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SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL E NÃO INCIDÊNCIA


Imagem ilustrativa de uma sala de apartamento com sofá bege, cadeira branca ilustrando texto sobre sublocação
É muito difícil para imobiliárias e proprietários acompanhar a locação do imóvel residencial averiguando quem se encontra residindo e quem faz parte da família do locatário.

Sendo o imóvel é para uso do locatário e sua família não pode o locador determinar quem usará o mesmo. O locador somente fica conhecendo todos os residentes quando ocorre uma situação inusitada como uma infração no condomínio. Por isso, os contratos determinam que o locatário é responsável pelo bom uso do imóvel por si, seus familiares e pessoas autorizadas por este.

Há situações em que parece aos olhos do locador que houve sublocação do imóvel, mas na análise se verifica que esta não esta caracterizada. Temos em alguns casos, a sublocação não consentida pelo locador, que será abordado em outra postagem devido a analise da legislação, as penalidades previstas ao locatário e moradores do imóvel. Aqui busco esclarecer as situações concretas em que a sublocação pode não estar caracterizada. 

💥Quando pode não ocorrer sublocação

Sendo a locação para uso do locatário e seus familiares deve-se ressaltar que o este possa formar sua família, já tê-la formada ou ver sua família se alterar com a chegada de novo membro ou com a saída de um membro que junto residia. Segundo nossa Constituição, a família é formada por todos aqueles que residem juntos solidariamente e com afeto entre si.
É comum locar o imóvel para um casal e depois descobrir que juntos passaram a residir outras pessoas. Sempre que o locatário estiver presente residindo no imóvel não há caracterização de sublocação, salvo se o locador tiver provas de que este cobra aluguel de quarto para residência de terceiros estranhos a sua família ou tenha superpovoado o imóvel. 

💢Vejamos casos em que a sublocação pode não estar caracterizada.

1 - O locatário aluga um imóvel para sua moradia e de sua família. Após algum tempo decide casar e morar em outro imóvel deixando no imóvel locado para sua família com o consentimento do locador. Neste caso não se caracteriza sublocação e sim uma cedência da locação para os familiares onde o locador consente por escrito que a locação continue e o contrato mantenha-se em nome do locatário como responsável. Neste último caso o locatário continua responsável pela locação.

2 - Outra situação que não caracteriza sublocação é a do locatário que deixa o imóvel, mas permanecem no imóvel seus familiares dependentes financeiramente. Um exemplo, é o locatário viúvo que mora com os filhos que dependem financeiramente deste pai. O pai contrai novo casamento e muda-se com a nova esposa deixando os filhos no imóvel.  Continua responsável aluguel e taxas, mais as despesas dos dois filhos. Neste caso não existe sublocação, pois os filhos são dependentes financeiramente do pai. 

3 - A pessoa que aluga para outro residir como, por exemplo, o pai que loca em seu nome para o filho que vai fazer vestibular morar por certo tempo. O contrato fará referência a locação para terceiro residir ou não faz referência alguma caracterizando a situação acima descrita no item 2. Nesta situação o locador pode restringir o uso do imóvel apenas aos familiares do estudante. 

4 – O locatário que reside sozinho e passa a viver em União Estável não caracteriza sublocação e da mesma forma o locatário que vive sozinho e passa a residir com algum parente que venha a morar com este locatário permanentemente no imóvel desde que não desocupe.

5 - Locatário que vem a contrair matrimônio ou união estável e futuramente vem a falecer deixando o cônjuge no imóvel ou então ocorre separação de fato. Neste caso a locação continua automaticamente com o cônjuge sobrevivente conforme o artigo 11 e 12 da Lei do Inquilinato 8.245/91 ou seus herdeiros em caso de falecimento. Na prática até mesmo por desconhecimento da lei não é costume a comunicação ao locador que vem a descobrir a ausência do locatário bem depois. 

             Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
        I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
        Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
        § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

6 - Locação para uso de terceiros com autorização do locador por escrito no contrato. Sabemos da dificuldade de pessoas locarem um imóvel com imobiliárias devido às exigências para segurança do contrato. A principal, é que o locatário tenha no mínimo 03 vezes o valor da locação mensal (aluguel + taxas) como renda bruta. No uso de seguro fiança como garantia de contrato é comum que se exija bem mais. No país de hoje quem ganha 03 vezes o valor de uma locação!!!!! Nesta situação o locatário usa o nome de terceiros para locar o imóvel, que tenha a renda comprovada exigida e com o consentimento do locador que no futuro não poderá alegar sublocação.

7 - Participação no contrato de locação de todos os moradores maiores de 18 anos como locatários. O de maior renda como locatário principal e os de menor renda ou sem renda como locatários solidários. Muito utilizado hoje em dia nos contratos locatícios para evitar justamente a discussão sobre sublocação quando falece ou deixa o imóvel o locador principal. Recomenda-se que todos que vão residir constem no contrato. Quando um deixa o imóvel a locação continua com os que ficam no imóvel e já fazem parte do contrato.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

8 – parentes ou amigos que vão residir temporariamente com o locatário como seu convidado para tratamento de saúde, estudo ou outro motivo qualquer desde que o locatário esteja residindo no imóvel. Não há porque falar em sublocação quando o locatário reside no imóvel e recebe uma pessoa de suas relações de forma provisória.

