DIVISÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEL EM COPROPRIEDADE



Quando duas ou mais pessoas possuem uma propriedade em conjunto dizemos que elas têm uma cota parte desta propriedade ou um percentual desta propriedade no todo. Significa que no imóvel cada proprietário tem a sua parte sem que se possa determinar que parte é esta.

Digamos, por exemplo, que um terreno de 500 m² de área total com 10 metros de frente (testada) foi recebido por 03 irmãos como herança. No formal de partilha ficou determinado que cada um fique com 1/3 do terreno ou 33,33% (100% / 03) do terreno para cada um dos herdeiros.
Sendo assim, no universo de 100% deste terreno cada um tem 1/3, mas onde esta este 1/3 de cada herdeiro! Que parte do terreno corresponde a cada um!

Não se sabe dizer, porque na propriedade em que o imóvel tenha mais de um dono é preciso uma “divisão amigável” deste imóvel para determinar quem fica com que parte do terreno.

Quando a divisão não puder ser amigável, a justiça é o caminho para que se decida quem fica com qual parte do imóvel. Logicamente que estamos falando de um terreno com ou sem casa construída e logicamente que se você compra 50% de um terreno e na parte da frente tem uma casa construída pelo outro dono, este terá direito a casa, pois você comprou 50% de um terreno e não de uma casa, sem contar que envolve questão de posse direta.

Portanto, não basta cada um dizer que um quer a frente, o outro os fundos e o outro o meio, nem quem tem 50% de um terreno achar que é dono da casa que foi construída pelo outro detentor dos outros 50%. Como disse, a divisão amigável é que vai determinar. Essa divisão legalmente deve ser feita por escritura pública em tabelionato de notas.

Formalizada por escritura pública quando as partes de comum acordo decidem desdobrar um imóvel em dois ou mais lotes e desta forma desejam determinar o fim do condomínio em coopropriedade no imóvel. Desta forma desdobram o terreno na prefeitura e por escritura estabelecem quem fica com qual lote para que cada um seja dono de seu lote. De posse da autorização de desdobro e da escritura de divisão amigável a documentação é encaminhada ao cartório de imóveis para que este proceda a divisão e determine a propriedade de cada lote.

O cartório providencia o desdobro, a documentação e a abertura de matricula para cada lote em nome de seu respectivo proprietário.






Comentários


  1. Muito clara sua explicação, parabéns pela disposição em ajudar. Ficou-me apenas uma dúvida.
    Suponhamos que dois irmãos compraram juntos um lote e cada um construiu sua casa em metade deste terreno. Agora eles desejam fazer uma divisão amigável, para que cada casa tenha seu próprio registro, como num prédio ou numa vila: cada um tem sua fração ideal, mas as unidades são autônomas para efeito de venda.
    A Prefeitura da cidade pode negar este desdobramento?

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  2. Oi Ana Luiza. Para o desdobro do terreno em dois lotes distintos é rpeciso que se cumpra alguns critérios determinados em lei federal e municipal. Cada lote tem que ficar om área minima de 125m² e em geral a frente do terreno tem que ter a partir de 5m a 10 m dependendo do bairro e do planto direito de sua cidade. Sendo assim procurem primeiro a prefeitura para pedir a metragem minima para o desdobro. Se o terreno tiver a metragem exigida nãos erá possível dividir.

    abraços

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  3. Boa noite! Um terreno urbano em que possui 4 herdeiros e nem todos possuem condições atualmente para arcar com essas despesas da divisão amigável, é possível eu solicitar somente a escrituração ou matrícula da minha parte? É possível que somente 1/4 do terreno fique individualizado? Considere que todos os irmãos concordam com essa divisão.

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  4. Maria Angela boa noite!
    Eu e meu irmão herdamos dois imóveis em 2016, só que os dois imóveis estão registrados no cartório de registro de imóveis em uma única matrícula, imóveis estes construidos na década de 60, o qual foi expedido na época um CERTIFICADO DE CONSERVAÇÃO e aprovado, tendo cada imóvel os seus respectivos números de imposto (IPTU), gostaríamos de ficar cada um com um dos imóveis, fazendo uma divisão amigável, para que eu possa vender o que couber a mim, mas segundo o registro de imóveis, não poderei vender ao menos que venda os dois imóveis juntos, detalhe a metragem de terreno de cada imóvel é menor que os 125 m2, por ser a construção muito antiga. O que posso fazer para resolver este problema e vender um dos imóveis.
    Muito obrigado!

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    1. Oi Wladir, realmente não tem como separar por conta da metragem. Pelo que entendi é um terreno único com duas construções então podes vender uma fração ideal do terreno informando no contrato que a corresponde ao imóvel xxx. o problema é que o comprador fica sendo proprietário em conjunto co o teu irmão o que não é aconselhável. abraços

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  5. Na escritura de divisao amigavelde bens recebido por herança quanto tenho que pagar de imposto e que imposto é esse?

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  6. Olá. Segue o mesmo procedimento. Se vão dividir o terreno formando lotes com matricula individual incide imposto municipal, ITBI e os custos de cartório com abertura de matricula para cada lote e registro da escritura. Sem este procedimento os bens continuam em comum, como recebidos na partilha da herança. Abraços

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  7. Bom dia Maria Angela..somos 2 irmãos,1 sobrinho( filho de um irmão falecido) e minha mãe..meu pai falecido deixou um imóvel de herança.há nesse terreno 3 casas ...a casa da minha mãe e outras duas dos irmãos..no caso de uma partilha amigável terei uma parte também?hj só resta a frente do lote e é usado por minha mãe com garagens alugadas e meu irmão que além da casa construida nos fundos do terreno,fez 2 garagens para seu uso..todo o terreno está sendo usado por eles, não restando nenhuma parte livre para que eu use também..(eu sou a única herdeira que não usufruo)no caso de partilha amigável teremos que fazer um acordo para uso do terreno? Até porque minha mãe sempre dá liberdade à esse irmão...se vamos assinar partilha amigável,como terei minha parte?se o imóvel está sendo usado inteiramente por eles?agradeço se puder me orientar!!

