A posse imobiliária nada mais é
do que a ocupação por uma ou mais pessoas de um imóvel seja esta posse
consentida ou não pelo proprietário do imóvel se houver.
A lei determina que a posse seja
adquirida no momento em que o possuidor puder, em seu nome, exercer os poderes de proprietário, mesmo que não o
seja de direito.
Legislação
Código Civil - artigo 1.204.
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Origem do termo: vem de possidere
(por + sedere) = poder físico de alguém sobre a coisa.
Temos assim dois tipos de posse
que são as originárias e as derivadas.
Posse Originária
Conceitua-se como um tipo de
posse em que não houve a transmissão de uma pessoa para outra por
contrato escrito e oneroso. O imóvel no caso foi tomado pelo posseiro,
invadido, sem oposição de terceiros.
Exemplo:
imóveis abandonados pelo proprietário e/ou herdeiros em que uma pessoa invade,
faz deste sua moradia e depois solicita judicialmente a propriedade do mesmo
sem ser contestado. Um exemplo concreto de posse originária é a ação judicial
de usucapião. Neste caso não houve nenhuma transmissão de propriedade do antigo
dono para o atual e a propriedade é adquirida por sentença judicial que a
reconhece.
ITBI:
se não há transmissão onerosa, certamente não haverá incidência de imposto
municipal sobre transmissão de bens imóveis.
Tipos:
nos casos de imóvel abandonado ocupado pacificamente; nos caos de servidão onde
quem tem a posse adquiriu este direito de uso;
Posse Derivada
Conceitua-se como sendo o tipo de
posse em que ocorre a transmissão onerosa (em dinheiro) do antigo dono
para o atual por contrato escrito. Há nesta situação um negócio jurídico entre
as partes onde uma promete entregar a posse do imóvel e a outra paga por esta
posse recebida.
Exemplo:
contrato de compra e venda particular que duas pessoas fazem entre si com
contrapartida em dinheiro em que a pessoa que vende não pode passar a escritura
pública á pessoa que compra por não ter a propriedade do imóvel, somente a
posse ou outro impedimento qualquer. Neste caso esta havendo a transmissão da
posse de uma pessoa para outra onde esta
posse deriva de uma transmissão ocorrida pelo antigo posseiro.
ITBI:
as legislações municipais determinam em sua maioria que haveria o recolhimento
do imposto porque houve transmissão da posse e havendo transmissão de bem
imóvel há incidência de imposto (exceto na transmissão por herança). Na prática
não é recolhido, pois não há meios de controlar este tipo de negócio. Em geral
a propriedade deste imóvel também é solicitada pela via judicial por ação de
usucapião.
Tipos:
pela sucessão hereditária onde herdeiros recebem por herança a posse de imóveis
do falecido; pela compra e venda com transmissão de propriedade por escritura
pública; pela cedência da posse por contrato particular escrito e oneroso; o
contrato de locação transmite a posse temporariamente e assim o proprietário
transfere a posse, mas continua como locatário no uso do imóvel (Constituto
possessório).
Constituto
possessório
Conceitua-se como um negócio
jurídico(cláusula constituti) onde quem detém a titularidade de um imóvel, isto
é, a propriedade do mesmo, a transmite para outra pessoa, porém continua a
manter a posse do bem que transmitiu. Desta forma quem possuía o imóvel em seu
nome passa a possuir em nome de terceiros.
Exemplo:
Maria vende uma casa de sua propriedade, onde reside com sua família, para
Paulo que não pensa em mudar-se para o imóvel antes de janeiro de 2014 e assim
Maria permanece no imóvel residindo como locatária. Nesta situação houve a
transmissão da propriedade de Maria para Paulo (posse derivada), porém, a posse de Maria ficou mantida pela
locação. Maria é que coloca no contrato uma cláusula que determina que a posse
fica mantida pela locação.
Ocorre ao contrario quando a
posse esta com Maria que é a locatária e esta compra o imóvel de Paulo que é o
proprietário, porque Maria que possui em nome alheio passa a possuir em nome
próprio. Assim no contrato constará uma cláusula chamada de traditio brevi manu.
ITBI:
há incidência de imposto na transmissão da propriedade por escritura pública,
mas não há a incidência na constituição do contrato de locação.
Modelo de Cláusula constituti
CLÁUSULA X: a contar da presente data como inicio até a data de xx/xx/xxxx, o imóvel objeto deste
contrato permanecerá na posse do(s) CEDENTE(S), sob expressa condição da "cláusula
constituti" (constituto possessório).