9 – relações homo afetivas entendem-se como união estável não se caracterizando como sublocação.

Não são comuns as ações judiciais de sublocação em contratos residenciais. Em geral ocorrem em contratos não residenciais e mistos onde se verifica maior incidência de transferência de contratos sem o consentimento do locador.

Na locação residencial o que pode acontecer é o locador saber tudo que acontece em seu imóvel e deixar desta forma enquanto lhe for conveniente buscando a justiça somente quando suas exigências não são cumpridas por quem ocupa o imóvel. Um exemplo é quando falece o locatário e permanece a locação com seus familiares e tendo o locador ciência do falecimento nenhuma atitude toma buscando a justiça para ação de despejo por infração alegando sublocação somente quando, ao exigir algo dos inquilinos, como por exemplo, um valor de aluguel acima do permitido em lei, estes não concordem em pagar.

Cada situação deve ser analisa separadamente, mas onde não estiver claro e comprovado que houve sublocação a ação judicial acaba sendo perda de tempo e dinheiro. Na maioria das situações a desocupação pode ser acordada amigavelmente, mas da mesma forma que há locatários que usam de todos os meios para demorar em desocupar o imóvel, há locadores que ao vislumbrarem possibilidade de lucro também complicam a negociação.  O profissional de direito sempre saberá analisar melhor que o leigo, cada situação apresentada.

  • Um exemplo que caracteriza sublocação: o locatário desocupa o imóvel com o filho e deixa a ex nora residindo no imóvel sem comunicar o locador.
  • Um exemplo que não caracteriza sublocação: o locatário reside com filho e nora, deixa o imóvel para casar e permanece o filho e a nora residindo no imóvel. Nesta situação a família residia e permaneceu residindo e o locatário como responsável. Pra evitar isso, insere-se todos no contrato.
Assim vamos sempre procurar um advogado de confiança para mediante documentos e fatos verificar a real necessidade da ação. No direito um simples fato é capaz de alterar toda um situação.

💢Leia também artigo neste site
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            Sublocação conceito

Comentários

  1. Prezada Maria Angela, saudações. Mais uma vez, parabéns pela dedicação em doar parte do seu precioso tempo para elucidar certas questões. A minha dúvida é a seguinte: O LOCADOR ameaçou me acionar na justiça por descumprimento de cláusula contratual que estabelecia um número limite de moradores no imóvel. O imóvel foi locado para alojamento, prazo de três anos e, apesar de estabelecer o limite de 10 pessoas, era ocupado por 15 pessoas. Observei o seu comentário no post: "não pode o locador em contrato impor o número de pessoas que poderá residir, salvo locação por temporada". É possível que eu seja condenado por descumprimento do contrato ou a cláusula é considerada nula?
    Obrigado mais uma vez pelas esclarecedoras informações. Parabéns pelo seu trabalho!

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  2. Oi Remosextante. Teu caso não se aplica a postagem. Não se trata de aluguel residencial para a familia do locatário residir(intuito familiare) e sim de contrato de locação de imóvel para alojamento e neste caso o locador pode sim impor o número de pessoas que vão residir ou dormir por dia no imóvel pois não são teus familiares e se aplica a situação da temporada.Infelizmente ele pode pedir infração contratual por ter descumprido a regra. Melhor negociar e evitar a justiça e honorários e custas de advogado.

    abraços

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  3. Boa tarde, Maria Ângela. Gostei muito da sua postagem. Parabéns.
    Gostaria de saber, no caso do locatário locar um imóvel, mas nunca residir nele, deixando seu irmão e a família do irmão residir nele. Sendo o irmão Locatário solidário. Isso configura alguma infração? Lembrando que no contrato deixa claro que não é permitido sublocação, nem cessão ou empréstimo total u parcial. Obrigada.

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  4. Olá. Respondi via email. Se teu irmão consta como locatário solidário não caracteriza sublocação. abraços

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  5. boa tarde, precisava de ajuda, meu marido consta como locatário de um imóvel no qual reside seu pai, sua irmã e o marido desta, nunca residimos com eles. Já conversamos e ele quer sair do contrato de locação, porém, os parentes se recusam a sair do apto. Nesse caso pode ser caracterizado sublocação? Quero me livrar deste contrato porque o pai e a irmã não pagam nada e vai acabar sobrando pra mim e pro meu marido.
    Achei seu blog por acaso e adorei.
    e-mail: gomes_rosana@hotmail.com

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    1. Olá, se teu esposo locou em nome dele com o consentimento do locador não tem problema porém se teu esposo locou sem comunicar o locador de que não residiria no imóvel é sim caracterizado sublocação e o locador pode inclusive judicialmente pedir indenização.

