OBRIGATORIEDADE DE O LOCADOR SER O PROPRIETÁRIO
Já expliquei em uma postagem
anterior que qualquer pessoa pode ser o locador de um imóvel, até mesmo um
invasor de terreno alheio em que o proprietário o tenha abandonado (este tema
merece uma postagem especifica). Basta que tenha a posse direta ou indireta do
imóvel e estará apto a loca-lo a terceiros. Na locação se transmite a posse não
a propriedade e assim não há risco de perda do imóvel para o locatário.
O contrato não tendo forma solene
pode ser escrito ou verbal, porém existem alguns casos na locação de imóveis em
que é exigida a propriedade do mesmo paras ser o locador. Nestas situações que
citarei abaixo somente a posse não é permitido, obrigando o locador a apresentar
o titulo de propriedade imobiliária (Matricula Imobiliária).
Situações em que o locador tem que ser o proprietário do imóvel
·
Quando o locador solicitar a devolução do imóvel
para uso próprio.
·
Quando é obrigatória a reforma urgente do imóvel
determinada pelo poder público
·
Quando o imóvel necessitar de reforma com
aumento da área construída
·
Quando o imóvel tiver pedido com autorização de
demolição
·
Quando o contrato tiver cláusula de vigência
Devolução do imóvel
Quando o contrato escrito ou
verbal tem prazo menor que 30 meses (art. 47- III- Lei 8.2245/91) o art. 4º
impede a retomada pelo locador seja qual for o motivo, antes de o prazo
terminar. Terminado o prazo, em situações especiais, o imóvel poderá ser
retomado e a locação encerrada. A retomada para uso próprio nesta situação é um
direito do locador desde que ele seja o proprietário do imóvel. Se for apenas o
posseiro ou pessoa autorizada a locar não poderá fazer uso deste direito. O título de propriedade é a matricula
imobiliária do imóvel que deverá estar em seu nome.
Reforma urgente
Há casos em que o imóvel
necessita de uma reforma urgente sendo esta determinada pelo poder municipal.
Somente o proprietário pode receber a notificação e somente ele pode solicitar
o encerramento da locação e assim sendo deve ser o locador e o dono do imóvel.
Vale lembrar que a reforma tem que impossibilitar ao locatário de permanecer no
imóvel ou então se este não consentir que o mesmo seja reformado também poderá
o proprietário pedir a retomada. (artigo 9º - IV - Lei 8.245/91)
Reforma com aumento de área.
Considerada benfeitoria que
aumenta o valor patrimonial, se o locador desejar aumentar o imóvel poderá se
proprietário for solicitar o encerramento do contrato. Necessário prova
documental de que é o dono. Esta situação
exige autorização do poder publico para a obra e sendo assim não basta
solicitar a devolução informando que o imóvel passará por obra de acréscimo tem
que haver autorização municipal que comprove que você irá fazer a obra. O
acréscimo deve ser de no mínimo 20% da área total do imóvel. Se a reforma for para que a destinação seja
hotel ou pensão o acréscimo deverá ser de 50% da área já construída.
Demolição
A mesma descrição do item acima
sobre reforma , porém o proprietário deverá ter a autorização de demolição
emitida pela prefeitura
Lei 8.245/91 - Artigo 47 - § 2º Nas hipóteses dos incisos
III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do
imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Cláusula de vigência
Normalmente é utilizada em
contratos não residenciais como forma de proteção ao negocio do locatário.
Dificilmente se acha um locador que concorde que esta cláusula seja inserida em
contrato de locação residencial.
É uma cláusula de proteção do
contrato. A venda do imóvel é um risco eminente que o locatário corre na
locação imobiliária. O locador pode a qualquer momento vende-lo, respeitando o
direito de preferência do locatário. O comprador por sua vez não esta obrigado
a respeitar o contrato e pode decidir por encerra-lo. Logicamente que estando o
locador no direito de vender seus bens a qualquer tempo não há o que se falar
em indenização ao locatário. O mesmo ocorre com o comprador.
A cláusula de vigência determina
a obrigatoriedade de o comprador respeitar o prazo do contrato até o seu final
e assim o mesmo não terá o direito de encerra-lo antes, devendo respeitar todas
as cláusulas. Assume o comprador o lugar do vendedor no contrato com os mesmos
deveres e obrigações. Por ser uma cláusula de proteção não é utilizada nos
contratos residenciais, somente nos não residenciais com prazo de contrato estendido
(art.8º lei 8.245/91).
Para que a cláusula tenha valor é
obrigatório que o contrato seja levado ao Cartório de Imóveis sendo registrado
na matricula imobiliária dando assim ciência a todos. O registro é solicitado
pelo locador e por isso este deve ser o proprietário do imóvel, até porque é
uma medida que não impede a venda, mas restringe os direitos do comprador de
posse imediata.
Cuidados no contrato de locação: quando se insere a cláusula
de vigência deve-se ter o cuidado na elaboração do contrato evitando assim que
o Cartório barre o registro por não estar o mesmo na forma que exige e você
tenha que refazer o contrato. O imóvel tem que ser perfeitamente descrito com
número da matricula imobiliária, inscrição municipal, endereço completo, área
total e privativa, vaga de garagem, enfim, descreve-lo de forma a não deixar
dúvidas quanto a que se refere. É a Especialidade exigida pelo cartório. Ele
deve ser único e não se confundir com outro.
Duas testemunhas devem assinar o
contrato e estarem estas descritas com nome completo, RG e CPF. Se não
estiverem identificadas de forma a não deixar duvidas o contrato pode ser
devolvido.
Término do prazo: terminado o prazo determinado no contrato,
as partes devem fazer a renovação escrita reforçando a validade da cláusula e
novo prazo determinado. No prazo indeterminado não existe cláusula de vigência.
Encerrada a locação o registro deve ser cancelado junto ao cartório.
Registro no cartório: se a vigência for sobre imóvel o
registro é feito no Cartório de Imóveis onde se buscam as certidões sobre o
mesmo verificando as informações prestadas que interessem a terceiros. O
interessado na compra do imóvel, solicitando ao cartório uma certidão do imóvel
terá a informação da cláusula registrada, estando ciente de que deverá
respeita-la.
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Comentários
Excelente o seu blog. Bastante informativo e extremamente bem feito. Meus parabéns pelo excelente trabalho.
Me ajude com uma dúvida: Um possuidor direto de um imóvel, na qualidade de herdeiro do real proprietário, poderia locar este imóvel, considerando que o mesmo ainda não foi partilhado entre os demais herdeiros? Verifiquei na lei de locação e não encontrei nenhum óbice.
Contudo, considerando que o imóvel não foi inventariado, pensei que a locação pudesse ser nula em razão do direito de partilha dos outros herdeiros sobre o imóvel. A colega enxerga alguma nulidade na locação feita pelo herdeiro possuidor direto do imóvel.
O que não pode é um herdeiro ficar com o aluguel não repassando aos outros, se der briga o locatário pode passar a depositar em juízo até que se resolva. É muito comum um herdeiro se apossar de tudo e acaba sempre em confusão.
O que recomendo. Que todos os herdeiros constem no contrato como locadores cada um com seu percentual na herança e um seja o responsável por administrar o contrato, receber, dar quitação, emitir recibo em nome de todos.
Abraços