AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

A locação de imóveis nos obriga a cumprir a legislação vigente e em algumas situações concede ao locador maior liberdade de agir. É o caso da ação de despejo por falta de pagamento e a obrigação de notificar o locatário. 

O contrato de locação e as notificações extrajudiciais

Entenda que na locação todos os atos devem ser comunicados por escrito. Isso evita discussões desnecessárias e protelação de processos judiciais tão demorados e faz prova do que as partes desejam ao comunicar a outra sobre assuntos de interesse de ambos. Mesmo que dispensáveis, as notificações locatícias podem ser o meio de contato mais eficiente e recomendo que não sejam dispensadas mesmo que a lei permita o contrário.
As notificações via internet utilizando Email, Whatsapp, mensagem do celular e assemelhados são permitidas desde que o contrato de locação autorize esta forma de comunicação e convém as partes descreverem os meios de uso e recebimento da confirmação.


AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

Conceito de notificação nas locações de imóveis

Notificação é o termo mais usado em locações de imóveis e deve sempre ser utilizada no título deixando claro o assunto. É o documento de contato entre as partes que visa informar, propor ou solicitar e pode ou não ter caráter formal. Se você vai pedir o imóvel por término contratual a notificação é obrigatória, se quer novo valor de aluguel também, mas nos casos de reajuste previsto em contrato é desnecessária. Da mesma forma deve conter elementos previstos na Lei do Inquilinato 8.245/91 em alguns casos como, para conceder ao inquilino o direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Na desocupação do imóvel por fim do contrato tem caráter de simples aviso obrigatório de desocupação.

Casos em que a notificação extrajudicial é dispensada. 

Não há porque o locador(proprietário) ser obrigado a notificar o locatário de que deseja retomar o imóvel porque este esta devendo aluguéis e este entendimento já é seguido pelos tribunais judiciais.  O locador poderá entrar judicialmente com ação de despejo por falta de pagamento sem ter notificado o locatário extrajudicialmente de que este está inadimplente e não mais é do interesse continuar o contrato. Da mesma forma não existe a obrigação de conceder 30 dias para desocupação nesta situação. 

Em que situação a notificação de despejo por inadimplência deve ser enviada

Quando o locador desejar apenas cobrar o locatário e dar continuidade a locação ou quando houver qualquer acordo entre as partes para desocupação extrajudicial a notificação é obrigatória para preservar os direitos de ambos. Quando você achar que a outra parte pode usar de má-fé para protelar uma decisão judicial ou simplesmente porque assim foi recomendado por um profissional que sempre deve ser consultado.


Clique aqui 👉Modelo de notificação

Decisões judiciais que dispensam a notificação na locação de imóveis

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul negou recurso interposto pelo inquilino em processo que perdeu na primeira instância por alegar que a retomada do imóvel não lhe foi comunicada extrajudicialmente, retificando o que determina a lei(Lei 8.24591 artigo 62). Abaixo decisão recente que se mantém nas demais ações.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

Concluindo
Mesmo dispensada é preferível conceder ao locatário o direito de quitar seu débito e acordar um prazo de desocupação e desta forma se faz necessária a notificação e o acordo escrito que uma vez descumprido tem valor perante a justiça para o despejo. Siga sempre o que seu profissional indicar, ele é a pessoa certa para analisar a situação, os riscos e a atitude a ser tomada.



ATUALIZADO EM 2019/2020

Comentários

  1. Olá, meu imóvel comercial está alugado, e o inquilino está devendo dois meses de aluguel. Essa notificação do modelo deve ser enviada só para o locatário ou para ele e também para os fiadores?
    Obg.