Modelo de Cláusula traditio brevi manu
CLÁUSULA XI: o VENDEDOR declara que a COMPRADORA é
LOCATÁRIA do imóvel objeto deste contrato de compra e venda exercendo o pleno
direito de preferência na compra e detentora da posse DIRETA do imóvel desde a
data de xx/xx/xxxx e a partir da
presente data altera-se a posse do imóvel por “traditio
brevi manu”, passando a LOCATÁRIA
possuir a posse PLENA.
O instituo da posse é bem mais amplo e
discutível com inúmeras correntes sobre o tema e decisões judiciais baseadas no
“fato”. Aqui procurei apenas relatar breve conceito que diferencia duas formas
de aquisições da posse, ambas com real possibilidade de transformação em
direito de propriedade. Sem dúvida o melhor caminho na compra e venda de
imóveis é a transmissão por escritura pública registrada na matricula
imobiliária do imóvel garantindo assim o direito real de propriedade.
BOM DIA,
ResponderExcluirCOMO VOCÊ, TAMBÉM SOU UM ESTUDIOSO DO TEMA.
GOSTARIA DE SABER SUA OPINIÃO A RESPEITO DO USUCAPIÃO COM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DOS IPTU'S ATRASADOS.
VOCÊ ACHA QUE SÃO DEVIDOS OU NÃO?
SE SÃO, A PARTIR DE QUAL MOMENTO?
GRATO,
RONAN
Oi Ronan Oliveira Morais
ExcluirO IPTU é imposto que pertence ao imóvel e não á pessoa e sendo assim a partir do momento em que você por sentença recebe a propriedade por usucapião entendo que os impostos atrasados são devidos. Inclusive para se entrar com o processo de usucapião o pagamentos do imposto em aberto é um dos requisitos que comprovam que você tem a posse do imóvel. abraços
Na minha opinião o não pagamento do IPTU pelos antigos proprietários, por se tratar de mera formalidade tributária,para usucapir teria evidenciar o animus domini ou seja a intenção de ser dono.
ExcluirNão interfere. Haja vista que a propriedade adquirida pela usucapião é ORIGINÁRIA, não DERIVADA. Sendo originária, o usucapiente não adquire de outro, somente adquire. Se adquirida de outro (derivada), aí sim são devidos os tributos que incidem sobre a coisa, que também são chamados de vícios, mas quando há a aquisição da propriedade, acabam-se os vícios que estavam sobre a coisa.
ExcluirIsso msm Mateus. Concordo com vc plenamente. É como se a propriedade tivesse início a partir Do Usucapi...
ExcluirOi Pessoal. A postagem é de 2015, se repararam na data mas de qualquer forma a resposta não esta correta e faz parte do rol de comentários e postagens alteradas quando o blog sofreu um acesso indevido por pessoa não autorizada que alterou respostas de comentários, partes de postagens publicadas entre outros problemas que me causaram na época. Na época tive que dar preferência em correção de postagens e os comentários tiveram que ser excluídos, muitos infelizmente permaneceram e somente quando vocês comentam consigo verificar e faze ou a correção ou a exclusão. nesse caso especifico prefiro deixar publicado até como forma de saberem que a resposta foi diferente do que esta publicado.
ExcluirQuanto ao assunto, o que tinha publicado é que a usucapião é aquisição originária tanto que se encerra a matricula existente e se abre nova matricula. Desta forma o IPTU que era devido pelo antigo proprietário não passa para o atual, isso s[o ocorre na compra e venda e mesmo assim o comprador, em alguns casos, consegue cobrar do proprietário antigo.
O que permanece válido é a obrigação de o posseiro estar pagando o IPTU durante a posse do imóvel para entrar com a ação de usucapião.
Abraços
Olá Maria Angela,
ResponderExcluirComprei um lote (loteamento "novo"), e estava me capitalizando para começar a construir, porém, invadiram meu terreno e construíram uma casa, vim a descobrir 7 meses depois, pois moro em cidade distante. Gostaria de saber, neste caso, cabe ação de reintegração de posse ( apenas pela transmissão em clausula contratual) ou não? Grata. Maria Clara.
Oi Maria clara
ExcluirSim, cabe reintegração. Procure um advogado pois em loteamentos se vende por promessa de compra e venda e se passa a escritura na quitação.
abraços