OBRIGATORIEDADE DE O LOCADOR SER O PROPRIETÁRIO
Já expliquei em uma postagem
anterior que qualquer pessoa pode ser o locador de um imóvel, até mesmo um
invasor de terreno alheio em que o proprietário o tenha abandonado (este tema
merece uma postagem especifica). Basta que tenha a posse direta ou indireta do
imóvel e estará apto a loca-lo a terceiros. Na locação se transmite a posse não
a propriedade e assim não há risco de perda do imóvel para o locatário.
O contrato não tendo forma solene
pode ser escrito ou verbal, porém existem alguns casos na locação de imóveis em
que é exigida a propriedade do mesmo paras ser o locador. Nestas situações que
citarei abaixo somente a posse não é permitido, obrigando o locador a apresentar
o titulo de propriedade imobiliária (Matricula Imobiliária).
Situações em que o locador tem que ser o proprietário do imóvel
·
Quando o locador solicitar a devolução do imóvel
para uso próprio.
·
Quando é obrigatória a reforma urgente do imóvel
determinada pelo poder público
·
Quando o imóvel necessitar de reforma com
aumento da área construída
·
Quando o imóvel tiver pedido com autorização de
demolição
·
Quando o contrato tiver cláusula de vigência
Devolução do imóvel
Quando o contrato escrito ou
verbal tem prazo menor que 30 meses (art. 47- III- Lei 8.2245/91) o art. 4º
impede a retomada pelo locador seja qual for o motivo, antes de o prazo
terminar. Terminado o prazo, em situações especiais, o imóvel poderá ser
retomado e a locação encerrada. A retomada para uso próprio nesta situação é um
direito do locador desde que ele seja o proprietário do imóvel. Se for apenas o
posseiro ou pessoa autorizada a locar não poderá fazer uso deste direito. O título de propriedade é a matricula
imobiliária do imóvel que deverá estar em seu nome.
Reforma urgente
Há casos em que o imóvel
necessita de uma reforma urgente sendo esta determinada pelo poder municipal.
Somente o proprietário pode receber a notificação e somente ele pode solicitar
o encerramento da locação e assim sendo deve ser o locador e o dono do imóvel.
Vale lembrar que a reforma tem que impossibilitar ao locatário de permanecer no
imóvel ou então se este não consentir que o mesmo seja reformado também poderá
o proprietário pedir a retomada. (artigo 9º - IV - Lei 8.245/91)
Reforma com aumento de área.
Considerada benfeitoria que
aumenta o valor patrimonial, se o locador desejar aumentar o imóvel poderá se
proprietário for solicitar o encerramento do contrato. Necessário prova
documental de que é o dono. Esta situação
exige autorização do poder publico para a obra e sendo assim não basta
solicitar a devolução informando que o imóvel passará por obra de acréscimo tem
que haver autorização municipal que comprove que você irá fazer a obra. O
acréscimo deve ser de no mínimo 20% da área total do imóvel. Se a reforma for para que a destinação seja
hotel ou pensão o acréscimo deverá ser de 50% da área já construída.
Demolição
A mesma descrição do item acima
sobre reforma , porém o proprietário deverá ter a autorização de demolição
emitida pela prefeitura
Lei 8.245/91 - Artigo 47 - § 2º Nas hipóteses dos incisos
III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do
imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Cláusula de vigência
Normalmente é utilizada em
contratos não residenciais como forma de proteção ao negocio do locatário.
Dificilmente se acha um locador que concorde que esta cláusula seja inserida em
contrato de locação residencial.
É uma cláusula de proteção do
contrato. A venda do imóvel é um risco eminente que o locatário corre na
locação imobiliária. O locador pode a qualquer momento vende-lo, respeitando o
direito de preferência do locatário. O comprador por sua vez não esta obrigado
a respeitar o contrato e pode decidir por encerra-lo. Logicamente que estando o
locador no direito de vender seus bens a qualquer tempo não há o que se falar
em indenização ao locatário. O mesmo ocorre com o comprador.
A cláusula de vigência determina
a obrigatoriedade de o comprador respeitar o prazo do contrato até o seu final
e assim o mesmo não terá o direito de encerra-lo antes, devendo respeitar todas
as cláusulas. Assume o comprador o lugar do vendedor no contrato com os mesmos
deveres e obrigações. Por ser uma cláusula de proteção não é utilizada nos
contratos residenciais, somente nos não residenciais com prazo de contrato estendido
(art.8º lei 8.245/91).
