LEILÃO DE IMÓVEIS EXTRAJUDICIAL – PESSOA FISICA
Quando se fala em leilão de imóveis imediatamente vem à lembrança o
processo judicial e pagamento de dividas, mas nem sempre um imóvel é leiloado
porque seu proprietário sofreu penhora e execução de divida levando o bem a ser
vendido em leilão judicial para que o credor receba o que lhe é de direito.
O leilão de imóveis de pessoa física
é o processo utilizado pelo proprietário de um imóvel que deseja vender
rapidamente e de forma extrajudicial, por livre
vontade. Qualquer pessoa pode colocar seu imóvel a venda em um leilão. Em
algumas situações a pressa faz com que o proprietário busque o leilão e desta
forma tente rapidamente obter recursos que na compra e venda normal poderia
demorar mais. Em um mês o imóvel pode ser
vendido. Isso se deve ao fato de a publicidade em leilões alcançar alta
visibilidade. Investidores costumam acessar diariamente sites de leilões buscando
ofertas e a publicidade alcança praticamente todo o país. Da mesma forma ocorre
com os editais publicados em jornais.
Obs: imóveis retomados por bancos também são levados à venda em leilão
extrajudicial. O que difere neste caso é que o mesmo é solicitado por pessoa
jurídica para quitação de divida de uma pessoa física que deu o imóvel em
garantia por “alienação fiduciária”. Desta forma o credor não precisa ir a
justiça para a venda em leilão judicial.
O proprietário deve em primeiro lugar avaliar muito bem o motivo da
venda do bem, a necessidade do valor de venda, a pressa que tem em receber o
montante da venda para depois decidir se opta pelo leilão ou pela venda usual
via imobiliária ou direta. Se por um lado vende-se rapidamente por outro não se
consegue o valor de mercado pela venda em leilão. Neste tipo de negócio
extrajudicial a pessoa física em geral coloca a venda imóveis com enorme
dificuldade de serem vendidos na forma usual.
Preço de
Venda
Dificilmente se consegue o preço de mercado na venda em leilão. O
objetivo dos interessados na compra é
lucrar com o negocio e assim é muito difícil atingir o preço de mercado. São
feitas uma avaliação de mercado para saber exatamente o valor atual do bem e
uma avaliação de preço mínimo a ser lançado no leilão.
A avaliação pelo valor mínimo que o imóvel deve ser oferecido chama-se
“valor de liquidez forçada”. É o valor inicial do leilão. Em geral este valor é
20% menor que o valor de avaliação de mercado. Assim se o imóvel vale no
mercado 600 mil reais terá o lance inicial de 480 mil reais. É a partir deste
valor que ocorre os lances iniciais, mas, dificilmente o lance final será de
600 mil e muito raramente mais que isso. O fechamento da venda dependerá do
número de interessados no imóvel que irá comandar os lances e a disputa.
Dependendo da empresa leiloeira a redução no valor mínimo de venda pode
ser maior que 20%. Cada empresa tem suas regras e dependendo do imóvel a
redução no valor de venda pode ser maior para buscar interessados (entre 30% e
45% do valor de mercado).
Um imóvel em local de difícil acesso, sem boa infraestrutura, mal
conservado e em região de risco dificilmente conseguiria compradores se não
tivesse um preço atrativo e desta forma quanto menor o preço de venda maior
poderá ser a procura. São nestes imóveis que o investidor de leilões ganha
dinheiro.
O proprietário do bem, seja qual for o preço de fechamento da venda no
leilão sempre poderá recusar a oferta. É dele a palavra final para fechar a
venda. Atente para que os editais de leilão publicados em sites e jornais
tragam a informação de que o proprietário deverá aceitar a oferta para o
fechamento da venda. Desta forma o comprador fará um lance condicional isto é,
que precisa ser aceito pelo proprietário do bem. Se no edital não constar esta
condição o valor será fechado pelo preço informado na autorização de venda
assinada pelo proprietário.
Como
contratar
O proprietário do imóvel deve entregar a empresa vendedora em leilões
os seguintes documentos que conforme a empresa pode variar, então não
providencie a documentação antes de conversar com a empresa leiloeira:
Matricula imobiliária atualizada do imóvel;
Folha espelho do carnê de IPTU
Laudo de avaliação do imóvel com preço de mercado (nem todos
solicitam);
Cópia autenticada do RG (registro geral) e CPF (cadastro pessoa
física);
Cópia simples do comprovante de endereço
Obs: se casado a documentação do cônjuge também segue em copia simples.
O vendedor e cônjuge devem assinar a autorização de venda em leilão
fornecida pela empresa.
Custos.
Os custos são pagos pelo proprietário do imóvel e podem chegar a 10% do
valor do menor o valor do bem, menores são os custos e em geral fica em torno
de 5%.
São eles:
- Remuneração do leiloeiro, obrigatório (em torno de 3% a 5% do valor);
- Laudo de avaliação, obrigatório (quando solicitado á empresa fica em torno de no máximo 1% do valor);
- Publicidade. Obrigatória a publicação de edital em jornais de grande circulação no mínimo 03 dias.
- Documentação do imóvel obrigatória para transferência do bem ao comprador.
Obs: se o imóvel não for vendido por falta de interessados, o
proprietário arcará da mesma forma com os custos de publicidade.
Condições de
pagamento e prazo de entrega
É o proprietário quem decide a forma de pagamento e esta constará no
edital oficial do leilão. Desta forma, uma vez encerrado o leilão com o imóvel
vendido, o comprador deverá efetuar o pagamento de um sinal para efetivar o
negócio. É desta forma que a venda em leilão se torna rápida.
Uma vez fechado o leilão o comprador não poderá contestar a forma de
pagamento ou desistir da compra, sob pena de ação judicial de perdas e danos.
