FATOR DE REDUÇÃO NO GANHO DE CAPITAL IMOBILIÁRIO
Nas transmissões de propriedade onerosas em que o valor da transmissão seja maior que a da aquisição poderá ocorrer pagamento de imposto sobre ganho de capital. ao mesmo tempo poderá ocorrer deduções legais que incidem sobre determinado valor. Neste caso será permitido aplicar um fator redutor que diminui o imposto a pagar.
Imóveis que foram comprados, recebidos de herança ou de
doação(adquiridos) até o ano de 1969 estão automaticamente isentos do imposto.
Entenda que em caso de herança ou doação a data de aquisição pelos herdeiros ou
donatários é a data em que o imóvel passou a ser de propriedade destes e não a
data em que o falecido ou doador o adquiriu. Um imóvel de herança
comprado pelo falecido em 1966 estaria isento se ele fosse vivo, mas como
faleceu, passou para os herdeiros e portanto, a data do Formal de Partilha é a
data de aquisição, podendo ou não gerar o imposto em caso de venda. O mesmo
aplica-se ao imóvel de doação.
Até 1988 os valores dos imóveis eram atualizados em 5% ao ano. No ano de
1989 não mais se permitiu a atualização dos valores de imóveis declarados até 1995. De 1996 adiante passou a permitir o
uso de um fator que consideravelmente ajuda a diminuir o imposto a
pagar. Para minimizar o prejuízo devido a falta de atualização pelo valor de
mercado, a Receita criou um 03
Fatores de Redução no ganho de capital. São eles:
✅05% ao ano do ano da compra
do imóvel até 21/12 /1988(linear).
✅01/01/1989 a 31/12/1995 não
houve fator de redução a ser aplicado.
✅0,60% ao mês do primeiro dia
do ano de 1996 até 30/11/2005(decrescente);
✅ 0,35% ao mês a partir de 1º
de dezembro de 2005(decrescente);
Cada situação deve ser analisada individualmente com leitura do documento legal que transferiu o imóvel. Na dúvida não deixe de consultar um Contabilista. a multa e correção não é pequena e em tempos de Taxa Selic alta o imposto pago em atraso pode ser pesado. A Receita federal do Brasil está com o sistema interligado com bancos, cartório, imobiliárias e rapidamente consegue identificar o que está em atraso.
💢Vejamos uma exemplo prático de aplicação do fator redutor.
Um imóvel adquirido por 200 mil reais e vendido por 600 mil reais teria um lucro de 400 mil reais. Se o imóvel tivesse sido comprado em 1999, por exemplo, poderia haver uma redução significativa e o imposto ser pago sobre um valor bem menor que os 400 mil de lucro imobiliário.
Um exemplo:
imóvel comprado em 1999 por R$ 200.000,00
vendido em 2012 por R$ 600.000,00
Á vista
Lucro imobiliário de R$ 400.000,00
Resumo
👉Ganho de Capital 1
Até 1988 - não se aplica e o imóvel foi comprado em 1999.
👉Ganho de capital - Resultado 2 R$ 400.000,00
Percentual de redução Lei 11.196/2005 - FR1 - 37,661044
Valor da redução Lei 11.196/2005 FR1 - R$ 150.644,17
👉Ganho de capital - Resultado 3 - R$ 249.355,83
Percentual de redução Lei 11.196/2005 FR2 - 24911211
Valor de redução Lei 11.196/2005 FR2 - R$ 61.117,55
👉Ganho de capital resultado 4 - R$ 187.238,28
Percentual de redução aplicação em outro imóvel - 000000000
Valor de redução aplicação em outro imóvel - 000000000
👉Ganho de capital resultado 5 - R$ 187.238,28
sobre o valor acima incide o imposto de 15%
R$ 187.238,28 x 15% = imposto a pagar de R$ 28.085,74 até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Existem casos em que não haverá nenhuma redução e outros em que ocorrerá redução utilizando apenas um dos fatores. O que irá influenciar diretamente é o ano de aquisição do imóvel do vendedor.
