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VENDA DE IMÓVEIS NO BRASIL DE PROPRIEDADE DE ESTRANGEIROS

VENDA DE IMÓVEIS NO BRASIL DE PROPRIEDADE DE ESTRANGEIROS

VENDA DE IMÓVEIS NO BRASIL DE PROPRIEDADE DE ESTRANGEIROS

Obrigatório o cadastro pessoa física para venda de bens no Brasil, independente de ser ou não brasileiro e residente ou não.

📃Documento obrigatório para venda de imóveis no Brasil

Em todas as situações, o CPF (Cadastro Pessoa Física) válido é documento obrigatório e sem ele as partes envolvidas, vendedor, adquirente e procurador, não podem realizar nenhum tipo de negócio no Brasil. A norma é válida inclusive para estrangeiros.

Se o CPF (Cadastro Pessoa Física) tiver pendência ou estiver suspenso, impede a realização de qualquer negócio, inclusive procuração. A maioria dos problemas é resolvido via site da Receita Federal. Não sendo possível busque o Consulado do Brasil para informações de como resolver. Se o documento consta como irregular estar desatualizados os dados do contribuinte, se consta suspenso, ausência declaração ou imposto devido.

💸Sou estrangeiro e não tenho CPF

Todo estrangeiro que possua bens no Brasil ou seja cônjuge de brasileiros que tenha bens, deve ter um CPF ativo. Muitas vezes a pessoa tem pressa na venda do imóvel e a falta do documento em dia, atrasa a negociação.

O documento pode ser providenciado iniciando com o cadastro, via site da Receita Federal que, podes acessar no link abaixo. Podes acessar com versão em inglês e espanhol.

https://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CPF/InscricaoCpfEstrangeiro/default.asp

Efetue o preenchimento do formulário selecionando o item inscrição, envie e imprima. Se não puder imprimir, anote o número do protocolo. Procure ou acesse o site do Consulado do Brasil para saber que documentos precisa apresentar. Deves apresentar o documento em até 15 dias. Em geral é pedido documento de identificação com filiação. O formulário possui um código de identificação que permite acompanhar o andamento.

📢Venda de imóvel de estrangeiro por procuração

Para venda do imóvel é obrigatório a presença do seu proprietário no país ou que este constitua um procurador residente e domiciliado no Brasil. Conforme já informado, mesmo com procurador constituído, o vendedor estrangeiro é obrigado a ter o CPF.

📕Legislação vigente para venda de imóveis de estrangeiro no Brasil

O Direito Internacional determina que os bens ou direitos adquiridos dentro do país, sujeitam o seu proprietário as leis vigentes deste país, resida este no exterior ou não. Portanto mesmo residindo em outro país a lei que vigorará na venda do imóvel é a brasileira.

A regra acima vale também para tributação. O bem vendido é tributado no país de origem da venda, salvo se houver acordo internacional entre os países. 

👉Como instituir procurador para venda de imóveis de estrangeiro

Se for utilizar os serviços de um procurador no Brasil é mais fácil. Você terá que procurar no seu país, um notário local, que é o profissional habilitado para fazer uma procuração particular na língua oficial do vendedor. Esta procuração tem que ter poderes especiais de compra e venda, assinar escritura, providenciar registros, pagar impostos, taxas e emolumentos, dar e receber, assinar recibos, fazer contrato de câmbio e envio de remessa para o exterior, recolher impostos, prestar contas.

Os consulados brasileiros no exterior, somente fazem procuração para estrangeiros que tenha RNE (registro nacional de Estrangeiro) com visto definitivo no Brasil

Após efetivada a procuração, deverá ser apostilada, também no local de moradia do vendedor e no Brasil, fazer a tradução juramentada e depois ser registrada no Cartório de Títulos e documentos.

O cônjuge do vendedor deve fazer parte da procuração independente do regime de bens. Recomenda-se a proprietários de imóveis no Brasil, que residam no exterior, que ao casar, enviem a certidão e casamento com o regime de bens para ser validada no Brasil. Evita demora e aborrecimento.

👀Apostila (protocolo) de Haia na venda de imóveis de estrangeiros

É um certificado que autentica a origem de um documento. Agiliza e simplifica o reconhecimento de documentos de pessoa estrangeira no Brasil. Você reúne todos os seus documentos e irá apostilar. O apostilamento não dispensa a tradução juramentada, obrigatória para todo documento em língua estrangeira que acessa o país, bem como seu registro no cartório de títulos e documentos, se for exigido. O vendedor deverá obter informações no seu país de origem de como fazer.

💥Como fazer pagamento da venda de imóvel de não residente no Brasil

O valor de venda deverá ser depositado na conta corrente do procurador se houver, e este ficará responsável por recolher o imposto no mesmo dia da venda.

O pagamento pode ser feito diretamente ao vendedor no estrangeiro por contrato de câmbio, depósito em conta corrente de estrangeiro no Brasil, envio de remessa identificada.

O assunto não se esgota aqui. Há muitos outros fatores envolvidos que demanda tempo. Procure um profissional qualificado no país de origem par auxiliar na documentação e bão haver problemas. O Cartório de Registro de Imóveis no Brasil, onde esta arquivada  amatrícula do imóvel, deve ser consultado.

Fonte: Consulado brasileiro na Italia; Consulado brasileiro EUA


Comentários

  1. Gostaria de sugerir reportagem sobre a Bolha Imobiliária que é um fato já certo no cenário internacional e que agora aparece no cenário nacional porque já começa a desinflar.

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  2. Olá. Você não achou nada sobre Bolha Imobiliária porque o blog não é voltado para este tipo de assunto visto que é farta a quantidade de matéria disponível na internet. Este Blog tem o objetivo de ajudar a esclarecer assuntos relativos a legislação e prática no ramo imobiliário e esclarecer dúvidas do usuários. Deves ter notado que não existem postagens sobre análises de mercado etc,etc. Mas, também pode-se abrir uma exceção. Prometo pensar no assunto.
    abraços

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  3. Salve minha salvadora. Agradeço a ajuda novamente. Enviei para você algumas preciosas informações como me solicitastes que te serão uteis para completar esta postagem. Resolvi tudo, muitíssimo obrigado minha amiga.Anselmo

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  4. Boa noite, peço sua ajuda na seguinte questão:

    Meu contrato de locação (30 meses) venceu em Dez/2012 e não havia sido citado pela imobiliária ou pelo proprietário sobre necessidade de refazer o contrato(renovação com reajuste).
    Hoje (Junho/13) uma pessoa da imobiliária me ligou perguntando se havia recebido correspondência em Janeiro/13 informando sobre o vecto do contrato. Disse que não. Essa mesma pessoa informou que o proprietário quer refazer o contrato com aumento de 46%, que ele precisa de uma resposta logo. Como o contrato já estava vencido e somente agora pedem a renovação, quais são os meus direitos? Não quero ¨brigar¨com o proprietário do imóvel, mas tb não quero me sentir sacaneado e sem prazo para poder me decidir entre: entrar numa negociação em desvantagem ou deixar o imóvel.
    Agradeço se responder.

    Att

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  5. Olá anônimo. Infelizmente você esta em uma situação desfavorável. No contrato locatício de 30 meses ou mais terminado o prazo se nenhuma das partes se manifestar ele se renova automaticamente mantendo-se todas as cláusula s iguais menos a do prazo que passa a vigorar por tempo indeterminado. É nesta situação que você fica em desvantagem pois qualquer das partes pode encerra-lo comunicando a outra 30 dias antes. Desta forma o locador acaba ficando em vantagem porque ele faz exatamente o que a imobiliária te comunicou. entra em contato com você e solicita uma atualização do valor do aluguel pelo preço de mercado ou pelo valor que ele desejar. A você cabe aceitar, fazer uma contraproposta ou não aceitar.

    Se aceitar deve pedir que seja feito um novo contrato com novo prazo de 30 meses para evitar que continuem em prazo indeterminado. Neste prazo o locador fica livre para aumentar o aluguel a qualquer momento, te pressionando.

    Se fizer uma contraproposta ele pode não concordar e aí não tem o que fazer.

    Se você não concordar ele vai te pedir a desocupação e encerramento do contrato te dando o prazo da lei para desocupação que é de 30 dias. O aluguel até desocupar fica no mesmo valor atual.

    Se você gosta do imóvel leve em conta as vantagens em permanecer nele. Tente uma proposta com um valor menor. Se não der certo analise gastos que terá com nova locação, nova fiança, mudança, etc.etc. Os alugueis valorizaram muito e se der uma olhada nos classificados vais verificar que estão muito caros. Talvez seja vantagem ficar onde esta mas sempre exija que se faça novo prazo de 30 meses assim somente será permitido o reajuste anual até terminar o prazo.

    abraços e boa sorte

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  6. enxada muito tempo que necessita para tirar CPF se é fora do Brasil.

    ResponderExcluir
  7. Oi Jessica. Desculpe, não entendi tua pergunta ou opinião. O CPF é obrigatório para qualquer compra ou venda no Brasil. no exterior procure o consulado do Brasil.

    abraços

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  8. Olá, primeiramente gostaria de te parabenizar pelo blog e seu conteúdo. Dos que tenho pesquisado, toda a informação disponibilizada e sua apresentaçao, alem de objetiva e clara, é de muito valor. Parabéns.!!

    Gostaria de solicitar, se possível, uma orientação com relação a venda de um imóvel.

    Sou estrangeiro, residente permanente no Brasil desde 1999, com RNE e CPF. Comprei um imóvel em 2002, junto com minha Irma, que tem CPF regularizado, mora no exterior, nunca foi residente e logicamente não tem RNE e que me constituo como seu procurador dentro dos critérios da legislação e das exigências do modelo de procuração da Caixa econômica federal.

    Estamos vendendo o imóvel agora e o comprador esta financiando com a Caixa Econômica uma parte. A Caixa, para liberar o contrato de financiamento para assinatura, me solicita/exige que os dois vendedores (minha Irma e eu) tenham CPF e RNE!!!!.
    Expliquei para a Caixa e para o comprador, que não tem como alguém que mora no exterior solicitar um RNE por acaso, que para isso tem que ter um fato gerador que se enquadre nas exigências legais das diferentes competências das entidades federais, notadamente junto ao Ministério de Trabalho e Policia Federal e que neste caso minha irma, nao tem como solicitar/obter o RNE.

    Gostaria de saber se existe um embasamento legal para esta exigência da caixa, já que informou apenas que era um "procedimento" da caixa e caso não exista base legal, que opções/solução teria para poder viabilizar a venda/financiamento.

    Grato

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  9. Oi Santi Brasil. Muito estranha esta solicitação. Alguém na CEF deve ter se enganado porque você é procurador de sua irmã justamente por ela não ser residente no país e não ter intenção de vir ao país. Essa exigência mesmo que fosse uma norma do banco não tem como ser cumprida porque a Policia Federal não concede o RNE a quem não esta no Brasil provisoriamente ou permanente. Para vender o imóvel não é preciso o RNE tanto que o imposto sobre lucro imobiliário da parte de tua irmã será recolhido pelo comprador, justamente por ela residir no estrangeiro.

    Sinceramente não sei porque estão pedindo isso, é impossivel cumprir a exigência. Se tua irmã não tem RNE por estar no exterior eles podem exigir certidão de nascimento com tradução juramentada e os documentos oficiais dela com tradução também mas o RNE é impossivel de você cumprir.

    Você terá que ir na Policia Federal solicitar um documento que ateste ao banco que não existe possibilidade de cumprir a exigência porque a vendedora não vem ao país. Nem que seja uma certidão que afirme que o RNE não é concedido a quem não esta no Brasil.

