PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

PORTABILIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Consiste no direito que tem o mutuário que possui um financiamento imobiliário com um banco de transferir para outro banco o saldo devedor caso consiga com este outro banco uma taxa de juros menor. A garantia de pagamento do financiamento acompanha a mudança de banco. 

Objetivo da Portabilidade do Financiamento Imobiliário

Favorecer o mutuário (tomador do financiamento junto ao banco) concedendo a este o direito de buscar reduzir sua divida contratando junto a outras instituições financeiras melhores condições de juros. 

Vantagens da Portabilidade

Juros menores com redução do saldo devedor e parcelas mensais para quem possui um financiamento com saldo devedor alto. A troca leva em consideração optar por um banco onde não somente ocorra a redução dos juros bem como tenha seguro, taxa de administração mais em conta.
O banco original pode propor ao mutuário permanecer com o financiamento sob as mesmas condições que o novo banco ofereceu. É o cliente quem decide.

Desvantagens da Portabilidade

Na prática pode não ser vantajoso dependendo da análise do custo efetivo total da operação(CET). A legislação não levou em conta os custos com a portabilidade, entre outros o valor dos seguros de vida e sinistro obrigatórios, taxa de administração, taxa de nova avaliação que o banco exige. toda a tenção se a avaliação do imóvel apontar que o mesmo valorizou.

Anuência do credor para decidir pela Portabilidade

O financiamento imobiliário já prevê a quitação do saldo devedor a qualquer tempo e os bancos costumam colocar no boleto de pagamento mensal o valor total do saldo caso o mutuário queira quita-lo. Não há porque negarem a portabilidade. É direito do consumidor independente da vontade do banco credor original que não pode cobrar taxas.

Quitação do saldo devedor 

A quitação do saldo devedor com o banco de origem do financiamento ocorre quando o novo banco pagar o saldo devedor informado. Não é você quem paga o banco e sim o banco que receberá a portabilidade. O banco de origem não emite termo de quitação porque o saldo devedor é quitado somente junto a este e transferido para outro banco. Como a averbação do termo de quitação extingue a garantia de pagamento do financiamento este não é emitido e somente ocorrerá quando o saldo total for pago para o banco que recebeu a portabilidade. Assim o termo de quitação não é fornecido e levada a registro na matricula imobiliária do imóvel. Temos então uma quitação do contrato e não da garantia. Extingue-se o contrato por quitação da divida junto ao banco de origem e transfere-se o saldo devedor garantido por Alienação Fiduciária.

Averbação da portabilidade do financiamento habitacional

O contrato de portabilidade deve ser levado ao cartório de registro de imóveis e Averbado (anotado) na matrícula imobiliária do imóvel para transferir os direitos de recebimento do crédito e também a garantia de Alienação Fiduciária ao banco que recebe a portabilidade. Trata-se de transferência do saldo devedor, portanto não ocorre o registro do contrato e sim a Averbação noticiando a troca de banco a quem interessar. 

O cartório de imóveis perante a Portabilidade

Recebe o documento de transferência do financiamento para ser anotado na matricula do imóvel transferindo automaticamente a garantia do contrato de financiamento para o banco que recebe a portabilidade. Os custos de cartório são pagos a vista. Solicite antecipadamente análise da documentação para saber exatamente quanto lhe será cobrado. Os documentos da Portabilidade são entregues ao cartório que fará a avaliação do custo.

Custos da Portabilidade 

Quem paga os custos de cartório é o mutuário e, portanto todo o cuidado é pouco, pois mesmo com valores menores do que um registro pode não valer a pena. Convém calcular com cuidado desde a taxa de juros até os custos de transferência para saber exatamente se ficará mais barato ou não. Toda a atenção no valor das parcelas e no número de parcelas faltantes. Em qualquer site de cartório de imóveis do seu estado você terá acesso a Tabela de Emolumentos (preços). O valor da transferência será calculado pelo saldo devedor do contrato. Fica em torno de 50% do valor do registro de uma compra de imóvel. Além do valor de Averbação com valor declarado o cartório cobra o valor da prenotação (solicitação da averbação), arquivamento dos documentos, indicações e certidões emitidas.

ITBI na Portabilidade do Financiamento

A transferência é de credor. Não existe imposto de transmissão para ser pago.

IOF na Portabilidade 

Não é cobrado imposto sobre operações financeiras na transação. Trata-se de transferência e não nova operação de crédito. O IOF somente poderá ser cobrado se além de transferir o saldo devedor você solicite um valor a mais diluído junto com o saldo devedor.