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    1. Olá, quando o contrato tem fiador você deve comunica-los por correio AR com aviso de recebimento para que tomem ciência da inadimplência e optem por saldar a divida do afiançado. Comunique o locatário e os fiadores. Abraços

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  2. Bom dia

    Eu alugo um imóvel comercial, e o contrato de 12 meses vai se encerrar no final de dezembro. No mês passado, no dia do pagamento do aluguel, o locatário me disse verbalmente que iria desocupar antes do prazo e que iria pagar o aluguel e a multa tudo junto quando desocupasse. Acontece que ele não fixou uma data para sair, não me comunicou essa decisão de sair antes do prazo por escrito e já desmontou a loja. O aluguel do mês passado está atrasado e logo o aluguel deste mês vai vencer também. Sou sempre eu que procuro ele para saber da situação, e ele fica enrolando. O contrato tem fiadores. O que devo fazer?

    Grato, abraço

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    1. Olá. Se ele não oficializou a saída antes do término e não entregou as chaves, então a locação continua válida e aluguel e taxas sendo devido.
      É preciso que ele entregue as chaves e talvez esteja aguardando o término do prazo contratado para não pagar multa. Na data do término do contrato ele vai entregar as chaves e não precisa dar aviso de 30 dias. Se passar da data do término e ele não entregar, aí sim será obrigatório dar aviso de 30 dias. Quanto a inadimplência, se vencer o segundo aluguel entre em contato e não havendo retorno acione o locador comunicando a indaimplência.
      Abraços

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  3. Maria Angela, então são duas notificações, para o locatároi e para os fiadores? Esse modelo de notificação pode ser usado para envio para os fiadores? Eu tenho um problema desse, de locatário devedor, mas sou a favor de tentar resolver amigavelmente, por isso gostei bastante do seu modelo. Claro que nem sempre isso é possível, pois para isso é necessário boa vontade e honestidade das duas partes...entendo que a notificação extrajudicial é uma boa maneira de resolver porque não “afoga” o judiciário. Eu só fiquei com uma dúvida porque o modelo fala do cartório de protesto e de ação judicial. O cartório seria para o caso de o inquilino não pagar mesmo depois de recebida a notificação extrajudicial? E a ação judicial é a última opção, caso o locatário não pague mesmo depois de protestado?

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    1. Lúcia, Cartório de protesto e inclusão no SPC somente se tiver cláusula expressa no contrato onde o lcoatário autorize, do contrario não utilize sem consultar um advogado. O contrato de locação por si só é um titulo executivo extrajudicial, mas por suas peculiaridades não recomendo que seja levado a Protesto sem orientação de advogado. Um erro e você terá que indenizar a outra parte.
      Se teu contrato não tem cláusula que informe que o fiador renuncia ao beneficio da ordem e no contrato é o principal pagador, negocie com o inquilino a desocupação e pagamento e se ao desocupar não pagar tudo que deve aí sim notificas os fiadores. Tente ao máximo evitar a justiça, uma ação com a pandemia pode passar de 12 meses.
      Abraços

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    2. Maria Angela, miuto obrigada por responder.No meu contrato, há sim essa cláusula que você disse, em que os fiadores renunciam ao benefício da ordem e que eles são os principais pagadores.Então eu tenho de notificar extrajudicialmente os fiadores para pagarem e o locatário para desocupar? Eu já falei com o locatário várias vezes durante esta semana, ele diz que as coisas estão difíceis e só promete que vai pagar, mas não paga...Já vai completar 10 dias de atraso. Eu tenho ineresse em que o locatário fique, ainda mais na época em que estamos, nunca se sabe se será rápido para alugar novamente, mas é claro, quero receber. De nada adianta um locatário que não arca com seus compromissos.

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    3. Oi Lúcia, nesse caso ao fechar 10 dias de atraso deves entrar em contato com o fiador informando o atraso no pagamento e solicitando que ele efetue o deposito dos valores devidos atualizado. Ele responde diretamente pelo contrato e portanto você tem obrigação de comunica-lo quando atrasa pois implica em multa e juros. O ideal é manter contato via telefone, watts.
      10 dias é a praxe que se tolera no mercado imobiliário um atraso, após esse prazo as imobiliárias enviam para o departamento jurídico. O fiador paga e se sub roga nos direitos de cobrar o que pagou do afiançado.
      Abraços

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