por dividas feitas pelo seu afinaçado e não pagar os alugueis em dia no lugar deste.
abraços
Unknown disse…
Devo pagar o primeiro aluguel no mesmo dia que entrar na casa? Ou só após 30 dias.
E se tenho um fiador tenho que pagar algum depósito?
Maria Angela disse…
Olá se tens qualquer fiança que garanta o contrato o aluguel somente pode ser cobrado no mês seguinte, primeiro usa depois paga. Se não apresentou nenhuma fiança paga ao receber as chaves(antecipado).
O locador pode te pedir depósito de 3 alugueis no máximo que se chama garantia caução em dinheiro, paga ao receber as chaves e ele tem que te dar recibo de que se trata de garantia do contrato de locação. no fim do contrato ele tem que te devolver o valor após a quitação de tudo que se refere a este. cobrando este depósito o aluguel é pago sempre no inicio do mês seguinte.

abraços
Anônimo disse…
Querida,

Sou proprietaria e Tenho um inquilino que saiu do imóvel quando terminou o contrato e nao pagou os ultimos 3 alugueis, bem como nao pagou a luz, condomínio e iptu. Eu posso pagar essas dívidas pra que não me executem e entrar com uma ação para reaver esse valor que ele deveria pagar?
Maria Angela disse…
Olá, sim se estão em teu nome pode paga-las e no juizado especial civil cobrar o inquilino para que te indenize nos valores pagos por você e mais os alugueis devidos.

abraços
Anônimo disse…
Olá! Em caso de inadimplência do locatário, o fiador não deve receber uma notificação extrajudicial antes de receber a que tem formalidade judicial? No meu caso, o fiador recebeu a dívida alta por conta dos juros depois de 1 ano da saída do locatário do imóvel, e nunca recebeu nenhuma notificação, seja por parte do locador ou da imobiliária responsável. O endereço do fiador segue o mesmo, neste caso poderia ter chegado a notificação por correspondência, e isso não aconteceu. Esta medida ofendeu o fiador. Agradeço a atenção e retorno, pois estou um pouco perdida.
Maria Angela disse…
Olá. Sim o locador deve ser notificado da inadimplência do locatário para ter o direito de quitar a divida do seu afiançado evitando assim multa e juros onerosos. Alguns contratos de locação colocam locatário e fiadores como procuradores entre sí podendo o locador notificar um ou outro e o que for notificado dar ciência a outra parte o que eu acho absurdo pois se o locatário deve não pode ficar com ele a obrigação de notificar o locador de que ele está devendo. Verifique o que diz o contrato e no processo conteste a ausência da notificação.
abraços
Angela Lima disse…
Boa tarde Dra Maria Angela, parabens pelo blog,, uma dúvida, se o locador sumiu, (mudou de cidade, porém não devolve o imóvel findo o prazo contratual) e não se sabe seu paradeiro, posso notificar a fiadora?? tanto para efeitos extrajudiciais ou judiciais com ação de despejo? bjss
Maria Angela disse…
Olá. Se o locatário(locador é o proprietário)abandonou o imóvel locado e tens certeza disso podes notificar o fiador para que arque com os custos do encerramento do contrato. abandono de imóvel não exige ação de despejo apenas solicitação ao juiz para que lhe devolva a posse do bem. Recomendo que procures um advogado.
abraços
abraços
Cris Sousa disse…
boa tarde! Temos um imóvel para alugar e pedimos seguro fiança ou um fiador com imovel na nossa cidade. Recebemos uma proposta onde foi oferecido um fiador com imovel fora do estado... Qual a vantagem/desvantagem de se ter um fiador assim? abs!
Maria Angela disse…
Oi Cris Souza.
Só desvantagens visto que se tiver que penhorar o imóvel terá que ser feito via justiça do estado de localização do imóvel, gastos consideráveis. O seguro fiança é o mais vantajoso,.
abraços
Unknown disse…
Olá meu nome é Edmílson fui fiador na imobiliária de um amigo e o imóvel está para vencer, porém meu amigo está na Alemanha não consigo contato com ele e não paga a casa a 3 meses. A esposa dele continua morando na casa e o oficial de justiça já foi na casa 3 vezes e a esposa dele não o atende. Contudo a proprietária da casa me procurou e disse que vai me acionar na justiça porque não consegue contato com ele. Ae falei com ela para entrar com ação de despejo contra ele pois assim fica muito fácil sem falar que irá renovar o contrato que vence no próximo mês e eu fico no prejuízo pagando para ele como procedo? Obrigado Deus o abençoa
Maria Angela disse…
Oi Edimilson
O locador do imóvel quando ocorre inadimplência tem o dever de te comunicar te dando o direito de quitar a divida do teu afiançado evitando assim aumentar a divida com honorários e custas judiciais e recomendo que faça isso. Há aluguéis em aberto não quitados, você é o fiador e tem o dever de pagar. Como fiador você pode acionar o teu afiançado na justiça para que te indenize pelo que pagaste.

A questão é: Teu amigo está provisoriamente e voltará para casa ou esta separado da esposa? Separado da esposa a locação continua automaticamente com ela se o teu amigo comunicou o locador do contrario ele continua responsável pelo aluguel.

Tem que verificar o que está no teu contrato. Ès o principal pagador? Se sim o locador pode te acionar judicialmente direto, se não tem que acionar o locatário. ambos constam no contrato como locatários ou somente ele, estão separados ou não? Tudo isso tem que ser analisado então sugiro que procures um advogado. Se o contrato informa que és fiador até o prazo encerrar podes te exonerar da fiança após esse prazo. Abraços
Thatyane Ribeiro disse…
Ola bom dia . Meu tio foi meu fiado, sai do imovel faltando 10 meses para terminar o prazo, nao devo 1 centavo de aluguel , sempre pago em dia, mas a imobiliaria esta me cobrando a multa pela saida antecipada no valor de 1 aluguel (1800,00 reias -aluguel condominio e IPTU). Eles podem intimar meu tio judicialmente?
Maria Angela disse…
Oi Thatyane
Está correta a multa e também a entrega do imóvel como o recebeu e portanto podem sim acionar teu fiador. abraços
Anônimo disse…
Oi Maria Angela.