      A sublocação não é dos inquilinos com teu esposo e sim do teu esposo com o loador. Se ele deseja encerrar o contrato deve comunicar por escrito os inquilinos com uma notificação extrajudicial de despejo para que desocupem o imóvel em 30 dias informando que irá entrega-lo ao locador e que o descumprimento do prazo implicará em ação judicial. Como eles não fazem parte do contrato de locação vocês é que devem tira-los do imóvel espontaneamente porque se o locador não foi comunicado e descobrir vai complicar.

      sugiro que procurem um advogado.

      abraços

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  6. Bom dia Maria Angela!

    Aluguei minha casa para um amigo que mora sozinho a alguns anos. Por necessidade de urgência, ele me pediu que o deixasse entrar no imóvel de imediato. Confiando em sua pessoa, deixei para fazer o contrato na semana seguinte, o que acabou passando para mais de um mês e não aconteceu, porque esse mesmo senhor adoeceu e teve que ser internado para cirurgia emergencial. A ex mulher dele, que tem dois filhos já adultos com ele, ambos com suas vidas independentes, tomou conta do imóvel com o pretexto de cuidar dele. Até aí tudo bem, entendo que haja a necessidade de alguém para acompanhá-lo em sua recuperação. Mas o caso é que quando ele saiu do hospital, ela o levou para casa dela, passando o imóvel para o filho morar com a segunda mulher, sem minha permissão. Fiquei sabendo da intenção dela de fazer isso através de conhecidos, nos quais ela em bate papo acabou revelando seus planos. Agora neste exato momento, estão morando na casa o filho dela a esposa e duas crianças, muito barulhentas por sinal, o que me incomoda muito, pois moro na casa de baixo. Aí eu pergunto: esse caso está ou não caracterizado uma sublocação? O que devo fazer para reaver meu imóvel de volta?

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    1. Oi José Gonçalves.
      Primeiro de tudo para saberes, não havendo contrato escrito vale o que determina a lei do inquilinato que é o contrato verbal(artigo 47 da lei 8.245/91).
      Sim esta caracterizado sublocação porque o locatário não reside mais no imóvel e permitido que pessoas que não dependem financeiramente dele ocupassem o imóvel e mesmo que pagando o aluguel em dia seria obrigatório a tua autorização.

      Você pode optar por notificar oficialmente o locatário informando que pessoas não autorizadas por você estão ocupando o imóvel locado por ele caracterizando infração legal por sublocação não consentida do imóvel que caracteriza despejo judicial com indenização por infração legal. Solicitando que o imóvel seja desocupado em 30 dias a contar do recebeimento da notificação sob pena de ação judicial de despejo e a devida responsabilidade do locatário.

      Outra opção é procurar advogado para entrar direto com despejo judicial por sublocação do imóvel o que recomendo que seja feito.

      abraços

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  7. Boa noite, tenho uma vizinha que faz a casa de pensão. O imóvel dela é alugado e ela aparece só de vez em quando. Os "pensionistas" dela fazem muito barulho, já reclamei com ela e nada. Ela realmente possui um hotel e em uma dessas vezes que reclamei ela mesma me disse que quando o hotel está cheio aluga quartos da casa. Posso reclamar na imobiliária e denunciar a sublocaçao? Ela se configura? Obrigada

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    1. Oi Dani.
      Pensão só existe se tiver alvará de funcionamento se não tiver trata-se de sublocação de imóvel. A sublocação somente existe se o proprietário no contrato de locação não autorizou a locadora a sublocar o imóvel, se houve a autorização ela esta legalmente autorizada a alugar os quartos. Sendo assim notifique por escrito o proprietário via imobiliária sobre a locação de quartos efetuada pela locatária sem qualquer intenção de denuncia apenas para explicar que existe excesso de barulho e solicitar que seja resolvido. Se não der resultado terá que buscar a justiça. abraços

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  8. Boa noite, tenho uma vizinha que faz a casa de pensão. O imóvel dela é alugado e ela aparece só de vez em quando. Os "pensionistas" dela fazem muito barulho, já reclamei com ela e nada. Ela realmente possui um hotel e em uma dessas vezes que reclamei ela mesma me disse que quando o hotel está cheio aluga quartos da casa. Posso reclamar na imobiliária e denunciar a sublocaçao? Ela se configura? Obrigada

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  9. Boa tarde gostaria de uma informação minha sogra alugou uma casa onde mora o filho a nora e dois neto e mais a minha sogra ela mora na casa mais ela.viaja bastante por.conta do.trabalho isso é considerado. Subloção??

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    1. Olá. Não, não é sublocação. a locação residencial tem caráter familiar isto é, não é para locação de uma única pessoa e sim o locatário e sua família não importando se a mesma viaja ou não, ela precisa ter um endereço fixo de moradia e é este imóvel. não há caráter de sublocação na tua informação. Seria se sua sogra estivesse residindo em outro imóvel locado.