    A lei que estabelece quem pode obter o visto é a do link abaixo.

    http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6815.htm


    Acho que eles não conhecem as regras de visto porque a CEF não faz financiamento para estrangeiro comprar imóveis agora para vender não tem nenhum problema, então não consigo achar um motivo para esta solicitação e nem vejo onde buscar solução que não seja na Policia Federal.

    Se tiveres alguma informação nova use este espaço para me informar e alertar terceiros. Se achar alguma informação que te ajude posto aqui.

    abraços

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  10. Obrigado pela pronta resposta. Para mim, também foi muito estranha esta solicitação, mas, terei que aguardar o final da greve, para o comprador poder ter o parecer do jurídico da caixa. Assim que tiver, pode deixar que compartilharei com todos no blog.
    Uma coisa que desconhecia e me surpreendeu... foi a obrigação que o imposto sobre lucro imobiliário da parte de minha irmã será recolhido pelo comprador, justamente por ela residir no estrangeiro, uma vez que ela poderia, ao igual que eu, adquirir um imóvel no pais ou no exterior, no prazo de até 180 dias após a venda.
    Me aprofundei na pesquisa deste assunto no site da receita e na lei que a partir de 16 de junho de 2005, com a edição da Medida Provisória nº 252 (chamada MP do Bem), que foi regulamentada em 21 de novembro de 2005, pela Lei nº 11.196, sobre os ganhos auferidos por pessoa física e em seu artigo 39 é explicita..." Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País". Pelo que realmente isto é uma novidade que não contava com ela...
    Com tudo, surgiram-me novas duvidas, que gostaria de dirimir com você: Caso o jurídico da caixa em seu parecer reconheça a impossibilidade de ter o RNE um estrangeiro não residente e libere para ser assinado o contrato de financiamento, orientando ao comprador que o imposto sobre lucro imobiliário, da parte de minha irmã que não é residente, seja recolhido por ele. Como ele faria este calculo e recolhimento? No caso do calculo ele tem que utilizar o software da receita de Ganho de capital para apurar o ganho de capital e emitir a guia para recolhimento do tributo?
    No caso que ele utilize o valor de aquisição anterior nosso que aparece na certidão de Ônus, calcule o ganho de capital utilizando 50% de esse valor ( aparte de minha irma) e apure a base de calculo considerando também 50% do valor que ele esta pagando hoje para adquirir o imóvel e aplique 15% sobre o ganho capital, como ele faria o recolhimento a RFB?
    Quanto ao contrato de financiamento junto a caixa, ela poderia "reter" do valor do financiamento o valor do tributo do ganho do capital da parte de minha Irma e recolher em nome do comprador e não depositar 100% do valor do financiamento?
    Vou dividir uma segunda duvida, na sequencia com outra postagem, para que o tamanho/limite em numero de caracteres por postagem seja aceito.
    Segue na seguinte postagem.
    Att, Santi Brasil

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  11. Dando continuidade na postagem anterior...
    No instrumento de compra e venda do imóvel, foi combinado que o valor total da venda (sinal e financiamento), seja depositado na minha conta, num banco nacional, não foi pactuado logicamente que seja retido o IR do ganho de capital dos vendedores, mas, neste caso se o comprador é o que tem que realizar o recolhimento,imagino que ele terá que arcar com esse novo "ônus" como qualquer outra despesa, uma vez que no contrato explicitamente foi colocado que todas as despesas referentes à transmissão da propriedade do imóvel e despesas do financiamento imobiliário, correrão por contra dos compradores. Seria isso mesmo?
    Com relação a esta "situação!!!!", para poder debater qual opção/alternativa que traria mais "vantagem" desde o ponto de vista econômica na operação para nos vendedores, elucubro que apenas existira este "caminho" que detalho a continuação:
    O primeiro seria ela vir ao pais ou outorgar uma procuração no exterior, que seja consularizada e traduzida posteriormente por tradutor juramentado, fazer uma doação para mim de seu 50%, pelo valor venal, e desta forma eu passar a ter 100% da propriedade, e assim realizar a venda/financiamento apenas com meus documentos. Nesta alternativa, os custos/tributos que teria na operação da venda, seriam: Passagem de avião ou custo do cartório e tradutor se fizer no exterior a outorga da doação, imposto de doação ITD, o imposto de ITIV , lavratura da escritura e Registro da escritura para averbação e emissão da nova certidão de ônus, uma vez que não é uma terreno com aforamento, seria isso mesmo ou haveria algum outro tributo/imposto ou obrigação?
    No caso de alienação de bens recebidos em doação, seria considerado, para efeito de apuração de ganho de capital, custo de aquisição igual a zero." (Lei n º 10.451, de 2002, art. 5 º ), mas, nesta caso, o ganho de capital de 15% na doação não existiria, por que eu receberia a doação, e compraria outro imóvel, correto?
    Att
    Santi Brasil

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  12. Oi Santi Brasil. Vamos por partes.

    A tua irmã NÃO TEM direito a isenção do imposto sobre lucro imobiliário em nenhuma situação porque ela é estrangeira. Sendo estrangeira ela poderia vender o imóvel e não recolher o imposto e desta forma seria muito difícil para a Receita Federal cobra-la no exterior. Por conta disso e para evitar o não recolhimento o imposto é recolhido NA FONTE. significa que o comprador vai fazer o calculo do imposto no valor de 15% sobre o valor de venda e vai descontar do valor a ser pago para tua irmã. O comprador não vai pagar este imposto que é de vocês do bolso dele. Se venderes o imóvel por 300 mil reais o comprador vai descontar deste valor os 15% e recolher para a Receita.

    Quanto a doação vai ser um gasto maior porque ela vai doar para você os 50% dela e sobre este valor incidirá em torno de 5% do valor da parte dela em custos como escritura pública, registro imobiliária e imposto estadual de doação(ITDCM).
    Depois de doado a você poderá vender com financiamento o total de 100% do imóvel de tua propriedade. Outro detalhe é que o valor de doação é o mesmo de aquisição do imóvel , se mudar o valor para o preço atual haverá lucro imobiliário a pagar também.

    Acredito que o problema vais resolver porque tenho quase certeza de que eles não pediram o RNE da tua irmã mas tem um porém que você não tina comentado que é a documentação dela.

    Na doação não existe imposto sobre lucro imobiliário.

    Sendo estrangeira ela tem que ir a um Consulado do Brasil na cidade onde ela reside e fazer uma procuração pública com notário de lá e traduzir para o português juntamente com a certidão de nascimento dela. No consulado eles informam toda a documentação que ela tem que te enviar. É obrigatório esta procuração te constituindo procurador dela para que a CEF aceite os vendedores.

    Legislação

    A partir de 1º de fevereiro de 2004, a fonte pagadora adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, deve reter e recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital, auferido por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no Brasil, ou o procurador do alienante, quando este não der conhecimento à fonte pagadora de que o proprietário do imóvel, é residente no exterior (Lei nº 10.833, de 2003, arts. 26 e 93, II).

    No teu caso se fores procurador da tua irmã é ficarás responsável por recolher o imposto em nome dela.

    Procure um contabilista porque se o país de origem da tua irmã tem cooperação com o nosso pode haver diferença na tributação e disso não tenho conhecimento suficiente para te orientar

    http://www.mundonotarial.org/ganhosdecapital-artigo.html


    abraços

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  13. Maria Angela, muito bom este blog. Queria te fazer uma pergunta: Estou comprando um imóvel, novo direto com os construtores que são estrangeiros. Nasceram na Espanha, mas são residentes no Brasil desde criança. Possuem CPF, RNE. Irei financiar parte do imóvel pela CEF e ocorre que o correspondente da Caixa disse que não recebe honorários da Caixa por causa que os vendedores são estrangeiros e me cobrou R$2.000 para fazer o trabalho para mim. É correto isso?

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  14. Olá. Se são residentes no país não teria porque o correspondente não receber. Os vendedores nunca contratam um correspondente para providenciar os documentos, quem contrata é sempre o comprador que é você. Não aceite, você pode providenciar toda a tua documentação e os vendedores entregam as deles e as do imóvel. Se os vendedores residem no pais desde criança já possuem o RNE permanente, tem CPF ativo e residencia fixa portanto essa conversa de não receber da CEF não esta correta. Providencie você toda a documentação, vai ser mais demorada mas podes fazer sem problema. Despachantes cobram 500 reais para fazer este serviço e muitos correspondentes CEF também ficam em torno deste valor.

    abraços

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  15. fernanda.tcosta@yahoo.com.br20/10/2013, 14:19

    Boa tarde,
    Inicialmente parabéns pelo blog, realmente muito bom!
    Tenho uma duvida, que gostaria que me esclarecesse se possivel.
    Estou comprando o imóvel de propriedade de um estrangeiro. Era casado com uma brasileira mas acabou de sair o divórcio deles.
    Quero financiar a compra pela CEF, mas até agora a CEF não encaminhou uma relação esclarecedora dos documentos que ele deverá providenciar no exterior (somente a procuração modelo CEF). Por favor podera me informar qual a relaçõ dedocumentos que deverão ser encaminhados para a CEF avaliar?
    Grata,
    Fernanda

    ResponderExcluir
  16. Oi Fernanda.A relação a prinicipio é a que cito na postagem porém a CEf tem feito alguns pedidos inusitados então o melhor é aguardar a lista para não ter que refazer algum documento.

    O principal é saber se a certidão de divorcio e partilha já esta anotada na matricula imobiliária do imóvel porque sem esta averbação a CEF vai trancar a compra. Ao se divorciarem alguém quem ficou com o imóvel na partilha é quem assina a venda e por isso o divorcio tem que estar averbado na matricula. No mais terás que aguardar pois a CEF tem complicado com documentação.

    abraços

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  17. Oi Maria Angela,

    Primeiramente, gostaria de parabenizar pelo trabalho no seu blog. De todos que eu pesquisei pela Internet, o seu é o mais informativo e independente. Continue com o bom trabalho.

    Maria, tenho algumas perguntas relacionadas ao seu post.

    Sou estrangeiro e tenho um imóvel à venda no Brasil. O meu CPF e RNE permanente estão válidos, porém meu RNE deixará de ser válido em alguns meses pois eu ficarei mais de 2 anos ininterruptos fora do país.
    É necessário possuir RNE válido para a venda de imóvel ou é possível vender sem problemas mesmo com RNE inválido? Precisarei de algum outro documento (ex. visto)?
    Caso meu RNE se torne inválido, ele afeta o CPF e, consequentemente, a venda do imóvel?

    Por fim, a perda do RNE permanente afeta a tributação na venda do imóvel (irei pagar mais impostos)?

    A opção de ir pro Brasil não é a mais fácil para mim no presente momento.
    Agradeço a sua ajuda quanto esta questão.

    Obrigado,
    Jefferson

    ResponderExcluir
  18. Oi Jefferson, boa tarde.

    Este problema com o RNE esta se tornando sério na venda de imóveis em que o estrangeiro não esta no Brasil.

    Para a venda direto ou seja negociação entre você ou seu procurador e o comprador não é preciso o RNE e portanto não precisarias renová-lo, porém o CPF tem que estar em perfeita ordem.

    Ocorre que o financiamento imobiliário esta sendo muito usado e os bancos estão exigindo RNE do estrangeiro mesmo que ele não resida no Brasil. Veja o absurdo porque a Policia Federal não fornece RNE para quem não esta no país e no entanto bancos como a CEf exigem e já fui a varias agencias e nenhum gerente sabe me dar uma explicação. Em alguns casos até sabem menos que eu.

    Portanto se você não renovar o RNE tua venda ficará limitada porque não poderás aceitar financiamento por parte do comprador.

    Se acreditas que consegues vender antes do vencimento não precisa renovar mas se der o azar de a venda fechar e já ter vencido o prazo terás problema se for venda financiada.