Estou com muitas dúvidas e gostaria que me ajudasse.

Meu marido alugou um predio comercial e não conseguiu pagar, foi despejado, recebi a intimação juntamente com ele e tbm assinei o contrato de locação como fiadora. No entanto não tenho imóvel quitado, está financiado pela CEF. A dívida é alta em torno de uns R$ 40.000,00 - o que pode acontecer? pode haver bloqueios de conta corrente?
O Outro fiador possui imóvel quitado em seu nome só que não é localizado para receber a intimação.
Maria Angela disse…
Olá. você só pode ser fiadora de seu esposo se o regime de bens do casal for de separação de bens do contrario a fiança não é legal. A fiança obriga que o casal sejam fiadores para ser válida e a pessoa não pode afiançar a si própria. O outro fiador seja citado via jornal se não for localizado. quanto a você o imóvel financiado não pdoe ser penhorado pois foi dado em garantia ao banco que tem os direitos deste imóvel. Vão ter que ir em cima do outro fiador.
Procurem um advogado.
abraços
Anônimo disse…
Oii amei a página. PARABÉNS. Então, eu estou com um problemão. Aluguei um sobrado com uma amiga. E o pai dela foi nosso fiador. O aluguel era bem alto e como eu era a unica com nome limpo. Fizemos no meu nome e ela assinou como locataria solidária. Com 6 meses na casa ja estavamos com.dois alugueis atrasados eu tive uma conversa c ela e resolvemos parcelar a divida. Ficou 1.600 mensal.assim q fiz o parcelamento. Ela pegou as coisas dela e foi embora.. eu ralei mto e consegui pagar os 4 meses de 1.600 dpois volyou ao normal. Eu cobrando ela. E ela me enrolando. Até que eu resolvi entragar a casa pq era mto alto o valor p mim morar sozinha. Qnd fui sair tive que pintar a casa e entregar. Nisso a imobiliaria nao aceitou. Por 4 vezes a pintura e reforma.eu ja não tinha mais dinheiro e ja tinha me mudado a um mes. A imobiliaria continuou contando aluguel. Ai avisei a locataria solidaria e seu pai da divida. Eles não ligaram. Falei com o fiador dnovo que sua filha estava devendo mandei os recibos. E ele nem me respondeu (ele é advogado). Ai eu deixei quieto. Agora dpois de 6 meses q me mudei a imobiliaria ligou dizendo que o proprietario pediu execução da divida. Eu não tenho nada no meu nome. Meus pais se separaram e colocaram os imoveis no nome dos 4 filhos pra não ter testamento. E vivem nos imóveis como usufruto em vida. Como sei q eles procuram oque tem no meu nome.eu queria saber se esse bem que nem meu é. É perigoso meus pais perderem a casa q moram?
Maria Angela disse…
Olá. Se a amiga é locatária solidaria é locatária junto com você e não somente você. ambas são locatárias solidárias ou seja ambas tem os mesmos direitos e deveres. ela deve tanto quanto você e portanto o locador vai escolher quem vai acionar e se for você depois você judicialmente vai acionar ela para que te indenize na metade do que pagaste. não devia ter pago 4 pinturas, tinha que ter acionado o locador na justiça por abuso de poder.

quanto aos imóveis de teus pais estão em teu nome sim, foram doados em vida para os 4 filhos incluindo você e sendo assim você tem a chamada nua propriedade que pode se penhorada, só o locador não poderá vender porque esta em usufruto de teus pais.

abraços
Anônimo disse…
Bom dia! Fui fiador e a locatária simplesmente disse que não iria pagar aluguel e reforma para entrega do Imóvel. Estou pagando todos gastos referente entrega. Minha duvida- Qual procedimento para cobrar este pessoa judicialmente? muito obrigado!
Maria Angela disse…
Olá Te respondi via Email que me enviaste á pouco. Podes aciona-la no Juizado Especial pedindo ressarcimento dos valores pagos por você, a lei te garante o direito de contra ela mover ação indenizatória. Abraços
Rosana Silva disse…
Boa noite. Eu e meu ex marido. Na época éramos casados e tínhamos um apto.Fomos fiadores do meu irmão, na vdd fiadores da minha mãe para que meu irmão pudesse morar na casa. Então a locatários é minha mãe. Quem morou foi meu irmao e seu congeje. Eles saíram da casa devendo aluguel. Fui intimada pela justiça e hoje está em 10 mil a dívida. Não possuo mais o apto. Meu ex marido só tem o carro. O que poderá ser feito. Estou em pânico. O advogado disse que iria entrar em contato com a advogada da imobiliária e tal. Pode por favor me ajudar. Ropathi@Gmail.com
Desde já obrigada.
Maria Angela disse…
Oi Rosana silva, os fiadores do contrato são você e seu ex marido não o imóvel que possuiam e portanto se não houver bens a penhorar o locador pode solicitar a penhora online em contas bancárias e poupança ou investimento. o carro do seu esposo também pode ser penhorado se não tiver financiamento ativo.

Depois que vai para ajustiça a imobiliária não atua mais na negociação tem que ser entre advogados da causa. o que pode ocorrer é se não houver bens a penhorar a divida ficar esperando ser paga e vocês 5 anos no SPC. Tentem recorrer para baixar o valor ou negociar de forma que possam pagar. o problema é que se trata de sua mãe e irmão, nada imprde que vocês depois os acionem para que indenizem .
abraços

Dra. Maria Angela, meus parabéns pelo conteúdo riquíssimo e pela disponibilidade e atenção em responder às dúvidas e comentários. Te enviei um email com uma dúvida acerca desta matéria, se a sra puder dar uma olhadinha, agradeço imensamente. Abraço e sucesso!
Dj Taly Braga disse…
Boa tarde, a imobiliária esta cobrando de um familiar meu, um valor muito alto, referente a multa e a um aluguel que ficou em debito. Foi tentado um acordo pra poder parcelar a divida, mas eles não acietaram, e por ser um valor alto nao dar pra ser pago em uma vez.
daí acionaram justiça, para ir atras do fiador, isso é correto? O inquilino não está se negando a pagar, agora q acionaram a justiça o que irá acontecer? se puder me ajudar agradeco.
Maria Angela disse…
Oi Larissa, deixamos o dra. de lado por favor, não sou advogada. em breve te respondo o Email.
Abraços
Maria Angela disse…
Olá DJ Taly Braga

A posição da imobiliária está correta, ela age em nome do locador do imóvel como sua representante legal. Se o locador não autoriza parcelamento os valores finais do contrato devem ser pagos á vista e se o inquilino não paga o meio judicila é o caminho legal para a cobrança.

