OBRIGATORIEDADE DE O LOCADOR SER O PROPRIETÁRIO


Já expliquei em uma postagem anterior que qualquer pessoa pode ser o locador de um imóvel, até mesmo um invasor de terreno alheio em que o proprietário o tenha abandonado (este tema merece uma postagem especifica). Basta que tenha a posse direta ou indireta do imóvel e estará apto a loca-lo a terceiros. Na locação se transmite a posse não a propriedade e assim não há risco de perda do imóvel para o locatário.
O contrato não tendo forma solene pode ser escrito ou verbal, porém existem alguns casos na locação de imóveis em que é exigida a propriedade do mesmo paras ser o locador. Nestas situações que citarei abaixo somente a posse não é permitido, obrigando o locador a apresentar o titulo de propriedade imobiliária (Matricula Imobiliária).

Situações em que o locador tem que ser o proprietário do imóvel

·         Quando o locador solicitar a devolução do imóvel para uso próprio. 
·         Quando é obrigatória a reforma urgente do imóvel determinada pelo poder público
·         Quando o imóvel necessitar de reforma com aumento da área construída
·         Quando o imóvel tiver pedido com autorização de demolição
·         Quando o contrato tiver cláusula de vigência

Devolução do imóvel

Quando o contrato escrito ou verbal tem prazo menor que 30 meses (art. 47- III- Lei 8.2245/91) o art. 4º impede a retomada pelo locador seja qual for o motivo, antes de o prazo terminar. Terminado o prazo, em situações especiais, o imóvel poderá ser retomado e a locação encerrada. A retomada para uso próprio nesta situação é um direito do locador desde que ele seja o proprietário do imóvel. Se for apenas o posseiro ou pessoa autorizada a locar não poderá fazer uso deste direito.  O título de propriedade é a matricula imobiliária do imóvel que deverá estar em seu nome.

Reforma urgente

Há casos em que o imóvel necessita de uma reforma urgente sendo esta determinada pelo poder municipal. Somente o proprietário pode receber a notificação e somente ele pode solicitar o encerramento da locação e assim sendo deve ser o locador e o dono do imóvel. Vale lembrar que a reforma tem que impossibilitar ao locatário de permanecer no imóvel ou então se este não consentir que o mesmo seja reformado também poderá o proprietário pedir a retomada. (artigo 9º - IV - Lei 8.245/91)

Reforma com aumento de área.

Considerada benfeitoria que aumenta o valor patrimonial, se o locador desejar aumentar o imóvel poderá se proprietário for solicitar o encerramento do contrato. Necessário prova documental de que é o dono.  Esta situação exige autorização do poder publico para a obra e sendo assim não basta solicitar a devolução informando que o imóvel passará por obra de acréscimo tem que haver autorização municipal que comprove que você irá fazer a obra. O acréscimo deve ser de no mínimo 20% da área total do imóvel.  Se a reforma for para que a destinação seja hotel ou pensão o acréscimo deverá ser de 50% da área já construída.

Demolição

A mesma descrição do item acima sobre reforma , porém o proprietário deverá ter a autorização de demolição emitida pela prefeitura
Lei 8.245/91 - Artigo 47 - § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Cláusula de vigência

Normalmente é utilizada em contratos não residenciais como forma de proteção ao negocio do locatário. Dificilmente se acha um locador que concorde que esta cláusula seja inserida em contrato de locação residencial.
É uma cláusula de proteção do contrato. A venda do imóvel é um risco eminente que o locatário corre na locação imobiliária. O locador pode a qualquer momento vende-lo, respeitando o direito de preferência do locatário. O comprador por sua vez não esta obrigado a respeitar o contrato e pode decidir por encerra-lo. Logicamente que estando o locador no direito de vender seus bens a qualquer tempo não há o que se falar em indenização ao locatário. O mesmo ocorre com o comprador.
A cláusula de vigência determina a obrigatoriedade de o comprador respeitar o prazo do contrato até o seu final e assim o mesmo não terá o direito de encerra-lo antes, devendo respeitar todas as cláusulas. Assume o comprador o lugar do vendedor no contrato com os mesmos deveres e obrigações. Por ser uma cláusula de proteção não é utilizada nos contratos residenciais, somente nos não residenciais com prazo de contrato estendido (art.8º lei 8.245/91).
Para que a cláusula tenha valor é obrigatório que o contrato seja levado ao Cartório de Imóveis sendo registrado na matricula imobiliária dando assim ciência a todos. O registro é solicitado pelo locador e por isso este deve ser o proprietário do imóvel, até porque é uma medida que não impede a venda, mas restringe os direitos do comprador de posse imediata.