      A família do locatário não é necessariamente esposo, filhos e netos e sim aqueles que vivem com o mesmo sob o mesmo teto e ou sua dependência. abraços

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  10. Boa noite!!!
    Por gentileza me tire uma dúvida.
    Uma tia minha alugou um imóvel no nome dela, onde reside eu, minhas filhas e meus pais. Ela residiu alguns dias e por alguns problemas pessoais teve que se ausentar do imóvel e viajou para outra cidade afim de resolver tais problemas.
    Recebemos uma notificação extrajudicial da imobiliaria solicitando que minha tia tome posse do imovel em 3 dias caso contrário haveria uma quebra de contrato e a adm. do imovel entraria com medidas judicias para ordem de despejo. Essa tia já estar fora há alguns meses ( aproximadamente 4 meses), mas irá retornar. Acredito que a propriétaria do imovel ficou sabendo que ela estava ausente pq eu mesmo quem tive que tratar uma infiltração que estava ocorrendo no imovel junto a imobiliaria. Eu possuo uma procuração onde a minha tia que é inquilina me autoriza a tratar qualquer eventualidade referente ao imóvel em sua ausência.
    Essa situação caracteriza sublocação ou (ceder) o imóvel como fomos notificados?
    Esse prazo de 3 dias para tomar posse do imóvel é correto?
    A minha procuração é válida a afim de comprovar a Não sublocação?

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    1. Olá. Situação bem complicada de resolver.
      Tens que entrar em contato com a imobiliária entregando por escrito uma notificação acompanhada de copia da procuração em duas vias onde comunicas que tua tia tomou posse reside no imóvel locado junto com seus familiares desde a data da entrega das chaves estando ausente temporariamente por problemas particulares e tendo deixado procurador para solucionar qualquer tipo de problema referente a locação e que em nenhum momento o imóvel foi cedido ou sublocado incorrendo o locador em falsa acusação.

      Vale lembrar que sua tia tem que realmente morar no imóvel ou então será considerado sim sublocação s ela locou em nome dela para vocês residirem,.

      abraços

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  11. oi bom dia. eu aluguei minha casa para uma mulher e seu filho menor ,mas colocou uma terceira pessoa sem me informar para dividir a casa e o aluguel isso é sublocação e a terceira pessoa tem um outro carro e usa a garagem também.

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  12. oi bom dia. eu aluguei minha casa para uma mulher e seu filho menor ,mas colocou uma terceira pessoa sem me informar para dividir a casa e o aluguel isso é sublocação e a terceira pessoa tem um outro carro e usa a garagem também.

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    1. Oi Vivam, se for pessoa da familia não é sublocação. Se for pessoa estranha alugando quarto, nessa caso é sublocação. Quanto ao carro, não pode acessar a garagem se somente uma vaga foi concedida pelo locador. Notifique por escrito o inquilino.
      Abraços

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  13. ola boa tarde um conhecido do meu marido alugou um galpao e montou uma oficina como nao deu certo para nao ter q pagar a recisao de contrato passou o imovel para o meu marido agora uma vizinha ameaçou denunciar para a locadora ..isso pode ser considerado uma sublocação pode dar algum problema para o meu marido!!! meu e-mail é:marietrad@hotmail.com

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  14. Olá. Avenda ou cessão do ponto obriga a comunicação ao locador e o ato é considerado sublocação. Melhor contatar o locador para adequar o contrato antes de a fofoqueira denuncie. Abraços

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  15. Olá, preciso ajudar um amigo com moradia pois ele viveu em uma casa de contrato verbal e não possui recibos de comprovação e está sendo despejado, mas no meu contrato está estipulado um limite de 3 pessoas na casa, e já moramos eu minha esposa e minha filha,...
    Meu amigo tem direitos?
    Eu posso recebe-lo em minha casa, e por fim, meus locadores podem estipular um limite de moradores?

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    1. Olá Iton.
      Se a tua locação fica no mesmo terreno do imóvel do locador é costume limitar o numero de pessoas no imóvel por questões de segurança mas mesmo assim na justiça é questionável porque locação residencial não pode o locador determinar o numero de pessoas que vão morar pois a mesma objetiva o uso pelo locatário e sua família e o locador não pode limitar a quantas pessoas compões a família do locatário.
      Se é um imóvel separado, pode hospeda-lo sem problema pois esta clausula é nula.
      abraços

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  16. Doutor poderia me tirar uma dúvida? Uma imobiliária pode se negar a alugar uma casa no nome do meu pai? Eu e meu esposo trabalhamos por conta própria e não comprovamos renda pq sempre recebemos no final.Meu pai ia alugar uma casa no nome dele pois ele tem uma renda boa pra declarar,a imobiliária simplesmente se negou sem ao menos tentar alguma negociação no contrato em colocar ele como responsável.Apenas disse que só pode alugar um imóvel desde que a pessoa que está assinando more nele.Gostaria de saber se isso procede e se realmente eles podem fazer isso.Obrigado