Uma vez não quitado a imobiliária aciona o fiador para dar-lhe ciência do débito e oportunidade de quita-lo. Ele pode diretamente ser cobrado na justiça quando o contrato o coloca como principal pagador e a maioria das imobiliária hoje atuam desta forma, portanto é legal a cobrança e ele vai pagar no lugar do teu amigo e depois se acertar com ele.

Locadores não tem aceito parcelamento porque é imposto ao inquilino devedor que arque com os custos. Para aceitar parcelar , o inquilino tem que assinar uma confissão de divida que em geral custa em torno de 400 reais e quem faz é advogado gerando custos com honorários mais a comissão da imobiliária negociadora. O inquilino é quem tem que pagar esses custos mas normalmente se recusa por aumentar mais ainda a divida e então o locador prefere fazer tudo pela via judicial direto. Vai haver uma audiência de conciliação.

abraços
Todavia, o Locador pode entrar com ação de despejo SEM COBRANÇA. É uma faculdade do Locador. Não precisa pedir o despejo condicionado à cobrança.
Unknown disse…
Boa tarde,
Quanto tempo de atraso no aluguel a imobiliária pode acionar o fiador para pagamento do aluguel atrasado?
Maria Angela disse…
Olá, até com um dia de atraso pode ser acionado as partes mas na pratica aguardam vencer o segundo aluguel. Tudo depende de no contrato o fiador ser o principal pagador, se for é acionado diretamente se não aciona-se o locatário e depois o fiador. Abraços
Unknown disse…
olá, boa noite. como eu poderia colocar como cláusula no contrato para que o fiador fosse avisado de qualquer atraso do locatário? Para passa ser algum tipo de obrigação por parte deles.
att, murilo.
Anônimo disse…
Bom dia !
Meu nome é Alexandre. Existe prazo para o fiador ser a avisado de que o inquilino esta inadimplente?
Maria Angela disse…
Oi Alexandre. Em geral no contrato ambos são procuradores entre sí o que significa que o inquilino ciente da inadimplência deve avisar seu fiador do problema. não existe prazo previsto em lei, as imobiliárias costumam contatar após 30 dias.
abraços
Maria Angela disse…
è uma clausula simples de forma clara em que determina para o locador a responsabilidade de avisar o fiador com xx dias de atraso no pagamento do inquilino de forma a criar a possibilidade de quitação sem onerosidade dos valores.
Abraços
Carlos disse…
Bom dia, gostaria de saber qual é a regra que devemos seguir caso o contrato não conste qual a responsabilidade do fiador (solidaria ou subsidiária)?
Maria Angela disse…
Oi Carlos, se não consta em contrato que o locador e inquilinos são solidários e o fiador é o principal pagador renunciando ao beneficio da ordem, segue a regra sempre utilizada subsidiária.
aproveito tua dúvida para providenciar uma postagem sobre o assunto que não tem disponível no blog.
Abraços
Aparecida disse…
Oi Maria Angela, Meu nome é Aparecida, você está de parabéns! Nunca vi alguém responder as perguntas com tanto esclarecimento. Bom, minhas perguntas são as seguintes: Aluguei meu apartamento e fiz contrato de apenas um ano para "sentir" o inquilino, infelizmente ele está dando trabalho...
Posso fazer o contrato de um ano e pedir o imóvel no fim dos 12 meses?
Ele não está pagando as contas ( todas) nem o aluguel. Dei uma olhada no site da Cemig, já são 6 contras atrasadas 700,00. A Cemig disse que iria negativar meu nome, ( as contas de luz estão no meu nome porque o inquilino não me procurou para passar para o nome dele) perguntei porque o corte não tinha sido feito e eles disseram que já tinham ido no imóvel mas não conseguiram entrar. Então eu pedi para que fosse cancelado meu contrato até que o inquilino resolvesse a situação.
Eu posso sofrer ação de danos morais pelo fato dele está sem luz por falta de pagamento?
Já entrei com a ação de despejo e cobrança do fiador dos aluguéis e condomínios etc. Porém, na ação que eu fiz, coloquei apenas o valor dos aluguéis sem os juros.
Quem calcula os juros é o juiz ?
Eu fiz contrato particular sem imobiliária e estou entrando com essa ação judicial agora.
Muito obrigada pela oportunidade.
Maria Angela disse…
Oi Aparecida. Precisas de advogado para a ação de despejo e cobrança. O advogado fará o calculo com multa, juros e correção incluindo a luz. Não devias ter mandado cortar a luz, o inquilino está na posse do imóvel. Teu contrato tinha que ter clausula determinando a ele transferir a luz. Sempre se manda desligar e o novo inquilino liga em nome dele. Agora deixe tudo dentro da ação com o advogado.
Abs
Silvana Campos disse…
Boa Noite,

Meu nome é Silvana, estou sendo indiciada pelo meu antigo fiador , pois deixei um salao comercial e só fui informada que havia dividas depois de um tempo, sendo que não houve renovação de contrato e deixei o salao comercial em cuidados do fiador porem o contrato estava em meu nome a principio, deixei o salão dizendo que se ele quisesse renovar e ficar com o imóvel ok para entrar entrar em contato com a imobiliária, já que eramos amigos. Enfim descobri depois de 2 anos que o aluguel não havia sido pago e que o contrato ainda estava em meu nome e que foi renovado automaticamente. A imobiliária entrou com penhora contra o fiador sendo esse o principal pagador em contrato, a divida foi quitada contudo agora depor de 2 anos o fiador entrou com uma ação judicial contra mim exigindo o dinheiro da divida que ele quitou de volta. Gostaria de saber se é cabível judicialmente sendo ele o pagador oficial, tendo assinado com ciência disso me processar exigindo o dinheiro de volta? Sendo que eu não mais permaneci no imóvel e o contrato foi renovado automaticamente. Obrigada
Maria Angela disse…
Oi Silvana Campos

O fiador é o garantidor do locatário e pode sim contra este locatário buscar ressarcimento dos valores que pagou por você. Procure um advogado porque tua situação é complicada visto que sublocaste o imóvel para o teu fiador e o fiador não pode ser o garantidor e locatário ao mesmo tempo.
abraços
Anônimo disse…
Bom dia. Parabéns pela inciativa do blog. Seus esclarecimentos são de grande ajuda!

