AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

A locação de imóveis nos obriga a cumprir a legislação vigente e em algumas situações concede ao locador maior liberdade de agir. É o caso da ação de despejo por falta de pagamento e a obrigação de notificar o locatário. 

O contrato de locação e as notificações extrajudiciais

Entenda que na locação todos os atos devem ser comunicados por escrito. Isso evita discussões desnecessárias e protelação de processos judiciais tão demorados e faz prova do que as partes desejam ao comunicar a outra sobre assuntos de interesse de ambos. Mesmo que dispensáveis, as notificações locatícias podem ser o meio de contato mais eficiente e recomendo que não sejam dispensadas mesmo que a lei permita o contrário.
As notificações via internet utilizando Email, Whatsapp, mensagem do celular e assemelhados são permitidas desde que o contrato de locação autorize esta forma de comunicação e convém as partes descreverem os meios de uso e recebimento da confirmação.


AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

Conceito de notificação nas locações de imóveis

Notificação é o termo mais usado em locações de imóveis e deve sempre ser utilizada no título deixando claro o assunto. É o documento de contato entre as partes que visa informar, propor ou solicitar e pode ou não ter caráter formal. Se você vai pedir o imóvel por término contratual a notificação é obrigatória, se quer novo valor de aluguel também, mas nos casos de reajuste previsto em contrato é desnecessária. Da mesma forma deve conter elementos previstos na Lei do Inquilinato 8.245/91 em alguns casos como, para conceder ao inquilino o direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Na desocupação do imóvel por fim do contrato tem caráter de simples aviso obrigatório de desocupação.

Casos em que a notificação extrajudicial é dispensada. 

Não há porque o locador(proprietário) ser obrigado a notificar o locatário de que deseja retomar o imóvel porque este esta devendo aluguéis e este entendimento já é seguido pelos tribunais judiciais.  O locador poderá entrar judicialmente com ação de despejo por falta de pagamento sem ter notificado o locatário extrajudicialmente de que este está inadimplente e não mais é do interesse continuar o contrato. Da mesma forma não existe a obrigação de conceder 30 dias para desocupação nesta situação. 

Em que situação a notificação de despejo por inadimplência deve ser enviada

Quando o locador desejar apenas cobrar o locatário e dar continuidade a locação ou quando houver qualquer acordo entre as partes para desocupação extrajudicial a notificação é obrigatória para preservar os direitos de ambos. Quando você achar que a outra parte pode usar de má-fé para protelar uma decisão judicial ou simplesmente porque assim foi recomendado por um profissional que sempre deve ser consultado.


Clique aqui 👉Modelo de notificação

Decisões judiciais que dispensam a notificação na locação de imóveis

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul negou recurso interposto pelo inquilino em processo que perdeu na primeira instância por alegar que a retomada do imóvel não lhe foi comunicada extrajudicialmente, retificando o que determina a lei(Lei 8.24591 artigo 62). Abaixo decisão recente que se mantém nas demais ações.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

Concluindo
Mesmo dispensada é preferível conceder ao locatário o direito de quitar seu débito e acordar um prazo de desocupação e desta forma se faz necessária a notificação e o acordo escrito que uma vez descumprido tem valor perante a justiça para o despejo. Siga sempre o que seu profissional indicar, ele é a pessoa certa para analisar a situação, os riscos e a atitude a ser tomada.



ATUALIZADO EM 2019/2020

Comentários

  1. Olá, meu imóvel comercial está alugado, e o inquilino está devendo dois meses de aluguel. Essa notificação do modelo deve ser enviada só para o locatário ou para ele e também para os fiadores?
    Obg.

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    1. Olá, quando o contrato tem fiador você deve comunica-los por correio AR com aviso de recebimento para que tomem ciência da inadimplência e optem por saldar a divida do afiançado. Comunique o locatário e os fiadores. Abraços

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  2. Bom dia

    Eu alugo um imóvel comercial, e o contrato de 12 meses vai se encerrar no final de dezembro. No mês passado, no dia do pagamento do aluguel, o locatário me disse verbalmente que iria desocupar antes do prazo e que iria pagar o aluguel e a multa tudo junto quando desocupasse. Acontece que ele não fixou uma data para sair, não me comunicou essa decisão de sair antes do prazo por escrito e já desmontou a loja. O aluguel do mês passado está atrasado e logo o aluguel deste mês vai vencer também. Sou sempre eu que procuro ele para saber da situação, e ele fica enrolando. O contrato tem fiadores. O que devo fazer?

    Grato, abraço

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    1. Olá. Se ele não oficializou a saída antes do término e não entregou as chaves, então a locação continua válida e aluguel e taxas sendo devido.
      É preciso que ele entregue as chaves e talvez esteja aguardando o término do prazo contratado para não pagar multa. Na data do término do contrato ele vai entregar as chaves e não precisa dar aviso de 30 dias. Se passar da data do término e ele não entregar, aí sim será obrigatório dar aviso de 30 dias. Quanto a inadimplência, se vencer o segundo aluguel entre em contato e não havendo retorno acione o locador comunicando a indaimplência.
      Abraços

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  3. Maria Angela, então são duas notificações, para o locatároi e para os fiadores? Esse modelo de notificação pode ser usado para envio para os fiadores? Eu tenho um problema desse, de locatário devedor, mas sou a favor de tentar resolver amigavelmente, por isso gostei bastante do seu modelo. Claro que nem sempre isso é possível, pois para isso é necessário boa vontade e honestidade das duas partes...entendo que a notificação extrajudicial é uma boa maneira de resolver porque não “afoga” o judiciário. Eu só fiquei com uma dúvida porque o modelo fala do cartório de protesto e de ação judicial. O cartório seria para o caso de o inquilino não pagar mesmo depois de recebida a notificação extrajudicial? E a ação judicial é a última opção, caso o locatário não pague mesmo depois de protestado?