Para que a cláusula tenha valor é
obrigatório que o contrato seja levado ao Cartório de Imóveis sendo registrado
na matricula imobiliária dando assim ciência a todos. O registro é solicitado
pelo locador e por isso este deve ser o proprietário do imóvel, até porque é
uma medida que não impede a venda, mas restringe os direitos do comprador de
posse imediata.
Cuidados no contrato de locação: quando se insere a cláusula
de vigência deve-se ter o cuidado na elaboração do contrato evitando assim que
o Cartório barre o registro por não estar o mesmo na forma que exige e você
tenha que refazer o contrato. O imóvel tem que ser perfeitamente descrito com
número da matricula imobiliária, inscrição municipal, endereço completo, área
total e privativa, vaga de garagem, enfim, descreve-lo de forma a não deixar
dúvidas quanto a que se refere. É a Especialidade exigida pelo cartório. Ele
deve ser único e não se confundir com outro.
Duas testemunhas devem assinar o
contrato e estarem estas descritas com nome completo, RG e CPF. Se não
estiverem identificadas de forma a não deixar duvidas o contrato pode ser
devolvido.
Término do prazo: terminado o prazo determinado no contrato,
as partes devem fazer a renovação escrita reforçando a validade da cláusula e
novo prazo determinado. No prazo indeterminado não existe cláusula de vigência.
Encerrada a locação o registro deve ser cancelado junto ao cartório.
Registro no cartório: se a vigência for sobre imóvel o
registro é feito no Cartório de Imóveis onde se buscam as certidões sobre o
mesmo verificando as informações prestadas que interessem a terceiros. O
interessado na compra do imóvel, solicitando ao cartório uma certidão do imóvel
terá a informação da cláusula registrada, estando ciente de que deverá
respeita-la.
Leitura recomendada:
Olá Maria Angela, boa tarde. Tudo bem?
ResponderExcluirExcelente o seu blog. Bastante informativo e extremamente bem feito. Meus parabéns pelo excelente trabalho.
Me ajude com uma dúvida: Um possuidor direto de um imóvel, na qualidade de herdeiro do real proprietário, poderia locar este imóvel, considerando que o mesmo ainda não foi partilhado entre os demais herdeiros? Verifiquei na lei de locação e não encontrei nenhum óbice.
Contudo, considerando que o imóvel não foi inventariado, pensei que a locação pudesse ser nula em razão do direito de partilha dos outros herdeiros sobre o imóvel. A colega enxerga alguma nulidade na locação feita pelo herdeiro possuidor direto do imóvel.
Na lei do Inquilinato 8.245/91 consta que morrendo o locador a locação transfere-se automaticamente aos herdeiros. Assim sendo se abrirem inventario o inventariante administra e não abrindo os herdeiros administram. Se o cônjuge é vivo em geral este segue administrando os bens do falecido por ser meeiro dos mesmos(tem ametade de tudo). Se não tiver viúvos pode-se escolher um herdeiro para administrar e os outros fornecem declaração para tanto.
ExcluirO que não pode é um herdeiro ficar com o aluguel não repassando aos outros, se der briga o locatário pode passar a depositar em juízo até que se resolva. É muito comum um herdeiro se apossar de tudo e acaba sempre em confusão.
O que recomendo. Que todos os herdeiros constem no contrato como locadores cada um com seu percentual na herança e um seja o responsável por administrar o contrato, receber, dar quitação, emitir recibo em nome de todos.
Abraços
Olá Maria Angela, eu tenho uma amiga que imóvel em que é proprietária mas cedeu para pai a posse..para que ele pudesse locar o imóvel e receber os aluguéis..acontece que o pai faleceu e como ele esta no contrato como locador, os irmãos querem que os alugueis entre no inventário...o que ela pode fazer?
ResponderExcluirOi Andréia, te respondi via email que me enviaste. Os alugueis não entram no espólio pois o imóvel é seu(sua amiga), o pai tinha apenas a administração do bem autorizado por sua amiga. Ela assume a locação e recebe os aluguéis. Procurem um advogado para analisar a situação.