Meu nome é Rosângela e tenho algumas dúvidas quanto a locação comercial. A locatária do imóvel é uma empresa ltda de propriedade de um casal. O fiador é um terceiro, pessoa física. Não tenho cópia do contrato, mas sei que tem mais de 10 anos. a) Em caso de uma ação de despejo e cobrança por falta de pagamento, como a empresa não possui bens, o único imóvel do casal ( residência) poderá ser penhorado? b)O imóvel é um prédio muito antigo (ano de 1930)e está em péssimas condições a seguradora que foi enviada pela proprietária fez vistoria e se negou a conceder o seguro. Informou que nessas condições (problemas estruturais, grandes rachaduras, cupim,etc) o imóvel poderia ser entregue sem a quitação dos alugueis pendentes ( no caso 3 meses de atraso). Isso procede? A falta de seguro gera alguma nulidade contratual? c)Pretendemos desocupar o imóvel em breve. A imobiliária pode se negar a receber as chaves em face dos alugueis pendentes? d)Em caso positivo, como devemos proceder? e) Temos de avisar a imobiliária com antecedência? Desde já agradeço.
Maria Angela disse…
Olá Rosângela, a fiança permite a penhora do único imóvel do casal de fiadores porque não é atingida pela lei da impenhorabilidade e sendo assim o imóvel poderá ser penhorado.

Quanto ao imóvel ser antigo foi utilizado até o momento ou está sendo sem qualquer problema mesmo sendo antigo então os aluguéis são pagos até a entrega das chaves. O fato de ser antigo impede seguro mas não impede o uso ou os inquilinos já teriam deixado o imóvel há muito tempo. Lembro que o inquilino estando no suo do imóvel deve mante-lo em ordem fazendo os consertos necessários e com a obrigação de notificar o locador de problemas estruturais por escrito. não procede a informação do avaliador, opinou em um assunto que não é do conhecimento dele.

O locador não pode negar receber as chaves, deve recebe, marcar vistoria com o inquilino, faze-la e acertarem os valores finais.Se a imobiliária não quiser receber as chaves procure um advogado para depositar em juízo pois a entrega para de contar o aluguel.

Avise a imobiliária com 30 dias de antecedência que irão entregar as chaves ou entregues no que desocupar só que será da mesma forma cobrado um aluguel a mais pela falta do aviso.
Abraços


Anônimo disse…
Bom dia!
Meu pai foi fiador da neta dele e ela esta devendo 4 meses de aluguel, a imobiliária não avisou ele dos alugueis atrasados alem do mais, mudaram ela de endereço sem o menor aviso ou comunicado ao meu pai e os demais fiadores, agora o caso foi para na justiça como o meu pai deve proceder com esse caso.
Desde já agradeço.


Parabéns pelo blog!
Maria Angela disse…
Seu pai responde como fiador do aluguel do imóvel xx, se a inquilina mudou de imóvel e ele não assinou não responde por isso a principio. Quanto a notificação quem tem que avisar da inadimplência é a inquilina mas a discussão a respeito desta obrigatoriedade.
Abraços
Boa noite. Sou fiador de um contrato de aluguel e o inquilino ficou 6 meses sem pagar. Em nenhum momento tecebi alguma notificação avisando site isso é no contrato não consta nada sobre o assunto. Agora recebi uma cobrança de todo o valor. O proprietário deveria ter me avisado antes? Como devo proceder?
Maria Angela disse…
Oi Ana Carolina

A notificação prévia ao fiador só é obrigatória se em clausula contratual constar esta obrigação ao locador ou em caso de o mesmo poder sofrer inscrição do SPC. não havendo esta obrigação contratual é do afiançado o dever de te dar ciência do atraso no pagamento. Está correta a cobrança do locador. Os contratos costumam conter clausulas de solidariedade entre locatário e fiador e ambos procuradores entre sí justamente para que qualquer um possa ser notificado , um dando ciência ao outro do problema.
Abraços
Unknown disse…
Bom dia Maria Ângela!!!

Quanto tempo o locador tem para me devolver meu seguro fiança depois que nosso contrato acaba??
Maria Angela disse…
Olá, não há prazo previsto na lei. O correto é que seja devolvido no máximo até entrar os rendimentos da poupança onde a caução deve ser depositada. A data em que o depósito foi feito é a data do aniversário da poupança quando entra os rendimentos. Se é baixo valor e queres abrir mão solicite a devolução assim que quitar o contrato.
Abraços
Anônimo disse…
Bom dia. Parabéns pela página. Sou casado pelo regime da separação de bens com pacto antenupcial registrado em cartório. Gostaria de saber se minha esposa pode ser minha fiadora em um contrato de locação residencial em que eu figuraria como locatário. Obrigado
Maria Angela disse…
Olá. Sim, se são casados em separação absoluta dos bens pode ser sua fiadora.
abraços.
Anônimo disse…
Bom dia! Sou fiador com mais uma pessoa de um imóvel que o locatário está atrasado nas parcelas e agora chegou uma notificação extrajudicial de acordo para pagamento da divida em 20 vezes, a onde fica estabelecido a confissão de divida, Detalhe eu não coloquei meus imóveis como garantia de negócio, mas dei um cheque calção de três mensalidades, isso é considerado, estarei protegido de futuras penhoras?
Maria Angela disse…
Olá. Isso é ilegal, ou você é fiador e responde pelas dividas com seus rendimentos ou a garantia é cheque caução e você é um caucionante. Os dois é ilegal, dupla fiança. Um cheque de 3 alugueis garante 3 alugueis o restante da divida será cobrado e os bens do fiador podem sim ir a leilão.
Procure um advogado para entrar com ação para excluir-se da fiança e ficar a caução em cheque ou o lcoador devovler o cheque.
Abraços
Alessandro Dias disse…
olá Dra, parabens pelo blog!! Se o contrato findar, o inquilino tem 30 dias pra sair sem pagar? e o locador tem 30 dias pra notifica-lo pra sair? se nao sair normalmente os juizes deferem liminar de despejo??