    Quanto a tributação nada tem a ver com tua documentação. Se vender o imóvel estando no Brasil ou não por ser estrangeiro tens que recolher 15% do valor de venda e não tens direito a isenção por ser estrangeiro. O imposto deve ser recolhido no ato da venda por teu procurador, se houver ou pelo comprador que pode reter o valor na fonte. Depende da situação.

    abraços

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  19. Olá, gostaria muito de uma informação que a receita federal não soube me explicar: estou comprando a vista um apto de um estrangeiro residente fora do Brasil. Ao verificar o valor apurado para o recolhimento do lucro, o vendedor considerou o valor muito alto e propos recolher a metade (50%). Caso o fisco constate que o valor está incorreto, eu (comprador) corro o risco de ser intimado a pagar a diferença?

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  20. OI Ana. A alíquota é 15% e o estrangeiro não tem direito de redução ou isenção. Como ele esta fora do país você tem que reter estes 15% na fonte e você é quem vai recolher o imposto para a Receita Federal. Se não recolher a Receita vai vir cobrar de você.
    O que ele deseja fazer de recolher somente 50% não existe, é ilegal e portanto não pode ser feito até porque não é ele quem paga é você que tem que reter na fonte, isso é, na hora do pagamento o valor do imposto fica com você e você faz a guia e o pagamento. A Receita criou este mecanismo porque uma vez que o vendedor more no exterior é difícil ir cobra-lo se ele não recolher.
    Há paises com convenio que a cobrança é diferente mas isso somente um contabilista pode te explicar.
    O imposto de 15% é recolhido sobre o lucro não sobre o valor total da venda.
    abraços

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  21. Este comentário foi removido pelo autor.

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  22. Caros, estou passando pelo mesmo problema de Santi Brasil...
    Como vender o imóvel, cujo proprietário é estrangeiro não residente no Brasil, e portanto não possui RNE, nem tampouco pode requerer um visto permanente que dá direito ao RNE?
    O que tem sido feito para resolver este impasse? Vocês já conseguiram realizar alguma venda?

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  23. Olá. o proprietário residente no exterior sem RNE justamente por não vir ao Brasil deve fazer uma declaração que informa que não possui o registro por não residir no Brasil, declarando sua residencia oficial no eterior, na língua do país de origem, com notário público e depois levar ao consulado brasileiro para registro. Aqui no Brasil o procurador deverá fazer a tradução juramentada do documento e registra-lo no cartório de títulos e documentos. Recomendo que procurem o consulado brasileiro para se informar dos procedimentos que podem modificar de um país para o outro.

    abraços

    ResponderExcluir
  24. Poderia, por favor, me ajudar. Tenho uma cliente brasileira, que reside nos USA há mais de 20 anos, ela é casada com americano e tem CPF regular aqui no Brasil. Ela me passou procuração por instrumento público quando esteve aqui no Brasil, dando poderes para vender o imóvel recebido de herança em julho/13. O marido também fez procuração a meu favor para vender referido imóvel, a procuração foi feita nos Estados Unidos, foi reconhecida pelo notario local e levada a registro no Consultado Brasileiro em NY, aqui no Brasil fiz a tradução da mesma por tradutor publico juramentado e levei a registro no cartório de titulos e documentos.
    Minha pergunta é: O Banco que irá financiar o imóvel, irá exigir o CPF do casal ? e o RNE do americano ? Ele nunca morou no Brasil e nem pretende vir para cá, por isso fui constituida procuradora deles, para vender o imóvel recebido de herança da mãe da proprietária brasileira.
    Outro assunto: Sobre o lucro auferido na venda o comprador irá reter os 15% para pagar o imposto "Ganho de Capital"? Este apto é de duas herdeiras, a outra reside no BRasil, sobre a parte dela 50% não haverá qualquer incidência, pois a mesma irá comprar novo imóvel para residir (Lei da isenção para compras no prazo de seis meses para nova residência comprada com o valor da venda). É isso mesmo?

    grata
    Nicole

    ResponderExcluir
  25. Oi Nicole.O esposo americano precisa do CPF se ele aparece no contrato como vendedor junto com a esposa. Com a procuração poderás providenciar o número junto a Receita Federal. Quanto ao RNE é um documento fornecido a quem entra no Brasil seja para residencia fixa ou provisória e portanto não é fornecido para quem não esta no Brasil. Ocorre que a CEF é um dos bancos que tem exigido este documento e não abre mão. Sugiro neste caso que procure uma agencia do BB e solicite uma informação sobre o assunto porque a principio uma declaração de nunca ter estado no brasil resolveria mas cada banco age de uma forma e isso tem sido um problema. Infelizmente nenhum dos que me pediram ajuda retornaram para me dar uma resposta de como resolveram a questão.

    Quanto ao imposto sobre lucro a irmã brasileira que tem 505 do imóvel e vai comprar outro estará isenta se nos últimos 5 anos não vendeu nenhum outro imóvel e se este imóvel a ser vendido e o que for comprador forem residenciais.

    A irmã residente no estrangeiro não tem direito e nenhuma isenção ou redução de imposto e quem tem obrigação de recolher os 15% é você que é a procuradora.

    abraços

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  26. Olá,
    Sou estrangeira e estou vendendo um imóvel que comprei no Brasil há 5 anos.
    Estou casada com brasileiro porém estamos em processo de divórcio e não vou ter meu RNE e devo sair do Brasil nos próximos meses.
    Tenho conta bancária aqui no Brasil mas queria que o pagamento seja feito na minha conta na Bélgica, isso pode ser um problema?
    Desde já agradeço a ajuda!
    Sandy

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  27. Oi Sandy, será problema sim. O RNE vai lhe ser exigido, sugiro que o mantenha ativo ou não vai cosneguir efetivar a venda e a demora em regularizar pode gerar problemas com o comprador. Se já estiveres divorciada antes da venda não esqueça de averbar na matricula do imóvel a certidão de divorcio com o formal de partilha é obrigatório. Se quando venderes não estiveres divorciada o esposo tem que assinar a venda juntamente com você.
    Se vais deixar procurador para agir em teu nome podes informar a conta que ele providencia que seja depositada sem problema apenas vai ocorrer o câmbio de real para a moeda do País de destino e assim sendo haverá IOF e taxas de câmbio a pagar.
    abraços

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  28. Maria Angela,
    Muito obrigada pela resposta!
    Comprei o imóvel antes de casar e casamos no regime de separação total de bens. Isso muda algo?
    Fiquei casada apenas um ano, por isso que ainda não tenho o RNE e nem vou ter. Como seria nesse caso?
    Obrigada!!

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  29. Oi Sandy. Na matricula do imóvel tem que estar averbada(anotada) a tua certidão de casamento com o regime de separação de bens, aí só você assina a venda.
    Sem RNE não podes vender o imóvel para comprador que vá utilizar financiamento bancário, já aviso porque tem banco exigindo até para quem reside no exterior(absurdo).

    Para venda a vista, tens o CPF e não vão pedir o RNE pois deves ter teu visto aqui. Tudo isso na teoria porque na prática podem te pedir algum outro documento.
    abraços

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  30. posso pagar na Italia un imovel de um amigo turista italiano que quer vender o apartamento ?
    o seja: eu pago o controvalor a ele em euro na Italia e faço aqui escritura publica com quitaçao do ato ja efetuada. isso è correto

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  31. Olá. O amigo italiano é estrangeiro sem residência fixa no país e portanto ele tem que ter CPF no Brasil para a venda e um procurador que o represente aqui no Brasil e não pode ser você.

    A venda implica em recolhimento de imposto de renda retido na fonte pelo comprador do imóvel e a escritura obrigatoriamente tem que estar em real bem como o pagamento ser feito em Real porque esta ocorrendo a compra e venda dentro do Brasil. Se tens conta lá na Italia podes usar o valor para pagamento mas se vais mandar o dinheiro do brasil o cambio terá que ser feito de qualquer maneira.
    Não sei te dizer como se faz pois tem que seguir regras do banco central.

    abraços

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  32. Olá Maria Angela, muito úteis as informações.

    Estou querendo comprar um terreno de um italiano. Ele não tem conta no Brasil e quer que eu transfira o dinheiro para ele na itália. Isso pode representar um problema? Fico com receio de como isso pode ficar com a receita e mesmo frente a lei no caso da transação.

    Vi acima que os contratos devem sempre ser em reais, isso não complica a transação dado que o câmbio exato só será sabido no dia da transação?

    Pago algum imposto por mandar esse dinheiro para fora?

    O dono Italiano mora fora do Brasil e tem um procurador italiano também residente na itália. Só com o CPF dos dois e sem RNE já é possível fazer o negócio?

    Muito obrigado, o vendedor parece estar tão perdido quanto eu neste processo...

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  33. Oi Fernando. Não disponho de muitos esclarecimentos porque cada banco acaba pedindo algo diferente porém se não vai usar financiamento fica mais fácil.
    O contrato é feito em Real e o risco na data do câmbio é todo do comprador.Deve constar no contrato a data do pagamento com depósito em conta no exterior ao câmbio do dia do depósito.
    O contrato de câmbio tem taxa que o banco cobra, tens que verificar junto a instituição.
    Como o vendedor não mora no Brasil ele recolhe imposto sobre lucro imobiliário na fonte de 15% isto é você vai reter e recolher este imposto ou o procurador amigo dele que vier ao brasil fazer a venda.

    é bem complicado pois ele terá que fornecer todos os documentos dele com tradução juramentada para o português. Se não tem financiamento envolvido e ele esta disposto a esperar e você também, podem agilizar tudo. Lá ele tem que procurar o consulado do Brasil que vão orienta-lo em como fazer a procuração para o amigo e depois traduzir tudo aqui no Brasil e registrar no cartório de títulos e documentos. Ele arca com todos estes custos lógico.

    Tudo tem que ser bem feito para que ninguém tenha prejuízo.
    abraços

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  34. Ola Maria Ângela ,

    parabéns para o seu Blog .
    Eu estou estrangeiro Françes atualmente com visto de turista com CPF valido e quer vender minha casa no Brasil> Eu quer comprar outra casa com essa valor dentro dum prazo de 6 meses e viu que na legislação sobre lucro mobiliaria no tem né redução né isenção para estrangeiros dependendo sim tem uma convenção entra os dois pais <Eu procurei a convenção que disse o seguinte ; Promulga a Decreto nº 70.506 , de 12 de maio de 1972
    DOU de 16-05-72 Promulga a Convenção com a França para Evitar a Dupla Tributação e Prevenir a Evasão Fiscal em Matéria de Impostos sobre o Rendimento.
    ARTIGO II 
    Impostos visados
    1. Os impostos atuais aos quais se aplica a Convenção são:
    a) No caso do Brasil:
    - o imposto federal sobre a renda e proventos de qualquer natureza, com exclusão das incidências sobre remessas excedentes e atividades de menor importância;
    ARTIGO XXIV 
    Não discriminação
    1. Os nacionais de um Estado Contratante não ficarão sujeitos no outro Estado Contratante a nenhuma tributação ou obrigação correspondente diferente ou mais onerosa do que aquelas a que estiverem ou puderem estar sujeitos os nacionais desse outro Estado Contratante que se encontrem na mesma situação.
    se entende bem a receita federal tem que aplicar a isenção???
    Nicolas

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  35. Oi Nicolas.
    Nem sempre é como a gente pensa.Em se falando de tributação a REceita federal costuma dificultar ao máximo a isenção para estrangeiros.
    A tributação na venda de imóveis é considerada ganho de capital e não renda e assim sendo pode haver a tributação na fonte mesmo havendo a convenção.
    Para saber exatamente é preciso buscar na convenção a isenção especifica sobre compra e venda de imóveis.
    Venda de imóvel não é rendimento é ganho de capital. Acredito que a isenção não se aplica mas te confesso que não domino o assunto.
    abraços

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  36. Ola Maria Angela ,

    obrigado pela resposta , vou verificar entao

    abs Nicolas

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  37. Oi Nicolas. Procurei a legislação e encontrei. aplica-se no caso de imóveis as mesmas regras para estrangeiros e brasileiros. O imposto recolhido é feito no lugar onde o imóvel for vendido. Sendo assim a principio vendendo aqui seu imóvel até 440 mil reais estarias isento do recolhimento do imposto pois existe a convenção entre França e Brasil. O que constatei na pesquisa é que você somente consegue a isenção na justiça. existem diversas ações judiciais equiparando os dois contribuintes e dando ganho de causa.
    http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/AcordosInternacionais/Franca/Dec705061972.htm

    abraços

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  38. Ola unknown,

    so voltei no blog hoje depois de 3 meses porque fiz o protocolo de pergunta na receita federal e nao tenho ainda a resposta ! realmente a receita faz de tudo para nao ajudar estrangeiros . entao viu a sua resposta so agora ! poderia me informar onde voce acho as referençia das açoes judiriçias ? conhece advogado especialisado ?
    desculpa a demora, obrigado

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  39. Bom dia, por gentileza, se possível me ajudar com uma dúvida. Estou comprando um casa de uma pessoa (brasileiro), cuja casa está em nome dele, tudo certo, no Brasil ele é legalmente disquitado e está tudo em dia, porém antes de construir esta casa ele se casou na Russia, mas a esposa dele não tem CPF, não tem ligação nenhuma com o Brasil, inclusive no Brasil ele é disquitado como eu disse, eu precisaria pegar uma anuência da atual esposa Russa dele? Ou não é necessário nada, somente ele assinar a escritura?

