LUCRO IMOBILIÁRIO E IMÓVEL FINANCIADO
Sabemos
que na venda á vista o imposto sobre lucro imobiliário deve ser recolhido no
mês seguinte ao da venda, até o último dia útil.
Na
venda do imóvel em que o comprador utiliza-se do pagamento através do financiamento
imobiliário também temos venda á vista mesmo que ocorra pagamento de sinal em
uma data e parcela financiada em outra data.
A
principal dúvida do contribuinte é saber exatamente qual a data da venda para
fins tributários quando a mesma inicia-se no final do ano e termina no inicio
do outro ano. Parece complicado, mas não é, apenas o contribuinte deve prestar
atenção a situação da venda (com ou sem sinal) e a data da assinatura do
contrato particular entre comprador e vendedor e o contrato de financiamento
que tem força de escritura e será levado direto a registro no Cartório de
Imóveis.
A
data de venda para fins de recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário vai
depender de cláusula com condição suspensiva inserida ou não nos contratos
particulares onde a efetivação da venda fica condicionada a aprovação do
financiamento solicitado pelo comprador. Se aprovado, o contrato se conclui, se
não aprovado o comprador tem o direito de desistência sem ônus.
Sendo assim temos três situação
diferentes que são elas:
1ª - negociação do imóvel no ano de
2011 sem pagamento de sinal e cláusula resolutiva, com escritura de
financiamento assinada no ano de 2012.
Na
situação acima, temos a possibilidade do comprador desistir do negócio se o
financiamento não for aprovado e também não houve pagamento de sinal garantindo
o negócio. Sendo assim a data da venda do imóvel será a da assinatura do
contrato de financiamento com o banco no ano de 2012.
Exemplo:
Paulo
negocia seu imóvel em novembro de 2011. No contrato particular assinado não
houve pagamento de sinal e o comprador Sérgio insere cláusula que condiciona a
compra à aprovação do financiamento solicitado por ele.
Em
15 de janeiro de 2012 Sérgio tem o financiamento aprovado e a escritura
particular é assinada com o banco.
A
data da venda será 15 janeiro de 2012 e o imposto sobre lucro imobiliário será
recolhido pelo vendedor até o último dia útil de fevereiro de 2012.
Neste
caso houve a aprovação do financiamento e o contrato se resolveu.
2ª - negociação do imóvel em dezembro
de 2011 com pagamento de sinal e carta de crédito já aprovada para o comprador
e conclusão em março de 2012 com a assinatura do financiamento.
Neste
caso o comprador já tem o financiamento aprovado e o pagamento do sinal é
garantia do negócio. Não há cláusula resolutiva e sendo assim a data da venda é a
data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor.
A assinatura do contrato de financiamento em março de 2012 será mera
formalidade na transmissão da propriedade.
Exemplo:
Neste
caso não há uma condição para que o negócio se conclua pois Flávia já tem o
credito que precisa e pagou o sinal inicial garantindo a conclusão do negócio.
Sendo
assim a data da venda do imóvel é a data da assinatura do contrato particular
em dezembro de 2011 e o imposto deverá ser pago até o último dia útil de abril
de 2012, mês seguinte ao da assinatura do financiamento.
3ª - negociação do imóvel em dezembro
de 2011 com pagamento de sinal a titulo de principio de pagamento e cláusula
resolutiva condicionando a conclusão do negócio a aprovação do financiamento.
No
caso acima temos uma diferença da primeira situação, pois nesta, apesar de
haver pagamento de sinal, há também a espera pela aprovação do financiamento.
Nesta
situação a data
da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento se
aprovado.
O
cuidado aqui ocorre pelo fato de o vendedor ter recebido o sinal em 2011 fato
que faz com que ocorra aumento de capital e sendo assim vendedor e comprador
devem fazer a declaração de 2012 informando o pagamento e recebimento de sinal
e depois em 2013 a conclusão do negócio com a informação do valor recebido
financiado e a data da venda do imóvel. O
imposto será recolhido em 2012 sobre o valor integral do imóvel (sinal
+ valor financiado).
Exemplo:
Maria
negocia compra de imóvel em novembro de 2011 por R$ 200 mil reais, R$ 50 mil
pagos no ato do contrato a titulo de sinal com cláusula resolutiva e R$ 150 mil
a ser pago pelo banco se o financiamento for aprovado. Em 11 março de 2012 o
financiamento é aprovado e ocorre a assinatura do contrato de financiamento.
A
data da venda é 11 março de 2012 e o imposto vai ser pago sobre o valor total
da venda(sinal + financiado) até o último dia de abril de 2012.
As
partes fazem a declaração de 2012 referente a 2011 informando o
pagamento/recebimento do sinal de 50 mil em 2011 a titulo de aquisição de
imóvel. Em 2012 informam o pagamento/recebimento do valor restante.
É
isso. Nem tão simples, nem tão complicado.
Fonte: site da Receita Federal (PMF n º 80, de 1979, item 7)
Olá, Maria Ângela.
ResponderExcluirPode-se dizer que em qualquer caso em que não há cláusula suspensiva, se há o pagamento de sinal ou o pagamento de parcelas, o imposto de renda sobre este sinal ou parcelas já precisa ir sendo pago conforme vão sendo recebidos?
No caso do sinal, o programa que se usa para fazer o pagamento do imposto de renda é também o programa ganho de capital (como no caso das parcelas) e não o programa carnê-leão, não é mesmo?
Obrigado.
Olá. É exatamente isso. O recolhimento do imposto é sobre cada parcela recebida( e sinal) e utiliza-se o Gcap para o calculo. O recolhimento do imposto é sempre o ultimo dia útil do mês seguinte ao do recebimento da parcela.
ResponderExcluirao preencher a Gcap e informa que a venda é a prazo será aberta uma aba para preenchimento das parcelas que serão recebidas. O sinal é considerado primeira parcela. o programa faz o calculo.
abraços
Muito obrigado.
ResponderExcluirVendi um imóvel e tenho seis meses pra comprar um outro. O sinal foi pago em setembro e o contrato de financiamento foi aprovado em novembro, quando recebi mais uma parcela. A última foi recebida no dia 9 de março. O imóvel foi vendido por 500 mil. Havia um financiamento de 145 mil a pagar. Ao final, ficamos com 335 mil. Fui informado de que se compro um imóvel com valor próximo aos 335 mil ainda assim terei que pagar imposto e multa pois o valor do imóvel vendido, tirando a corretagem era 480 mil. Isso procede? Porque estava esperando estar com o dinheiro em mãos para poder comprar outro imóvel. E não tenho os 480. Tenho 335 mil.
ResponderExcluirOi Severino. Antes que qualquer coisa tens que apurar o custo de aquisição desse imóvel que vendeste.
ExcluirSe o imóvel era financiado o custo de aquisição é tudo que você pagou pelo imóvel desde a data da compra até a data da assinatura do contrato com o recebimento do sinal pago pelo comprador. Achado o custo de aquisição vais diminui-lo do valor de venda que foi 480 mil. a partir daí saberás se tiveste lucro imobiliário ou não para aí sim apurar o imposto sobre o valor que suaste para quitar o saldo devedor.
Teu custo de aquisição é tudo que você pagou desde a compra e não o valor do imóvel quando o comprou.
Assim some, sinal pago,, todas as parcelas pagas a cada ano e o saldo devedor quitado. Se der 480 mil ou mais de aquisição não tem imposto a recolher.
abraços
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