forte abraço!!
Alessandro Dias disse…
o exemplo acima,, refiro-me a imóvel locado para fins comerciais,, obrgadoo draa,,
Maria Angela disse…
Oi Alessandro Dias

Sem o doutora por favor.
Se o contrato terminar e qualquer das partes quiser a desocupação na data do fim do contrato tem que comunicar a outra 30 dias antes de acabar o contrato. neste caso temos desocupação por término contratual.

Terminado o prazo e não desocupado o imóvel aquele que posteriormente quiser desocupar tem que comunicar o outro por escrito 30 dias antes da entrega das chaves. No caso do inquilino se ele não comunicar 30 dias antes o locador terá o direito de cobrar um aluguel pela falta do aviso. já o locador é obrigado a comunicar 30 dias antes, se não o fizer você não está obrigado a sair.

o aluguel e taxas são pagos até a data da entrega das chaves ao locador, não existe ficar 30 dias sem pagar.

Quanto a desocupação judicial depende de cada caso. A liminar de desocupação é possivel em caso de não haver fiança que garanta o contrato ou comprovada que o imóvel esta sendo danificado e alguns outros critérios da lei.
Abraços
Anônimo disse…
Boa Tarde!
Loquei um imóvel com fiador ao qual o inquilino está com debito no mês de dezembro do ano passado, e outro desse mês de março,já notifiquei a fiadora que é mãe do inquilino do atraso mais a mesma não se pronunciou, posso pedir que esse imóvel me seja devolvido?
Maria Angela disse…
Olá. Podes enviar notificação extrajudicial de despejo por infração contratual - inadimplência. Se não for cumprida entre com despejo judicial por falta de pagamento.
Anônimo disse…
Oi boa noite.
Fui fiadora da minha sogra, dei minha única casa como garantia, mas acontece que ela está devendo 33 mil reais de aluguéis tratados é só fui comunicado agora. Quais os meu direitos?
O Dono do imóvel vai entrar com uma ação e minha sogra não tem bens nenhum no nome dela.
O que me deixou na dúvida é se eles poderiam ter deixado tanto tempo de atraso sem me comunicar.
Obrigada
Maria Angela disse…
Olá. Existia no contrato a obrigação de te notificar em caso de inadimplência???? Acredito que não porque em geral o contrato trás informação que a parte locatária tem obrigação de notificar seu fiador visto que a fiança é um contrato pessoal entre inquilino e fiador. Sendo assim é preciso verificar o que diz o contrato. Se houve má fé do locador é possivel contestar.
abraços
Anônimo disse…
onde eu consigo um modelo dessa notificação, posso entregar pessoalmente , no caso do locatário não estar posso entregar a companheira do mesmo ?
AMDEA disse…
Bom dia! Se eu for fiadora de uma pessoa e ela pagou tudo certinho durante o período que fui fiadora, o contrato prorrogou por mais seis meses e foi tudo bem também, porém venceu esse prazo, o contrato não foi feito novamente, e ela continuou morando nesse apartamento, porém depois de uns cinco meses, ela saiu e ficou devendo um mês de aluguel,o dono do imóvel pode cobrar de mim o aluguel? Sendo que não era mais fiadora?
Julia Santiago disse…
boa noite..
um contrato de locação deve ter a assinatura do fiador e seu conjuge?pois o contrato de locação foi assinado somente pelo conjuge, ele é valido? fui fiador e somente minha esposa assinou, eu assinei mas não foi reconhecida firma,meu gentro foi reconhecer e não foi possivel porque disseram nao haver semelhança,como a proprietaria não exitou,ficou somente mesmo a assinatura de minha esposa, ficaram em abertos dois alugueis.posso ser acionado sem o cartorio ter reconhecido minha assinatura?
Maria Angela disse…
Oi Julia Santiago

