LEGISLAÇÃO LOCATÍCIA - A QUEM FAVORECE

LEGISLAÇÃO LOCATÍCIA - A QUEM FAVORECE

Se uma pessoa se propõe a tornar público seus conhecimentos e opiniões, deve ficar preparada para receber elogios e criticas e saber lidar com esta situação. É justamente este assunto que originou este testo que explica a quem favorece a legislação locatícia.

Me considero privilegiada por receber mais elogios que criticas em relação a este site, até porque por ser particular e informal, não pretende resolver pendências, e sim expor teorias e práticas que visem a ajudar no caminho a ser escolhido para buscar uma solução ou simplesmente informar e fazer entender.

Não tem este site o objetivo de favorecer uma ou outra parte, nem de ofender ou desclassificar outras profissões como fazem muitos, mas é real que, se tratando de locação imobiliária, eu tenha que ter o cuidado de dizer ..." é isso que manda a lei, mas não é isso que faz a prática..." porque entre a lei e a prática existem os costumes, a aceitação mesmo que de algo contrario a lei e a omissão até que se justifique o contrário. Por consequência, recebi um E-mail perfeitamente identificado, que me colocou a seguinte questão.

Por que a legislação locatícia favorece muito mais o locatário(inquilino) que ao locador?

 Bem como decisões judiciais e entendimentos diversos sobre o assunto, espalhado por diversos sites, entre eles o seu? 

Por que o locador não tem esta proteção também? 

Resposta simples e curta. 

Entendeu o legislador(quem criou a lei) que o locatário, na locação imobiliária residencial, será sempre a parte mais fraca no contrato de locação.

Mas no que se baseou o legislador para que chegasse a conclusão de que uma das partes estaria em desvantagem! As legislações anteriores permitiam livre negociação e livre desocupação, a falta de critérios que protegessem o locatário de abusos e o simples fato de ser o locatário a parte mais necessitada.

Em várias postagens me referi ao fato de ser a locação residencial uma função social, que cumpre o papel de conceder moradia a quem não tem casa própria. A regulamentação desta função é a melhor forma de garantir a todo o brasileiro, o direito de ter onde morar. Na teoria é muito bonito, mas a prática é bem diferente.

Se você tem um ou mais imóveis e deixá-los fechados, sem uso, paga mais imposto, pois o governo taxa os imóveis fechados justamente para incentivar a ocupação. Assim, o proprietário de imóveis em locação podem ser uma pessoa simples que dependa do aluguel como renda, uma pessoa que tenha alguns imóveis para complementar a renda com os aluguéis recebidos e o investidor, que tem muitos imóveis e os locavisando o investimento. Estes últimos são os responsáveis por especulações imobiliárias.

Nas antigas legislações, era livre a negociação entre as partes e o ajuste de preço.
Era comum o locatário mudar-se para um imóvel e poucos meses depois receber a comunicação de que o mesmo iria aumentar e os aumentos normalmente eram altíssimos.  O locatário ficava sem saída ou aceitava, ou tinha que desocupar. Ficava então o visível prejuízo. Ainda nem terminara de pagar as despesas com a mudança e o contrato, e já estava novamente tendo que se mudar, porque os locadores não eram nem um pouco sensíveis.  O que importava era o dinheiro. A inflação subia, o aluguel também. Assim, o locador mandava e desmandava e a função social de moradia ficava bastante comprometida, face à época não permitir crédito tão fácil para a compra da casa própria.

Entra o Governo Collor e a Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato é sancionada  Na minha particular opinião, a única coisa boa criada por este governo. A legislação vem para proteger os locatários dos abusos dos locadores e por conta destes abusos passou esta lei a dar mais proteção ao locatário.

A lei passou a impedir, independente do motivo, a retomada do imóvel pelo locador antes do fim do prazo do contrato, porque antigamente, ele podia retomá-lo a qualquer momento. Ou o locatário concordava com o aumento do aluguel, ou tinha que sair. Na legislação anterior, podia ser feito qualquer prazo. Imaginem quantos contratos de 6 meses em época de inflação galopante.

O aluguel passou a ser regrado por índice de inflação e impedindo a especulação com a proibição de cobrança em dólar. O reajuste ficou restrito a cada 12 meses de contrato, permitindo que com 3 anos de locação, o valor possa ser atualizado pelo preço de mercado. Protegeu o locatário de abusos, mas também protegeu, em parte, o locador de uma defasagem muito alta. Sabemos que o reajuste anual não acompanha a valorização dos aluguéis. A cada 3 anos se pode atualizar pelo valor de mercado, antes tinha que esperar 5 anos.

Penalizou o proprietário que loca por prazo menor que 30 meses protegendo o locatário de possível especulação em torno de aumento de aluguel pois todos os locadores fariam contratos de 12 meses para assim poder aumentar pelo valor desejado ao término do prazo. Isso deixaria novamente o locatário em desvantagem como antigamente ocorria.

Criou a purgação da mora, para evitar que locadores abusassem da justiça, usando-a para tentar o despejo e locar por preço maior quando o aluguel atual estivesse abaixo do preço de mercado. Hoje o inquilino pode pagar a divida e suspender o despejo mas não a vontade, o locador também foi protegido.

É sabido  que um contrato residencial de locação é um contrato que pode ser classificado como de adesão. O locatário o recebe pronto das mãos do locador e não negocia nenhuma das cláusulas. Quando o mesmo é feito por imobiliárias,  estas inclusive, escolhem quem vai constar no contrato como locatário e você não pode se quer discutir o assunto. Assina e aceita ou não loca nada. Portanto temos que se você precisa residir pagando aluguel, terá que se sujeitar aos critérios do locador mas com uma legislação forte estes critérios poderão ser questionados.

Ainda assim, questionam que o locador não é favorecido. É sim. Se um locatário brigar com uma imobiliária, seguradora de aluguel ou entrar na justiça contra ambos, nunca mais loca imóvel algum em seu nome. Normalmente o locatário se cala e deixa o barco correr mas pelo menos em algumas situações ele estará mais protegido pois o locador não poderá impor algo que a lei proíbe, sera considerado nulo.

Ainda há muito a se mexer nesta legislação atual e o principal seria acabar com a fiança locatícia permitindo ao locador o despejo extrajudicial de quem não paga o aluguel. Seria justo para ambos e bem mais barato. Somente cobranças por inadimplência abarrotariam nossa justiça. Até hoje, não entendo porque uma pessoa deve, e ainda tem o direito de permanecer no imóvel locado enquanto discute a questão. Discutir o que?

E quem protege o locador, por exemplo, sou eu. Profissional qualificada a fazer o contrato de locação com cláusulas voltadas para, diminuir os riscos do negócio.

Concluindo, em 2022 já há uma luz no final do túnel. O despejo extrajudicial está a caminha em em 2024 devemos te-lo em vigor(oremos). As relações estão mais cordatas e a pandemia mostrou que precisamos de um artigo na lei sobre isso. Aos poucos, já se permite mexer em uma das leis menos modificadas das ultimas décadas.