VALORES DAS TAXAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

VALORES DAS TAXAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A publicidade imobiliária deve conter todos os valores relativos ao imóvel anunciado. Os valores das taxas no contrato de locação ao contrário do valor do aluguel podem sofrer modificação durante o tempo em que estiver anunciado e por esta razão são informados de forma diferenciada.

Visita ao imóvel anunciado para locação

Atualmente em site de imobiliárias e páginas particulares pode-se consultar valores do aluguel, taxas, imposto, visualizar fotos, informações completas e exigências de quem disponibiliza seu imóvel para locar. O pretendente chega ao locador (ou imobiliária) quando está interessado no imóvel marcando uma visita para verificar se é o que realmente deseja. Nos dias atuais a locação de forma digital permite que se possa fazer esta visita virtualmente através de fotos e vídeos profissionais que diminuem o tempo de formalização do contrato. Escolhido o imóvel é hora de negociar, providenciar a documentação e concluir o negócio.  

Porque o contrato não informa os valores das taxas e impostos na locação de imóveis

Ao ler o contrato (em pleno ano de 2019 ainda existe muita gente que não lê contratos) o pretendente não vai encontrar os valores das taxas de condomínio, IPTU, seguro fogo e/ou seguro fiança informados verbalmente ou no anuncio com a informação de que são estimativas.
Em cláusula é fixado o valor do aluguel inicial que, somente estará diferente do anúncio se houve algum acordo durante a negociação. Este também pode informar valor do condomínio e do IPTU e que o contrato terá seguro fogo e seguro fiança locatícia. O locador é obrigado a fornecer estas informações ao interessado no imóvel. Fica então a dúvida do porque estes valores não constam discriminados no contrato e a respostas é porque são valores variáveis que podem sofrer modificação durante  a negociação, no inicio e durante o contrato.


O aluguel é um valor fixo que é cobrado desde o início do contrato e determinado em lei que ocorra reajuste anual (a cada 12 meses de contrato) por um índice de inflação que deve estar informado. Assim se anunciamos um aluguel de R$ 800,00 e reajuste anual pelo IGP-M, desta forma será. Durante o processo de locação ele não pode ser modificado pelo locador, pois foi anunciado por R$ 800,00 a não ser que as partes acordem diferente ou no reajuste anual.

Variação das taxas de condomínio e IPTU na locação

Em relação a condomínio e IPTU os valores que constarem no anúncio, será informado ao interessado no imóvel, mas não se faz constar no contrato. Isso ocorre porque estes valores não são controlados pela legislação como os do aluguel. O condomínio bem como o IPTU pode sofrer reajuste a qualquer momento. O IPTU como imposto municipal é aumentado no inicio de cada ano e o condomínio sempre que necessário. Não existe um percentual fixo que os determine nem um prazo ou percentual de reajuste determinado. Sendo assim o contrato informará que estas taxas serão pagas pelo locatário enquanto residir no imóvel e que os valores anunciados são aproximados e sujeito a alteração.


Nos dias atuais, o que era eficiência virou bagunça, infelizmente. Antigamente os imóveis eram divulgados em sites de imobiliárias e anúncios de jornal, hoje além destes também são divulgados em portais especializados. A diversificação da publicidade gerou descuido por parte de todas(ou quase todas) as imobiliárias que mesmo que ao anúncio informe que foi atualizado recentemente, não foi. O interessado descobre isso quando retira as chaves para uma visita e encontra o imóvel ocupado por novo locatário. Nem o proprietário avisou, nem a imobiliária checou com este. No meu condomínio tivemos 8 visitas para um imóvel que já estava ocupado e mesmo que a portaria informasse a imobiliária, a mesma continuou disponibilizando as chaves para interessados que gastando tempo e dinheiro não conseguiam passar da portaria do condomínio.

Valor do seguro fogo na locação

Quanto ao seguro fogo normalmente é contratado pelo locador durante os 30 dias do inicio do contrato para não onerar o locatário que tem despesas iniciais de contrato e mudança. Como o seguro depende de avaliação da seguradora pode ser determinado antecipadamente. Imobiliárias sabem o valor aproximado para que o inquilino tenha uma noção de gastos. É cobrado juntamente com o primeiro ou segundo aluguel. Este seguro pode ser feito pelo pretendente, cotado com seguradora de sua preferência desde que de acordo com o que o locador determinar de cobertura.