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  40. oi Prezada Maria Angela
    lindo teu blog , so' posso te desejar coisas boas e que cada dia tu raciocinio seja mas depurado...parabens!

    Sou chileno residente no brasil, casado com chilena, com todos os documentos em regra, e declaração de ISRL em comum, onde ela aparece como dependente.

    Vamos vender uma propriedade e para assinar a escritura, o Cartorio exige Certidão de Casamento LEGALIZADO pelo Consulado do Brasil no Chile....minha pergunta e': ,se a Matricula do imovel, contem o meu nome e o da minha esposa , com nossos RG's e CPF's, indicando que somos proprietarios, e ambos queremos vender e ambos vamos assinar a escritura ....que tem a ver se continuamos casados ou não?....o melhor , se a gente não estivesse casado (hipotesis), não poderiamos vender?...ou bem, se não estivessemos casados teriamos que voltar a casar para vender?

    UGA
    Alejandro Latorre

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    1. Ola Alejandro Latorre.
      A venda no Brasil exige comprovação do regime de bens do casal e esta comprovação consta na certidão de casamento. Como o documento é de outro país a lei exige que seja apresentado ao Consulado Brasileiro comprovando assim que é um documento legal. Obrigatoriamente a matricula imobiliária de um imóvel deve conter a certidão de casamento averbada(anotada) e no caso de vocês não há esta anotação. Se vocês fossem solteiros não haveria esta necessidade e poderiam vender livremente porém também seria exigido a certidão de nascimento legalizada.
      Tudo isso é exigência da Lei de Registros Públicos, infelizmente.

      Se forem vender com o comprador desejando usar financiamento bancário outras exigências serão feitas.

      abraços

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  41. Prezados, bom dia!

    Alguém sabe se existe acordo entre Brasil e Estados Unidos para tributação de ganho de capital para não residentes no Brasil?

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  42. Olá Existe acordo para troca de informações entre os dois países visando dificultar a sonegação de impostos. Na tributação do ganho de capital não há acordo e o não residente recolhe 15% sobre o ganho de capital, retenção na fonte pelo comprador ou procurador do vendedor. abraços

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  43. Olá, Boa tarde

    Estou comprando um lote de terra no Brasil, na Bahia, de uma. Pessoa brasileira, mas que atualmente mora na Itália. Eu fiz um contrato de compromisso de compras e vendas e enviei pra que ela reconheça firma no consulado brasileiro em. MILÃO, É dessa forma mesmo que poderá ser feito a esta venda/compra?

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    1. Olá. Quanto ao contrato tudo bem se ela tem o CPF ativo do contrario não tem valor, mas para fazer a escritura a vendedora terá que enviar para o Brasil uma procuração pública que será feita pelo consulado brasileiro. Se ela é casada a procuração do esposo também será necessária e se ele for estrangeiro toda a documentação traduzida aqui para o português.

      abraços

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  44. prezada,

    tenho um parente estrangeiro proprietário de um terreno na região dos lagos. estamos tendo alguns problemas com tentativas de invasão da área. no ultimo mês invadiram parte do terreno efetuando limpeza em aproximadamente dois lotes. nos dirigimos até a delegacia e fomos informados que apenas por meio de uma petição diretamente na área cívil poderíamos ter algum êxito. não existe até o momento qualquer construção na área invadida mas não sabemos o que fazer para evitarmos um problema maior. Fomos desestimulados a cercar novamente a área já que a destruição da cerca seria provável. Gostaria de saber quais medidas poderiam ser adotadas a fim de resguardar o direito do proprietário evitando uma ocupação irregular da área já que o dono do terreno paga regularmente o IPTU e demais obrigações legais. Colocamos a área à venda e não sabemos qual seria o imposto incidente para o caso da venda ser concretizada. Peço desculpas de antemão pela complexidade do questionamento agradecendo desde já a sua orientação.
    Abraço e ótimo 2016.

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    1. Olá. O ideal seria murar, colocar srame farpado e manter um vigia cuidando até a venda. Não deixem passar o tempo, um advogado pel via judicial busca a retomada. Imóvel invadido dificulta a venda. Na venda incide 15% de imposto sem direito a redução e descontos e o procurador recolhe a Darf. Abraços

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    2. muito obrigado, Maria Angela. Apenas confirmando, a incidência de 15% é sobre o lucro? ou seja, apenas sobre o ganho de capital?

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  45. Olá, gostaria de esclarecimentos sobre uma situação um pouco complexa: Estou querendo comprar uma casa em minha cidade porém a dona faleceu e ela morava como esposo dela na Grécia, pois ele é grego. O esposo atualmente possui 78 anos e não tem mais condições de vir ao Brasil, porém o mesmo deseja vender o imóvel. Então quem está vendendo o imóvel para ele aqui no Brasil é a irmã da dona da casa que faleceu (cunhada dele) porém ela disse que somente possui uma procuração que a irmã dela fez enquanto estava viva dando direitos a ela de negociar a casa. Como a dona faleceu, essa procuração tem validade? O esposo dela precisa fazer uma procuração também? Qual seria o melhor procedimento? obrigado.

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  46. Olá a procuração perdeu valor com o falecimento da esposa e portanto é preciso inventario para depois vender o imóvel. É um procedimento demorado porque é feito no exterior.
    Abraços

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  47. Ola Maria Angela,
    Muito legal seu blog…Parabens!
    Minha duvida e a seguinte, estou morando no exterior e quero vender um imóvel no Brasil que comprei quando era solteira. Atualmente estou casada ( com registro do casamento no consulado), porem meus documentos do Brasil ainda estão com o nome de solteira. Posso fazer a procuração para venda do imóvel com meu nome de solteira? Obrigada.

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    1. Olá, não pode. Vais ter que vender como casada até porque há o registro no consulado. Atualize teus documentos.

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  48. Olá Maria Angela, achei seu blog por acaso pois estou com uma dúvida. Moro no Japão há 12 anos e em 2008 fui ao Brasil e acabei comprando um terreno em minha cidade, mas comprei financiado o que em 2 anos quitei normalmente e só tenho o contrato de compra e venda do proprietário. Agora quero vender o terreno, gostaria de saber se preciso registrar escritura desse terreno e se outra pessoa pode fazer isso para mim!Como devo proceder!
    Agradeço desde já por uma eventual resposta.
    Ricardo

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    1. Oi Ricardo, podes fazer uma cessão de direitos para que o vendedor passe a escritura direto. Precisas ir no consulado faxer uma procuração para alguém aqui te representar na venda. Abraços

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  49. Olá María Angela. Parabens por seu blog! minha mae nao e residente no Brasil e vendeu um imovel que tinha no Brasil. Todos os impostos foram pagos. Agora minha mae precisa enviar o dinheiro da venda ao exterior. Qual e a melhor manera de fazer o envio?

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    1. Oi Bernardo, através do Banco do Brasil esse envio pode ser feito com contrato de cambio ou empresas especializadas no envio mas que cobram taxas bem altas e as vezes não compensam. È só procurar o banco setor de câmbio e remessa. Abs

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  50. Obrigado Maria Angela. outra consulta relacionada: esta ainda vigente a exencao de imposto para a venda de inmoveis hasta RS 440.000 (cuando e o unico imovel e operacao similar em 5 anos)? Bernardo

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    1. Oi Bernardo, sim está vigente a norma da Receita Federal mas somente para residentes no Brasil.
      abraços

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  51. Bom dia Maria...muito bom ler todas as orientações de alguem que realmente entenda do assunto!
    Pelo amor de Deus nos ajuda
    Temos um amigo americano que comprou um imóvel no Brasil, e agora esta o vendendo...o aoartamento ainda não estava escriturado, então foi feita uma cessão de direitos da construtora para o comprador! o americano tem CPF mas não possui RG - então foi aceito o selo bancario americano autenticado.
    Os compradores fizeram um ARRAS e pediram um prazo de 90 dias...nesse tempo meu amigo continuou pagando o condomínio..conforme combinado.
    pois passado esse prazo coincidiu com essa greve bancária...eles foram fazer a TED e o banco não aceitou..ai começou nossa luta que dura uns 20 dias...a cessão e o contrato de compra e venda são de valores diferente..gerando o ganho de capital, conforme acordado desde o primeiro dia todos os impostos seriam do comprador visto o preço que fizeram no imóvel....agora estamos aguardndo o banco voltar, qual é a maneira correta de fazer essa transação, estamos com medo de estarmos sendo enrolados

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    1. O ganho de capital é pago pelo vendedor e o comprador é quem deve reter o valor de 15% e recolher em DARf especifica.
      abraços

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  52. Por favor de tiver um contato me manda por email financeiro.ink@hotmail.com eu ligo e pago a consultoria...estamos desesperados,
    obrigada

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  53. patricia de freitas24/08/2017, 21:05

    Boa Noite, muito bom seu blog.Pretendo adquirir um imovel, a proprietaria é argentina residente na argentina. Constituiu um procurador argentino residente no brasil, alegam que a procuraçao é apostilada de Haia. quais os cuidados que deve ter? como vou saber se a prorpreitearia ja náo é falecida? peço orientaçao.

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    1. Oi Patricia. A procuração é apostilada e todos os documentos da vendedora também devem ser e aqui no Brasil os documentos apostilados devem ser traduzidos para o português. O cartório verifica a procuração e documento via internet se são realmente autênticos mas não verifica conteúdo portanto a data deve ser recente. data antiga para venda de imóvel não aceite. A vendedora tem que obrigatoriamente ter CPF aqui para a venda ou não será possivel. Como a proprietária é estrangeira você comprador retém imposto na fonte de 15%.
      Na duvida o cartório de notas é o local onde deve buscar informações precisas, são eles que verificam.
      Abraços

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  54. Olá, gostaria de saber se no caso de venda de imóvel adquirido por um estrangeiro no Brasil o comprador não pode enviar o dinheiro direto para a conta dele no país onde reside? É mesmo necessário depositar na conta procurador? Quais taxas e impostos o estrangeiro deverá considerar na venda e envio do dinheiro do imóvel? Toda essa transação de venda do imóvel pode ser feita pelo procurador ? Obrigada

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    1. Oi Sandra Bizutti

      Se a procuração determina pagamento ao procurador é tudo feito pelo procuradora e depositado em Real na conta desse procurador. Atenção. o imóvel é de estrangeiro incidindo imposto de 15% sobre o ganho de capital. é você que vai reter na fonte e recolher a DARF ou o procurador é quem vai recolher??? O ideal é você reter na fonte e recolher o imposto porque ou faça constar no contrato e escritura pública que o procurador ficou responsável pelo recolhimento do imposto. Se não a Receita vem atrás de você.
      Se for para depositar na conta dos vendedores direito tens que fazer uma ordem de pagamento em real. lá no país de origem vai ser feita a conversão do valor.
      Abraços

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  55. Olá!