Excluirabraços
Olá, Maria Ângela. Sou proprietário de uma casa financiada que será alugada em breve para uma empresa, mas eu querendo ajudar um amigo que passa por dificuldades, repassando os aluguéis que recebo diretamente para ele. Minha dúvida para este caso é: meu amigo poderia se o locador e receber os pagamentos destes aluguéis diretamente na conta dele? Outra dúvida é, no caso do imposto de renda que cai sobre este aluguel, quem deve declarar, Eu como sendo o proprietário ou meu amigo como locador e recebedor do depósitos?
ResponderExcluirOlá, seguindo a legislação se você for o locador, você declara os alugueis recebidos que é renda tributada que se soma a tua renda mensal e a parte do valor mensal ou integral que entregar a ele será considerada doação em espécie sujeita a tributação do estado dependendo do valor que irá repassar a ele. Ambos deveriam declarar. Na prática as pessoas fazem esta operação e somente o locador informa o aluguel recebido e recolhe imposto se for o caso, "esquecendo" a parte da doação e imposto estadual.
ExcluirA Lei do Inquilinato 8.245/91 determina que qualquer pessoa possa ser o locador do imóvel e nesta situação se ele irá receber todo o aluguel a locação deve estar em nome dele, ele declarar e recolher imposto. Lembrando que como será alugado para pessoa jurídica se houver imposto deverá ser retido na fonte. Aquis e deve ter cuidado com o contrato de informar que você é o proprietário mas a posse e administração do mesmo está com o locador. Abraços
" Aqui se deve ter cuidado com o contrato de informar que você é o proprietário mas a posse e administração do mesmo está com o locador."
ExcluirE como se resguardar neste caso do proprietário ceder a posse e administração do imóvel ao locador ? Bastaria uma cláusula no contrato de locação informando a situação ou seria necessário algum outro tipo de documento?
Parabéns pelo Blog!
Sucesso!
Contrato de locação não residencial, onde eu loco apenas uma parte do terreno para implantar um empreendimento que necessita de licença ambiental e urbana (torre de telefonia), o contrato só pode ser firmado por proprietário ou também pode ser firmado pelo mero possuidor? Nesses casos a prefeitura sempre pede apresentação do contrato de locação.
ResponderExcluirOlá, o contrato de locação é obrigatório para a prefeitura emitir as licenças que autorizam a instalação das torres e que eu saiba as empresas que instalam torres não alugam terrenos de que somente tem a posse do imóvel. Até onde eu sei é obrigatório que seja proprietário.
ExcluirAbraços
boa tarde, tenho um apto em meu nome e minha ex esposa, separei e em algum tempo ela alugou, sendo que nesse contrato não consta meu nome, reclamei disso, porém a imobiliaria mandou o art. 12 da lei de inquilino, mas mesmo assim disse que se eu quiser poderia fazer com meu nome.. saber se houve alguma irrgularidade nisso, sem falar que não veio tratar comigo os valores e termos do contrato.
ResponderExcluirdesde já agradeço
Oi Marcelo, se houve partilha no divorcio e cada um ficou com 50% ambos tem que constar no contrato de locação e o aluguel ser dividido em 50% para cada um. A imobiliária somente pode alugar desta forma que vocês ainda estavam oficialmente casados.
ExcluirAbraços
Boa noite!!! Aluguei uma casa e o locador faleceu, esse locador não era o legítimo proprietário do imóvel e eu em um acordo com ele ficamos de refazer contrato tirando uma multa de promessa de compra do imóvel, porém ele tem uma via assinada e reconhecida minha e eu nao tenho nada dele por conta que ele faleceu sem refazer, agora os herdeiros que sao primos e eu nem sabia que eram os donos querem essa multa e eu nao tenho informações de nada da casa para compra la e agora descobri que ela está em inventário e a casa está em nome de umq tia que faleceu já, nunca tive informações que a casa mao.era do locador e no contrato não consta que ele poderia ser procurador ou qualquer outra coisa... Pode me ajudar a tirar essa dúvida ? Esse contrato é nulo ?
