PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Consiste no direito que tem o mutuário que possui um financiamento imobiliário com um banco de transferir para outro banco o saldo devedor caso consiga com este outro banco uma taxa de juros menor. A garantia de pagamento do financiamento acompanha a mudança de banco. 

Objetivo da Portabilidade do Financiamento Imobiliário

Favorecer o mutuário (tomador do financiamento junto ao banco) concedendo a este o direito de buscar reduzir sua divida contratando junto a outras instituições financeiras melhores condições de juros. 

Vantagens da Portabilidade

Juros menores com redução do saldo devedor e parcelas mensais para quem possui um financiamento com saldo devedor alto. A troca leva em consideração optar por um banco onde não somente ocorra a redução dos juros bem como tenha seguro, taxa de administração mais em conta.
O banco original pode propor ao mutuário permanecer com o financiamento sob as mesmas condições que o novo banco ofereceu. É o cliente quem decide.

Desvantagens da Portabilidade

Na prática pode não ser vantajoso dependendo da análise do custo efetivo total da operação(CET). A legislação não levou em conta os custos com a portabilidade, entre outros o valor dos seguros de vida e sinistro obrigatórios, taxa de administração, taxa de nova avaliação que o banco exige. toda a tenção se a avaliação do imóvel apontar que o mesmo valorizou.

Anuência do credor para decidir pela Portabilidade

O financiamento imobiliário já prevê a quitação do saldo devedor a qualquer tempo e os bancos costumam colocar no boleto de pagamento mensal o valor total do saldo caso o mutuário queira quita-lo. Não há porque negarem a portabilidade. É direito do consumidor independente da vontade do banco credor original que não pode cobrar taxas.

Quitação do saldo devedor 

A quitação do saldo devedor com o banco de origem do financiamento ocorre quando o novo banco pagar o saldo devedor informado. Não é você quem paga o banco e sim o banco que receberá a portabilidade. O banco de origem não emite termo de quitação porque o saldo devedor é quitado somente junto a este e transferido para outro banco. Como a averbação do termo de quitação extingue a garantia de pagamento do financiamento este não é emitido e somente ocorrerá quando o saldo total for pago para o banco que recebeu a portabilidade. Assim o termo de quitação não é fornecido e levada a registro na matricula imobiliária do imóvel. Temos então uma quitação do contrato e não da garantia. Extingue-se o contrato por quitação da divida junto ao banco de origem e transfere-se o saldo devedor garantido por Alienação Fiduciária.

Averbação da portabilidade do financiamento habitacional

O contrato de portabilidade deve ser levado ao cartório de registro de imóveis e Averbado (anotado) na matrícula imobiliária do imóvel para transferir os direitos de recebimento do crédito e também a garantia de Alienação Fiduciária ao banco que recebe a portabilidade. Trata-se de transferência do saldo devedor, portanto não ocorre o registro do contrato e sim a Averbação noticiando a troca de banco a quem interessar. 

O cartório de imóveis perante a Portabilidade

Recebe o documento de transferência do financiamento para ser anotado na matricula do imóvel transferindo automaticamente a garantia do contrato de financiamento para o banco que recebe a portabilidade. Os custos de cartório são pagos a vista. Solicite antecipadamente análise da documentação para saber exatamente quanto lhe será cobrado. Os documentos da Portabilidade são entregues ao cartório que fará a avaliação do custo.

Custos da Portabilidade 

Quem paga os custos de cartório é o mutuário e, portanto todo o cuidado é pouco, pois mesmo com valores menores do que um registro pode não valer a pena. Convém calcular com cuidado desde a taxa de juros até os custos de transferência para saber exatamente se ficará mais barato ou não. Toda a atenção no valor das parcelas e no número de parcelas faltantes. Em qualquer site de cartório de imóveis do seu estado você terá acesso a Tabela de Emolumentos (preços). O valor da transferência será calculado pelo saldo devedor do contrato. Fica em torno de 50% do valor do registro de uma compra de imóvel. Além do valor de Averbação com valor declarado o cartório cobra o valor da prenotação (solicitação da averbação), arquivamento dos documentos, indicações e certidões emitidas.

ITBI na Portabilidade do Financiamento

A transferência é de credor. Não existe imposto de transmissão para ser pago.

IOF na Portabilidade 

Não é cobrado imposto sobre operações financeiras na transação. Trata-se de transferência e não nova operação de crédito. O IOF somente poderá ser cobrado se além de transferir o saldo devedor você solicite um valor a mais diluído junto com o saldo devedor.

Documentos: no cartório de imóveis o mutuário deverá apresentar a Escritura Particular de Portabilidade de financiamento Imobiliário (com força de escritura pública) para averbação acompanhado da Declaração (ou termo) de quitação com o banco original. Esta Declaração (ou termo) fica dispensada se na escritura o banco de origem aparecer como interveniente quitante quando este participa do contrato atestando ter recebido seus créditos.

Seguro do contrato: transfere-se com a portabilidade. É do banco o dever de providenciar a comunicação da portabilidade e efetuar os pagamentos.

Prazo da portabilidade: antigamente mais demorado, em 2020 é realizado de forma mais rápida.