Valor do seguro fiança na locação

Quem utiliza como garantia o seguro fiança saberá antes de assinar o contrato o valor que irá pagar e em quantas vezes poderá parcelar, porém também não consta em contrato por ser valor decidido na analise do cadastro do locatário. Quando pago parcelado ou a vista, a primeira parcela é quitada no ato da assinatura do contrato de locação. O seguro costuma custar em torno de 117% do total da locação mensal pago anualmente ( aluguel, condomínio e IPTU ). em outros casos se pode pagar o seguro pelo período inteiro do contrato

Exemplo de cláusula contratuais

" Imposto, taxas e despesas ordinárias de condomínio que incidam sobre o imóvel locado incluindo o seguro conta fogo e seguro fiança locatício se escolhido como tipo de garantia do contrato, serão declarados e pagos juntamente com o boleto do aluguel mensal nos valores informados pela Prefeitura quando se tratar de imposto territorial e/ou predial, pelo síndico quando se tratar de condomínio e pelas seguradoras quando se tratar de seguros incluindo seus reajustes que não competem ao locador definir. O Seguro fogo será pago anualmente em parcela única em geral e o Seguro Fiança conforme solicitado pelo LOCATÁRIO previamente a vista ou parcelado."

Concluindo

Ao locar um imóvel é preciso saber exatamente o que se vai pagar mensalmente, o que é parcela única e o que pode ser modificado. Os valores de condomínio hoje em dia impactam os contratos e uma surpresa desagradável quando chega o boleto não é bem vinda. Cabe solicitar que as imobiliárias contatem o proprietário confirmando se os valores modificaram ou continuam os mesmos. No decorrer do contrato não há como prever porque sempre que a despesa for maior que a receita o condomínio poderá aumentar a taxa.

Comentários

  1. Boa noite, Maria Ângela. Parabéns pelo blog! Uma dúvida rápida: uma imobiliária me passou o valor exato do seguro incêndio antes mesmo de assinarmos o contrato e pediu que o pagamento fosse realizado no ato da entrega das chaves. Existe algo que eu possa fazer para saber que estou pagando o valor justo (e que não há lucro por parte da imobiliária)?

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  2. Olá Stefan. O seguro fogo é de 1% do valor de venda do imóvel e você pode pedir para a imobiliária que te apresente a apólice que comprova o valor que esta sendo pago.
    O seguro fogo em alguns estados é pago na entrega das chaves bem como a primeira parcela do seguro fiança, se houver. Fica a critério da imobiliária a data do pagamento.
    Em geral não há cobrança indevida porque o valor que você paga tem que ser exatamente igual ou o seguro não é pago em caso de sinistro.
    Quanto a "lucro da imobiliária" em qualquer serviço prestado pela mesma há lucro, a imobiliária vive de comissão. Quando ela indica para o locador a seguradora para ele fazer o seguro fiança ou seguro fogo recebe um percentual da seguradora pela indicação e da mesma forma, se você solicitar a ela um profissional para fazer um conserto terá no orçamento a comissão da mesma. Nenhum profissional te faz uma indicação sem que seja remunerado por isso mas o acerto é entre as pessoas jurídicas e no final quem paga é você. Isso ocorre em qualquer situação, até mesmo em uma compra de supermercado.

    Tudo que a imobiliária cobra de você virá em recibo discriminando o que esta sendo pago. A lei veta recibo genérico e isso é uma garantia para você.

    abraços

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  3. ola, moro em um apartamento a 5 meses, durante os 4 meses estava pagando somente o aluguel como foi combinado pq tinhamos conversado que condomínio estava incluso no aluguel, ai no quinto mês alem do aluguel veio uma nova taxa de condomínio e o IPTU.. a imobiliária pode fazer isso? adicionar taxas quando quer e o condomínio com o valor que quiserem?

