ARTIGO 6º - LEI 8.245

Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Outro artigo polêmico. Vejamos:

A lei 8.245 permite contratos por qualquer prazo neste caso referindo-se então a contratos com prazo para acabar(determinado) ou sem prazo para acabar(indeterminado). Aqui temos algumas confusões muito comuns entre locatários e locadores. Como o artigo se refere exclusivamente ao prazo indeterminado devemos então conceituar o que seja diante desta lei o prazo em questão.
O prazo indeterminado ocorre nas seguintes circunstâncias:

    • na renovação automática do contrato com prazo determinado;
    • na renovação escrita do contrato de 30 meses que encerrou com mudança para indeterminado;
    • na locação verbal;
    • na locação escrita em que não foi determinado o prazo.

Na renovação automática ele ocorre porque as partes não se manifestaram quanto ao término do contrato e assim ele renovou-se automaticamente pelo tempo indeterminado. Se o contrato inicial tinha prazo determinado menor que 30 meses o caso aplica-se ao artigo 47 em que o imóvel só pode ser retomado em casos especiais pelo proprietário, já o locatário pode entrega-lo conforme este artigo.

No contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses ele se renova automático por tempo indeterminado e ambas as partes podem encerra-lo a qualquer tempo.

Na locação verbal o prazo sempre será determinado e o proprietário não poderá pedir o imóvel antes de completos 05 anos de locação ininterrupta salvo os casos do artigo 47 que permitem a retomada. O locatário pode entregar sem multa.

Na locação com contrato escrito e sem prazo estabelecido para seu fim entende-se como prazo indeterminado e portanto inclui-se na locação verbal só podendo ser retomado em casos especiais ou após 05 anos e o locatário entrega sem multa.

Sempre que o locatário desejar encerrar o contrato por prazo indeterminado poderá faze-lo pois as restrições somente valem para os proprietários, porém é bom esclarecer que o locatário é obrigado a avisar por escrito e de forma a não deixar dúvidas, o locador, com 30 dias de antecedência. Estes 30 dias começam a contar da data do recebimento pelo locador portanto não esqueça de pedir que ele assine a segunda via e coloque a data.

A entrega deve ser em mãos ou via cartório caso o locador se recuse a receber ou não seja encontrado. Se houver imobiliária administrando entrega-se a ela que é a representante legal do proprietário e esta comunica a ele. Neste caso a segunda via deve receber o carimbo da imobiliária com o CRECI da empresa. Visa garantir a entrega visto a rotatividade de funcionários no setor de locação.

Não recomendo envio por correio com aviso de recebimento(AR). A meu ver, prova-se a entrega de um documento mas não se pode provar seu conteúdo e assim um locador desonesto poderia alegar recebimento diverso do que continha a comunicação. Fica a critério de cada um até porque entrega via cartório tem custo elevado.

Se o locatário tiver urgência em sair do imóvel e não puder esperar os 30 dias pagará um aluguel de indenização ao locador(proprietário) mais as taxas devidas de condomínio do mês(integral), IPTU(parcela do mês, água, luz, etc.

A saber: A resilição ocorre quando o término do contrato se dá por vontade de uma ou de ambas as partes.

Comentários

  1. Oi Maria Angela!

    Eu tenho uma sala comercial alugada, com contrato por escrito por um ano. Quando o contrato venceu, o inquilino me COMUNICOU POR ESCRITO que iria desocupar em 30 dias. Porém, passados agora os 30 dias, o inquilino me procurou para conversar, manifestando interesse em permanecer no imóvel. Concordamos então que ele ficaria por mais 6 meses, com contrato VERBAL. Mas como fica essa nova situação, se há aquele comunicado de desocupação da parte do inquilino? O contrato vencido passa a valer por tempo indeterminado?

    Obg!

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    1. Oi Lu, se ele não desocupou descumprindo o aviso e você não o despejou pela justiça o contrato continua em vigor por prazo indeterminado, valendo todas as clausulas porque não foi entregue as chaves. Deixe como está.
      Abraços

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  2. Boa tarde!
    No caso de o comunicado ser entregue a imobiliária,os 30 dias só serão contados quando o proprietário do imóvel for comunicado pela imobiliária,ou conta o prazo a partir da entrega do comunicado ao representante(imobiliária)?

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  3. Oi Wanderlei, conta da data da entrega para a imobiliária que deverá ser a mesma da notificação.