Banco credor quitante na Portabilidade

- deve fornecer os seus dados e dados do banco em no máximo 15 dias para que o banco que receberá a portabilidade possa fazer a documentação.
- não pode suspender serviços prestados a você como fechar conta corrente, reduzi cheque especial, etc. por estar perdendo o financiamento para outro banco. Isso se chama venda casa “às avessas” que é quando o banco ameaça te excluir de algo para te pressionar a permanecer com o financiamento neste banco.
- deve fornecer o termo de quitação do saldo devedor se não constar na Escritura como interveniente quitante (recebedor dos créditos dando quitação ao contrato).
- não pode cobrar taxas para receber o saldo devedor.

Banco credor da portabilidade

- pode cobrar taxa de vistoria e analise jurídica, portanto fique atento aos valores. A taxa de administração do contrato é diluída na prestação como sempre ocorre. Uma analise jurídica fica em torno de 1 mil reais e uma avaliação varia em torno de 500 reais (Resolução CMN 3.919, de 2010).
- não pode cobrar imposto de operações financeiras para receber o saldo devedor
- não pode impor aquisição de produtos e serviços do banco como compra de seguros, exigência de investimentos em poupança, etc.
- não pode impor teu registro no cadastro positivo. Este cadastro repassa para terceiros dados sobre como você se comporta perante o banco como pagador (Resolução CMN 3.401, de 2006).

Denúncia: em caso de abuso ou negativa de portabilidade pelos bancos o consumidor deve denunciar ao Banco central do Brasil. Link para denuncia no site do BC.

Se você mutuário de financiamento de qualquer tipo receber telefonema de qualquer banco te oferecendo a portabilidade do seu financiamento a juros menores denuncie ao Banco Central. O objetivo da legislação não é promover a prática da concorrência desleal e sim conceder ao mutuário o direito de reduzir sua divida quando achar necessário.



Legislação: Regulamentada pelo Banco Central do Brasil através da Resolução 4.292 de 20 de dezembro de 2013.

Ato Registral: IRB

Comentários

  1. quero compra uma avenida com 5 casas mas só uma casa tem escritura o que faço e é financiada

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  2. Olá. Não tem como usar financiamento para compra de casa sem documentação. Você somente conseguirá o financiamento da casa que tem escritura as outras não conseguirá e terá que usar teus recursos próprios.

    abraços

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  3. Olá!

    Já tenho em mãos o Termo de Quitalção do meu imóvel - pois estou quites com o Banco.
    Necessito agora, ir até o Cartório de Registro de Imóveis para que seja efetuada a Averbação.
    Qual o custo deste processo?

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  4. Oi Salamalengo Sal. Somente com a analise do titulo é que você ficará sabendo o valor porque é baseado no valor total da divida quitada ou valor venal do imóvel o que for maior.

    Você apresentar baixa da hipoteca ou alienação fiduciária ao cartório e pede analise do valor a pagar e em breve eles te informam quanto custará.

    Imóvel financiado pelo SFH tem desconto de 50% na baixa da garantia.

    abraços

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  5. como comprovo que não preciso pagar por: uma nova escritura, o ITBI, e 50% das taxas ;
    obrigado pela a atenção !

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  6. Olá. Poderia ser mais especifico, se estas trocando o agente financeiro tem que pagar todos estes custos. Estas trocando o agente financeiro e toda a documentação tem que ser alterada para que a garantia fique em nome deste e o banco não arca com este custo pois a opção é sua.
    abraços

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  7. Liguei no cartório da minha cidade e informaram que preciso fazer um novo registo do imóvel, não poderia ser uma averbação o que sairia muito mais caro. Acho algum lugar algo que comprove que apenas a averbação sirva?

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    1. Olá, a postagem acima é antiga e está desatualizada, vou providenciar uma atualização sobre o assunto. em relação a tua dúvida nãos e trata de registro e sim de averbação. Vá pessoalmente ao cartório pois acredito ter sido passada a informação errada. Você não fez novo financiamento com novo banco, mudou o seu financiamento atual portando a divida para outro banco com juros menores. Abraços

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    2. Me parece que os cartórios estão dando sim essa interpretação da necessidade de se proceder a um novo registro, ao invés de averbar a portabilidade de um banco para outro...pura picaretagem para faturarem mais, já que o registro é até 70% mais caro que a averbação...

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    3. É preciso verificar a documentação toda. A portabilidade implica em averbação, mas há casos em que o cliente fez um novo contrato com o banco em que haverá necessidade de registro. Estou aguardando resposta dos cartórios que solicitei informações.

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  8. Bom dia,
    Estou solicitando a portabilidade do meu financiamento imobiliário da Caixa para o Bradesco. Durante a análise da documentação, o Bradesco me informa que foi identificado uma averbação de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) no imóvel. E solicita que eu der baixa nessa averbação para prosseguir o processo de portabilidade.
    Essa averbação da CCI se refere ao financiamento com a Caixa. Para dar baixa nessa averbação de CCI, eu preciso liquidar meu financiamento, correto?
    Ora se eu estou pedindo portabilidade é porque não tenho dinheiro para liquidar.
    Acredito que essa baixa na CCI só possa ocorrer quando a dívida for transferida para o Bradesco.

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    1. Olá, isso ocorre ao mesmo tempo. Bradesco e Caixa se conversam em relação a portabilidade, com a quitação se extingue a alienação fiduciária e a CCI, antes não tem como. Alguém no banco não está bem informado. Você não tem como cancelar a averbação antes de concluída a etapa com o Bradesco. Abraços

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