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ARTIGO QUARTO - LEI 8.245 alterado pela Lei 12.112/09

JÁ ESTA NO FORMATO DA LEI 12.112/09


Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.


Parágrafo único - O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.


Este é um dos artigos mais polêmicos e sujeito a interpretações diferentes.
Alguns concordam que a multa pode ser acordada para ambos, locatário e locador. Outros discordam informando que somente o locatário faz uso da multa por desocupação antecipada e por fim outros acreditam que a multa vale para ambos. Esta criada a polemica, mas lendo e relendo o artigo parece estar claro o que ele determina; ou não!!!!!

"durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel locado".

A frase acima é afirmativa ou seja, não existe na frase que inicia o artigo 4º nenhuma duvida quanto ao que ela quer dizer. Informa exatamente que enquanto o contrato durar o imóvel não poderá ser retomado, salvo os casos especiais da lei, mas a afirmação não deixa dúvidas quanto ao fato de que neste caso não cabe a multa por parte do locador simplesmente porque ele tem o dever perante a lei de cumprir o contrato de locação até o seu final e por conta disso não teria porque indenizar o locatário se a própria lei proíbe a retomada antes de encerrado o prazo.

 

" o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Na frase acima temos duas afirmações que não deixam dúvidas e uma que nada informa e que causa muita confusão.
Fica claro que o locatário poderá devolver o imóvel quando desejar, porém não seria justo que a lei permitisse isto sem que o locador(proprietário) fosse indenizado pois com a decisão de encerrar o contrato o locatário pegaria o locador desprevenido. Como forma de indenização ficou estabelecido uma multa para a entrega antecipada do imóvel pelo locatário.

Esta multa pode ser acertada entre as partes mas é lógico que sempre é o locador(proprietário ou seu procurador) que a impõe e ao locatário cabe aceita-la ou não locar o imóvel. Para evitar abuso multas com valores abusivos podem ser reduzidas pela via judicial onde o juiz determina o valor justo a ser pago. Vale para ambos, isto é, tanto o locador pode pedir ao juiz que determine o valor justo quando a multa é de valor muito pequeno como o locatário pode pedir a redução quando o valor for muito alto.

Geralmente o mercado imobiliário trabalha com uma multa de 03 vezes o valor do aluguel sem as taxas, isto é, somente o valor do aluguel atual. Prestem atenção que é o aluguel atual e não o inicial portanto o valor do aluguel será o que esta sendo pago no mês do pagamento da multa.

Se você assinou um contrato de locação e no mesmo mês deixou o imóvel sendo que a multa no contrato constava como de 03 alugueis é lógico que você pagará os 03 alugueis integralmente pois não cumpriu nada do contrato.

Se você estabeleceu a multa em contrato de 03 aluguéis e na metade do contrato resolve sair do imóvel o cálculo será proporcional ao tempo que faltar para encerrar o contrato. Isso visa evitar abuso por parte de proprietários que obrigavam o locatário a assinar contratos de 30 meses impondo altas multas para saída antecipada. Assim se você tem um contrato de 30 meses e sairá no 25º mês pagará o proporcional aos 5 meses que faltam para encerrar o contrato. Nada mais justo pois você cumpriu 25 meses.

Cabe esclarecer que multa pode ser determinada em qualquer valor mas o valor pago sempre será a base da proporcionalidade. 03 aluguéis é o valor que os profissionais que trabalham com locação utilizam como base por acharem justo em termos de indenizar o locador(proprietário).

A multa calcula-se multiplicando por 03 o valor atual do aluguel e o resultado da multiplicação divide-se por 30 que é o prazo do contrato e o resultado desta divisão mutiplica-se por 05 que é o tempo que falta para fechar o contrato. O resultado será o valor a pagar da multa.

Alguns perguntam como ficaria se a multa fosse de 01 aluguel apenas. Vale o mesmo critério porém poderia ser questionado judicialmente pelo proprietário por ser um valor muito pequeno. Neste caso vale acordo para pagamento integral de um aluguel. A Lei aplica-se quando o acordo não é aceito por uma das partes.

