CONTRA VISTORIA EM IMÓVEL LOCADO - PARTE 06 - FINAL

ATUALIZADO EM 2016

Eis que chegamos a parte final da contestação de termo(ou laudo) de vistoria inicial do imóvel que uma pessoa locou. Nesta parte cabe esclarecer o que o locador pode exigir quando do término do contrato residencial de locação e também, porque não, os contratos não residencias.

Tudo que a vistoria inicial contiver será solicitado que o locatário devolva da mesma forma ou indenize o locador. Qualquer abuso de ambas as partes deverá ser discutido pela via judicial. Nenhuma das partes tem o direito de exigir da outro o que na vistoria não estiver assim como o locatário não poderá contestar o que na vistoria constar se não tiver feito a averiguação.

A pintura do imóvel é discutível quando a locação tem período de duração de 12 meses ou menos. Logicamente que uma pessoa que trabalha e estuda e sai de casa pela manhã retornando tarde da noite tem uma utilização do imóvel em menor escala que a que fica o dia todo no imóvel residindo com outras pessoas. Assim, um imóvel pode chegar aos 12 meses sem ter qualquer dano na pintura o que seria passível de discutir judicialmente a pintura do mesmo. Juizados já reconhecem que absurdos são cometidos pelo locador quando exige a pintura de um imóvel que esta em ótimo estado de conservação. Nos mais antigos não há o que se discutir em relação a pintura antiga ser considerada desgaste de uso porque, se no contrato constar que recebeu pintado de novo, assim deverá ser entregue e portanto a pintura será solicitada e deverá ser feita.

O que o locador pode exigir:

- se os vasos sanitários foram recebidos com assento estofado, assim deverá ser entregue. Se a marca e modelo não existem mais o mesmo deverá ser de mesmo tipo e valor ou seja da mesma qualidade. Locatários tentam devolver com assento comum e é direito do locador não aceitar.

- Em banheiros com armário de chão e parede com espelho, é comum que com o uso, puxadores estraguem e se quebrem e nem sempre se encontra outro igual. O locador não pode exigir a troca de todo o armário por causa de um puxador, então procure repor um que seja o mais próximo do original.

- Vasos sanitários , bidê, pia ou tampos quebrados o locador pode exigir que seja trocado pelo locatário de mesmo tipo e valor. Tenha o maior cuidado no uso porque são de valores elevados.

- Torneiras e registros sempre serão exigidos a troca se estiver pingando ou estragados e de mesma marca e tipo ou o mais próximo se não existir mais.

- É comum passar desapercebido rejuntes mau feito, buracos deixados pelo inquilino anterior e será cobrado de você se não constar na contra vistoria.

- sempre que um encanamento provocar vazamento verifique se armários de cozinha e banho não sofreram danos pois o locador irá exigir a troca de tudo que estiver danificado porque o locatário não providenciou o conserto. Mofo em armários é comum mas não ao ponto de inutilizar o armário todo, aí virou desleixo do morador.

- o locador pode exigir a troca de um vidro quebrado ou trincado e que assim não estava mas é abuso exigir que se troque um vidro inteiro por conta de um adesivo colocado. a meios modernos de retirar sem danificar o vidro.

- o locador pode exigir que o imóvel seja devolvido faxinado se assim foi recebido e isso inclui retirar qualquer sintoma de mofo dos banheiros seja box, pia ou rejuntes, vestígios de ferrugem nas paredes, que escorre de uma torneira velha.

Nos demais casos egue o de costume conforme constar na vistoria e na contestação.

O ideal é que o locatário verifique tudo isso e providencie todos os consertos antes de entregar o imóvel para evitar ter que receber as chaves novamente e pagar o aluguel pró-rata enquanto estiver fazendo as reformas de entrega.