ResponderExcluirOlá. A cláusula de compra e venda é nula simplesmente porque você descobriu que o mesmo não era proprietário legítimo do imóvel. Qualquer pessoa na posse e administração de um imóvel pode ser locador, mas somente quem é dono pode prometer vender. Portanto não pague a multa e se os herdeiros quiserem te acionam na justiça. Nenhum locatário residencial tira matrícula imobiliaria para saber se quem aluga é o dono. Procure um advogado para maiores orientações porque nem a via do contrato você tem então não podes concordar com uma situação deste tipo. Mesmo que seja legal é na justiça que você resolve.
ExcluirAbracos
Olá! Muito obrigada por dividir seus conhecimentos. Adorei o seu blog. Tenho uma dúvida. Pois bem, tenho um imóvel que foi alugado sem meu consentimento, pois minha mãe faleceu e tinha apenas a documentação de compra e venda desse imóvel. O cônjuge de minha mãe, falou com o inquilino informando sobre o falecimento dela e que este deveria passar o aluguel para ele( cônjuge). Depois do falecimento de minha mãe, registrei, ou ainda, passei a sessão de inteiro teor para mim, pois o imóvel era de um casal e este passou a sessão para mim, em cartório. Então, como faço para ter o imóvel? Nesse caso, acredito que não se trata de herança de imóvel, pois o imóvel não era da minha mãe, é tanto que o próprio cônjuge colocou no atestado de óbito dela que ela não possuía bens. Agradeço imensamente!
ResponderExcluirOi Natassia, como cônjuge. O imóvel estava na posse de tua mãe mesmo não havendo escritura pública em nome dela declarando-a como proprietária, tanto que o cônjuge alugou o mesmo e como cônjuge poderia faze-lo. Sugiro que procure um advogado porque não tenho como te auxiliar visto que o imóvel estava com sua mãe e não podia ter sido passado para você. Precisas agora de um advogado para te orientar pois fugiu do meu conhecimento.
ExcluirAbraços
Olá e Boa noite.
ResponderExcluirComo configuraria o crime ou má fé em que o imóvel que foi alugado sem o conhecimento e consentimento do proprietário, por ex- companheira, cuja a referida já encontra em outro imóvel e em outra vida, e o proprietário de fato, morando de aluguel.
Como proceder para reaver o referido imóvel?
Qual o primeiro passo? ir para registrar um registro de ocorrência na delegacia, pois tem pessoas que não foram autorizada por mim fazendo uso do meu imóvel.
E outra, o referido imóvel já estava no nome do proprietário quando decidiram morar juntos.
Depois o proprietário do imóvel saiu do mesmo para que seus 02 filhos tivessem aonde morar.
Sendo certo que ela não está mais precisando, pois já encontra-se em outra residência e recebendo o aluguel da propriedade que não não é dela enquanto o proprietário vive de aluguel, isso é certo.
Ressaltando que entre eles não existe diálogo e o mesmo já arca com PA para o filho menor. (No valor da PA já não estaria incluso a moradia?)
Obrigado pelo POST
Olá, da forma que você relata trata-se de acionar a justiça com reintegração de posse contra quem reside no imóvel se a ex companheira não tinha autorização para locar o mesmo, isto é, ela não estava na administração deste bem autorizada por você ou pela justiça. Tens que procurar um advogado para que ele analise todos os fatos comprovados e confirme que se trata de reintegração.
ExcluirAbraços
Olá, bom dia!!
ResponderExcluirO contrato de locação residencial pode ficar apenas no nome do procurador?
Oi Liza, não o contrato deve conter os dados do locador sem o endereço e os dados do procurador com o endereço deste que atua em nome do locatário.
Excluirabraços
Bom dia, gostaria muito de ajudar um amigo que é herdeiro de um imóvel, deixado por testamento, com clausula de usufruto vitalício para a mãe.
ResponderExcluirOcorre que há anos esse mesmo imóvel esta sendo locado para fins comerciais, por um tio dos herdeiros, que além de não respeitar o testamento,já registrado judicialmente, também nunca repassou qualquer valor recebido das locações à usufrutuária.
Qual seria melhor medida a ser tomada para que a usufrutuária pudesse, de fato e de direito, perceber os frutos desse imóvel?
E como poderia ser ressarcida por esse prejuízos de anos causado por esse cunhado e tio dos herdeiros?