Se o contrato de locação for verbal ou no contrato escrito não houver cláusula que determine a multa esta deverá ser determinada judicialmente. É comum no contrato verbal permitido pela lei o locatário desejar sair antecipadamente e o proprietário "de boca" querer cobrar o que acha justo. Como não consta em cláusula escrita, se não houver acordo entre as partes, qualquer um pode solicitar por via judicial que seja determinado o valor. O mesmo vale para contrato escrito que por um esquecimento não foi colocada a multa. Se houver acordo as partes fazem um "aditivo contratual" informando o valor que acordaram, por escrito para ter validade.

Atualmente muitos contratos são feito determinando que após um certo prazo a multa seja extinta. É comum contratos em que o locatário fica isento do pagamento da multa após 12 meses de locação. Isso ocorre em contratos com prazos longos e é uma cláusula contratual e cabe ao proprietário decidir se a utiliza ou não. Recomendo utiliza-la sempre que o contrato for de muitos meses.
Amigos sempre perguntam o que fazer quando o locador cobra a multa depois da entrega do imóvel. A entrega do imóvel ou das chaves não encerra o contrato e sim formaliza-o e possibilita a vistoria final do imóvel, portanto o encerramento somente ocorre com a assinatura do termo e quitação dos valores devidos(aluguel, luz, condomínio, etc). Portanto a multa pode ser cobrada após a entrega a não ser que ao entregar as chaves você encerre por escrito o contrato e no termo de encerramento conste a informação de que o locador da plena quitação a você que nada ficou devendo. Neste caso nada poderá se cobrado futuramente. Exija sempre recibo de tudo que for pago.


"Parágrafo único - O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."
Outro tema polêmico apesar de estar claro. Muitos proprietários não aceitam isentar o locatário da multa mas é um direito que deve ser respeitado. Sempre que o locatário trocar de cidade por força do seu emprego ele tem direito a entregar o imóvel sem pagar a multa, mesmo que essa cidade seja ao lado da que ele reside. Alguns acham que se as cidades são juntas não à porque entregar o imóvel porém você não pode decidir pelo locatário onde deseja residir.

É necessário que se prove a mudança. Cabe informar que somente é valido se o empregador transferiu o locatário, se ele pediu a transferência não terá direito a isenção. A prova se faz com Declaração do empregador assinada em cartório como CNPJ da empresa informando a transferência. A lei permite em todas as esferas ou seja, no emprego público ou privado. Também é bom esclarecer que é uma cláusula legal portanto constando ou não a previsão da multa no contrato o locatário terá direito a esta isenção por força da lei.
O prazo de 30 dias de antecedência deve ser cumprido para dar ao locador tempo indenizatório já que o aluguel é pago até o encerramento do contrato.
Como já disse antes, a comunicação sempre deve ser escrita, de forma inequivoca ou seja o aviso deve ser assinado o recebimento pela outra parte. Passa a valer o prazo a partir do recebimento da comunicação portanto exija que quem a recebe coloque a data e assine.






Postagem  atualizado em 24 de janeiro de 2010 de acordo com as novas alterações da lei.



Comentários

  1. E se o contrato for quebrado pelo locador, como deve ser calculada a multa? Deve haver diferença no cálculo da multa em relação a finalidade do imóvel locado? por exemplo se se tratar de imóvel locado para instalação de consultório médico, hospitalar ou dentista??

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  2. No caso deste artigo 4 o contrato não pode ser quebrado pelo locador. Releia o artigo e verás que ele é claro quando determina que somente ao locatario é concedido o direito de devolver o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa.
    No caso do locador ele não tem este direito e portanto não ha multa a pagar. O que ocorre é que as vezes o locador precisa do imóvel e então propõe ao locatário a desocupação antecipada prometendo indeniza-lo em todos os gastos e assim a indenização será de acordo com o que o locatário determinar se concordar em desocupar.
    abraços

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  3. A multa é cabível se o locatário deixa o imóvel antecipadamente porque adquiriu casa própria?