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    1. Lúcia, Cartório de protesto e inclusão no SPC somente se tiver cláusula expressa no contrato onde o lcoatário autorize, do contrario não utilize sem consultar um advogado. O contrato de locação por si só é um titulo executivo extrajudicial, mas por suas peculiaridades não recomendo que seja levado a Protesto sem orientação de advogado. Um erro e você terá que indenizar a outra parte.
      Se teu contrato não tem cláusula que informe que o fiador renuncia ao beneficio da ordem e no contrato é o principal pagador, negocie com o inquilino a desocupação e pagamento e se ao desocupar não pagar tudo que deve aí sim notificas os fiadores. Tente ao máximo evitar a justiça, uma ação com a pandemia pode passar de 12 meses.
      Abraços

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    2. Maria Angela, miuto obrigada por responder.No meu contrato, há sim essa cláusula que você disse, em que os fiadores renunciam ao benefício da ordem e que eles são os principais pagadores.Então eu tenho de notificar extrajudicialmente os fiadores para pagarem e o locatário para desocupar? Eu já falei com o locatário várias vezes durante esta semana, ele diz que as coisas estão difíceis e só promete que vai pagar, mas não paga...Já vai completar 10 dias de atraso. Eu tenho ineresse em que o locatário fique, ainda mais na época em que estamos, nunca se sabe se será rápido para alugar novamente, mas é claro, quero receber. De nada adianta um locatário que não arca com seus compromissos.

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    3. Oi Lúcia, nesse caso ao fechar 10 dias de atraso deves entrar em contato com o fiador informando o atraso no pagamento e solicitando que ele efetue o deposito dos valores devidos atualizado. Ele responde diretamente pelo contrato e portanto você tem obrigação de comunica-lo quando atrasa pois implica em multa e juros. O ideal é manter contato via telefone, watts.
      10 dias é a praxe que se tolera no mercado imobiliário um atraso, após esse prazo as imobiliárias enviam para o departamento jurídico. O fiador paga e se sub roga nos direitos de cobrar o que pagou do afiançado.
      Abraços

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    4. Boa noite, Maria Angela. Estou passando para dizer que tudo está se resolvendo da melhor maneira possível. De todos os modos, estou pensando em colocar a cláusula SPC/Serasa no próximo contrato para me resguardar.
      Deixo aqui também meus votos de um Feliz 2021 para você e seus entes queridos, com muita saúde, tranqulidade e alegria. Que Deus a abençoe pelo trabalho que você faz neste blog, orientando tantas pessoas. Meu muito obrigada e um grande abraço.

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    5. Oi Lúcia, que bom que tudo esta andando. Recomendo a clausula e inclusive você solicita que o(s) locatário(s) assinem embaixo desta clausula para fazer provas de que realmente a leram.
      Que 2021 seja um ano melhor para todos nós e que saibamos lidar com dificuldades, novidades. Muita saúde e um ótimo ano a você e sua familia.
      Abraços

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  4. Maria, meu inquilino não cumpriu com o prazo de pagamento das contas atrasadas desde de dezembro de luz e água do imóvel, fui falar com ele e ficou irritado, então, dei a ele para assinar uma notificação extrajudicial concedendo 72 horas para o pagamento sob pena de entrar com ação de despejo, ele simplesmente sumiu do imóvel nessas 72 horas, vi no site da fornecedora hoje que ainda não pagou as contas. O contrato de 30 meses ainda não finalizou, não tem fiador. Devo notificá-lo extrajudicialmente agora que o prazo expirou, caso ele apareça é claro, com uma notificação de desocupação voluntária dando-lhe 30 dias para sair e caso não cumpra, entro com ação na justiça. Essa seria a notificação ideal, desocupação voluntária? O que me aconselha? Grata.

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    1. Esqueci de dizer que o aluguel está em dia, me paga sempre atrasado, mas está em dia.

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    2. Oi Fernanda. Dias difíceis para todos, até os melhores pagadores estão com problemas em cumprir os contratos. A inadimplência é uma das situações que autoriza despejo mesmo que seja somente as taxas principalmente se as mesmas estão em teu nome. Eu sempre recomendo que quando as contas ficam em nome do locador, este mantenha as contas em dia e cobre do inquilino junto com o aluguel. Desta forma em caso de não pagamento teu nome não sai prejudicado e se pode cobra-lo no juizado especial. Para quem está devendo desde dezembro 72 horas com certeza não é tempo hábil par quitação, ele precisaria mais tempo e bem provável que ele não tenha nem como se mudar, o que vai te obrigar a despeja-lo pela já demorada via judicial que com a pandemia está mais demorada ainda. Portanto o melhor seria negociar a saída dele amigável. No caso a notificação deve ser motivada, por inadimplência, descumprimento contratual e se as contas estão em teu nome, o motivo é mais que justo. Se ele não desocupar, precisará da justiça. Contrato sem garantia permite despejo por liminar que é mais rápido, em termos, porque, demora para citá-lo para quitar a divida e suspender o despejo ou desocupar. Tem outras situações para se entrar com o despejo judicial que conforme teu contrato o advogado orienta. Se ele se esconder, vai ter que fazer plantão ou enviar via cartório de títulos e documentos.
      Abraços

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