Documentos: no cartório de imóveis o mutuário deverá apresentar a Escritura Particular de Portabilidade de financiamento Imobiliário (com força de escritura pública) para averbação acompanhado da Declaração (ou termo) de quitação com o banco original. Esta Declaração (ou termo) fica dispensada se na escritura o banco de origem aparecer como interveniente quitante quando este participa do contrato atestando ter recebido seus créditos.

Seguro do contrato: transfere-se com a portabilidade. É do banco o dever de providenciar a comunicação da portabilidade e efetuar os pagamentos.

Prazo da portabilidade: antigamente mais demorado, em 2020 é realizado de forma mais rápida.

Banco credor quitante na Portabilidade

- deve fornecer os seus dados e dados do banco em no máximo 15 dias para que o banco que receberá a portabilidade possa fazer a documentação.
- não pode suspender serviços prestados a você como fechar conta corrente, reduzi cheque especial, etc. por estar perdendo o financiamento para outro banco. Isso se chama venda casa “às avessas” que é quando o banco ameaça te excluir de algo para te pressionar a permanecer com o financiamento neste banco.
- deve fornecer o termo de quitação do saldo devedor se não constar na Escritura como interveniente quitante (recebedor dos créditos dando quitação ao contrato).
- não pode cobrar taxas para receber o saldo devedor.

Banco credor da portabilidade

- pode cobrar taxa de vistoria e analise jurídica, portanto fique atento aos valores. A taxa de administração do contrato é diluída na prestação como sempre ocorre. Uma analise jurídica fica em torno de 1 mil reais e uma avaliação varia em torno de 500 reais (Resolução CMN 3.919, de 2010).
- não pode cobrar imposto de operações financeiras para receber o saldo devedor
- não pode impor aquisição de produtos e serviços do banco como compra de seguros, exigência de investimentos em poupança, etc.
- não pode impor teu registro no cadastro positivo. Este cadastro repassa para terceiros dados sobre como você se comporta perante o banco como pagador (Resolução CMN 3.401, de 2006).

Denúncia: em caso de abuso ou negativa de portabilidade pelos bancos o consumidor deve denunciar ao Banco central do Brasil. Link para denuncia no site do BC.

Se você mutuário de financiamento de qualquer tipo receber telefonema de qualquer banco te oferecendo a portabilidade do seu financiamento a juros menores denuncie ao Banco Central. O objetivo da legislação não é promover a prática da concorrência desleal e sim conceder ao mutuário o direito de reduzir sua divida quando achar necessário.



Legislação: Regulamentada pelo Banco Central do Brasil através da Resolução 4.292 de 20 de dezembro de 2013.

Ato Registral: IRB

Comentários

  1. quero compra uma avenida com 5 casas mas só uma casa tem escritura o que faço e é financiada

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  2. Olá. Não tem como usar financiamento para compra de casa sem documentação. Você somente conseguirá o financiamento da casa que tem escritura as outras não conseguirá e terá que usar teus recursos próprios.

    abraços

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  3. Olá!

    Já tenho em mãos o Termo de Quitalção do meu imóvel - pois estou quites com o Banco.
    Necessito agora, ir até o Cartório de Registro de Imóveis para que seja efetuada a Averbação.
    Qual o custo deste processo?

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  4. Oi Salamalengo Sal. Somente com a analise do titulo é que você ficará sabendo o valor porque é baseado no valor total da divida quitada ou valor venal do imóvel o que for maior.

    Você apresentar baixa da hipoteca ou alienação fiduciária ao cartório e pede analise do valor a pagar e em breve eles te informam quanto custará.

    Imóvel financiado pelo SFH tem desconto de 50% na baixa da garantia.

    abraços

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  5. como comprovo que não preciso pagar por: uma nova escritura, o ITBI, e 50% das taxas ;
    obrigado pela a atenção !

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  6. Olá. Poderia ser mais especifico, se estas trocando o agente financeiro tem que pagar todos estes custos. Estas trocando o agente financeiro e toda a documentação tem que ser alterada para que a garantia fique em nome deste e o banco não arca com este custo pois a opção é sua.
    abraços

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  7. Liguei no cartório da minha cidade e informaram que preciso fazer um novo registo do imóvel, não poderia ser uma averbação o que sairia muito mais caro. Acho algum lugar algo que comprove que apenas a averbação sirva?