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  4. Olá. sim a multa é perfeitamente legal se o locatário deixa o imóvel antecipadamente porque comprou a casa própria. Neste caso houve quebra de contrato e a multa deve ser paga. entenderam os legisladores que estando o inquilino na iminência de comprar um imóvel deveria negociar com o locador um prazo menor ou em caso de prazo extenso como 36 meses pedir uma cláusula de acordo desocupação sem multa após 12 meses de contrato. Isso facilitaria mas tem locador que não concorda.

    abraços

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  5. Prezada Maria Ângela,
    Loquei um imóvel por prazo determinado (30 meses) e ao 2º mês de locação a proprietária pediu o imóvel de volta. Fui procurada pela imobiliária para consultar se era do meu interesse desocupar, claro que respondi que não. Passados 2 meses fui procurada por uma corretora informando que a proprietária decidiu vender o imóvel. Decidi então procurar outro imóvel, pois não quero ter minha privacidade invadida com as visitas dos interessados. Nesse caso, posso transferir meu seguro fiança locatícia para outro imóvel? e a proprietária pode me eximir da multa, visto que estou saindo antes dos 12 meses? nesse caso não cabe nenhuma multa a ela?

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  6. A proprietária não pode colocar o imóvel a venda sem antes oferece-lo por escrito a você. O locatário tem preferência na compra do imóvel que loca. ela tem que por escrito te comunicar a venda e te dar a preferência e você tem 30 dias para responder se aceitar comprar ou não. Só aí você já ganha tempo.

    Se você decidiu sair do imóvel procure a imobiliária e proponha um acordo. Você desocupa e a proprietária te libera de qualquer limpeoza ou reforma no imóvel e dos valores finais do contrato. Faça isso por escrito porque se sair sem acordo ela pode te cobrar multa porque você não aceitou antes. Ela vai topar porque é mais fácil vender vazio.

    Quanto ao seguro fiança poderá transferi-lo se locar o imóvel com a mesma imobiliária. Fale com eles. Se locar por outra imobiliária pode pedir transferência mas depende deles aceitarem ou não. De qualquer forma se pagou a vista tens direito a receber de volta o saldo.

    não cabe nenhuma multa a locadora porque ela ten direito de vender o imóvel mas você pode procurar um advogado e consulta-lo a respeito da má fé da locadora que logo após a locação colocou o imóvel a venda te prejudicando pois teve gastos nada barato com a locação do imóvel. Talvez uma indenização.

    abraços

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  7. Angela Gavazzi04/04/2014, 19:48

    Boa noite,
    Meu caso é parecido com este último.
    Morava em um apartamento alugado. Quando acabou um ano de contrato, renovamos e até tive que pagar o absurdo do seguro fiança. OK.
    Um mês depois recebi uma notificação que eu tinha 30 dias pra sair por motivos particulares da proprietária. Sem conhecimento algum, iniciei uma busca por outro apartamento. Como estava difícil, pedi mais 2 semanas para sair e me foi concedido. Saí com um mês e uma semana.
    Já em outro apartamento, fiquei aguardando a vistoria do apartamento antigo para que pudesse ser definido os valores que eu devia de aluguel dos dias que fiquei após o anuncio do despejo. A vistoria está me exigindo pintura e reparos no banheiro.
    Vi que sua dica para a outra leitora foi um acordo com a imobiliária antes de sair do apartamento. Mas eu já saí. Como faço? Como eu informo a proprietária/imobiliária sobre essa lei que está a meu favor? É necessário um advogado para redigir um documento ou posso eu mesma fazer?
    Agradeço desde já a atenção!

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  8. Angela Gavazzi04/04/2014, 19:50

    Esqueci de dizer que extra-oficialmente a imobiliária me disse que a proprietária queria vender. E após um tempo ela me solicitou dias e horários que eu estaria no imóvel para receber possíveis compradores do mesmo.