Sim, se casados em regime que não seja de separação total e absoluta de bens é obrigatório que o cônjuge seja fiador também. Se sua esposa assinou e se você assinou a fiança é válida. O reconhecimento de firma não é obrigatório na locação, ele é solicitado como medida de segurança de que os pretendentes e fiadores não apresentam documentos falsos.
Você e sua esposa serão acionados sim, ao mesmo tempo pois os bens pertencem ao casal.
Abraços
Anônimo disse…
Ola boa noite , estou em uma ordem de despejo e gostaria de saber se após entrar com pedido de parcelamento da dívida os bens do locatário ficam bloqueados ?
No meu processo diz que meu contrato foi feito verbalmente meu locatário mesmo assim tem que pagar ou eu posso assumir a dívida sem envolve-lo ABS obg
Maria Angela disse…
Olá, o bem bloqueado do fiador permanece bloqueado como garantia de pagamento mesmo que o parcelamento seja aceito o que duvido muito que aceitem. você pode pagar a divida do seu afiançado e depois cobrar dele que te reembolse.
abraços
Anônimo disse…
Olá, gostaria de tirar uma dúvida!
O fiador, após pagar uma dívida, uma única parcela, que o locatário não pagou, esse fiador pode cobrar algum valor do locatário??
Maria Angela disse…
Olá, sim, qualquer valor que você pague como fiador podes cobrar do teu afiançado incluindo ação judicial se preciso for.
Abraços
Anônimo disse…
Boa noite, sou fiador em um contrato de aluguel com uma imobiliária XXX e com vencimento em 30/04/17. Porém a imobiliária "transferiu" o contrato para a imobiliária YYY sem o meu conhecimento, mas com a assinatura da locatária. Além disso, o contrato já está vencido e não assinei nenhum aditamento. Agora a locatária está com 4 condomínios atrasados e eles estão cobrando ela. Posso ser cobrado pelos atrasos dela? Perante a lei, ainda sou considerado fiador dela?
Maria Angela disse…
Olá. a imobiliária apenas administra o contrato e presta serviços emr elação a locatária, se nada mudou no contrato de locação não necessitava tua assinatura somente da inquilina que usa a imobiliária como endereço para se comunicar com o locador. Você continua com a obrigação contratual.
Contrato que terminou o prazo renova-se automaticamente no silêncio das partes. Verifique o que diz teu contrato, se consta que serás fiador até a devolução do imóvel com a entrega das chaves a fiança permanece. se não constar clausula de renuncia ao direito de se exonerar poderás comunicar a imobiliária da exoneração da fiança. A divida do inquilino que pagares subroga-se no direito do credor e podes cobrar teu afiançado.
Abraços
Anônimo disse…
Essa comunicação de exoneração deve ser assinada pelo locador ou pode ser a outra imobiliária (YYY) ou pode ser sem assinatura deles e só com a minha? O locador mora em outro estado, como poderia notificá-lo? Poderia notificá-lo pelo correio com correspondência AR?
Maria Angela disse…
Olá. O representante legal do locador é a imobili´ria contrata se no contrato de locação não tem o endereço completo do locador. Como tem imobiliária administrando o imóvel locado o envio é para a imobiliária atual e podes entregar pessoalmente a Notificação em duas vias de igual teor ou mandar para a imobiliária via cartório de títulos e documento. A notificação de exoneração da fiança é solicitada e assinada pelo fiador e quem recebe assina o recebimento se for em mãos. No caso de a imobiliária receber deve também colocar o carimbo da mesma. Se notificar via cartório é feito em 3 vias. Evite correio AR porém cartório para locador é muito caro pois ele mora em outro estado. Faça via imobiliária se te enquadras na situação de exoneração.

Abraços
Anônimo disse…
Ok, muito obrigado pelos esclarecimentos. Abraço.
Unknown disse…
Boa tarde, primeiramente parabens pelo blog ..
Tenho uma duvida se o fiador já esta com processo devido atraso no pagamento do locatário e o fiador vier a falecer ocorre quitação da dívida, sendo que o bem que esta em garantia é o unico bem da familia
Maria Angela disse…
Olá, não, os bens do fiador respondem após o falecimento e o que sobrar da venda do imóvel divide-se entre os herdeiros. Os herdeiros respondem pela divida até o limite ada herança. Não havendo herança do falecido os herdeiros não são responsáveis pelo pagamento da divida.
Abraços
Anônimo disse…
Olá, tenho uma dúvida. Sou fiador em um contrato de aluguel que já teve o prazo vencido. Então levei uma notificação de exoneração na imobiliária solicitando a saída da fiança. A atendente assinou e colocou seu nome e CPF com os dizeres de recebido. Pedi um carimbo da empresa, mas ela disse que eles não tinham. Posso considerar que o documento foi entregue? Pois não tem como eu ter certeza se a atendente poderia responder pela empresa. Posso considerar que já protocolei o pedido? Ou teria que ser assinado pelo representante legal da empresa?
Maria Angela disse…
Olá. Sem o carimbo como você prova quem recebeu a notificação? quem recebe é um funcionário que depois de demitido a empresa pode se desonesta alegar que não foi profissional dela. Toda a imobiliária o funcionário tem uma carimbo com seu nome e identificação da imobiliária com CRECI jurídico. Só precisa o carimbo, não precisa o representante assinar. É um recebimento de risco então acompanhe de perto se eles vão notificar o inquilino para em 30 dias apresentar novo fiador e se não fez faça isso pois por 120 dias ainda respondes pela fiança.
Abraços
Unknown disse…
ola. parabéns pelo seu trabalho altamente instrutivo.
no seu texto vc fala que o fiador pode participar da ação contra o locatario como assistente. como seria isso?
Maria Angela disse…
Olá. Uma vez que o locatário se torne devedor e esteja sendo cobrado judicialmente o fiador tem o direito de acompanhar por ser parte interessada no processo podendo até intervir. Como e faz isso não tenho como te responder por ser questão ampla do direito e que só um advogado pode te explicar. Meu conhecimento é limitado.
Abraços
Mari entrevistas disse…
Boa noite, tenho um imóvel locado pela imobiliária e faz três meses que o inquilino não paga, e a imobiliária está muito paradana questão correr atrás, gostaria de saber quanto tempo depois o fiador e acionado? E se posso recorrer no procon contra a imobiliária visto que estão muito devagar no processo.obg!
Maria Angela disse…
Oi Mari
Quem entra com o processo judicial é você, a imobiliária apenas tenta extrajudicialmente negociar e cobrar o inquilino avisando o fiador da inadimplência para que ele se quiser opte em pagar.
03 meses é a me´dia que se tenta negociar para evitar a justiça já que o advogado e custas é você quem arca.
Entrem em contato com a imobiliária e informe que vais entrar com despejo e que portanto está suspensa a negociação e cobranças.
Quanto a Procon não é o caso. você pode entrar com despejo quando quiser é só você decidir. a imobiliária não pode coagir o inquilino a pagar. Ela cumpre a função de notificar e tentar negociar. Solicite uma reunião com a imobiliária e decida a questão
Abraços
Unknown disse…
O contrato renovado apos a vigencia do periodo firmado, é denominado contrato por prazo indeterminado e tem as mesmas garantias do contrato inicial. Exceto se houver oposição formal a manutençao desta garantia, notificando o locador e locatario destas condições , que terá vigencia ate o efetivo encerramento do atual contrato.
Dany Gonzales disse…
Ola. Meu esposo foi fiador de seu irmao porem nunca teve imovel quietado. Apos dois anos morando no imovel ele informou a imobiliaria q nao moraria mais ali e que deu irmao (do meio) tinha interesse. Entre eles (sem que meu esposo fosse chamado) fecharam um acordo e assim um irmao passou a morar no imovel no lugar do outro sem um novo contrato. Este teve inadimplencia com o aluguel e contas de agua e luz. Fomos notificados q meu esposo esta sendo chamado para audiencia junto com o primeiro irmao do qual ele goi fiador para pagar a divida deste. Sei q tudo isso e errado e levei isso a varias reuniões fe familia mas como a proprietaria da imobiliária era conhecida da familia nenhum deles suspeitou q ela fosse fazer algo sobre a mudança dos moradores. Gostaria de fazer duas perguntas. 1. Se meu esposo nunca teve imovel quitado, somente financiado ele pode ser considerado fiador? Nao seria causa de fraude pela imobiliária? 2. Ainda nao temos imovel quitado, mas sim um carro. Ele podera ser confiscado? Pois o locador (meu cunhado) nao tem bem nenhum.
Maria Angela disse…
Olá Dany. Fiança é um contrato pessoal. a pessoa do fiador responde pela divida e seus bens respondem pela fiança mas nada impede que os bens sejam vendidos ou gravados com penhor, hipoteca, alienação poi o fiador também responde com seus bens móveis. Portanto não é nula a fiança a não ser que você não tenha assinado a mesma, aí se pode questionar porém se sabia e não tomou providências já tem julgados considerando válida se o juiz identifica que tinhas conhecimento e se calou para no futuro se beneficiarem. A princípio a fiança é legal.
Quanto a troca de inquilinos, se foi feito por escrito e o fiador não assinou esta extinta a fiança porque ele não anuiu e como te disse ele afiançou um irmão não o outro. Se foi de boca ele pode alegar sublocação do imóvel pelo afiançado e fica na decisão do juiz. Melhor comparecerem com um advogado.
Abraços
Anônimo disse…
Boa noite! Meu pai é fiador e o contrato já está como prazo indeterminado. Após 4 meses de aluguéis atrasados foi notificado para fazer um acordo junto com o locatário do qual estão pagando ainda. Ele não quer mais essa responsabilidade de continuar sendo o fiador. Ele pode entrar com uma notificação de desoneração de fiador ou somente depois do fim do parcelamento? Desde já agradeço! Abraço
Maria Angela disse…
Olá. Ele pode se exonerar enviando ao locador e o locatário a notificação via cartório de títulos e documentos ou entregue pessoalmente na imobiliária/locador em duas vias. A data da entrega deve ser a mesma da notificação e quem recebe deve assinar e colocar a data em que recebeu que é quando começa a contar os 120 dias de prazo de desoneração. O fiador continua responsável pela fiança por até 120 dias após esta liberado. durante estes 120 dias ele ainda é fiador e responde por dividas nesse prazo e também as anteriores ou seja este acordo assinado. o locador irá notificar o inquilino da exoneração e conceder a ele 30 dias para apresentar novo fiador ou desocupar o imóvel. Abraços
Anônimo disse…
Parabéns pelo trabalho. Eu e minha esposa somos fiadores de minha cunhada, e fui surpreendido por informação informal de que a locatária está devendo 11mes de aluguel. Logo, tomei a decisão de nos dexonerar do encargo de fiadores. Pergunto: qual a responsabilidade da imobiliária em não me comunicar da referida dívida, deixando a inquilina por tanto tempo sem pagar e não tomando providencias para o despejo, e prejudicando os fiadores
Maria Angela disse…
Olá. Quem despeja o inquilino é o proprietário/locador não há imobiliária. Somente o locador pode decidir despejar ou não. Quanto a comunicação depende do que diz o contrato. Na maioria deles locatário e fiador são procuradores entre si o que dispensa que ambos sejam comunicados. comunica-se um e este informa o outro. Ha´também a clausulas de que o fiador é o principal pagador o que não deve ser teu caso ou haveria obrigação de te cobrar no primeiro mês de atraso.
Vais ter que consultar um advogado para que este te oriente em como agir após analisar o contrato de locação e fiança. A exoneração é possível mas o que é devido terá que ser contestado judicialmente.
Abraços
Anônimo disse…
Bom dia Maria Ângela,