    Tenho uma dúvida sobre como proceder.

    Sou brasileiro e quero vender um imóvel no Brasil para um Britânico (ele mora em Londres), o pagamento será realizado da seguinte forma; 50% depositados em uma conta nacional e o restante, em uma conta em Londres (Libras esterlinas), nesta situação, o dinheiro (Libras esterlinas), não teria incidência de taxa de câmbio nem IOF. Isto é possível (legalmente) ou estaria praticando evasão fiscal ou qualquer outro crime contra ordem tributária. Detalhe, farei minha declaração de imposto de renda informado o valor total da venda e conta bancária no exterior.

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    1. Olá, negócios no Brasil são feitos obrigatoriamente em Real. Portanto na escritura constará em Real e o pagamento de parte em moeda estrangeira. Se declarares ao imposto de renda não haverá problema já que deves, suponho, declarara este valor que tens no exterior. Abraços

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  56. Cara Maria, achei seu blog de muita utilidade, mas acredito nao ter visto um caso similar aqui. Moramos eu e minha esposa fora do Brazil mas ela possui um apartamento adquirido antes de casarmos. Ela deseja vender o mesmo no momento, sendo assim sei que nao tenhio direito a nada so que ainda assim meu nome precisa constar no contrato de venda. Como seria a procuracao dando para ela o poder para efetuar a venda? Sou chileno e possuo C.P.F. porque morei por 30 anos no Brazil. Moramos na Republica da Irlanda e so sei que preciso fazer um Power of Attorney mas o mesmo escritorio que pode oferecer esta me solicitando um modelo.
    Muito obrigado pela atencao.

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    1. Oi Ro, no caso você não é o vendedor apenas anuente na escritura de venda informando que o imóvel faz parte da lista de bens particulares da tua esposa. Para evitar ter que traduzir teus documentos aqui no Brasil e registra-los no cartório de títulos e documentos para serem válidos o ideal é fazer um certificado de apostila de Haia pois assim somente esse documento será traduzido aqui no Brasil.

      https://www.e-dublin.com.br/como-fazer-traducao-juramentada-de-documentos/

      Quanto a procuração, sua esposa deve solicitar o modelo no consulado brasileiro.
      Abraços

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    2. Maria Angela, Muito obrigado pela atencao a isto. Vou olhar as dicas mas pelo que me parece, parece ser bem mais pratico do que imaginava. Muito obrigado novamente e lhe desejo mais sucesso por dedicar seu tempo para os seus conterraneos. ;)

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  57. Olá,achei todos seus comentarios muito util.meu caso é seguinte.Sou estrangeiro morando no Brasil com RNE etc.A ums anos atras comprei um terreno em valor de 30 mil Reais.Construi uma casa nele.Esta casa quero vender o valor esta na faixa de 420 mil Reais.Minha pergunta é, o imposto de 15% se refere a diferença entre a compra e venda ? e se sim a construção teve um custo de aproximadamente R$ 360.000,00 este valor será considerado ? Qual valor é significant para a RF.Ou fico em baixo dos R$ 440.000,00 isento.
    Muito obrigao

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  58. Oi Vincent

    a construção tem que estar averbada na matricula do terreno com o habite-se municipal e assim o valor declarado se soma ao do preço de aquisição do terreno. Se você faz IR tem que estar informado no IR esta construção.
    O imposto incidirá sobre o total de aquisição(terreno + construção) - valor de venda. Será aplicado outras deduções conforme o caso. Utilize o GCAP para o calculo.
    Abraços

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  59. Estou comprando um imóvel de um brasileiro residente no exterior. Para tal processo é necessário uma procuração pública feita no consulado? Me parece que ele se divorciou, precisa constar na matrícula do imóvel? Esta procuração precisa ser enviada pelos correios ou a digitalização já é suficiente?

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    1. Oi Kelly.
      Procuração feita no Consulado do Brasil.
      O divórcio e partilha tem que obrigatoriamente estar averbado na matrícula do imóvel.
      Como ele reside no exterior não tem direito a isenções e descontos no imposto de renda sobre ganho de capital. Você deve reter na fonte 15% sobre o valor de venda ou fazer constar no contrato e escritura que o procurador informou que o vendedor mora no exterior e o procurador fica responsável pelo recolhimento.
      Abraços

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  60. Fui procurador na venda de um imóvel dos parentes, que são estrangeiros não residentes no Brasil. O valor da venda foi depositado na minha conta. Agora como eu faço uma remessa internacional do valor da venda para meus parentes? Qual a justificativa da remessa e quais documentos serão necessários?

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    1. Olá, não residentes recolhem imposto sobre Ganho de Capital e você como procurador tem obrigação de recolher este imposto na alíquota de 15% porque não residentes não possuem direito do isenção. Providencie o pagamento para não te problemas se ainda não o fez.
      Quanto a remessa deve haver contrato de câmbio para a moeda do país de destino. Procure a tua agencia bancária com a escritura de venda e a procuração. A justificativa é venda de imóveis através de procurador. a escritura de venda e a procuração são documentos que comprovam o motivo da venda. Há banco que não fazem e neste caso podes ir a uma agencia do Banco do Brasil. A remessa pode ser feita por ordem de pagamento.
      Abraços

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  61. Muito bom o seu blog. Tenho uma pergunta parecida com a acima. Moro no exterior e estou vendendo um terreno no Brasil. O contrato particular de compra e venda ja esta assinado por nos (via correio com firmas reconhecidas) e temos uma procuradora para assinar a escritura. Como respondeste acima, seria a procuradora que receberia o valor da venda, pagaria o Ganho de Capital e remeteria o restante. Mas nosso contrato implica num sinal de 25 mil reais e o restante na assinatura da escritura. O comprador ficou de remeter o valor para nos, no exterior. Como seria com relacao ao nao-pagamento dos 15% de IRRF na hora da remessa? O contrato de compra e venda chega? Ou ele remeteria o valor, pagariamos os 15% na remessa e descontariamos este valor do valor na escritura e fariamos a escritura por 25 mil a menos do que o valor da venda? Qual seria a melhor maneira de proceder para nao pagarmos 15% de 25 mil duas vezes? Desde ja' agradeco sua atencao.

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  62. Olá, o contrato deve constar que é a procuradora quem irá recolher os 15% sobre a venda, se não constar quem retem na fonte é o comprador. Ele retém 15% sobre o sinal pago antes da remessa e depois retem os 15% sobre o restante pago na escritura. A escritura irá ser feita com o valor total negociado entre as partes e a informação de que o comprador reteve na fonte os 15% de imposto com a obrigação de recolher aos cofres públicos e responder por perdas e danos se não o fizer no prazo hábil.
    A Escritura sai com o valor total constando 25 mil de sinal e depois o valor restante em parcela única, não desconta o imposto. Teu procurador pode consultar um contabilista. Abraços

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  63. Estou comprando um apartamento e dois dos oito proprietários que estão me vendendo moram hj no Japão e são casados com esposas japonesas. Eles (os dois e suas duas esposas japonesas) fizeram procuração para um dos irmãos que vive aqui. As esposas japonesas precisariam ter CPF aqui no Brasil para fazer a venda?
    Obrigado

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    1. Olá, todos tem que ter CPF para vender bens no Brasil. É preciso saber se as esposas assinam como vendedoras ou anuentes apenas e o regime de bens. Na dúvida, contate o cartório de imóveis.
      Abraços

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  64. Bom día !
    Obrigada pela ajuda ...sou chilena estou estou a fin de comprar uma casa no brasil tenho cpf ! Como tenho que fazer ?

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    1. Olá, obrigado pelo contato e aproveitarei para atualizar esta postagem. Moras no Brasil ou exterior? Se no Brasil e vai usar financiamento somente se tiveres visto de permanência. Se a vista e estas no Chile, precisa além do CPF, certidão de nascimento/casamento traduzida para o português por tradutor juramentado no Consulado do Brasil ou em Cartórios aqui do Brasil, passaporte ativo, comprovante de residencial. Sempre consulte o Consulado do Chile e do Brasil. Para enviar dinheiro para o Brasil é preciso um contrato de compra e venda para que o vendedor possa comprovar a origem do dinheiro e fazer o cambio se for o caso.

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  65. Bom dia! Obrigado pelo Blog!

    Preciso de ajuda para o meu caso: eu e minha esposa somos casados com comunhao parcial de bens e moramos no exterior (ambos fizemos declaracao de saida definitiva a receita federal). Minha esposa acaba de vender (a vista) o unico imovel que tinha no Brasil, recebedido por heranca antes de nos casarmos e nos mudarmos pro exterior. Quem fez tudo no Brasil para nós foi o nosso procurador, que é o meu pai (residente fiscal no Brasil), e eu constei no contrato de compra e venda como anuente.

    Somente agora consegui confirmar que, por ser residente no exterior, precisa-se reter o IR de 15%. Minha duvida é como fazer isso. Claramente a compradora (assim como eu) nao sabia disso, pois nao deduziu os 15% do ganho de capital do valor repassado ao nosso procurador, ainda que no Contrato de Compra e Venda feito junto a imobiliaria conste que tanto eu quanto minha esposa somos "residentes e domiciliados no exterior". Todo o pagto da compra foi feito diretamente para o nosso procurador (conta corrente dele no Brasil).

    Minha duvida em como resolver isso: poderia o nosso procurador pagar a DARF ou devo retornar os 15% aa compradora e pedir que ela o faça? no primeiro caso, qual o CPF que vai na DARF, da minha esposa ou do procurador? e quando a compradora fizer sua declaracao de IR, quem ela deve colocar como beneficiario do valor pago, o procurador ou a minha esposa?

    Como a escritura foi feita no fim do mes passado, entendo que temos até o fim deste mês (Jan/2020) para pagar a DARF.

    Desde ja agradeco,
    Diego.

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    1. Bom dia Diego.
      Como ela.nao é residente o imposto já está em atraso pois deve ser recolhido imediatamente após receber os recursos. O prazo de pagamento é somente para residente no país.
      O procurador deve fazer a DARF recolhendo com Multa e juros diário no Sicalcweb pelo procurador com o CPF da proprietaria.
      O comprador vai declarar a venda e informar que foi feita através de procurador. O vendedor é tua esposa, vai seguir o que consta na escritura e o procurador faz o mesmo para justificar o montante que passou na conta corrente. A Receita vai bater os dados no sistema com a DARF paga e fica tudo certo.
      Abraços.

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    2. Bom dia!
      Puxa, mas que data devo considerar em que o procurador "recebeu os recursos"? O procurador recebeu um cheque administrativo nominal no dia de em que foi feito o cartorio, nas vesperas do Natal. Embora ele tenha ido ao banco imediatamente depositar, devido ao periodo de festas e as verificacoes do banco o dinheiro só entrou e foi desbloqueado na sua conta corrente quase no fim do ano. E somente ontem ficou pronta a nova escritura e hoje obtivemos copia da matricula.