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  9. Oi Angela Gavazzi. Tudo depende do motivo da pintura. Se é problema no apartamento superior que causou o dano e você comunicou a imobiliária e nada foi feito não é problema seu mas se não foi comunicado você se omitiu e tem que pintar até porque o locador pode reter o seguro fiança até que tudo seja consertado.
    Não esqueça que se você pagou o seguro fiança a vista tem que lhe ser devolvido parte do valor.
    O problema no teu caso é que tem o seguro fiança. Se você não arcar com a reforma eles vão negativar teu CPF, acionar o seguro que vai indenizar o locador na reforma e cobrar de você. eles não entram na justiça deixam teu nome 5 anos no SPC, e você nunca mais vai conseguir usar seguro fiança locatícia. Se quer contestar busque um advogado.
    abraços

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  10. Bom dia,
    quando nao esta mencionado nada, em um contrato de locação comercial, a respeito de multa por devolucao antes do prazo, entendi que a multa pode ser ajustada judicialmente (se nao houver acordo).
    Gostaria de saber os tramites/prazos da justica nestes casos. A demora é muito grande ou é só um ato administrativo que possa ser resolvido mais rapido ? O valor definido segue algum padrao (3 alugueis proporcionais) ou vai da cabeça do juiz ?

    Agradeco antecipadamente.
    Att. Mario

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    Respostas
    1. Oi Mario.

      Quando não ajustada em contrato o valor não é devido pelo locatário porém o locador pode pela via judicial informar ao juiz que houve um esquecimento e pedir que ele determine a multa ser paga, em geral depois de encerrado o contrato. Não sei te dizer prazos mas não é rápido por isso o ideal é propor um acordo escrito com o inquilino para que determinem a multa, se o inquilino não aceitar o que é muito comum, na justiça o locador consegue. Segue-se o padrão de 3 alugueis proporcionais ao tempo em meses que faltar ou 20% do total dos alugueis devidos até o fim do prazo. Sendo muito alta ou muito baixa a multa pode-se recorrer ao judiciário para equilibrar o valor.

      Abraços

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  11. Olá Maria, te mandei um e-mail com essas dúvidas...

    mais uma vez estou eu aqui para tirar algumas dúvidas:

    Hoje(03/07/217) meu inquilino informa que quer cancelar o contrato de aluguel. No entanto, em duas clausulas do contrato digo o seguinte:

    CLAUSULA PRIMEIRA: O prazo da locação será de 30 (Trinta) meses, iniciando-se na data de 01 de novembro de 2016 e terminando, de pleno direito, na data de 01 de maio de 2019, independente de aviso ou notificação extrajudicial. Se as partes não se manifestarem quanto á desocupação do imóvel nos 30 dias que se seguirem ao término do contrato, fica a locação PRORROGADA por PRAZO INDETERMINADO continuando em vigor todas as cláusulas do contrato incluindo as garantias locatícias até a definitiva devolução do imóvel desocupado de pessoas e coisas.

    CLAUSULA SÉTIMA: Durante o prazo determinado do contrato a legislação proíbe ao LOCADOR a retomada do imóvel, salvo se motivado por infração contratual,acordada a desocupação pelas partes ou judicialmente autorizada. O LOCATÁRIO poderá devolver o imóvel durante a vigência do prazo determinado mediante pagamento da MULTA por desocupação antecipada no valor de 03 ALUGUÉIS ATUALIZADOS PROPORCIONAIS ao tempo em meses que faltar para o término do prazo acordado. Somente estará isento da multa se o LOCATÁRIO for transferido de cidade pelo seu empregador mediante apresentação de DECLARAÇÃO DO EMPREGADOR que informe a transferência ou se ja estiver cumprido 12 meses de contrato.