A maioria dos locatários prefere entregar o imóvel do jeito que estiver e indenizar o locador. Nestes casos o locador faz um orçamento e o locatário paga o orçamento aprovado, recebe a quitação e fica a cargo do locador providenciar a reforma que o locatário não fez mas indenizou. Quando tem imobiliária no negócio costuma ser mais caro pois e se tiver seguro fiança o valor de uma pintura pode ficar fora da realidade e você terá que pagar e não discutir ou nunca mais conseguirá um seguro fiança na sua vida.

Para evitar tudo que citei acima programe-se para a mudança de forma que sobre pelo menos 15 dias antes de vencer o aluguel para fazer todas as reformas necessárias e pintar o imóvel, assim ao entregar as chaves não haverá tantos problemas.

Se cada um cumprir o seu papel, o judiciário ficará um pouco menos lotado de ações judiciais que poderiam ter sido evitadas.

Comentários

  1. Olá!
    Tenho 22 anos e recentemente aluguei um imóvel no qual eu fiz a contravistoria! Fico contente que o blog tenha reforçado tudo com o que me preocupei em detalhar!
    Agradeço imensamente às informações aqui publicadas, sempre bem detalhadas, com grande qualidade!

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  2. Oi Louise, obrigada e desculpa se chegou atrasada a informação. São tantos assuntos pendentes que não consigo dar conta. A contestação da vistoria inicial é fundamental e com certeza você acertou em faze-la para sua tranquilidade e também a tranquilidade de uma despesa menor com a entrega.
    abraços

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  4. Oi Maria, muito boas as dicas. Aluguei um apartamento e o termo de vistoria dizia que o interfone funcionava, na contestação além de mencionar que o interfone não funcionava também mencionei que uma janela estava emperrada. Depois do período de chuva pude perceber que a chuva molha meus móveis. Liguei na imobiliária e eles disseram que como eu contestei a vistoria relatando esses problemas, eu não sou obrigado a consertá-los para devolver o apartamento mas o dono também não vai consertar para que eu more confortavelmente. Isso está certo?

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    1. Eu morro e não vejo tudo, que absurdo. Não está certo, tem que consertar ou então te autorizar e descontar do aluguel. Ameace com ação judicial. Abraços

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    2. Boa tarde! Primeiro parabéns pelo artigo, realmente esclarecedor.
      Segundo, preciso de dica/ajuda: Eu aluguei uma chácara somente para o final de semana, paguei tudo à vista. Duas semanas depois a dona me ligou cobrando vários itens "sumidos e quebrados", estou disposta a pagar o valor total (mesmo não concordando com todos os itens), porém estou com medo dela depois de um mês ou um ano, ficar me cobrando coisas que nem lembro mais. O que faço? Peço recibo? Como finalizo em definitivo o contrato que assinei? Por favor, me ajude, não quero mais ficar sendo incomodada.

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    3. Oi Andrezza. Perguntaste na resposta de outra pessoa e vai chegar notificação para ela. Copio e colo após o ultimo comentário.

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  5. Boa Noite, sou o Edison e estou entregando um apartamento alugado. Meu contrato do apto vai até o dia 17/05/16, porem a data do prazo que vence foi dia 14/05/16 e então estou pagando uma diária deste dia até hoje. Consegui resolver tudo e até cortaram a energia e água. Pedi então para a imobiliária mandar alguem para vistoria e me falaram que não tem ninguem para fazer e é para eu pagar a diaria do apto até o dia 19/05/16 que é quando vão ter alguem disponivel. Gostaria de saber se é certo eles me cobrarem até esse dia, sendo que para o meu lado já esta tudo ok e quero entregar a chave o quanto antes.