      Outra coisa, para apurar esse ganho de capital no programa gcap, o que devo colocar como "valor de compra"? esse imovel foi recebido por heranca. Na escritura, na parte que fala do espolio consta "Valor: 30 mil" mas tambem "Valor fiscal: 49 mil". Qual desses valores devo colocar para calcular o ganho de capital?

      Desde ja muito obrigado.
      Diego.

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    3. Quanto ao valor de compra siga exatamente o que diz o formal de partilha. O valor fiscal é para fins de tributação no encerramento do inventário. Utilize como valor de aquisição por herança o valor de 30 mil. A data em que recebeu o cheque administrativo é a data a ser considerada como de venda não importando quando foi depositado e se tinha feriado ou não.

      Não se usa a GCAP, tua esposa é não residente e não tem direito a isenção e descontos, verifique a alíquota correspondente a ganho de capital na venda. Adquiriu por 30 mil, vendeu por 100 mil teve um ganho de 70 mil incidindo a alíquota mínima.

      Excluir
    4. Bom dia,
      Recebi essa resposta da Receita Federal:
      """
      O procurador mesmo na venda direta entrega a DIRF como fonte pagadora
      usando o seu CPF/CNPJ.


      Coloca o CPF do não residente como beneficiário na DIRF.


      O procurador faz o DARF usando o seu CPF/CNPJ( no DARF usa-se o código de
      fonte 0473). Acesse o manual mafon e pesquise o código 0473 para maiores
      detalhes ( digite 0473 na pesquisa).


      http://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/dirf-declaracao-do-imposto-de-renda-retido-na-fonte/arquivos-mafon/mafon-2018.pdf/view


      No campo observação deve-se colocar o CPF e nome do não residente dizendo
      ser imposto de renda retido na fonte referente a ganho de capital de não
      residente com os dados do imóvel vendido.


      O recolhimento é imediato, no mesmo dia do recebimento ( dia em que o
      comprador faz o pagamento direto ao não residente ou para seu procurador).


      A alíquota é de 15% sobre o ganho de capital sem redução ou isenções. Na
      apuração do ganho de capital efetuado no aplicativo GCAP20XX em sua
      abertura é necessário colocar o país em que o não residente reside.
      """

      Quanto ao calculo do valor do ganho: eles orientaram usar o GCAP como vemos ali, porem botando o pais corretamente. Preenchi tudo e realmente nao tiveram isencoes. Apenas a corretagem foi descontada no calculo do ganho. Ou seja, o ganho foi "valor venda - corretagem da imob - valor partilha = ganho". E, de fato, o IR 15%. Fiquei só na duvida quanto a corretagem: esta certo o que o gcap fez em deduzi-la?

      Quanto a geracao da DARF, entendo que devo gera-la manualmente, pois no sicalcweb nao tem como fazer conforme a orientacao dada pela Receita (preencher campo observacao). Tambem nao teria como gerar no CPF da vendedora pois nao ha opcao de "Nao residente" para o domicilio fiscal. Usei apenas para calcular o valor da multa/juros. Preenchi portanto com o CPF do Procurador, anotei os valores e depois prenchi uma outra DARF manualmente, adicionndo no campo observacao o CPF da minha esposa (vendedora) e dados do imovel conforme orientado.

      No seu entendimento, estaria correto eu ir em frente e pedir para o meu procurador pagar esta DARF? ou o procedimento deve ser de fato outro? Quando telefonei pra Receita me deram só informacao errada, fico na duvida tambem quanto a resposta online do fale conosco.

      Desculpa tantas perguntas. Estou com pressa para pagar esse IR pois o valor do atraso cresce muito rapido a cada dia perdido!

      Desde ja muito obrigado,
      Diego.

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    5. Podes perguntar quanto quiser, o importante é não ficar dividas e pagar logo.
      Essa regra está correta e é a mais utilizada. Ocorre que o contrato deve informar que o vendedor é não residente no Brasil, está vendendo com procuração e o procurador ficará responsável pelo recolhimento. No caso não há qualquer informação sobre o assunto e era da compradora a obrigação de reter na fonte. Não foi feito então o vendedor recolhe com o CPF dele. Nada impede que o procurador recolha com as regras que informante isto é, informando corretamente no IR para não haver problema. O Sicalc voltouu a calcular multa e juros, não precisa mais ser manual. Depois ele terá que declarar exatamente como está na tua pesquisa.
      Abraços

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    6. Ola,
      Encontrei na pergunta 608 do Perguntao da receita:
      "A fonte pagadora adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, deve reter
      e recolher o imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital, sob o código 0473, auferido
      por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no
      Brasil, ou o procurador do alienante quando este não der conhecimento à fonte pagadora de que o
      proprietário do imóvel, é residente no exterior (Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003, arts. 26
      e 93, inciso II)."

      No contrato de compra e venda nao ha nenhuma clausula especifica quanto ao IR. A unica coisa que consta eh que nos dados meus e da minha esposa diz "residente e domiciliado no (endereco tal no exterior)". Nao sei se isso seria o suficiente caso a compradora alegasse que nao lhe foi dado conhecimento sobre o fato de ser nao residente fiscal. Se for contestavel, meu procurador é quem deveria recolher, mas até la a multa/juros/dor de cabeca seria enorme.

      Voce entende que, neste caso, a responsabilidade desse recolhimento (e multas) é da compradora? devo contacta-la? Nao quero tirar nenhum proveito e devolveria esse valor de IR pra ela recolher sem problemas, apenas nao acho justo eu ter que pagar a multa/juros por uma responsabilidade que nao era (?) minha (do meu procurador).

      Uma outra questao relacionada. Sendo o procurador o recolhedor, ele tem que fazer tb a DIRF (declaracao de imposto retido na fonte). Sabe me dizer se ha um prazo especifico p fazer essa declaracao, neste caso de nao residente? Ou o procurador preenche isso durante a sua declaracao anual?

      Abraco,
      Diego.

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    7. Oi Maria!
      Mais uma vez, muitissimo obrigado!
      Tenho talvez soh uma ultima pergunta, que ainda estou em duvida. Referente ao valor da corretagem, entra ou nao no calculo do ganho de capital? (foi de 6% do valor da venda)?
      Grande abraco,
      Diego.

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    8. Não há qualquer dedução ou desconto para não residentes.

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    9. Conferi todos os documentos e me surgiu uma nova duvida. Verifiquei que na declaracao de saida definitiva da minha esposa o valor do bem declarado esta diferente do valor da partilha/espolio da escritura do imovel. Qual valor que devo usar para computar o ganho de capital e consequente multa?

      Abraco!

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    10. Oi Diego, tem que ser o mesmo valor que consta no formal de partilha, não use o valor fiscal pois se for maior haverá ganho de capital e consequentemente imposto devido também. O valor deve ser sempre o que constou no ultimo IR do falecido. tinhas me comentado ser 30 mil.

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    11. Prezado Diego, o seu procurador incluiu na DIRF dele, no ano seguinte, o valor pago no seu DARF código 0473?
      Abraço!

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  66. Boa tarde,
    declarei minha saída definitiva do país esse mes. Moro atualmente na Alemanha.
    1. Posso fazer um financiamento pela CEF mesmo após declarar saída definitiva do país?
    2. Se eu vender um imóvel no Brasil e dentro de 180 dias comprar outro, preciso ainda assim pagar os 15% à receita ou estarei isenta?
    3. Se o imóvel estiver no meu nome e no nome de uma residente, muda alguma das situacoes acima ou permanece igual?

    desde já agradeco e parabens pelo seu blog :))

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    1. Oi Aline. Como não residente você perde o direito a todos os benefícios de isenção e também ao direito de compra com pagamento financiado mesmo que tenha um brasileiro residente junto com você. Na venda o brasileiro teria direito as isenções na parte que cabe a ele, mas você não. Retém na venda 15% na fonte pagadora.
      Respondendo.
      1) não
      2) sim
      3) só na parte do imóvel do residente no país.
      Abraços

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  67. Olá, obrigada pelas informações. Vi que foi postado em 2013, teve alguma alteração na lei desde então?
    Sou casada em comunhao de bens com um estrangeiro, estamos no exterior e preciso vender um apartamento que comprei no Brasil ainda solteira. A venda sera feita via procurador em SP. O meu esposo não tem CPF, consigo fazer essa venda ou ele precisa tirar o CPF primeiro?

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    1. Oi Jessonaran. Este regime de casamento obriga que ele assine a venda e portanto a procuração será de ambos pois este imóvel por força da lei se comunica com o casal. Vai precisar fazer o CPF dele, não mudou a lei. Abraços

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  68. Boa tarde,

    Tenho uma Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada no ano de 1995 e nunca levada ao Registro de Imóveis competente. Agora em 2020, este documento é levado ao Ofício imobiliário.

    Ocorre que no casal vendedor, ele é ALEMÃO, e ela é brasileira, nunca moraram no Brasil, não possuindo qualquer herdeiro aqui. Nenhum dos dois possui CPF, motivo pelo qual o Registro impugnou tal documento solicitando a inscrição de ambos, sob a justificativa de que precisa comunicar a transferência do bem para a Receita Federal.

    Neste caso, a única saída seria a via judicial, a fins de conseguir autorização do juiz para providenciar o registro?

    Desde já muito obrigado e parabéns por este espaço.

    Mateus

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    1. Oi Matheus, obrigatório o CPF de ambos para compra e venda mesmo que em 1995 não fosse obrigatório. A escritura a ser levada a registra cumpre a legislação vigente e esta sendo registrada somente agora. Retorne ao cartório e solicite ao atendente que "suscite a dúvida" ao juiz de plantão com o argumento que a escritura é antiga e não há como fazer o CPF das partes se falecidos. O oficial do cartório acionará o juiz da vara cartorária com o teu argumento e o dele e este vai decidir se pode registrar ou não. Se o juiz disser que não terás que acionar a justiça para por sentença conseguir registrar. Abraços

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  69. Bom dia Maria Ângela!

    antes de tudo, parabéns! Acho que o melhor blog que encontrei sobre transações imobiliárias!

    Pretendo comprar um imóvel de um casal que mora no exterior, com um procurador residente no Brasil. Os documentos parecem estar ok: procuração feita no Consulado em janeiro deste ano, matrícula do imóvel, CPFs ativos, etc etc. Os vendedores já têm uma idade avançada, beirando os 90 anos, e por isso com uma probabilidade de falecimento mais próxima. Como compradora, como posso garantir que os vendedores ainda estão bem e não correr o risco de adquirir um imóvel que pode estar em processo de inventário (não sei se o casal tem filhos)?

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    1. Oi Neiva, a data da procuração deve ser recente e os vendedores devem obrigatoriamente ter CPF ativo na Receita Federal para venda mesmo que tenha procurador. Solicite ao procurador antes do pagamento a certidão da vara de interdição e tutelas e um comprovante de residencial atual dos vendedores.
      Abraços

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    2. Obrigada, Maria Ângela. Essa certidão de interdição e tutelas também tem prazo como as outras (tipo 5 anos, 10 anos)? Sobre o comprovante, consta um endereço na procuração....comprovante seria tipo conta de luz, uma conta qualquer? Precisaria ser físico (impresso) ou poderia ser um comprovante digitalizado?

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    3. complementando, a procuração é de janeiro de 2020, foi feita no consulado, serve para vários fins e tem prazo de validade de 1 ano. Necessitaria de uma procuração com data mais recente?

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    4. Oi Neiva, não precisa, a procuração tem validade de 1 ano, mas se ambos são de idade avançada nada impede que um ou os dois tenham falecido o que pode complicar. Procuração publica perde valor com o falecimento de uma das partes, procuração em causa própria com recolhimento de ITBI não perde valor. A procuração pode ser de janeiro mas as certidões dos vendedores devem ser atualizadas via Consulado do Brasil. 30 dias as certidões são válidas.