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  4. Olá, tenho uma dúvida e ate o presente momento não encontrei respostas a ela...
    Fui transferido para outra cidade, ja havia cumprido 01 ano de contrato de aluguel, levei a carta de transferencia e assim ja o fiz e ja estou em outra cidade, um amigo levou as chaves para a imobiliária e falaram para ele que como eu avisei dia 26/03 e nao cumpri os 30 dias no apartamento, eu teria que pagar o valor integral do aluguel. Está correto isso? devo recorrer?

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    1. Oi Thálita.
      Sim está correto, tinhas por obrigação ter avisado 30 dias antes pois fostes transferido pelo teu empregador.
      Abraços

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  5. O locatário de aluguel por tempo indeterminado deveria ter pago o último aluguel no último dia 20 do mês de maio, mas até hoje não pagou, e só agora veio comunicar, por meio de mensagem, que não deseja mais ficar no imóvel por encontrar um melhor. E exige que tem direito a ficar os 30 dias sem pagar o aluguel. Está certo isso?

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    1. Olá, não está correto. Isso não existe. Até a entrega das chaves o aluguel é devido salvo se você cobrou o aluguel antecipado. aluguel antecipado é aquele que a pessoa no dia em que recebe as chaves e inicia o contrato, já te paga o aluguel ou seja, primeiro paga o mês e depois usa este mês que já foi pago. Nessa situação ele fica até fechar o mês e não precisa pagar o aluguel.
      Não existe em lugar nenhum isenção de aluguel no último mês de contrato, se ele deu garantia caução e primeiro usou o mês e depois pagou, segue pagando até entregar as chaves inclusive pró-rata.
      Abraços

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  6. É fato que o locador sempre quer empurrar ao locatário o máximo de caução previsto na Lei. Nos contratos já por tempo indeterminado, caso seja estipulado que a comunicação da rescisão tem que se dar no mínimo com 60 dias de antecedência. Essa cláusula tem que ser cumprida pelo locatário? Não identifiquei nem um artigo na Lei que diga que as partes podem estipular de forma diversa. Entendo que a Lei fixou prazo de 30 dias como forma de proteção. Mas gostaria de uma opinião sobre o assunto.

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    1. Olá, se este prazo de 60 dias esta determinado em clausula de acordo entre as partes, é válido e deve ser cumprido pelas partes pois não fere a lei do Inquilinato 8.245/91.
      Exemplo em um contrato de 36 meses e clausula de acordo na desocupação:

      Clausula X: após cumprido 18 meses de contrato o locatário poderá desocupar o imóvel ficando isento do pagamento de multa desde que comunique o locador da sua intenção com 60 dias de antecedência.

      Note que este tipo de situação ocorre quando um locatário deseja um contrato comprazo menor que 30 meses porém o locador não deseja este prazo porque o impede de retomar o imóvel por término ou denuncia vazia. Faz-se um contrato de 30 meses ou mais e insere-se esta clausula de desocupação sem multa. Perfeitamente legal.

      Em qualquer outra situação o prazo do aviso é 30 DIAS e não pode ser determinado diferente porque a lei determina que seja 30 dias. Assim em uma contrato de 30 meses renovado automaticamente por prazo indeterminado em que o locatário reside a 5 anos e deseja desocupar é aviso simples de desocupação com entrega das chaves em 30 dias.

      No caso de desocupação antes do fim do prazo com pagamento de multa o aviso de 30 dias é somente caso seja solicitado isenção por transferência pelo empregador. O artigo 4º não deixa dúvida.

      Abraços

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  7. Olá Maria Angela, boa noite!

    Sobre o aviso prévio de 30 dias e a entrega das chaves, tenho dúvidas.

    Exemplo: notifiquei saída do imóvel dia 14/06/2020 aviso até 13/07/2020. Correto? Agora, se as chaves foram entregues dia 30/06/2020, tenho que pagar os dias faltantes para completar os 30 do aviso? Neste exemplo, 13 dias de Julho.

    Onde está isso na Lei?

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    1. Oi Luciana, sim, saindo antes você paga igualmente os dias de aviso. aluguel e taxas pró-rata
      Abraços

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  8. Bom Dia Maria Ângela, tudo bem?
    Uma dúvida sobre cobrança proporcional no primeiro aluguel.
    O contrato iniciou-se em 01/09/2020. Peguei as chaves em 11/09/2020. O correto é pagar 19 dias de aluguel. E sobre o IPTU?