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  6. Entregue as chaves no dia 17 e nada mais poderá ser cobrado de aluguel se o apt está ok na reforma de entrega. O aluguel para de contar na entrega das chaves. Abs

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  7. Parabéns pelo blog... aprendi muito

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    1. Oi Ana Thereza, que bom que gostou, volte sempre.
      Abraços

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  8. Bom dia, queria saber se é ilegal a cobrança da vistoria do inquilino, pois aluguei um apt e paguei a vistoria (10% do valor do aluguel) inclusive reconhecendo assinatura no cartório. Obrigada

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    1. Olá sim é ilegal, esta despesa é exclusiva do locador, tanto a inicial quanto a final são despesas que o locador paga para a imobiliária e esta incluída nas comissões recebidas pela intermediação do imóvel. solicite por escrito a devolução com correção pelo IGPM sob pena de ação judicial por infração legal contra o locador com base na Lei 8.245/91
      abraços

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  9. Maria, sou o Henrique, que havia falado com você a algumas semanas sobre a vistoria de entrada ser na presença do locatario e apenas via audio. Pois bem, fizemos a vistoria hoje. Consegui impor a presença da maioria dos detalhes. Alguns mais simples acabou passando batido na hora, mas até que nao tem muito problema. Eles nao transcrevem a vistoria, apenas me entregarão uma copia em cd posteriormente. Tambem nao assinei nada até agora, e pelo visto nao pedirao pra assinar.. no final da gravação pediram uma declaração minha com meu nome completo dizendo que estava de acordo com o que foi citado na gravação. De fato não discordei de nada presente na vistoria, mas achei que ela ficou pobre na questão de representar as condições iniciais da casa, pois a pintura da casa está "indefinida" ela está muito boa, porém, julgo ter pelo menos um ano que foi pintada. o Vistoriador insistiu em dizer que a pintura estava nova, mas exigi que nao dissesse que era recém pintado ou que estivesse perfeita. Tambem citou as falhas... aparentemente a ultima pessoa que morou na casa, morou por muito pouco tempo e não pintou por ter causado apenas danos leves. A pintura esterna foi dita que está nova, porém com manchas de agua (alguns pontos com lodo e marca de "escorridos" da água no muro). Eu não acho certo que eu tenha que entregar a casa pintada, se eu não causar danos além do que foi descrito ou apenas danos do tempo. A casa tambem ficou muitos meses fechada, o que contribuiu para a pintura não ficar perfeita, principalmente a externa...
    o que eu faço? tirei algumas fotos, e pensei em envia-las por email para alguns conhecidos, para que fique desta forma comprovada que as fotos foram tiradas antes da minha mudança...
    a imobiliaria nao aceita contestação por foto, mas a situação real da pintura casa só será realmente bem documentada por fotos... já que está "nova", mas não perfeita, nem recente. Será que se eu fizer isso, tirar fotos detalhadas e envia las pra alguem, posteriormente poderei utiliza las em uma disputa judicial, se vier a ocorrer?

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    1. Oi Henrique

      Quanto ao CD tem que ter assinatura sua e do locador em todas as cópias da base do CD. Sem assinatura de todos na justiça pode ser invalidado. Quem sai prejudicado é o locador.

      As tuas fotos enviadas a conhecidos não tem valor, não vale nada. Não fizeste o que te disse que era discordar no audio. Se o vistoriador disse que a pintura externa era nova você devia em seguida dizer que não que estava danificada com manchas, estufamento etc. Se disse isso e esta gravado, não é pintura nova e na sua saída não tem que pintar.o que vale é o que esta falado e/ou escrito. Meu conselho é procurar um advogado e já contestar agora judicialmente a vistoria. ameace a imobiliária ou fazem uma nova vistoria escrita ou acionará na justiça o locador.

      abraços

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  10. Andrezza Marillac07/08/2017 14:57

    Boa tarde! Primeiro parabéns pelo artigo, realmente esclarecedor.
    Segundo, preciso de dica/ajuda: Eu aluguei uma chácara somente para o final de semana, paguei tudo à vista. Duas semanas depois a dona me ligou cobrando vários itens "sumidos e quebrados", estou disposta a pagar o valor total (mesmo não concordando com todos os itens), porém estou com medo dela depois de um mês ou um ano, ficar me cobrando coisas que nem lembro mais. O que faço? Peço recibo? Como finalizo em definitivo o contrato que assinei? Por favor, me ajude, não quero mais ficar sendo incomodada.