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    1. Olá, a postagem acima é antiga e está desatualizada, vou providenciar uma atualização sobre o assunto. em relação a tua dúvida nãos e trata de registro e sim de averbação. Vá pessoalmente ao cartório pois acredito ter sido passada a informação errada. Você não fez novo financiamento com novo banco, mudou o seu financiamento atual portando a divida para outro banco com juros menores. Abraços

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    2. Me parece que os cartórios estão dando sim essa interpretação da necessidade de se proceder a um novo registro, ao invés de averbar a portabilidade de um banco para outro...pura picaretagem para faturarem mais, já que o registro é até 70% mais caro que a averbação...

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    3. É preciso verificar a documentação toda. A portabilidade implica em averbação, mas há casos em que o cliente fez um novo contrato com o banco em que haverá necessidade de registro. Estou aguardando resposta dos cartórios que solicitei informações.

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    4. Bom dia, Maria Ângela. Vi essa sua resposta para outro colega e fiquei em dúvida... estou fazendo a portabilidade também, tenho um contrato com o Bradesco (já houveram reduções nas taxas no decorrer do financiamento, mas nunca houve emissão de novo contrato, o inicial ainda é o vigente). na migração, as custas que pagarei vão ser a taxa de avaliação (no novo banco, são R$2750 de taxa) e custas cartorárias apenas uma averbação com valor declarado? O banco que está assumindo parece não ter muita experiência com portabilidade, quais cuidados devo solicitar a eles para que não corra o risco de ter que arcar com um novo registro?

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  8. Bom dia,
    Estou solicitando a portabilidade do meu financiamento imobiliário da Caixa para o Bradesco. Durante a análise da documentação, o Bradesco me informa que foi identificado uma averbação de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) no imóvel. E solicita que eu der baixa nessa averbação para prosseguir o processo de portabilidade.
    Essa averbação da CCI se refere ao financiamento com a Caixa. Para dar baixa nessa averbação de CCI, eu preciso liquidar meu financiamento, correto?
    Ora se eu estou pedindo portabilidade é porque não tenho dinheiro para liquidar.
    Acredito que essa baixa na CCI só possa ocorrer quando a dívida for transferida para o Bradesco.

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    1. Olá, isso ocorre ao mesmo tempo. Bradesco e Caixa se conversam em relação a portabilidade, com a quitação se extingue a alienação fiduciária e a CCI, antes não tem como. Alguém no banco não está bem informado. Você não tem como cancelar a averbação antes de concluída a etapa com o Bradesco. Abraços

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    2. Aconteceu o mesmo comigo! Recebi essa mensagem por e-mail do bradesco no meu processo de portabilidade:

      "A indicação de Portabilidade em referência será cancelada , posto que foi identificado uma CCI em nome da CEF, não sendo possível sequenciar.

      Após análise da documentação, identificamos averbação de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), sendo assim, não será possível sequenciar o processo de Portabilidade. Necessário realizar a baixa da mencionada averbação para sequenciarmos a contratação.


      Observação.: A partir de 14/05/2020 os pedidos de Portabilidade, que possuem averbação da CCI (Cédula de Crédito Imobiliário) na matrícula do imóvel, não serão aceitas para sequência da operação. Para maiores informações pedimos contatar seu gerente."

      Isso é muito incoerente, pois como a colega acima postou não é possível dar essa baixa antes de quitar o imóvel.

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    3. Olá, em contato com os cartórios e pesquisa no órgão de consulta dos mesmos foi passado que o ato de portabilidade do financiamento ocorre ao mesmo tempo do ato da baixa da CCI. a documentação da entrada no cartório para averbação e no mesmo ato a baixa ocorre pois o banco de origem autoriza o mesmo. Fosse diferente e a portabilidade estaria extinta visto que hoje todo financiamento imobiliário emite a CCI.
      Procurem o cartório de imóveis relativo ao imóvel da portabilidade que eles devem informar.
      Abraços

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  9. Fiz todo o processo e na hora de registrar a escritura o cartório está cobrando duas taxas. Cancelamento de cédula e averbação. Está correto?

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    1. Olá, respondi via email. Sim está correto, são dois atos praticados pelo cartório ao mesmo tempo e portanto duas taxas cobradas a de averbação da portabilidade é a baixa de Cédula de Crédito Imobiliário.

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  10. Estou fazendo portabilidade tambem.gostaria de saber quanto custa pra fazer o registro de imóvel.o gerente do banco me falou que custa 600 reais.isso é verdade

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    1. Não é registro e sim averbação e o preço depende do valor da dívida. Procure a tabela de emolumentos no site do cartório de imóveis. Abraços

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