    Enviaram o calculo proporcional de 04 meses (setembro/outubro/novembro e dezembro).

    Por favor, o que realmente deve ser cobrado?

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    1. Oi Luciana, o correto é que a data do inicio do contrato seja sempre a mesma da entrega das chaves. Por isso, enviamos o contrato com antecipação informando que o mesmo deve ser devolvido assinado no dia do inicio que consta no contrato sob pena de perder a validade. Infelizmente o locador ou imobiliária não teve este cuidado ou ocorreu algo que protelou a entrega. Sendo assim, entraste na posse do imóvel no dia 11/09 e o aluguel deverá ser pago pró-rata de 11 a 30 de setembro, bem como condomínio e IPTU do mês de setembro. Os outros meses pagas integral.
      Abraços

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  9. Olá, estou entregando um imóvel e a cominuquei os 30 dias, a imobiliaria falou que se não desocupar nos 30 dias o aviso deixa de ser válido. E terei que pagar mais um mês de aluguel. Isso esta correto, por exemplo, se eu marcar a vistoria 3 dias do prazo da entrega perco o prazo?

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    1. Olá, até a entrega das chaves o aluguel é devido.
      Na data que completa 30 dias você entrega as chaves e pega o recibo com data e hora da vistoria final. Entregou as chaves o aluguel para de correr. Se passar dos 30 dias você pagará o aluguel do aviso integral mais os dias a mais até a entrega e não outro aluguel inteiro, isso não existe. Aviso é aviso, se você não desocupou o locador pode entrar com despejo. Não perde prazo a não ser que desista de desocupar e siga a locação. dois dias a mais ou a menos não interfere. Se ficou de entregar no dia 10 e entrega do dia 15 pagará 15 dias de aluguel.
      Abraço

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    2. Obrigada, essa era minha dúvida. A imobiliária disse que se não entregasse nos 30 dias teria que mais 30 independe de ser 3 dias de atraso. Claro, os 30 dias tem que serem pagos e os dias de atraso tbm.

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    3. Pela lei o aviso é de 30 dias. Se formos levar ao pé da letra na locação residencial, o aviso teria sido descumprido e o locador poderia entrar com despejo judicial inclusive. Exigir novo aluguel, novo aviso porque entregou 3 dias depois é complicar por pouca coisa porque o aluguel é pago pró-rata até a entrega das chaves e se houver consertos a serem feitos até nova entrega.
      Abraços

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  10. Ola, maria. Tenho um contrato de aluguel de 12 meses. Em janeiro ele venceu e eu concordei em permanecer por mais 12 meses. Eles fizeram um aditivo e me mandaram (porem ainda n assinei). Acontece que em fevereiro eu encontrei um imovel bem melhor e por um preço parecido. Decidi pegsr o novo aluguel e sair de onde estou. nesse caso, Eu queria usar esse aviso de 30 dias e sair de onde eu estou para o novo ape. no entanto, a imobiliária alega que eu estaria quebrando o aditivo, que trata das cláusulas do contrato inicial. Dessa forma, nao haveria que se falar em prazo indeterminado, mas sim em rescisao contratual, me obrigando a uma multa referente a 11 meses do contrato q nao cumprirei. Minha dúvida é a seguinte: eu posso usar essa questão do aviso de 30 dias ou eu realmente estou atrelado a essa multa por rescisao? Eu nao assinei o aditivo. Formalizamos por telefone e inclusive acertamos um ajuste menos do valor do aluguel para que eu permanecesse.

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    1. Oi Charles, se o aditivo não foi assinado está em vigor ainda o contrato inicial por prazo indeterminado e basta dar o aviso escrito de 30 dias. Você pode alegar a imobiliária que não foi informado pela mesma que locação com prazo menor que 30 meses se prorroga automaticamente sendo dispensável aditivo com novo prazo. É obrigação do profissional prestar todos os esclarecimentos ao cliente e perante você a imobiliária é prestadora de serviços. Apenas verifique se você recebeu um contrato para imprimir e assinar em cartório reconhecendo firma ou recebeu um contrato eletrônico porque o contrato eletrônico é assinado no momento em que você clica na opção correspondente a sua assinatura, nesse caso o contrato está valendo e para não pagar multa terá que deposita-la em juizo questionando o fato de não ter sido orientado pela imobiliária.
      Abraços

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