    Resposta. Se concorda pague o valor devido pessoalmente mediante entrega do recibo onde ela informe que o contrato de locação por temporada está quitado nada mais havendo as partes a reclamar posteriormente. Eu no seu lugar não pagaria. Se entregou as chaves a ela, não deves pagar pois se passaram duas semanas em posse das chaves e do imóvel. ninguém leva duas semanas para fazer uma vistoria e além do mais, alei exige tua presença. Judicialmente ela não tem como te cobrar pois teria que ter a vistoria inicial e final, se recebeu as chaves de você deu o ok.
    Abraços

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  11. Olá, boa tarde.

    Gostaria de tirar uma dúvida.

    Sou proprietário de um imóvel que está alugado através de uma imobiliária (Lembro que a Imobiliaria fez a vistoria de entrega do imóvel ao inquilino).

    O contrato foi de 24 meses, porém a inquilina conversou comigo e vai entregar o imóvel antes do prazo, com 12 meses.


    O contrato foi realizado junto à Imobiliaria no dia 04/11/2016.


    Já combinei com a inquilina, e ela vai entregar o imóvel no dia 04/11/2017.

    Resumindo, gostaria de saber o seguinte?

    Quando é que a inquilina deve comunicar que irá entregar o imóvel ? Sendo que ela vai sair do imóvel definitivamente no dia 04/11/2017 (12 meses de aluguel)?


    Outra dúvida, a inquilina é minha amiga. Gostaria de saber se é possível eu ir até a Imobiliaria e dispensar a Vistoria de entrega do imóvel? Já fui lá no imóvel e está tudo perfeito, na verdade ela fez diversas benfeitorias, alterações que gostei e devido à isso quero dispensar a Vistoria de entrega da imobiliaria.

    Existe algum termo que eu possa preencher para que eu (proprietário do imóvel), entregue a Imobiliaria dispensando essa Vistoria?

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    1. Oi PRF Nunes

      A vistoria final tem que ser feita, é difícil a imobiliária aceitar a dispensa. Devem fazer a vistoria e você acompanhar e ir se acertando com a tua amiga pedindo ao vistoriador que faça constar os acertos. Lembro que a amiga esta entregando antes o imóvel e portanto se tem multa a pagar a imobiliária recebe comissão sobre a multa porque ela também perde as comissões então converse com a imobiliária antes. Ela comunica a saída conforme esta no teu contrato. Se diz comunicar aos 12 meses tem que estar completo.. Abraços

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  12. Meu filho alugou um apt. a vistoria foi superficial, mas visualmente estava ok. Quando começamos a chegar mais profundamente, meu deus, parte eletrica em riso de curto e incendio, parede do banheiro descolada, ralos entupidos, e muitas outras coisas. Fizemos a relação de consertos e fizemos o serviço, agora minha pergunta. Posso pedir carência neste momento (está alugado há um mês)? Ficou uma fortuna, mais precisamente, o valor de 4 meses de aluguel, o que faço?
    Obrigada pelo blog, amei.

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    1. Olá. Não deviam ter consertado. tinha que ter chamado o locador para providenciar os consertos. Agora resta entrar em contato e tentar um acordo já que se trata de vicio oculto onde o problema só aprece com o uso. faça tudo por escrito, se não houver acordo, procure um advogado para reaver o que pagou na justiça. guarde notas e comprovantes de tudo que gastar. Abraços

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  13. Olá Maria Ângela
    Gostaria de saber se o locador é obrigado a receber a contra vistoria. E se recusar-se a receber, como devo proceder?

    Obrigado!

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  14. Olá! Realizei a contra vistoria do imóvel que aluguei esta semana, estavam faltando diversos detalhes, o vistoriador deixou passar muitas coisas! Encaminhei para a imobiliária por email, como me solicitaram, tenho direito de ter uma declaração física deles de que entreguei essa contra vistoria? Queria entregar uma via física a eles e já pedir a declaração de que entreguei. Outra pergunta, qual o prazo para eles acatarem minha contra vistoria? E se não aceitarem algo da minha contra vistoria, por má fé, algo que obviamente deveria constar na vistoria, como devo proceder?

