LIMINAR DE DESPEJO QUANDO PODE SER SOLICITADA

Em algumas situações fáticas o proprietário do imóvel locado pode solicitar liminar de despejo do imóvel alugado em 15 dias. Vejamos quando isso é possível.

O artigo 59 da legislação do inquilinato determina que as ações de despejo passam a ter o rito ordinário onde o objetivo é desfazer o contrato e retomar o imóvel. No caso deste artigo, mesmo o réu desocupando o imóvel antes de ser ouvido pelo juiz, a ação prossegue e ele poderá se defender caso tenha sido despejado injustamente. O que ocorre é que ele já não estará mais residindo no imóvel. Deverá então, o advogado do locador, encerrar o despejo.

Nas seguintes situações será permitida a solicitação de liminar de desocupação desde que prestada a caução de 03 aluguéis pelo locador(parágrafo 1º):

👉I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.

🔑Exemplo prático: no prazo indeterminado o locador deseja encerrar o contrato e faz acordo escrito de desocupação com prazo de 06 meses. Encerrado o prazo e não desocupado o imóvel, a liminar pode ser solicitada.

O texto deixa claro que o acordo tem que ser escrito e assinado pelas partes e duas testemunhas. Se não seguir o que determina este inciso a liminar pode ser negada pelo juiz. Atentem para que não faltem as testemunhas. 

👉 II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia.

A liminar é solicitada quando o empregado reside em imóvel vinculado a relação de trabalho, este trabalho se encerra e ele não desocupa o imóvel no prazo concedido pelo locador. Neste caso, mediante apresentação da rescisão do funcionário o locador solicita a despejo. 

👉III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

A locação por temporada permite prazo máximo de 90 dias corridos. A lei não permite renovação por mesmo período ou que seja feito novo contrato ao término do em vigor. Esta é a diferença do contrato temporário. Uma vez completado os 90 dias, o locatário deve desocupar o imóvel imediatamente e não o fazendo, o locador deve propor ação de despejo com liminar em no máximo 30 dias após o término. Se não o fizer e o locatário permanecer no imóvel a locação torna-se por prazo determinado de 30 meses. Notem a importância de desocupar no prazo e ter um contrato temporário bem feito.

👉V - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei.

A norma determina que a locação continue com as pessoas que residiam no imóvel sob a dependência do locatário falecido. Assim seus cônjuges, filhos ou parentes que dependiam do locatário podem continuar no imóvel notificando ao locador.

Se pessoas não autorizadas permanecerem ou ocuparem o imóvel sem autorização do locador, este pode então pedir a liminar. Uma situação muito comum que acaba em liminar é quando uma pessoa aluga o imóvel em seu nome para outro residir sem o consentimento do locador. O locatário vem a falecer e o locador descobre que este não residia no imóvel e que os residentes não tinha sua autorização. 

👉V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

Há casos em que o locador permite sublocação. Extinta a locação, automaticamente encerra-se a sublocação, porque uma não existe sem a outra. Se o sublocatário não desocupar o imóvel o locador pode solicitar a liminar apresentando o contrato locatício onde consta a autorização de sublocação e também o contrato de sublocação entre sublocador e sublocatário.

  👉VI – o disposto no inciso IV do art. 9^o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Dispensa maiores explicações. Em situações em que o imóvel coloca em risco quem o utiliza, o locador pode solicitar a liminar se o locatário insistir em não querer sair. O locador deve provar a necessidade da reforma, não é simplesmente comunicar o inquilino por escrito. A notificação do poder público deverá acompanhar a notificação ao locatário.

👉VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato(Lei nº 12.112/09).

O prazo notificatório é de 30 dias para que o locatário apresente nova fiança conforme o locador determinar. Encerrado este prazo a ação de despejo com liminar poderá ser proposta. O locador apresentará a notificação solicitando nova fiança provando assim a comunicação. Vale lembrar que o locatário tem que apresentar uma das fianças aceitas pelo locador e não aquela que desejar impor a este, podendo manter o mesmo tipo de fiança que já era utilizada.

👉VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

No caso de descumprimento do despejo extrajudicial e proposta ação judicial a liminar poderá ser concedida. Cuidado com prazos de 05 anos de contrato em que o locatário tenha entrado com ação renovatória 06 meses antes do término. Ela exclui o direito de liminar.

👉 IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

No caso de falta de pagamento, a ação de despejo com liminar pode ser proposta somente se o contrato não tiver nenhum tipo de fiança que o garanta. Se ele for garantido por alguma fiança, a liminar não será concedida. Este artigo foi um dos modificados, que deveria ter beneficiado locador e locatário, no entanto pouco mudou. Para o locador é mais garantia não ter nenhuma fiança no contrato. Facilitaria o despejo por liminar caso o inquilino deixe de pagar os aluguéis. Para o locatário facilitaria não ter que apresentar uma fiança. Na prática os contratos continuam sendo afiançados porque o locador quer cobrar a divida de alguém e o locatário geralmente não tem bens a penhorar.

        2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

O despejo por liminar atinge também os sublocatários que serão informados e poderão acompanhar o processo contra o locatário.

        § 3^o  No caso do inciso IX do § 1^o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Chama-se “purgar a mora” ou pagar a divida. O locatário tem o direito de suspender o despejo se durante o prazo de desocupação da liminar(15 dias), depositar em juízo os valores  devidos á vista. O locador terá que suportar este ônus e o locatário somente poderá usar deste direito uma vez a cada 2 anos(24 meses). 

Concluindo. Evitar todas estas situações é possível. As relações locatícias podem ser mais rápidas e com custos menores para as partes se forem extrajudicial. Infelizmente quando se criam novas regras vem junto altos custos. Na relação emprego, salário e moradia alugada ainda existe e continuará existindo um abismo onde as partes não estão em igualdade. A prática tem mostrado que em alguns casos uma liminar pode levar meses.

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