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    5. Maria Ângela, obrigada pela resposta. Não ficou claro para mim a questão das certidões: Há a necessidade das certidões na cidade onde o imóvel está localizado (São Paulo) e há a necessidade que ele também envie certidões emitidas na cidade onde vive (um país europeu), é isso? Poderia explicar, por favor. Mais uma vez obrigada pela atenção.

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    6. Desculpe Neiva. A certidão de ônus do imóvel deve ser solicitada bem como a certidão negativa de IPTU e condomínio.A certidão de nascimento dos vendedores deve ser solicitada com data recente pois nela constam, casamento, regime de bens, divorcio e óbitos. O procurador para providenciar as certidões que o cartório exige para a escritura aqui no Brasil.

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  70. Boa tarde,
    Concordo com os elogios acima: achei as postagens bem feitas e esclarecedoras.
    Tenho no momento a seguinte questão: represento um proprietário q mora fora do Brasil e está vendendo um apartamento aqui.
    Toda a documentação do imóvel e pessoal do proprietário está em ordem, no entanto o comprador exige q o proprietário tire todas as certidões negativas de débitos e processos francesas, país onde vive. O comprador se preocupa em q uma possível dívida fora possa comprometer essa venda. Minha pergunta é: é normal esse tipo de exigencia, ele pode exigir toda essa documentação ?
    Desde já, obrigada!
    Stella

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    1. Oi Stella. Ele deve exigir as certidões aqui do Brasil dos vendedores e do Imóvel. Buscar certidões fora não faz sentido. O tempo que levam para chegar aqui, serem traduzidas e registradas no títulos e documentos já perderiam valor. O comprador está garantido nestes casos, se na matricula não consta nenhuma averbação noticia. Bastam as certidões aqui no Brasil.
      Abraços

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  71. Maria Angela, muito obrigada! Vou indicar seu blog para outras pessoas pois achei muito bom! abraços,

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  72. Olá parabéns pelo blog! Queria saber sobre o pagamento da Darf (no caso de vendedor não residente representado por procurador) quando o comprador paga uma parte à vista e o restante financiado. Quando pagá-la? E quem paga é o procurador não é? Dando ciência ao comprador que no ano seguinte vai declarar compra de imóvel de não residente, certo? Obrigada

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    1. Oi Paula, se nada consta no contrato particular o comprador retém o valor do imposto no ato do primeiro pagamento, integral, 15%. Se consta procurador no contrato e diz que ele fica com a obrigação de recolher o imposto em nome do vendedor recolherá os 15% integral após o primeiro pagamento. O final deve prever valor suficiente para recolher integral.
      Cuidado. Se nada diz no contrato escrito, não aceite acordo de boca, retenha os 15% sobre o total negociado e recolha.
      Abraços

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  73. Quando um procurador recebe e envia o valor da venda de um imóvel para a conta do exterior do não residente, existe imposto de 15% no envio deste dinheiro? Naturalmente a DARF do ganho de capital já foi recolhida.
    Muito obrigado!

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    1. Olá. O imposto pago na Remessa é o IOF de 0,38%. O imposto sobre ganho de capital é retido na fonte pagadora quando o contrato informa que o vendedor é não residente. Sen o contrato informa e o procurador recolhe estará tudo OK.
      Se só entrar no país de destino é cobrado algum imposto deve ser verificado acordo de cooperação entre os dois países para não haver bitributação. Recolheu no Brasil, isenta nós EUA.
      Abraços

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  74. Bom dia. Recebi em 1997 com escritura lavrada, a doação da casa de.minha mãe com usufruto vitalício dela. Ela.morreu em 2019. Nunca foi pago nenhum ITCMD, pois pensava de fazer "cansadinho" no momento da venda do imóvel. Moro há anos no exterior, não tenho conta corrente no Brasil e estou pensando em dar a DSDP. Podem me pedir o pagamento do ITCMD antes de conceder a condição de não residente? Sem conta corrente e sem rendimentos.declarados no Brasil, como.posso pagar este imposto?
    Agradeço antecipadamente uma resposta!

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    1. Oi Maria, já és considerada não residente pela Receita Federal por estar a mais de 12 meses fora do Brasil. em caso de venda ou terás que vir ao Brasil ou via consulado constituir procuradora para cuidar de tudo. O imposto de doação terá que ser pago no cancelamento e na venda do imóvel você pagará 15% de imposto sobre ganho de capital pois não es residente e não tens direito a isenções e reduções deste imposto. O adquirente irá reter o imposto na fonte.
      Abraços

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  75. Vou comprar um imóvel no Brasil de uma Brasileira residente no EUA o qual foi comprado por ela antes do casamentos com um Americano, pergunto:
    - Se ela não têm procurador no Brasil , qual o caminho?
    - Ela terá que pagar os 15%;
    - Um contrato de compra e venda pode ser autenticado por videoconferência?

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    1. Olá. Como é não residente no Brasil o imposto é devido no ato do recebimento dos valores devendo ser retido na fonte ou seja você retém o valor e recolhe o imposto antes de enviar o pagamento. conversem sobre o assunto pois se ela não recolhe a Receita vem em cima de você e portanto o meio mais seguro é você reter o imposto e recolher. Converse com seu Contador.
      Qualquer procedimento feito dentro de um Tabelionato de Notas será seguro e a videoconferência é um meio de prova da negociação entre as partes mas não assinatura que deverá ser eletrônica. Cuidado. A brasileira é casada com Americano e pela nossa legislação ele deve assinar a venda anuindo esta mesmo não sendo vendedor no contrato. Utilize profissional qualificado.
      Abraços

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  76. Leonardo Medeiros06/05/2021, 22:19

    Maria Ângela, tudo bem!

    Iria fazer uma pergunta e vi que nos comentário já tinha uma situação muito parecida e respondida! Já me deu um Norte para ir atrás do que preciso muito bom mesmo!

    Agradeço e parabenizo o trabalho e conhecimento compartilhado, continue!

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    1. Obrigada. Atente que está postagem é de 2013. A legislação está vigente. Alguns atos de cartório podem ter modificado. Abraços

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    2. Leonardo Medeiros03/06/2021, 16:45

      Você tem algum curso ou conhece algum que possa indicar de Documentação Imobiliária e Transações Imobiliárias? - Não seria o TTI não! rss... Seria para aperfeiçoamento!

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    3. Leonardo Medeiros03/06/2021, 16:49

      Enviei um email para "mcamini150@gmail.com" dia 11/05/21 às 19:53 com algumas questões, mas como não houve retorno acabei fazendo contato por aqui, me desculpe e obrigado mais uma vez!

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    4. Olá. Deve ter caído na caixa errada ou um erro de notificação do Google porque não localizei teu email nesse dia na caixa de entrada. O próprio CRECI estadual tem curso de documentação imobiliária. Eu não tenho o que te indicar porque com a pandemia surgiu muita porcaria paga na internet e o meu conhecimento vem dos anos de profissão. Dentro dos cursos de extensão em direito imobiliário se aprende muita coisa e nos de despachante imobiliário também. Abraços

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  77. Maria Ângela, boa tarde ! Meu irmão se mudou para a Holanda em 1986 e vive lá. Adquiriu a nacionalidade holandesa e não manteve a brasileira (portanto, ele é holandês). Antes de se mudar, ele adquiriu um imóvel e possui aplicação financeira no Brasil em conta conjunta com minha mãe. Ocorre que ele NÃO fez declaração de "Saída Definitiva do País" e não entrega declaração de IR desde que se mudou. Agora surgiu um interessado em comprar o terreno, mas o CPF de meu irmão está com a situação "Pendente de Regularização". O que fazer ? Abraço, Luciano

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    1. Olá, ele já é considerado "não residente" no Brasil e portanto é preciso regularizar o CPF para poder vender o imóvel. Não há o que fazer a não ser resolver a pendência com a Receita ou o CPF não será liberado e vai impedir a venda. a última regularização que eu fiz, pedia para fazer as declarações não feitas a de saída, ágar a multa e o CPF foi liberado logo em seguida. Vai depender do que a Receita está pedindo. A nacionalidade brasileira ele não perde, ele passa a ter dupla cidadania e portanto o que está pendente tem que ser resolvido. Qualquer dúvida meu Email: mcamini150@gmail.com Abraços

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  78. Boa tarde, Maria Ângela. Sou residente nos EUA e não possuo mais conta corrente no Brasil. Estou vendendo um imóvel no Brasil e gostaria de saber como efetuar a transferência do valor recebido no Brasil para os EUA. Se a venda for feita por meio de procurador, o pagamento será depositado na conta do meu procurador, mas a informação que recebi é que a remessa internacional do pagamento só pode sair de uma conta corrente minha no Brasil para chegar em minha conta aqui nos EUA. Nesse caso, não sei como receber o pagamento. Agradeço antecipadamente.

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    1. Oi Mauricio, não tenho esta informação. Sair da sua conta para outra conta sua no exterior é mais facilidade. O pagamento da conta do seu procurador para a sua deve ser feita via operação de câmbio e passar por agente internacional. Solicite ao procurador que entre em contato com o gerente do banco em que ele receberá o pagamento para obter as informações necessárias. Como é valor alto tem documentação a ser apresentada e o contrato que comprova a venda é um documento. Comprovar a origem dos recursos que ele vai te enviar é obrigatório. O vendedor também pode fazer este pagamento direto a você via banco dele, mas tem a questão do imposto sobre ganho de capital que deve ser recolhido.
      Abraços

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  79. Olá Maria Ângela, boa tarde! Tudo bem?
    Estou participando de uma negociação para compra de um terreno com matrícula, onde temos as seguinte figuras como proprietários: esposa brasileira e marido estrangeiro com CPF.
    Uma grande preocupação que temos neste tipo de transação seria:
    ==> O marido sendo estrangeiro, nos dificulta muito para realizar qualquer levantamento de sua situação fora do país. Neste caso corremos riscos de perder o imóvel em caso de existência de dívidas do mesmo fora do país? Ou existe uma lei brasileira ou internacional que nos ampara e nos assegura sobre esta situação?
    Agradeço-lhe antecipadamente por sua atenção e grande ajuda!

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    1. Olá. A legislação aplicada segue a do país de origem do imóvel. Será solicitada as certidões negativas dos vendedores aqui no Brasil e do imóvel. Se aqui no Brasil está tudo OK pode seguir com o negócio. Atenção ao fato de haver retenção de imposto sobre ganho de capital na fonte por o casal ser não residente. Atenção para a certidão de casamento e regime de bens do casal. O esposo é vendedor também ou apenas anuente. Abraços

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    2. Olá Maria Ângela, o casal reside no Brasil portanto a apuração do ganho de capital será realizada por eles mesmo. Na certidão de casamento está como separação total de bens e na escritura está registrado somente com o nome da esposa que é brasileira. Neste caso então ele estaria no contrato somente como anuente, correto?
      Muito obrigado pela resposta. Está sendo de grande valia para nós. E parabéns por todo este trabalho que vem realizando!

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    3. Olá, perfeito. Residem no Brasil e regime de separação de bens. A vendedora é ela.
      A legislação diz que na separação de bens o cônjuge não precisa assinar, mas tem cartório que bate pé pedindo a assinatura então, ele assina e tudo bem. Não precisa certidões dele.
      Abraços

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  80. Olá Maria Angela,
    Estou negociando a compra de um imóvel aqui no Brasil, de propriedade de um estrangeiro.
    A transação será realizada por procurador, mas o proprietário quer receber os valores diretamente na conta dele no pais onde reside (Italia). o proprietário possui CPF, o imovel tem matricula e toda documentação do imovel parece ok, porém, quais cuidados devo ter nessa transação e quais impostos e custos incidem sobre a remessa financeira, que o vendedor exige receber na conta dele na Italia ?
    desde ja agradeço pelos esclarecimentos.