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    1. Oi Thais, se os defeitos encontrados não impedem o uso do imóvel, a imobiliária vai anexar tua contestação a vistoria inicial para no final do contrato você não ter que arcar com o que apontou. Eles não costumam dar retorno, recebem, anexam a pasta da locação e só. Se você apontou algo que deseja que seja consertado porque atrapalha a locação deve contatar a imobiliária e pedir que seja reparado pelo locador. Como você foi autorizada a enviar a contestação via email tens que ter por escrito essa autorização para depois não dizerem que não estava autorizado o envio desta forma. Assim ou deve constar no contrato ou ter pro escrito via Email, em papel anexo da imobiliária com as regras do inicio do contrato. Em geral a imobiliária disponibiliza via internet senha de acesso a tua área de locação no site. Nela você tem anexado o contrato, a vistoria e a tua contestação também vai para esta área.
      Abraços

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  15. Prezada Maria Angela, parabéns pelo teu blog, e de forma especial, obrigada por compartilhar conhecimento em um momento em que as pessoas que buscam esse tipo de informação estão na busca urgente de resolver transtornos, que se tornam pesadelos. O teu blog torna essa luta menos solitária, e dá um norte, mesmo ao ler outros casos.

    Eu pergunto: o direito do proprietário a visitar o imóvel é absoluto? Mesmo que recentemente a proprietária não tenha comparecido, por sua vontade, à vistoria de desocupação?
    Foi feita a vistoria de desocupação, e no dia seguinte ao laudo, a inquilina apresentou contravistoria.
    Transcorridos 10 dias de espera pelo parecer da proprietária, à noite, a imobiliária envia à inquilina pedido da proprietária, que comunica que a contravistoria ainda está em análise e solicita o agendamento de uma visita ao imóvel,. A solicitação foi recusada pela inquilina já que houve negativa da proprietária em comparecer à vistoria, uma vistoria que por sinal é paga pela inquilina, pois o contrato é de 2015.
    A inquilina também recusou porque tanto tempo de reflexão e mudanças de ideia da proprietária são de custas da inquilina. Haveria agendamento da visita e, em caso de a proprietária comparecer, talvez um novo prazo para ela apresentar seu parecer,
    A proprietária foi convocada para a vistoria de desocupação em 16 de junho, mas não compareceu nem nomeou representante para estar no imóvel verificando os itens.
    Transcorridos 14 dias da entrega da contravistoria, a inquilina decidiu entregar as chaves na imobiliária G, desligou a energia, e entregou tb uma notificação extrajudicial à imobiliária comunicando que a partir daquela data isenta-se da obrigatoriedade de acolher o parecer da proprietária e da imobiliária, considerando a falta de retorno de parecer como um aceite da contravistoria, e solicitando o encerramento do contrato.
    A inquilina, nessa ocasião da entrega das chaves, assinou documento para comparecer em nova vistoria de desocupação.
    Minha pergunta: Essa vistoria começa do zero, como se nenhum prazo tivesse transcorrido, levando em conta a vistoria da ocupação de 2015 ou a última vistoria de desocupação?
    Considero legítima que haja essa vistoria, a questão é o documento de referência.
    Algum dano pode ter sido feito da vistoria de 20 dias atrás até esse momento. E durante esse período, a inquilina permaneceu com a chave e não desligou a energia elétrica, ciente da eventualidade de algum item não ser aceito. A questão é qual o documento que será referência para essa vistoria. Se puderes responder essa dúvida, agradeço muito. Abraço,
    Carine Staziak

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    1. Oi Carine Staziak. Tem um sucessão de erros na desocupação deste imóvel. a obrigatoriedade do locador de comparecer ou enviar representante é absoluta. em geral quem representa é a imobiliária contratada que envia seu vistoriador de confiança. Se a locador anão comparece não poderá posterirormente fazer vistoria final unilateral. A vistoria final compara a vistoria inicial e apontas diferenças além da contestação da vistoria inicial pela inquilina. Na situação apresentada tem uma série de confusões. a vistoria já foi feita e concluída? Se sim não pode ser feita outra. Se a vistoria foi feita com a inquilina ocupando o imóvel e ainda residindo, esta não foi vistoria final porque a mesma continuou com as chaves, enfim, tá confuso. Não consigo nem saber se você é a proprietária locadora ou a locatária.
      abraços.