Cara Maria Angela,
ResponderExcluirEstou iniciando na atividade de construção de imoveis para venda atraves de financiamento imobiliario.
Minha dúvida é: A partir de qual data se considera a contagem do prazo para recolher o imposto de ganho de capital nos imoveis vendidos atraves de financiamento, a data do registro do contrato ou a data de pagamento pelo agente financeiro? Há um lapso de tempo de ate 30 dias entre ambos.
Olá. No teu caso ou você é pessoa jurídica ou pessoa física equiparada a pessoa jurídica porque vai construir para vender e portanto foge do meu conhecimento e não tenho como te orientar.
ResponderExcluirNa pessoa física o imposto é recolhido na data da assinatura do contrato particular, se houver contrato de promessa de compra e venda e pagamento de sinal.
Se não houver pagamento de sinal a data da venda é a data escritura pública de compra e venda com financiamento.
Desculpe mas meu conhecimento no caso deste tipo de venda não é 1005 e não posso te passar informação com dúvida e depois te prejudicar. Não sei dizer se os critérios são os mesmos que citei acima.
abraços
Maria Angela,
ResponderExcluirAno passado herdei 25% de um terreno, devido ao falecimento do meu pai, que correspondia, a mim, um valor de 7.500 reais(25% do valor que meu pai pagou pelo terreno em 1993). O terreno foi vendido, no mesmo ano, por minha mãe e do total coube a mim 37.500 reais. Entreguei a tarefa da declaração de IR a um contador. Ao terminar a declaração, ele me enviou um boleto calculado pelo Gcap e Sicalc com um valor muito inferior ao que eu imaginava pagar(15% de 37.500-7.500). Entrei em contato com ele que alegou que o valor baixo era devido ao fator(es) de redução(que você menciona em seu texto, inclusive) desde a data que meu pai comprou o terreno até o dia em que vendi. Você diz no seu texto que eu não teria direito a esse fator de redução. Mas esse valor de 7500 corresponde a 25% de um valor pago em 1993. E aí, não deveria haver uma correção? Você se baseou em alguma legislação a respeito? Qual seria?
Oi Marcelo.
ResponderExcluirTem uma informação errada ou sua ou do contador. A data de aquisição do imóvel pela tua pessoa é o ANO DE 2013, data em que herdaste o imóvel. Portanto o contador não pode aplicar o fator redutor desde o ano de 1993 que foi o ano em que teu pai comprou o imóvel e não você. Ele poderia fazer isso se fosse teu pai que estivesse vendendo o bem, mas não é o caso. Acredito que você entendeu errado pois o contador dificilmente vai errar o calculo pois é feito direto no programa da Receita.
O fator redutor é um beneficio da Receita para favorecer a pessoa que tem a propriedade do imóvel por mais tempo isto, é, quanto mais tempo fica com o imóvel maior o beneficio. São 3 fatores redutores que a receita permite. No teu caso como adquiriste em 2013 e vendeste em 2013 os 25% de herança cabe a você apenas o fator redutor nº2(FR2) determinado pela Lei 11.196/2005 que reduz o teu ganho de capital em 3% mais ou menos..
Cada caso é um caso e depende das informações de aquisição e venda. Na tua situação tem multa de 20%, juros de 1% ao mês e correção pela Selic pelo atraso no pagamento do imposto.
No caso da tua mãe se ela era dona junto com teu pai do imóvel, na venda ela sim se beneficia dos 3 fatores porque comprou junto com ele em 1993 e assim o contador usa esta data para a parte dela e a data de 2013 para a parte do teu pai que ela herdou.
Como eu disse no texto, cada caso é um caso e depende de valores e datas para que você pague mais, pague menos ou não tenha direito.
De qualquer forma confie no teu contador porque ele fez teu calculo eu não mas se tiveres duvida e quiser verificar se esta certo podes usar o meu endereço de email no topo da página a direita e me enviar os dados para eu conferir.
Você deve ter aplicado os 15% direto sobre os 37.500,00 por isso que deu um valor maior.
abraços