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    Respostas
    1. Olá. O principal cuidado é em relação a retenção do imposto na fonte. Não residente no Brasil recolhe imposto sobre o ganho de capital e no contrato particular deve constar de quem é a responsabilidade pelo recolhimento. Como você pagará direto ao vendedor é você que tem a obrigação de reter este valor e recolher imediatamente. o estrangeiro não tem nenhum tipo de isenção ou dedução, recolhendo 15% sobre o ganho de capital. Na matricula consta o valor de aquisição. Esse imposto é recolhido no ato da venda. Procure um contador. Além disso tem as taxas de remessa para o exterior que também deve constar em contrato que é despesa que o vendedor paga. Toda a documentação do vendedor tem que aqui no Brasil ser traduzida por tradutor juramentado, é exigência do cartório. Tem oficial do cartório que pede um documento e outro não pede. As certidões são tiradas aqui. O pagamento de valores alto implica em apresentar documentos comprovando a origem para que seja pago fora do Brasil e a escritura é um destes documentos. Conste no contrato que qualquer erro que retorne o dinheiro não é sua responsabilidade. Não efetue pagamento sem receber as chaves do imóvel ao mesmo tempo. Muito cuidado com esta operação.
      A maioria dos documentos de estrangeiro hoje vem em protocolo de Haia, mas mesma assim precisa tradução aqui no brasil. o protocolo somente comprova a veracidade de cada documento estrangeiro. Abraços

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    2. Muito Obrigado Maria Angela. se eu puder esclarecer mais dois pontos.
      1 - Voce comentou sobre o ganho de capital. Caso o imovel seja vendido pelo valor até 440 mil, mesmo sendo de um estrangeiro, ainda sim terá o imposto.
      2 - o acordo prevê que eu poderei descontar do valor pago os valores de IOF aqui no Brasil. as taxas bancarias confirmadas pelo banco são baixas, com exceção do IOF, pelo seu conhecimento haveria mais algum ?
      muito obrigado

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    3. Olá.
      1 - O não residente no Brasil não tem direito a isenção. Independente do valor de venda poderá existir imposto a recolher. Portanto, mesmo que se venda abaixo de 440 mil o imposto pode ser devido. é preciso verificar com um Contador.
      2 - Dependendo de por onde irá enviar o pagamento pode haver taxas além do IOF. a taxa de cambio quem paga é o vendedor quando o dinheiro entrar no Banco lá na Itália. As taxas variam de banco para banco e te informam com antecedência. Precisas verificar antecipadamente que documentos exatamente vão te solicitar para o envio.

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  81. muito obrigado pelos esclarecimentos.

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  82. Bom dia Maria Angela
    Eu resido no exterior ha mais de 10 anos e fiz Saida Definitiva. Tenho conta de não residente em um banco no Brasil e meu marido é inglês e tem CPF, meu CPF está regular. Eu casei na Inglaterra e fiz o registro do meu casamento no cartorio em Brasilia, com regime de comunhão parcial de bens. Quero vender um imóvel que comprei no Brasil, quando era solteira. Não pretendo usar procurador, pois vou frequentemente ao Brasil.
    1. Tendo em vista que fiz benfeitorias no apartamento ( reforma da cozinha, piso novo e armários embutidos) como faço para calcular o valor do imovel? Além das benfeitorias posso deduzir despesas de corretagem, imposto de transmissão e cartório quando comprei o imóvel
    2. Residentes no exterior têm de entrar no programa GCAP, para calculo do imposto, mesmo se não fazem declaração anual?
    3. O imposto a pagar - 15% - seria sobre o ganho de capital e não sobre o valor da venda, correto?
    4. Meu marido entra como anuente? Meu marido pode
    passar uma procuração para mim, para que eu o represente como anuente?
    5. Como eu nao pretendo ter procurador, eu posso acertar com o comprador para eu mesmo recolher o imposto, evitando assim atrasos e burocracia?
    Grata desde já

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  83. Boa tarde! Contando com sua ajuda mais uma vez... Em relação aos italianos que possuem imóvel no Brasil e estão vendendo via procurador: O Procurador disse que o comprador brasileiro não pode fazer empréstimo quando o vendedor é estrangeiro, e faz promessa de venda com parcelamento de 15/18 meses, mas é verdade?
    Até que ele pague por tudo, ele não se torna o dono ...

    2) Mas se ele já mora na nossa casa que compra a prazo, pode ser despedido se não respeitar os acordos?

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    1. Se o comprador é brasileiro residente no país, não tem impedimento a empréstimo. A promessa de compra e venda parcelada nessa situação é complicada. Um documento que tem que se cercar de todas as possíveis complicações e soluções para não prejudicar o vendedor. Há toda uma análise rigorosa da situação para garantir os vendedores.
      Abraços

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    2. Teria como indicar alguém na Praia do Forte? As informações que estão repassando para estes italianos estão muito desencontradas...

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    3. Não tenho quem te indicar, estou aqui na outra ponta do país. O local certo para você buscar informações é o cartório. O que o cartório te solicitar deverá ser cumprido. Abraços

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  86. Boa noite. Seu blog é excelente! Esse post é fantástico! Várias das minhas dúvidas já foram respondidas por você nos comentários! Queria apenas confirmar se consegui absorver toda a sabedoria contida nesta página.

    Meu enteado mora no exterior e já fez a Declaração de Saída Definitiva do Brasil. Ele herdou o usucapião da residência do pai biológico dele, que faleceu em 2020.

    Durante o processo de inventário, a mãe de meu enteado (minha esposa) foi procuradora dele. Por se tratar de usucapião, não há registro nem escritura do imóvel. Apenas o documento do juiz dando a posse ao meu enteado.

    Meu enteado não tinha interesse na casa e em JAN/2022 vendeu esse direito a outra pessoa, que já o pagou, mas o comprador não reteve os 15% de Ganhos de Capital para pagar o imposto (talvez nem soubesse disso). Os papéis ainda não foram assinados.

    Entendemos que devemos pagar o imposto devido retrativo a data do recebimento do pagamento.

    Minha pergunta é:
    A procuradora pode pagar um DARF, com código 0473, usando o CPF DELA, e no IRPF de 2023 fazer um DIRF 2023, informando a retenção do IR em nome do meu enteado?

    Muito obrigado por disponibilizar tanta informação!

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    1. "retroativo" e não "retrativo".
      Ou seria melhor gerar o DARF no programa GCAP 2022, usando o CPF de meu enteado?

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  87. Oi Devanir, bens e direitos tem a mesma tributação da norma Nº208/2002. Art. 27. O imposto sobre o ganho de capital é:
    I - determinado à alíquota de quinze por cento, ressalvada a existência de acordo, tratado ou convenção firmado entre o Brasil e o país de residência do alienante;
    II - recolhido pelo alienante ou seu procurador na data da alienação.
    Portanto retroativo a data da venda. Se o adquirente não recolhei recolhe a procuradora que recebeu o dinheiro da cessão de direitos. Eu recomendaria buscarem um contador para fazer a DARA porque se trata de direito de usucapião. Usucapião é forma originária de aquisição. Pode haver problema no valor de aquisição dessa posse..

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    1. Muito obrigado pelas explicações! Entendo que o valor de aquisição seja zero, por ser usucapião. E que o Ganho de Capital tenha sido o valor total da venda, dos quais 15% devem ser pagos ao governo.
      O imposto não foi recolhido no ato da venda, então deve ser pago com juros e multa devidos.
      Minha dúvida é qual a melhor forma de fazer isso, para que fique registrado que o imposto foi pago.

      Meu enteado não pode usar o Sicalcweb, pois o site pede que o domicílio seja no Brasil. Mesmo tendo feito saída definitiva, ele pode usar o GCAP para gerar o DARF?
      Ou é melhor que a procuradora gere o DARF, e no DIRF do ano que vem ela declara que aquele DARF é relativo a imposto retido na fonte é desta venda?
      Um detalhe importante. O pagamento foi feito diretamente na conta corrente dele, não da procuradora.

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    2. O DARE é para pagamento de tributos estaduais, certo? Mas o imposto sobre ganho de capital é um tributo federal.

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    3. Você tem que preencher a DARF.

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    4. Obrigado. Como você havia escrito "DARA" eu fiquei sem saber se era "DARE" ou "DARF".
      Aprendi muito nesse post. Obrigado

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    5. Desculpa, no celular ainda me atrapalho com essas letras minúsculas que se juntam com o corretor automático e me sacaneiam.

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  88. Bom dia Maria Ângela,
    Sou brasileira residente no exterior e casada em comunhão de bens com estrangeiro. Fiz minha saída definitiva junto a receita federal. Estou pensando em vender um imóvel no Brasil adquirido por mim quando solteira. Meu marido não possui RNE ou visto, pois não moramos no Brasil. Pelo que eu entendi ele precisa adiquirir CPF.
    Como fica a questão da assinatura dos documentos? Se nós comparecermos pessoalmente no ato da venda isso é o suficiente? É necessário a ele " abrir firma" de alguma forma? No caso de procuração, é possível que eu seja procuradora do meu marido no caso da venda?
    Obrigada desde já.

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    1. Bom dia. O CPF é obrigatoria ara vnda de imóveis no Brasil e ele pode solicitar via internet. Se o regime de vocês e de comunhão total ele também é vendedor, se for parcial ele é apenas o anuente. Sim, pode ter que abrir firma aqui. Hoje temos o protocolo de Haia queagiliza ai no seu país a documentação. Aqui o que estiver me liungua estrangeira, terá que ser traduzido e registrado em cartório de titulos e documentos. Se são casados aqui no Brasil, a certidão atualizada é obita sem problemas. Busque todas as informações no Consulado do Brasil no seu país de residencia. Sim, você pode ser procuradora dele. Abraços

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    2. Muito obrigada pela agilidade na resposta e parabéns pelo blogg!

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  89. Bom dia e muito obrigada por toda a informação! Parabéns!
    Tenho uma dúvida, estou vendendo um imóvel no Brasil e sou residente na Alemanha, casada com um alemão, temos todos os documentos necessários ( procurador etc), mas estão pedindo a apostila do passaporte do meu marido alemão. Não encontro nenhuma informação onde conseguir isso porque um passaporte não é uma procuração para ser apostilada. Procede essa exigência?
    Muito obrigada !

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    1. Olá, procede. Qualquer documento pode ser apostolado. No Brasil todos os documentos estrangeiros são apostilados. O passaporte é exigido também.
      Abraços

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  90. Olá bom dia, adorei o conteúdo, li os comentários e é muito enriquecedor. Tenho uma dúvida: estou comprando um apto de um estrangeira (não mora no Brasil) pedi o CPF, dela e enviaram todas as certidões, mas as certidões são todas aqui do Brasil, devo pedir mais algum outro tipo de documento?

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  91. Bom dia,,,,
    preciso de uma orientação, minha tia Italiana, moradora na Alemanha ,, precisa vender um imovel que recebeu de herança aqui no Brasil,, e me instituiu como procurador dela para tal efeito,, pedi a procuração, e cpf que nao tem,, ela fez uma procuração la e me enviou,, aqui levei ao cartorio e o oficial me disse que nao tem validade,, a procuração enviada foi feita em e assinada em frente a um notario alemao, com uma nota colocada pelo tribunal alemao e apostilada no verso, podendo assim vender a casa pois ela e estrangeira e nao brasileira, ja no cartorio do brasil dizem que essa procuração é particular e assinada publicamente e apostilada, , ALEGAM que tem que ser uma procuração PUBLICA feita em cartorio , chegando aqui traduzir e registrar apoastilar, nao tenho mais onde pedir ajuda orientação , agradeço a atenção de antemão

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