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    2. Muito obrigada, Maria Ângela! Eu realmente estava caminhando no escuro até essa luz que tu me deste. Sou a locatária, inquilina. Meu temor é ter assinado algo que não deveria. Pois assinei o termo para comparecer na Vistoria de Desocupação no próximo dia 12. Só que em 16 de junho teve uma vistoria com o mesmo nome. Fiquei com as chaves para fazer os reparos. Como havia uma série de itens em desacordo, enviei a contravistoria. Sem ter recebido resposta da mesma, dia 5 de julho só vi como alternativa entregar as chaves e comunicar que a partir daquela data consideraria como aceitas as minhas argumentações de contravistoria. A essa altura do campeonato (1 de julho) a imobiliária alega que nao me deu retorno do parecer pq a proprietária quer olhar o imóvel, o que eu considero legítimo. Tão legítimo que ela foi convidada a comparecer na VISTORIA DE DESOCUPAÇÃO do dia 16 de junho, e não compareceu. Agora estarei dia 12 de julho numa vistoria que tem o mesmo nome, VISTORIA DE DESOCUPAÇÃO, e eu não sei o que fazer se eles pegarem a vistoria inicial como referência, como se nada tivesse acontecido em todo esse trâmite que envolve custos pra mim.

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    3. Em tempo: dia 16 de junho eu não estava residindo. Desocupei em 31 de maio e nas 2 semanas posteriores contratei serviço de pintura, lixamento de parquet, aplicação de sinteko, que ficaram prontos antes desta vistoria. Como a vistoria apontou divergências com a inicial, tive que ficar com a chaves, mas fiz uso do direito da contravistoria, que não foi respondida.

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    4. Oi karine. Agora sim, esta mais claro. houve a vistoria final que a proprietária não compareceu. Foi solicitado reparos que vocês fez, entregou as chaves e foi marcada nova vistoria para verificar os reparos. Assinou e vai comparecer. Essa vistoria é apenas para verificar se você cumpriu o que foi escrito e pedido na vistoria final. Se a proprietária comparecer não poderá exigir nada a mais que constar na vistoria final que ela não compareceu. A vistoria final já foi feita e só pode ser consertado o que foi apontado. qualquer problema, não deixe de procurar um advogado porque terá que acionar a locadora antes de ela acionar você se houver algo errado. Lembrando que aluguel e taxas são pagos até a entrega destas novas chaves.
      Abraços

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    5. Eu não fiz os reparos, Maria Ângela. Eu entreguei no dia seguinte um laudo de contravistoria de desocupação, pois até benfeitorias foram desconsideradas. Passados 10 dias, sem receber um parecer sobre, só recebi o recado de que minha contravistoria ainda está em análise e para me entregarem um parecer, solicitaram desta vez a visita da proprietária. Não aceitei por conta do tempo de espera transcorrido, (18 de junho a entrega, 1 de julho a comunicação) também porque a proprietária não esteve na oportunidade da vistoria de desocupação, nem enviou representante, nem solicitou visita nos dias que se seguiram à vistoria.

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    6. Foi tudo feito de forma equivocada. A vistoria final foi feita e ponto final. O que esta escrito tem que ser validado e o que não esta não pode ser solicitado. Se houve benfeitorias autorizadas por escrito pela locadora, tem que ser considerado. Se as benfeitorias foram feitas por você de livre vontade sem a autorização da locadora, não tem valor nenhum e a locadora pode desconsiderar. A única certeza que tenho é que se não entrarem em acordo tua desocupação será judicializada e vai valer a comparação entre as vistorias e acordos escrito, nada mais. Abraços

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