O fiador deverá ser avisado pela imobiliária se o locatário atrasar o aluguel?
É CORRETO a imobiliária deixar de comunicar ao fiador e só fazê-lo após ajuizar ação de despejo? Ainda mais que a dona da imobiliária é advogada, ela não teria agido de MÁ FÉ?
A legislação prevê esta notificação?
Mauricio disse…
Olá. Alugo um apartamento residencial sem administração de imobiliária. Ou seja, o locatário deve me pagar diretamente, via TED ou depósito em conta. Já no primeiro mês de aluguel ele atrasou. Pagou 60% 5 dias após o vencimento e ainda me deve 40% + a multa - já estamos a 18 dias após o vencimento. Já posso notificar o fiador? Posso fazer diretamente ou é preciso um advogado para essa notificação? Obrigado!
Maria Angela disse…
Olá. Depende do que diz o contrato. Se constar que locatário e fiadores são solidários e procuradores entre si, o locador pode enviar a notificação para um que deverá avisar o outro. Se nada consta desta informação a praxe é comunicar o fiador para dar-lhe direito de quitar a divida evitando a justiça mas nada impede de ajuizar ação de despejo que é contra o locatário e chamar o fiador como assistente. Abraços
Maria Angela disse…
Oi Mauricio, coloque em boleto bancário, tem custo baixo e te garante pois ele vai fazer isso seguido e depositar aos poucos não é bom. Podes notificar o fiador a hora que quiser , sem advogado, salvo se determinou prazo em contrato e deves notifica-lo de que o aluguel somente pode ser pago integralmente e não em parcelas. Abraços
Boa tarde, primeiramente obrigada e parabéns por tantos esclarecimentos, imagino quantas pessoas já foram auxiliadas com as suas explicações.