É o proprietário quem decide a data da entrega do imóvel ao comprador e
convém que não seja muito longa para evitar perda de interessados. Não se deve
deixar este quesito em aberto para evitar ter que desocupar rapidamente. Se
quer venda rápida convém que já se tenha
em mente para onde ir. O ideal é que o imóvel já esteja vazio para ser entregue
imediatamente e assim atrair mais investidores. Imóvel vazio é mais rápido de
vender.
Compromisso
de compra e venda e carta de arrematação
É o documento a ser assinado pelas partes. Se o proprietário acompanhar
o leilão poderão as partes assina-lo logo após o encerramento quando o
comprador pagará o sinal. Não estando o proprietário presente, a empresa recebe
o sinal, emite recibo e marca a data da assinatura do contrato até a escrituração pelo comprador.
Legislação
vigente
Lei 8.934 NOVEMBRO/94, Decreto 21.981 de 19/10/32 e Dec. 1.800
JANEIRO/96
Decretos 21.981/32 e 22.427/33
Ótima notícia, ajudando muitos a esclarecer suas dúvidas.
ResponderExcluirMissão cumprida Rorato Imóveis. A muito estava devendo esta postagem mas precisei aprofundar a pesquisa porque não tenho prática em leilões e se fazia necessário acompanhar um para poder terminar esta postagem. Obrigada.
ResponderExcluirBoa tarde, se eu arrematar/comprar um imóvel que pertence a um inventário, em leilão, no qual herdeiros residem , quem define o prazo para eles saírem, a juíza, ou terei que entrar em acordo com os mesmos ou então entrar com ação de despejo? To interessada em um apartamento que vai a leilão agora inicio de dezembro, conheço um dos herdeiros, mas ele ja me informou que os herdeiros que la residem, são ruins de acordo e ainda tem três crianças que moram la,, que terei que entrar com ação, pois quando ha criança o prazo de desocupação é maior. Não tenho certeza se vale a pena, pois quero presentear minha filha que casará em abril, nao sei se ate la o imóvel ja estará desocupado.
ResponderExcluirSerá que vale a pena?
É uma boa sugestão para escrever no seu blog, falar sobre leiloes de imóveis, inventario, o que vale ou o que é impedimento so se comprar imóveis em leilão.
Olá. Desculpe não ter assunto mas o ramo imobiliário é tão extenso que não consigo dar conta sozinha de todas as situações. Como não tenho a pratica dos leilões necessito de ajuda para compro postagens e fica mais difícil. Prometo tentar me esforçar para colocar ao menos o básico.
ResponderExcluirComo já disse antes, não recomendo a compra, os herdeiros já deram sinal de que vão complicar e você precisa do imóvel até abril. Pode ser rápido ou não mas de qualquer forma não será ação de despejo porque não existe locação do imóvel, são os herdeiros que residem. Levando em conta que tens que pedir o imóvel, se imitir na posse e se não saírem entrar com ação de imissão de posse eles podem complicar para protelar a saída e pode sim passar mais de 6 meses. Se queres mesmo o imóvel um advogado tem que analisar toda a documentação e situação para te dar certeza de que pode agir rápido.
Crianças no imóvel e idosos não protelam o prazo de desocupação, isso é boato.
abraços
Que ótimo, resposta rápida, agradeço.
ResponderExcluirO imóvel muito me interessa, por já conhece-lo, resido no mesmo condomínio. E é um local difícil de ter apartamento a venda.
Ja tentei compra-lo assim que foi aberto inventario, mas dos 5 herdeiros, 2 nao aceitaram a minha proposta. Então o imóvel foi avaliado por avaliador judicial, um valor ótimo, fiquei esperando a alienação, mas quando o juiz emitiu alvará de venda, os mesmos herdeiros que não aceitaram a minha proposta, entraram com recurso para cancelar o alvará. Alegaram que não tinham sido comunicados da avaliação e outras coisinhas mais.
Resultado, a juíza decretou que fosse a leilão, pois percebeu que dois herdeiros so querem atrasar tudo, e estão usando a justiça para resolver picuinhas de família.
A minha duvida era essa, se eu que teria que pedir o imóvel. Vou tentar conversar com quem mora no apartamento. Tentar um acordo.
Quem sabe eles nao saem com um prazo que seja bom para todos nós, de repente nao ha acordo entre os herdeiros, mas com quem comprar , eles podem fazer um acordo.
Agora esta historia de criança nao atrapalhar, acho que não é só boato, pois os herdeiros que residem, so permanecem no apartamento, por ter menores residindo, os outros herdeiros ja tentaram tira-los de lá, alegando necessitar esvaziar o apartamento para venda e a juíza não aceitou, alegando que so iria acontecer com a venda do apartamento, pois os herdeiros que la residem, alem de nao terem para onde ir, possuem filhos pequenos.
Verei um bom advogado amanhã mesmo, dezembro ja esta ai.
Seu blog e ótimo, informações claras, muito bom.
Olá. Concordo mas o fato de terem filhos interfere na solicitação dos herdeiros de desocupar o imóvel e não interfere na tua situação de adquirente de um imóvel arrematado em leilão isto é, você como comprador não tem nada a ver com os problemas e situações vivadas pelos antigos proprietários.
ResponderExcluirÉ bem provável que eles tentem anular o leilão visto que é comum haver segunda praça onde ocorre preço bem abaixo do mercado, então procura adquiri-lo na primeira praça por um preço que os impeça de reclamar. Apenas antes cerifique-se de que o teu problema será o menor possível perante eles. Já li casos em que se levou 2 anos para tirar o ocupante de dentro do imóvel. boa sorte. abraços
Obrigada
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