    Minhas dúvidas são as seguintes:

    1. Posso cobrar multa por essa desocupação antecipada?
    2. Caso possa cobrar multa como devo fazer isso judicialmente, uma vez que, amigavelmente, dificilmente conseguirei?
    3. Como calculo essa multa?

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    Respostas
    1. Teu inquilino que fazer a resilição unilateral do contrato e por isso vai pagar a multa por desocupação antecipada. ele não tem "não querer", você tem a caução que nãos erá devolvida enquanto os valores finais do contrato não forem quitados pelo inquilino. É teu direto reter a caução em caso de não chegarem a um consenso.

      Pegue o valor atual do aluguel multiplique por 3(valor da multa), divida por 30 meses e o resultado você multiplica por os meses que faltarem para fechar os 30 meses.

      Digamos que ele entregue as chaves em 1º de agosto pagando o aluguel de julho/2017.ele utilizou 9 meses dos 30 do contrato. ficam faltando 21 meses a cumprir e é sobre este tempo que multa proporcional incide

      Aluguel x 3 /30 x 21 meses = multa a pagar

      Se ele não concordar, receba as chaves, entregue recibo de chaves onde informas que ficaram valores em aberto não quitados pelo inquilino e que a garantia fica retida para cumprimento do contrato. Se ficar falatando valores cobre no juizado especial.
      Abraços

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    2. A fiança correspondeu ao primeiro mês de aluguel e não teve caução. No entanto, ele alega que não vai pagar a próxima mensalidade a vencer no dia 07/07/2017 porque a mesma deve ser substituída pela fiança.

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    3. Complementando: a fiança paga no inicio do contrato não chega nem a metade do valor da multa calculada.

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    4. Ele não pode decidir sozinho o que vai fazer e como deseja fazer precisa do teu aval escrito. Informe a ele que se ele não pagar o aluguel estará inadimplente e irá cobra-lo judicialmente todos os valores finais do contrato. Entregue para um advogado.
      Abraços

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  12. Minha esposa será transferida para outro estado, como também sou funcionário público pedi para acompanhar o cônjuge. O contrato do aluguel está no meu nome. Nessa condição eu pagarei a multa? Pois também existe uma lei que me dá o direito de acompanhar minha esposa para outro estado.

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    1. Oi Thiago, não são contratados CLT e portanto não tem direito a isenção. abraços

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  13. Meu contrato de aluguel é de 30 meses, com cláusula de isenção de multa de entrega antecipada de imóvel a partir do 12 mês. Neste caso, ao entregar o imóvel tendo cumprido apenas 6 meses de contrato a multa de 3 aluguéis será sobre os 6 meses restantes para devolução sem ônus ou sobre os 24 meses restantes?

    Obrigado!

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    Respostas
    1. Olá, o contrato é de 30 meses e portanto a multa incide sobre 30 meses. 12 meses é clausula de acordo somente para desocupar sem multa incidindo, não tem nada a ver com o valor da multa a ser paga que sempre irá incidir sobre o tempo determinado para o contrato.
      Abraços

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  14. Assinamos um contrato Não tomamos posse. Dois dias seguintes 'a assinatura, quisemos devolver o imóvel, desistir. Poderíammos, sem multa? Ou qual multa mínima? O contrato não estipula.

    Obg

    Humberto

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  15. Oi Humberto. Se o contrato tem multa de 3 aluguéis por infração a multa será esta paga integralmente visto que o locador assinou, vocês assinaram e o contrato foi firmado gerando expectativa de negocio concluído, mesmo ainda não sendo recebida as chaves. Se ainda não devolveram o contrato ao locador e este não assinou, podem desistir sem multa e também se o contrato não consta nenhum tipo de multa podem desistir porém não significa que o locador não vá para a justiça buscar ressarcimento. Conversem com ele. Abraços

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  16. Boa noite

    E no caso de demissão do locatário sem justa causa? O locatário fica dispensado da multa?