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    1. Oi Deborah Barros

      È critério da imobiliária, ela pode sim se negar porém não haveria problemas em colocar vocês dois e mais teu pai para compor renda e todos seriam solidariamente responsáveis pelo contrato podendo o locador escolher de quem cobrar em caso de divida e ainda buscando uma garantia de contrato junto. A imobiliária pode decidir os critérios de locação e se assim escolheu não há ilegalidade.

      abraços

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  17. OLÁ,
    Preciso de uma informação:
    meu apartamento foi locado por amigos e desde o começo do contrato a imobiliária sabia que eu seria o morador, pois em 3 anos de moradia todos os tramites foi tratado comigo, desde o início do contrato- desde levar o contrato assinado pelos amigos até recebe-los no apartamento para vistoria. Agora no fim do contrato, nos ameaçam de sublocação. Isso é possível?? Temos inclusive provas trocadas por email e documentos assinados por mim. Nunca nos falaram que deveríamos assinar um documento indicando isso.
    Obrigado.
    André.

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    1. Olá. A imobiliária tem uma pasta do imóvel com toda a documentação da locação e você todos os Email comprovando que sabiam e nesse caso não há como alegar sublocação se a imobiliária tinha conhecimento. Na prática não se faz nenhum documento pois quem responde pelo contrato é sempre quem consta como locatário o problema é que no caso você é amigo não parente do locatário e então deveria constar. O locador proprietário sem saber de nada vai com certeza alegar que foi sublocado.
      abraços

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  18. Eu aluguei um imóvel em meu nome para a minha irmã morar, juntos para dividir o aluguel foram uma amiga e um amigo. o amigo saiu e ficou só a amiga, que não paga a parte dela e não quer sair da casa. O que devo fazer?

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    1. Oi Conceição.

      Você responde pela locação, na justiça deverá ser resolvido quando não há acordo amigável. Procure um advogado.
      Abraços

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  19. Olá Dr. Tira uma dúvida..A locatária sublocou o imóvel para outra pessoa onde está,faz deste imóvel uma casa de massagem, porém a imobiliária ficou ciente da sublocacao e pediu p o locatário desocupar, fato este n ocorreu...minha pergunta é posso fazer o distrato com a locatária e locar direto para o sub locatário? Mais se assim eu fizer, se o sublocatário n comparecer na imobiliária para fazer o contrato o que fazer? Lembrando que ele está já reside no imóvel e foi feito o distrato com o locatário...o que fazer?

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    1. Oi Luciene.

      Sem o dra. por favor, não sou advogada.
      Houve pedido de desocupação não atendido então a imobiliária tem que chamar o atual morador para fazer o contrato em nome dele, se não comparecer entre com despejo judicial e infração com cobrança de multa contra a locatária que sublocou sem autorização.
      abraços

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  20. Sra. Maria Angela, quanto conhecimento no ramo! Parabéns. Uma dúvida, loquei um imóvel a um senhor, capaz, entretanto devido a um acidente ele não pode mexer as mãos, de forma que ele não consegue assinar, então fizemos o contrato em nome da filha do senhor. Há problema ou risco para mim? Todos os valores foram acordados com o senhor e ele tb ficara de fato responsável pelo imóvel.

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    1. Olá. Não haverá riscos desde que tudo seja feito por escrito e ela assine pois consta como a locataria e portanto ela responde pelo contrato. Abs

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  21. Boa tarde Maria Ângela. Aluguei um imóvel em Florianópolis onde pago o aluguel incluso água e luz no valor. Agora que é fim de ano minha irmã e meu filho de 6 anos vieram passar as férias e o proprietário quer me cobrar 9 reais por dia pela estadia da minha irmã e 50 reais a mais no mês pela visita do meu filho. Sendo que nada disso está discriminado no meu contato. Isso está certo? O que devo fazer ?
    Obrigada.

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    1. Olá. não está correto e é ilegal. somente se o contrato é de temporada constando no mesmo o limite de pessoas é que pode ser cobrado. Se é contrato de locação residencial para moradia do inquilino e sua família ele não pode cobrar. Procure um advogado e deposite em juízo o valor do aluguel contestando a cobrança. Abraços

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    2. Mas as despesas certamente vão aumentar, não seria correto ter adicional de contas de luz e água mesmo estando embutidos no aluguel?

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    3. Infelizmente não. Para ter o direito de aumentar as despesas, elas tem que estar listadas no contrato em separado. O pacote fechado se usa em locações rápidas. Muitos locadores usam como meio de poder deduzir no imposto de renda e acabam tendo prejuízo se os valores aumentam. Abraços

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  22. sr. maria angela tire uma duvida eu aluguei um imovel residencial para uma pessoa, e depois de algum tempo apareceu a mae, e um irmao e esse irmao dela esta morando num porao da casa , sera que isso possa vir a dar algum problemas futuros .