Cuidados no contrato de locação: quando se insere a cláusula de vigência deve-se ter o cuidado na elaboração do contrato evitando assim que o Cartório barre o registro por não estar o mesmo na forma que exige e você tenha que refazer o contrato. O imóvel tem que ser perfeitamente descrito com número da matricula imobiliária, inscrição municipal, endereço completo, área total e privativa, vaga de garagem, enfim, descreve-lo de forma a não deixar dúvidas quanto a que se refere. É a Especialidade exigida pelo cartório. Ele deve ser único e não se confundir com outro.
Duas testemunhas devem assinar o contrato e estarem estas descritas com nome completo, RG e CPF. Se não estiverem identificadas de forma a não deixar duvidas o contrato pode ser devolvido.

Término do prazo: terminado o prazo determinado no contrato, as partes devem fazer a renovação escrita reforçando a validade da cláusula e novo prazo determinado. No prazo indeterminado não existe cláusula de vigência. Encerrada a locação o registro deve ser cancelado junto ao cartório.

Registro no cartório: se a vigência for sobre imóvel o registro é feito no Cartório de Imóveis onde se buscam as certidões sobre o mesmo verificando as informações prestadas que interessem a terceiros. O interessado na compra do imóvel, solicitando ao cartório uma certidão do imóvel terá a informação da cláusula registrada, estando ciente de que deverá respeita-la.

Leitura recomendada:


Comentários

  1. Olá Maria Angela, boa tarde. Tudo bem?
    Excelente o seu blog. Bastante informativo e extremamente bem feito. Meus parabéns pelo excelente trabalho.
    Me ajude com uma dúvida: Um possuidor direto de um imóvel, na qualidade de herdeiro do real proprietário, poderia locar este imóvel, considerando que o mesmo ainda não foi partilhado entre os demais herdeiros? Verifiquei na lei de locação e não encontrei nenhum óbice.
    Contudo, considerando que o imóvel não foi inventariado, pensei que a locação pudesse ser nula em razão do direito de partilha dos outros herdeiros sobre o imóvel. A colega enxerga alguma nulidade na locação feita pelo herdeiro possuidor direto do imóvel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Na lei do Inquilinato 8.245/91 consta que morrendo o locador a locação transfere-se automaticamente aos herdeiros. Assim sendo se abrirem inventario o inventariante administra e não abrindo os herdeiros administram. Se o cônjuge é vivo em geral este segue administrando os bens do falecido por ser meeiro dos mesmos(tem ametade de tudo). Se não tiver viúvos pode-se escolher um herdeiro para administrar e os outros fornecem declaração para tanto.
      O que não pode é um herdeiro ficar com o aluguel não repassando aos outros, se der briga o locatário pode passar a depositar em juízo até que se resolva. É muito comum um herdeiro se apossar de tudo e acaba sempre em confusão.
      O que recomendo. Que todos os herdeiros constem no contrato como locadores cada um com seu percentual na herança e um seja o responsável por administrar o contrato, receber, dar quitação, emitir recibo em nome de todos.
      Abraços

      Excluir
  2. Olá Maria Angela, eu tenho uma amiga que imóvel em que é proprietária mas cedeu para pai a posse..para que ele pudesse locar o imóvel e receber os aluguéis..acontece que o pai faleceu e como ele esta no contrato como locador, os irmãos querem que os alugueis entre no inventário...o que ela pode fazer?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Andréia, te respondi via email que me enviaste. Os alugueis não entram no espólio pois o imóvel é seu(sua amiga), o pai tinha apenas a administração do bem autorizado por sua amiga. Ela assume a locação e recebe os aluguéis. Procurem um advogado para analisar a situação.
      abraços

      Excluir

Postar um comentário

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Por outro lado elogios só vem a incentivar sua criadora. Se o seu comentário não for respondido em 48 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado. Os assuntos aqui tratados são amplos e podem sofrer alterações de acordo com cada caso, os modelos são básicos. Não os utilize como definitivo, como uma consulta ou solução, o ramo imobiliário é amplo e com várias situações para um mesmo tema. As postagens são um "norte" para buscares a solução.
Procure sempre um profissional da área imobiliária, seu entendimento na maioria das vezes pode não estar correto.

DÊ PREFERÊNCIA EM ENVIAR UM EMAIL
PARA: mcamini150@gmail.com

POSTAGENS MAIS LIDAS

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO-MODELO

ADITIVO CONTRATUAL - NOVO PRAZO E VALOR DO ALUGUEL