    Explicando: locatário que mora numa cidade diversa da sua cidade natal unicamente por causa do trabalho, aluga um imóvel residencial nessa cidade e, passados alguns meses, é demitido sem justa causa. O único motivo de ele morar na cidade é o vínculo empregatício, que já não existe. O locatário pode ser dispensado da multa?

    Obg

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Não, demissão por justa causa ou sem justa causa não isenta da multa até porque haverá rescisão contratual que permite resolver a situação do imóvel locado mudando para uma em melhor preço, além do seguro desemprego para cumprir a obrigação.
      Abraços

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  17. Olá, Maria Ângela. Muito bom o conteúdo do seu blog. Estou com uma dúvida que não pude sanar em nenhum outro lugar. Se o inquilino foi transferido para outra cidade mas continuou no imóvel e só decidiu rescindir o contrato depois de quase dois meses, a isenção de multa se aplica? No caso, a esposa do inquilino foi transferida e continuaram morando no imóvel alugado, e como está ficando muito caro ir para outra cidade todos os dias, eles resolveram que não querem mais morar no imóvel.

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    Respostas
    1. Oi Ana, sim. Nada impede o inquilino de continuar residindo mesmo transferido de cidade. Há casos em que o mesmo tenta permanecer no imóvel se deslocando para outra cidade diariamente e percebe que o custo é muito alto ou é demorado demais e então resolve fazer a mudança. Outro caso é quando por algum motivo o inquilino precisa de um tempo para desocupar. ele pode agora pedir a isenção porém ele é obrigado a dar o aviso de 30 dias de desocupação e entregar da mesma forma a carta do empregador assinada por este atestando a data da transferência, a cidade para onde foi transferido, os dados de endereço, nome e CNPJ da empresa. o aluguel é devido até a entrega das chaves em 30 dias da comunicação é o imóvel deve ser reformado e entregue como recebido no inicio da locação. A multa indeniza você pelo rompimento do contrato.
      Abraços
      Abr

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  18. A alegação de transferência compulsória por empregador pode ser utilizada por locatário de imóvel comercial em contrato não residencial (trata-se de uma loja onde instalou-se uma financeira) ?

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    Respostas
    1. Desculpe, não entendi teu posicionamento, mas a principio a isenção é permitida para locatário pessoa física para locações residenciais. A questão é o imóvel esta alugado para pessoa física que tem a loja instalada mas é funcionário contratado CLT e o empregador transferiu? No caso deveria se permitido a isenção. Abraços

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  19. Bianca Ramos03/08/2022, 18:33

    Boa noite! Muito bom este site, parabens!
    Poderia, por genrileza, me tirar uma dúvida?
    Gostaria de alugar um apto para eu residir. Só que a multa estipulada para rescisao antecipada é baseada em 3 vezes o pacote inteiro da locação. Ou seja, sao 3 X o auguel + condominio + IPTU. Tenho interesse no imovel.mas a imobiliaria nao altera o contrato. Neste caso, se eu assinasse o contrato desta forma, no caso de eu rescindir antecipadamente, eu poderia pagar para não haver briga e depois conseguir na justica a diferença? Ou me aconselha outra coisa? Obrigada

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    Respostas
    1. Olá, a determinação do valor da Multa é livre e cobrar três vezes o aluguel mais taxas é comum e legal. Apenas atente que a cobrança será proporcional ao tempo que faltar para encerrar o contrato. Significa que não pagas a multa integral . Exemplo. Aluguel 1000 reais, condomínio 500 reais, iptu 500 reais a parcela = 2000 reais x 3 = 6,000. Se o contrato é 36 meses e desocupares com 24 meses, faltarão 12. Então 6 mil dividido por 36 meses vezes 13 meses igual um aluguel de multa a pagar. No caso do iptu ele é dividido por 12 meses e depois multiplicado por 3. Portanto a multa é legal e ou você aceita ou procura outro imóvel. Você deve ter confundido com a caução em dinheiro como garantia que o máximo é 3 aluguéis e não pode inserir as taxas. Abraços

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