Oi Victoriano. Se a mãe tem o usufruto ela detém por testamento o direito de usar e colher os frutos desse imóvel locado. Sendo assim como usufrutuária ela tem o direito de assumir a locação podendo despejar o inquilino atual ou assumir o atual contrato passando a receber integralmente os alugueis.
ExcluirO inquilino pessoa jurídica não é adivinho e portanto se não foi notificado oficialmente segue pagando o aluguel a quem consta como locador no contrato.
Procurem um advogado para oficialmente fazer um Notificação extrajudicial informando o lcoatário PJ de que por testamento a mãe passa a atuar como locador do imóvel e os alugueis deverão ser pagos a ela a partir deste mês de fevereiro. O advogado irá anexar a matricula imobiliária onde consta a averbação do testamento e usufruto a mãe. Como envolve direito de família é preciso que um advogado atue em favor da mãe caso o atual locador complique ou na duvida o locatário venha a depositar em juízo os alugueis. Talvez seja preciso ir diretamente a justiça. O que não pode é deixar de cumprir a ultima vontade do falecido.
Abraços
Olá Maria Ângela, estamos passando por uma ocasião delicada.
ResponderExcluirMeu esposo possui um imovel que durante uns 6 anos atrás o contrato de aluguel esteve no nome de minha sogra, após este tempo passaram 2 inquilinos porém o contrato já em nome de meu esposo. O atual inquilino atrasou umas contas de luz, e para nossa surpresa recebemos uma mensagem do inquilino que teve o contrato com o nome de minha sogra, informando que estaria recebendo ligações e cartas de protesto pelo atraso da conta, nos Não tínhamos o conhecimento que o inquilino atual não tivesse feito a troca de titularidade. O inquilino atual ficou de parcelar as contas, mas antes de assim fazer o nome no antigo inquilo foi a protesto. Agora o inquilino anterior entrou com uma ação por danos morais contra meu esposo. E ao lermos o processo percebi que ele colocou o contrato de locacao em nome de minha sogra w identificando-a como falecida, porém ela e viva. Minha dúvida é está correto ele entrar com esta ação contra meu esposo?
Pois entre os dois nunca houve algum vínculo.
Olá, sim. O proprietário responde pelo imóvel. É obrigação do mesmo antes de colocar o imóvel em locação e após locado acompanhar o andamento do mesmo. A questão das taxas do imóvel em nome de inquilinos só ocorre quando não se desliga a energia. Uma vez desocupação o imóvel o locador deve exigir que o inquilino solicite o desligamento e pague a conta final. Desta forma o inquilino que entra em nova locação, terá que obrigatoriamente religar em nome dele. todo este procedimento deve constar em contrato. Muitos locadores não querem desligar porque tem rede antiga ou não tem poste com novas normas e a companhia não religa. nesse casos deve haver clausula contratual de responsabilidade. O proprietário via responder pelo prejuizo do inquilino anterior e depois teu esposo pode acionar o atual locatário dependendo do que consta em contrato. Este é um dos casos em que o locador é muito prejudicado quando o contrato é feito por ele e não por um profissional. Abraços
ExcluirMeu pai alugou um imóvel que já tinha feito doação pura e simples em inventário para os herdeiros. Sem leitura e doente nao atentava ao certo e o inquilino pagou vários meses a menor e com atrasos. Agora ele se encontra em outra localidade para tratamento médico. E o inquilino criando casos mensalmente e atrasando alugueis. Como os herdeiros podem pedir o imovel?
ResponderExcluirOlá. Se os proprietários atuais seguiram administrando no lugar do pai, assumiram a locação do imóvel pois tomaram ciência. Todo o valor pago a menor ou em desacordo com o contrato pode ser cobrado judicialmente até 03 anos retroativos. Na justiça o inquilino faz prova dos pagamentos com os recibos, sem eles, estará em débito. Notificação extrajudicial via cartório deve informa-lo de que o atraso no pagamento não é um direito do inquilino e sim uma eventualidade. Atrasar mensalmente caracteriza possibiidade de despejo. Solicite desocupação por descumprimento contratual. O ideal é solicitar a um advogado que faça a notificação porque é preciso saber o que diz extamente o contrato, principalmente em relação ao prazo de locação. Abraços
Excluir