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    1. A partilha é do terreno e benfeitorias. Se vai ser amigável vão ter que chegar a um acordo. Teu pai faleceu e o terreno era dele e de tua mãe, portanto somente metade do terreno é herança de teu pai a outra metade tua mãe é meeira. Destes 50% do teu pai é que sairá a tua parte e a de teu irmão. Vão ter que chegar a um acordo do que eles vão te dar se esta todo o terreno construído ou então vais ter que na justiça pedir a partilha igualmente do móvel.

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  8. Boa tarde! Um terreno urbano em que possui 4 herdeiros e nem todos possuem condições atualmente para arcar com essas despesas da divisão amigável, é possível eu solicitar somente a escrituração ou matrícula da minha parte? É possível que somente 1/4 do terreno fique individualizado? Considere que todos os irmãos concordam com essa divisão.

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    1. Olá, não é possivel porque a tua parte seria destacada da parte maior gerando duas matriculas novas e as mesmas despesas ou seja digamos que o terreno tem 400 metros² e cada um fique com 100. Você pede o desdobro do terreno em dois um com 100 m² e o outro com 300m² . Será encerrada a matricula atual e gerada duas novas matriculas dos dois lotes mas ambas sairão em nome de todos os 4 herdeiros. Para que fique no seu nome deverá ser feita escritura de divisão amigável. O custo acaba saindo mais caro depois quando os outros quiserem dividir. A solução seria quem pode arcar com os custos de tudo e depois os que não podem no momento ir pagando aos poucos ou fazer um condomínio no local. Abraços

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  9. Pode ser feita uma escritura de divisao amigavel onde irá dividir o imóvel rural em quatro partes, todavia uma parte ficará em comum aos tres proprietários, e as outras partes cada um ficará com a sua

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  10. Olá, depende da analise do documento que vocês possuem para verificar se o que desejam se aplica a compra e venda ou divisão. Se todos tem o mesmo percentual na Gleba e a divisão não modificar o percentual, sim é possível mas somente o Cartório de Registro de Imóveis pode te confirmar.
    Abraços

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  11. Olá boa tarde!

    Na região onde moro existe muitas chácaras que falam escritura de fração,
    o que vem ser essa escritura? pq não conseguem registro?

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    1. Oi Ana Campos.
      Imagine um grande terreno. De repente o seu proprietário resolve vender um pedaço desse terreno para você. Ele faz um contrato desse pedaço onde diz que te vendeu por 10 mil um pedaço desse terreno que corresponde a uma graça da área total. Faz o mesmo comigo, com meu irmão e com tua sobrinha. Temos então um grande terreno em que ele vendeu um pedaço para cada uma de nós 4. Teríamos cada uma 25% do terreno. A fração ideal é um número que corresponde a esses 25% que compramos.
      Para que todos saibam que cada uma comprou 25% é preciso que esse terreno seja oficialmente dividido em 4 lotes identificados ou seja o teu lote fica de frente, a direita, o meu de frente a esquerda, o da tua irmã de fundos atrás do meu, etc. Isso se chama parcelamento do solo que resulta em um loteamento. Parcelado o solo, abre uma matrícula para cada fração. Até que isso seja feito via prefeitura e cartório de imóveis, nós teremos apenas uma fração no terreno todo.
      Abraços

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  12. Boa noite Maria Angela,
    Lendo o Blog tive uma dúvida, temos um terreno em que os dois proprietários faleceram ficando de um lado minha mãe e 5 filhos e do outro lado os 4 filhos da minha tia (ela era solteira). Para fazer o desdobro todas essas pessoas tem que assinar a papelada ou uma pessoa (minha mãe) pode dar entrada nessa questão do desdobro com a ajuda de um engenheiro? E se uma das pessoas não quiser assinar mesmo que na prefeitura esteja tudo certo referente as metragens?
    Obrigada

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  13. Olá Maria tudo bem...
    Temos um terreno eu e meu sogro somos donos igualmente. Cada um construiu em sua parte casa geminada de frente para rua. Passou a vistoria e estamos na fase de averbação. O meu lado do terreno ficou com 340 m2 e o dele com 330 m2 (A frente é de 6m cada e pela guia amarela permite desmembrar so se fosse 12m cada frente). Tendo em vista que estamos fazendo isto para vender nosso lado da residência. Será o melhor caminho constituir condomínio fracionando o que cada um tem direito no lote e da diferença dos 10 m2 do terreno fazer divisão amigável e pagar o itbi somente dessa diferença...me ajudaria muito sua opinião e ja fica para dúvidas de outros. Muito obrigado

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    1. Oi Jhonatan Mello, casa geminada ocupa o mesmo terreno e nesse caso tem que ser feito condomínio no local para que cada casa tenha sua escritura pública. Para isso, é preciso que a planta tenha área de uso comum, de passagem e privativa. Sem área de uso comum não é possivel instituir o condomínio e nesse caso ficaria compra e venda de fração ideal no terreno vinculado a uma casa. Quem vai te dar a situação correta é o cartório de imóveis pois depende da legislação municipal, Federal e normas da Corregedoria a qual não tenho acesso. Abraços

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