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    1. Olá Roger , depende do que diz o contrato que você assinou. Se constar que você paga IPTU e condomínio está correta a cobrança, se não constar nada não pode ser cobrado de você e nesse caso contate a imobiliária para cumprir o contrato. Vale o que está no contrato que você assinou e os acordos são neste descritos para valer. abraços

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  4. Olá estou com uma dúvida, aluguei um apartamento e a imobiliária colocou como valor de aluguel 1100! Sendo que esse valor é composto por IPTU, condomínio e o valor da casa! Estou querendo rescindir o contrato o valor a ser calculado é dos valor da casa ou é correto entrar os valores dos demais para o cálculo? É correta essa prática de fazer um pacote?

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    1. Olá, se IPTU, condomínio e aluguel não estão informados em separado no contrato não tem como separar os valores e o imóvel foi locado a você com estas taxas por conta do locador. Nesse caso o aluguel é 1 mil e a multa será sobre este valor.
      Abraços

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  5. Olá ! Parabéns pelo blog, me esclareceu muitas coisas!!
    Bom, eu comecei a alugar um apartamento, e no contrato estabelece que eu devo pagar o iptu. Até aí tudo bem, mas a imobiliária quer que eu pague o valor parcelado do iptu para ela e num valor maior do que está no talão da prefeitura, alegando que o proprietário que paga o iptu e que parte deste valor é de taxas administrativas. Eu fui na prefeitura e pedi um talão do iptu do imóvel para eu mesma pagar, já que eu que tenho que pagar o iptu mesmo. Mas eles não aceitam. Estou errada?

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    1. Olá, a imobiliária é procuradora do locador respondendo por ele no contrato e a lei 8.245/91 determina que é ilegal cobrar valores indevidos no contrato de locação. O artigo 23 determina ser obrigação do locador pagar as taxas de administração imobiliária não podendo ser transferida para o locatário. Portanto a imobiliária incorre em uma ilegalidade cobrando IPTU além do devido. Por outro lado a lei garante ao locador cobrar as taxas permitidas nesta lei junto com o aluguel e portanto não pode ir na prefeitura pegar o carnê e pagar separado, não faça isso pois também incorreras em infração contratual.
      o que deves fazer é notificar por escrito em duas vias a imobiliária/locador da infração legal que está cometendo cobrando a mais o valor do IPTU informando que buscará a solução da justiça caso insistam na cobrança ilegal. Quanto ao aluguel deverá ser procurado um banco publico e depositado em consignação com o valor correto da parcela. o banco irá comunicar o locador via imobiliária que você pagou consignado. Se eles retirarem o valor aceitaram e se decide a questão, do contrario você retira os valores procura um advogado e aciona a justiça.

      Lei 8.245/91
      Art. 22. O locador é obrigado a:
      VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

      VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

      VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; (NOTE QUE AQUI É PERMITIDO TRANSFERIR PARA VOCÊ PAGAR.)

      Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

      I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

      ABRAÇOS

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  6. Muito bom seu artigo! Aproveito para saber sua opinião a respeito do seguinte: meu cliente alugou um galpão que faz parte de um complexo imobiliário. Não existe condomínio constituído, então as duas proprietárias daquele complexo (PJ's) instituíram uma Associação, prevendo no contrato de locação adesão compulsória dos locatários. Ocorre que o Estatuto da Associação não dá aos locatários nenhum direito propriamente dito; apenas as instituidoras (proprietárias) possuem ingerência, administração, voto etc. O contrato foi assinado no final do ano passado e durante as negociações foi informado um valor X de rateio das despesas comuns (pseudo-condomínio). Após a carência concedida no contrato, o locatário passou a ser cobrado em maio deste ano 2X por tal rateio, impactando fortemente no valor final das despesas estimadas para esta locação. Notificados, Locador e Associação disseram que este aumento é decorrente da previsão orçamentária deste ano, devidamente aprovada em Assembleia (aquela em que só os Proprietários/Locadores tem direito a voto). Houve notificação solicitando prestação de contas, a fim de se verificar se o que está sendo cobrado está de acordo com as despesas efetivamente gasta e, até agora, nada! Não se trata de shopping center, logo, pode haver associação compulsória? Como discutir a questão do valor em juízo? Contra quem, Locador e Associação? Qual a sua opinião? Grata desde já!

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    1. Quem tem que prestar contas a você locatário é o locador, então consulte um advogado para que este entre com ação de obrigação de fazer contra o locador do teu imóvel. Não sou especialista em condomínio, mas qualquer valor que o inquilino pague o locador é obrigado a prestar conta.
      Abraços

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