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    1. Oi Diogão. A locação residencial tem caráter de moradia para o inquilino(locatário) e sua família. Não há como impedir que familiares venham a morar com ele porém este inquilino continua responsável pelo contrato e aluguel. Se ele deixar o imóvel podes pedir o despejo com liminar de desocupação em 30 dias por ficarem no imóvel pessoas não autorizadas em contrato. Enquanto ele residir responde pelos atos praticados por todos..
      Abraços

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  23. Olá bom dia ! Meu nome é Alan e gostaria de tirar algumas dúvidas ,pois eu estou com um caso na Defensoria Pública e está muito agoniante espera por uma providência.
    Eu tenho 21 anos , meu avô comprou uma casa junto com a minha vó e eles doaram ainda vivo para as filhas são elas (duas) Minha mae e minha tia são as" duas "filhas.Tem duas casa uma grande e uma pequena nos fundos são elas no mesmo quintal, minha mae casou e foi mora la nos "fundos" na casa inferior (na casa menor), e ficando assim minha tia morando na frente e minha mae nos fundos, minha mae acabou falecendo e minha tia alugou a casa da frente e a casa dos fundos, 2013 ate o ano presente nunca recebi nenhum aluguel. Gostaria de saber se ela vai ter q pagar esses anos que as casas foi alugada ou não? E gostaria também de ouvi sugestões para o melhor Desenvolvimento do Caso.

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    Respostas
    1. Oi Alves, não sou advogada e tua questão exige que um advogado te oriente. o que posso te dizer é que falecida tua mãe você é herdeiro e deveria ter aberto inventario da parte que cabia a ela que é 50% do terreno e 50% das benfeitorias ou seja 50% de cada casa construída no terreno. durante o inventario poderiam discutir se cada um ficaria com uma casa ou com 50% de cada casa. Se nada disso foi feito você tem 50% de cada casa e do terreno como um todo por representação da doação para tua mãe. Sua tia tem que prestar contas e te indenizar se não te avisou das locações mas depende de quanto tempo se passou e se sabias ou não. Não tenho como te dar uma solução, isso é para advogados.
      abraços

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  24. Maria Angela, que serviço maravilhoso que nos presta, mais uma vez meus parabéns!!

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    1. Olá Rosangela, obrigada. Tenho estado em falta com os leitores em novas postagens. Isso se deve a extensa revisão e atualização que venho fazendo em postagens antigas. Espero em breve retornar com novos assuntos e poder continuar mantendo a função deste site que é a de informar. São meus leitores e a confiança depositada em todos estes anos que me fazem estar sempre disposta a continuar.
      Abraços

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  25. Bom dia!
    Minha mãe não é dependente financeira minha perante a Receita Federal, mas com a pensão que recebe, não consegue ser locatária sozinha de nenhum imóvel bem localizado. Desta forma fiz a locação em meu nome, como a minha renda já era suficiente, não coloquei ela junto no contrato. Isso é sublocação?
    Obrigada

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  26. Olá. Se você reside no imóvel junto com sua mãe não é sublocação pois o imóvel é para residencial do locatário e sua família. Se você locou em nome dela e não reside no imóvel não tendo comunicado o locador que estava locando para ela residir, sim é considerado sublocação. Muitas pessoas faz isso e corre o risco porque em geral o locador que atua via imobiliária não vai atrás par saber se quem loca mora no imóvel. O problema só vai ocorrer no dia em que tiver alguma inadimplência contratual.
    Abraços

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  27. Fui acusada de sublocacao depois de sair do imovel
    No imovel tinham 2 casas porem foi alugado como casa principal e a outra considerada edícula
    O corretor sempre soube que minha irma iria ficar em uma das casas e eu na outra, porem não colocou no contrato
    Agora que o contrato acabou recebi uma notificação de que ele teria "provas" que eu subloquei o imovel durante o prazo em que estive la
    Outra coisa: a casa estava abandonada quando entrei, entao não foi feito laudo de vistoria nem na entrada nem na saida
    Agora 1 mes depois ele esta alegando que eu retirei a pia do imovel (que não tinha pia quando entrei) e que deixei moveis quebrados para tras (que ja estavam la quando entrei)
    Como devo proceder?

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    Respostas
    1. Oi Flávia.
      Cuidado com o que falas ou escreve em email pois o corretor grava conversas e email servem como prova na justiça, portanto não dê muito assunto.
      Informe a ele que você e sua irmã sempre moraram juntas e que são uma família e que todo o terreno foi alugado para você com uma casa e uma edicula e que portanto utilizou o mesmo da forma correta na lei não havendo qualquer sublocação do imóvel. Termine informando que você é a unica responsável pelo aluguel e locação e não diga mais nada.
      Quanto aos problemas no imóvel informe a penas que entregou a casa como a recebeu e não diga mais nada pois como não teve vistoria nada pode ser solicitado na justiça. Se ele continuar incomodando procure um advogado e deixe tudo com ele. Não existe sublocação quando o locatário do contrato reside com seus familiares no imóvel e nele permanece. Se você tivesse saído ou feito um contrato com sua irmã para ela morar na edicula pagando aluguel a você, seria sublocação.
      Abraços