Mas preciso de uma informação... estou fazendo um Contrato de Locação para uma casa que minha mãe tem, e estou em dúvida sobre o fiador, se posso colocar o FIADOR e colocar um imóvel dele para garantir que ele possui um bem para garantia. Posso fazer isso? ou tenho que escolher entre colocar um IMOVEL DE CAUÇÃO ou o FIADOR?
Maria Angela disse…
Oi Silvana, cite apenas o fiador e que eles possui renda suficiente para garantir a fiança e bens imóveis. solicite a matricula atualizada do imóvel e guarde com você mas não cite o imóvel. Se ele for casado a esposa é fiadora também.
Abraços
Mayara Juliane disse…
Boa noite. Morei de aluguel em uma casa por quase dois anos o contrato era no meu nome e do meu pai, sai antes do contrato vencer por motivos de saúde do meu pai, que ficou acamado e com sequelas mentais após um infarto, e acumulei algumas dividas com a imobiliária, recentemente descobri que eles acionaram meu fiador judicialmente. Gostaria de sabe o que posso fazer pra tirar essa ação do nome do meu fiador, e passar para o meu nome, pois eu que devo pagar a divida e não ele, pois sei que isso vai dar muito problema. Não quero que suje o nome dele ou que queiram penhorar algum bem dele. O que posso fazer? Desde já agradeço.
Maria Angela disse…
Oi Mayara Juliane

se o locador entrou direto contra o fiador é porque ele consta em contrato como solidário e principal pagador fato que permite que ele seja acionado diretamente. Para você ser cobrada antes dele não poderia ter permitido esta clausula que na prática é imposta como regra para locar visto que o fiador em geral tem bens a penhorar o que na maioria dos casos é não existe no inquilino. Portanto não há como fazer a troca. Acerte-se com teu fiador para indeniza-lo no que for pago ao locador.
Abraços
Mayara Juliane disse…
Obrigada por responder. Só mais uma duvida, eu posso tentar negociar com a imobiliária? Entrar em contato com eles antes da audiência pra ver se consigo fazer algo..
Maria Angela disse…
Oi Mayara. Depois que o processo inicia em geral tens que negociar junto ao advogado que está cuidando do processo para o locador. Entre em contato com a imobiliária que eles vão te direcionar para o advogado que poderá fazer acordo com você de confissão de divida porém já aviso que é opcional e vai obrigar a que o fiador assine o acordo se ele está como principal pagador. Abraços
Iza Rebeca disse…
Boa noite,

A Pessoa paga as parcelas do apartamento todos os meses corretamente, mas o fiador por motivo de força maior deixou o teu nome ser registrado no órgão de proteção a credito ( SPC / SERASA) existem riscos para a pessoa que é responsável pelos pagamentos ? existe o risco de perda deste imóvel?

Att,
Iza
Maria Angela disse…
Oi Iza Rebeca

Não entendi. É imóvel financiado, imóvel na planta, fiador para compra deste imóvel???? A postagem é sobre imóvel locado. Preciso mais detalhes.
Olá, gostaria de tirar uma dúvida.
Divido apartamento com um "amigo" e no contrato ele consta como locatário e meu pai como fiador. Porém, não estamos se dando bem e eu preciso sair do imóvel. O contrato se encerra em Maio e o fiador (meu pai) já notificou formalmente a imobiliária a exoneração como fiador. Se eu deixar o imóvel antes de Maio, e o meu "amigo" ficar, e deixar de pagar os próximos aluguéis, oq pode acontecer? o fiador é diretamente cobrado? a imobiliária pode pedir o despejo diante desse cenário? se o fiador pagar a dívida ele pode pedir reembolso para o locatário?
Maria Angela disse…
Oi Luis Henrique. A notificação formal que seu pai enviou não tem valor, a imobiliária irá ignorar. A exoneração somente pode ocorrer após o prazo determinado encerrar e a notificação de exoneração também. Até lá teu pai continua fiador respondendo pela fiança e 120 dias após a exoneração também.
Terminado o prazo do contrato este se renova por prazo indeterminado e teu pai então notifica de forma inequívoca e recomendo pessoalmente em duas vias a imobiliária, de que se exonera da fiança ciente de que responde por 120 dias a contar da notificação. envia uma copia ao locatário via correio AR. não é preciso resposta da imobiliária, o prazo começa a contar. Fechado os 120 dias está livre.
Ocorre que no momento que ele notificar o locador este vai exigir que o inquilino apresente novo fiador porque ele se exonerou e dará ao inquilino 30 dias para isso. Se em 30 dias ele não apresentar novo fiador o locador entra com despejo com liminar e 15 dias para sair. assumindo novo fiador os 120 dias não precisam ser cumpridos.
Recomendo que teu amigo procure um fiador e faça a troca agora.
Abraços
Anônimo disse…
Boa noite!! Fui fiadora de uma pessoa conhecida e ela deixou de pagar os alugueis por vários meses..só fiquei sabendo dos débitos quando o oficial de justiça foi na minha casa com a ordem do juiz para eu pagar os débitos ou o meu imóvel seria penhorado..tive que vender a casa por um valor bem menor para pagar essa dívida..gostaria de saber se posso acionar na justiça esse conhecido para que me pague o valor desse débito? e se existe um prazo para isso..pois foi no ano de 2012 que paguei essa dívida..Obrigada
Maria Angela disse…
Olá. Sim a lei garante que o fiador tenha o direito de cobrar judicialmente o afiançado pelo valor que teve que pagar para quitar os débitos de locação bem como os custos com justiça e tudo mais mas dividas de locação caducam se não forem cobradas em no máximo 3 anos. se tivesse discutindo judicialmente até hoje poderia aciona-lo mas se encerrou em 2012 com a quitação da divida e não fizeste nada, 06 anos depois já caducou. consulte um advogado para saber se não existe uma outra forma de cobrar isso. As vezes uma data em um documento pode te ajudar.
Abraços
Anônimo disse…
Brigada pela sua atenção..Abraços
Unknown disse…
Tenho que cobrar o fiador de um contrato de aluguel, que é de outro estado do Brasil. Eu posso fazer isso de qualquer estado do Brasil, ou preciso ir até o estado de onde o imóvel do fiador pertence?
Maria Angela disse…
Pode fazer enviando uma correspondência registrada com aviso de recebimento via correio. e mais garantido ainda via cartório de títulos e documentos da sua cidade, só vai sair mais caro pois será enviado para o cartório da cidade em que o fiador reside e este se encarregará de entregar.
Abraços

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