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  28. Olá bom dia ,por favor meu sogro alugou a casa debaixo de onde moro com meu marido e meu filho , a casa debaixo foi alugada para uma moça com uma filha de 10 anos , neste final de semana a moça levou a terceira pessoa para morar junto posso reclamar na imobiliária? A moça tem o direito de fazer o que ela fez ? Levei um susto ao ver uma "amiga" entrando no imóvel sozinha sem eu saber que era

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    1. Olá, a locação residencial é para a locatária e sua família residir e portanto se a moça não locou um quarto, não se trata de sublocação. Seu pai deve averiguar de quem se trata junto a inquilina. Só será infração se ela tiver alugado um quarto.
      Abraços

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  29. Olá boa noite, tenho uma dúvida, meu esposo alugou uma casa, moramos nela, eu entrei como moradora no contrato!
    Meu pai está doente e eu preciso cuidar dele, ele mora em outro estado, teria como ele vir morar com a gente, sem causar prejuízo?

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    1. Olá, a locação residencial é exclusiva para a moradia do.locatario e sua família. São vocês que decidem quem irá morar com vocês não podendo o locador determinarmos contrário ou limitar número de pessoas no imóvel residencial. Portanto respondendo sua pergunta, sim ele pode residir com vocês e não é preciso dar satisfações ao locador.
      Abraços

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  30. Olá, boa tarde, eu morava com uma amiga em uma casa em que o contrato era no nome da mãe dela, essa minha amiga teve que ir pra outro estado, sendo assim ela não queria quebrar o contrato e me deixou morando com uns outros amigos, porém o dono do imóvel não ficou sabendo disso pois ela não havia informado, depois de um tempo ele ficou sabendo e foi justo no final do contrato, saímos de lá devido esse fim do contrato porém essa minha amiga responsável pelo contrato não responde o dono do imóvel pois ela não realizou o pagamento de seis parcelas do IPTU, o dono veio cobrar de mim, sendo que não tenho o meu nome em contrato algum, eu me negando de pagar estarei errado?

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    1. Olá, quem ficou morando no imóvel responde pelas dividas. Se o IPTU não pago era da época que sua amiga morava no imóvel deve ser dividido entre todos e cada um paga sua parte. Se pertence ao período que você assumiu com amigos, você paga. Ela confiou em você e deixou o nome no contrato e você morando, o correto seria você conversar com ela e pagar estes valores.
      Abraços

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    2. Obrigado pela resposta, porém ela disse que iria pagar esses meses do IPTU para que eu continuasse lá, como se fosse um "benefício" e agora ela quer jogar isso de surpresa pra cima de mim, sou obrigado legalmente a pagar? Tenho mensagens dela afirmando na época que ela iria pagar.

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    3. Oi Gabriel, se tens as mensagens a dívida é dela, neste caso podes pagar o locador para encerrar a locação e cobrar ressarcimento no juizado especial pois tens provas de que ela se comprometeu com o pagamento. O locador quer receber e vai cobrar de ambos.

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  31. Eu aluguei meu apartamento para um casal. Porém eles se separaram . O rapaz foi embora e a moça ficou no meu apartamento e trouxe para morar a mãe, o irmão e o cachorro. O irmão dela está cometendo diversas infrações no condomínio, da qual estou sendo notificada direto. A próxima serei multada. Neste caso a algo que eu possa fazer?

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    1. Olá. Vamos deixar claro que a notificação e multa vem em seu nome porque você é o proprietário porém é a inquilina quem deverá se defender e pagar a multa. Entregue as notificações a ela notificando-a do problema e solicitando que seja cessado o incomodo evitando o pagamento da multa e mediadas cabíveis. a lei do Inquilinato determina que em caso da separação do casal o cônjuge que fica no imóvel tem direito a continuar a locação e a partir da saída do esposo assume automaticamente o contrato. Trouxe a mãe e o irmão que passaram a ser a sua família, até aqui tudo legal exceto o fato de que o marido deveria ter te comunicado a saída por escrito para teres a data certa em que ela assumiu o contrato sozinha e porque se há fiador este deve assinar concordando em continuar afiançando o contrato. Portanto faça as devidas notificações solicitando que sejam cumpridas pelos familiares as regras do condomínio. Continuando o problema a solução é o despejo. Neste caso não protela, busque um advogado.
      Abraços

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  32. Boa noite Angela, tudo bem
    O meu problema é o seguinte, minha amiga locou um apto. para a irmã dela e a sobrinha há mais ou menos dez anos , como a sobrinha não pode ficar com seis meses eu vim morar com a irmã dela e minha mãe. A irmã dela foi embora por problemas de saúde e eu continuei com minha mãe e meu filho que veio morar comigo. Foi comunicado com a zeladora da época, que falou com a imobiliária e não teve problemas, mas acredito que não foi formalizado, agora minha amiga quer que tire o aluguel do nome dela. A imobiliária é ciente de que sou eu que resido e os boletos vêem em nome dela, pois sempre que tenho algum problema ligo e resolvo com eles, inclusive já negociei até descontos com eles. Agora preciso resolver. Como devo conversar com eles,pois não tenho a intenção de me mudar no momento.

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    1. Olá, procure a imobiliária e solicite a substituição do locatário no contrato, sua amiga sai e você entra. É um aditivo contratual de substituição do locatário no contrato. Como você esta solicitando você paga os custos. A imobiliária vai cobrar a pintura de desocupação de sua amiga mesmo que você não desocupe o imóvel porém ela vai querer que você pague esta pintura pois estas no uso do imóvel. Abraços

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    2. Boa noite Angela, tudo bem. Antes de mais nada quero agradecer pela gentileza de ter me atendido. Só não entendi sobre a pintura, pois sei que quando for entregar o apto.tenho que pintar, mas para mudar o nome também terei que pagar por uma nova pintura ou tem um percentual.

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    3. Desculpe nao ter citado meu nome. Sou Glória. A minha amiga nunca morou no apartamento no caso da locatárià, quem morou foi a irmã dela mas também não está mais. O problema foi que nunca foi colocado meu nome.

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    4. Oi Glória. Na troca de locatário o locatário que sai do contrato deve entregar o imóvel como recebeu. As imobiliárias costumam cobrar a pintura pois o locatário que entra no contrato recebe o imóvel com pintura usada ou se coloca no contrato que a pessoa que está residindo fará a pintura de devolução no fim do contrato. Conversem antes com a imobiliária.

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  33. Olá, recentemente eu e minha esposa veio passar um tempo na casa de uma amiga nossa que mora em SC, como não aluguei um canto pra nós isso poderá dar problema pra nossa amiga como sublocaçao? Ou a dona tem o direito de querer exigir um limite de pessoas residindo em seu apartamento?

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    1. Olá. Tua amiga é a locatária residencial com contrato e não deixou o imóvel ou seja, segue residindo e aceitou vocês como visita por um tempo residindo com ela. Nenhum problema a não ser que o imóvel seja de temporada onde o numero de pessoas é limitado no contrato escrito. Não caracteriza sublocação quando o lcoatário reside no imóvel. Abraços

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  34. Parabéns pelo excepcional trabalho ao qual você se dedica com maestria e paciência, ajudando e muito as pessoas a elucidarem as mais variadas dúvidas com seu conhecimento e competência!

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    1. Obrigado Carlos Eduardo Pyramo. Quando iniciei, era 2004, este formato do blogger nem existia. Era outra plataforma do Google. O objetivo era conhecer o ramo imobiliário através do estudo para auxiliar os outros. Me formei com um conhecimento que poucos colegas tinham na época. Resolvi manter o site por tudo que ele representa em termos de meu crescimento e o auxilio aos que nada conhecem. Os comentários ajudam porque permitem que eu possa localizar facilmente postagens que precisam de atualização para novo formato. Abraços

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  35. Esqueci de citar o nome de Maria Ângela, a quem me refiro
    e dirijo meu comentário. Perdoe- me!

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    1. Obrigada. Sou a única que utiliza o site. Tentei um auxiliar, mas não deu certo.

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  36. Boa noite!!! Sou locatária há 10 anos da casa. 2016 a filha da minha companheira casou, deixei ela é o esposo ficarem no imóvel. Avisei a proprietária e a imobiliária. O casamento chegou-se ao fim, o rapaz levou o pai é a mãe para residência. Pedi a desocupação mas os mesmos ficam protelando e não saem para eu voltar a morar no imóvel.Qual à conduta a ser tomada.

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    1. Olá. Ação de despejo contra os sublocatários. Procure um advogado para notificar extrajudicial(via cartório) para que desocupem o imóvel, oficialmente. Não havendo retorno, entra comd espejo judicial. O advogado precisa analisar toda a situação com você para te orientar corretamente em como agir porque a situação tem outras interpretações dependendod e como foi feita essa permissão.
      Abraços

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  37. Boa noite, tenho a seguinte dúvida: minha mãe (locadora) alugou apartamento para um rapaz e sua família e quem assinou o contrato como locatária foi a mãe dele. Ele está devendo condomínio e energia elétrica, além de um aluguel de maio. Pedi que saísse do apartamento e temo que ele não cumpra o prazo estabelecido para sair. Gostaria de saber se 1) posso pedir despejo contra ele e, se sim, 2) se seria possível pedir antes deste prazo de 30 dias findar. Além disso, 3) para os débitos nas pequenas causas, será obrigatoriamente contra a mãe dele? Obrigada!

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    1. Olá, você não pode atuar por sua mãe judicialmente. Ela é a locadora e a mãe do rapaz é a locatária. Portanto o rapaz não devia ter renda suficiente para alugar e por isso o contrato foi no nome da mãe. A mãe responde pela dívida. É preciso oficializar a inadimplência com notificação extrajudicial de inadimplência nos termos da lei concedendo prazo para quitação da dívida. Após existe a possibilidade de protesto em cartório com inclusão do nome da mãe no SPC e despejo por inadimplência. Tudo vai depender do que diz e como foi feito o contrato. Meu email é mcamini150@gmail.com
      Abraços

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