O QUE DIZ O ARTIGO SEXTO(6º) DA LEI 8.245

Foto imagem com fundo de plantas de um jardim e em primeiro plano uma parte de uma mesa em madeira e sobre esta, um pequeno celular preto e ao lado um computador notebook aberto, com a tela em fundo azul, um cadeado amarelo rodeado de estrelas pequenas amarelas formando um circulo.

A legislação do inquilinato em seu artigo 6º(sexto) determina de que forma o locatário deve devolver o imóvel locado sempre que o prazo acordado for indeterminado. Essa condição ocorre nos contrato verbais e renovações automáticas em contratos escritos com prazo determinado. 

A condição de prazo indeterminado na locação de imóvel residencial ocorre em 03 situações.

👉Sempre que tivermos uma locação verbal que é regida somente pela legislação vigente, não sendo válidos os acordos chamados "de boca" por não haver como comprova-los.
👉Também ocorre o prazo indeterminado nas locações com prazo determinado menor que 30 meses onde a renovação automática é obrigatória, impondo ao locador o ônus de não poder livremente retomar o imóvel.
👉Nos casos de contrato escrito com prazo maior que 30 meses ao seu término sem que as partes se pronunciem por estabelecer novo prazo escrito e a locação continua até que se resolva encerra-la.
👉Nas locações com contrato escrito em que nãos e tenha determinado prazo, seja por esquecimento ou erro ou se tenha estabelecido o mesmo como sendo indeterminado.

O que determina o sexto artigo da legislação inquilinária 8.245/91

"Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição."

Como interpretar o artigo 6º da lei 8.245/91.

A lei permite contratos por qualquer prazo neste caso referindo-se então aos com prazo para acabar(determinado) ou sem prazo informado para acabar(indeterminado) como explicado no inicio deste texto. 

Desocupação pelo locatário sem pagamento de multa no prazo indeterminado

Sempre que a locação estiver sendo regida pelo prazo indeterminado, o locatário poderá a qualquer tempo encerra-la sem pagamento de multa. Para que isso ocorra deverá comunicar o locador com antecedência de 30 dias e por escrito. Como estes texto está sendo atualizado em 2021 convém esclarecer que as partes podem em contrato estabelecer que notificações e avisos simples podem ser enviados através de aplicativos de celular, E-mail, mensagem escrito, via correio e em casos específicos via Cartório de Títulos e Documentos. Lembrando que toda notificação deve ter resposta escrita da outra parte confirmando o recebimento.

Desocupação pelo locatário com pagamento de multa no prazo indeterminado

Havendo a obrigação de notificar 30 dias antes, se o locatário não comunicar o locador por escrito entregando as chaves de surpresa, estará sujeito a pagar um aluguel a mais para o locador por descumprimento legal. Significa que, se o inquilino bater na porta do locador ou da imobiliária no dia hoje, devolver as chaves e disser que se mudou, reformou o imóvel e esta encerrando o contrato, as chaves devem ser aceitas, a vistoria final marcada e no encerramento do contrato além do aluguel do mês e taxas, o locatário pagará mais um aluguel.
Não existe na lei, obrigação de cumprir os 30 dias de aviso notificado. A devolução das chaves pode ser feita antes de cumprido. O senão ocorre no fato de que sendo remunerado ao desocupar antes do fim do prazo, o valor do aluguel será pago integral.

Desocupação do imóvel promovida pelo locador

Quando o contrato é por prazo determinado o locador não pode durante o prazo pedir a devolução do imóvel (artigo 4º lei 8.245/91). Não adianta colocar cláusula autorizando mediante pagamento de multa ou acordo escrito dentro do contrato. Será cláusula nula para o locador. A única forma de retomar o imóvel nesse caso é por acordo escrito em que o inquilino também queira desocupar. Portanto o aviso do locador não tem validade nessa situação específica.

No prazo indeterminado de contrato escritos com 30 meses ou mais de prazo, a notificação 30 dias antes é obrigatória e aviso simples. Vencido os 30 dias as chaves devem ser devolvidas. A ausência de aviso não gera multa porque se não comunica por escrito o aviso não existe.

No prazo indeterminado de contratos com prazo menor que 30 meses o aviso de desocupação somente pode ser feito por denuncia motivada nos casos do artigo 47. Desocupação sem motivo somente após 05 anos de locação contados do inicio do contrato ou comum acordo no ato da proposta de retomada do imóvel pelo locador.

Concluindo, a notificação escrito da desocupação do imóvel locado é a base para que a devolução ocorra sem maiores problemas e custos para as partes. entender como funciona é importante para que os custos finais da locação residencial não aumentem. Com os prazos cumpridos, a locação se encerra sem maiores problemas.

Comentários

  1. Oi Maria Angela!

    Eu tenho uma sala comercial alugada, com contrato por escrito por um ano. Quando o contrato venceu, o inquilino me COMUNICOU POR ESCRITO que iria desocupar em 30 dias. Porém, passados agora os 30 dias, o inquilino me procurou para conversar, manifestando interesse em permanecer no imóvel. Concordamos então que ele ficaria por mais 6 meses, com contrato VERBAL. Mas como fica essa nova situação, se há aquele comunicado de desocupação da parte do inquilino? O contrato vencido passa a valer por tempo indeterminado?

    Obg!

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    1. Oi Lu, se ele não desocupou descumprindo o aviso e você não o despejou pela justiça o contrato continua em vigor por prazo indeterminado, valendo todas as clausulas porque não foi entregue as chaves. Deixe como está.
      Abraços

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  2. Boa tarde!
    No caso de o comunicado ser entregue a imobiliária,os 30 dias só serão contados quando o proprietário do imóvel for comunicado pela imobiliária,ou conta o prazo a partir da entrega do comunicado ao representante(imobiliária)?

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  3. Oi Wanderlei, conta da data da entrega para a imobiliária que deverá ser a mesma da notificação.

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  4. Olá, tenho uma dúvida e ate o presente momento não encontrei respostas a ela...
    Fui transferido para outra cidade, ja havia cumprido 01 ano de contrato de aluguel, levei a carta de transferencia e assim ja o fiz e ja estou em outra cidade, um amigo levou as chaves para a imobiliária e falaram para ele que como eu avisei dia 26/03 e nao cumpri os 30 dias no apartamento, eu teria que pagar o valor integral do aluguel. Está correto isso? devo recorrer?

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    1. Oi Thálita.
      Sim está correto, tinhas por obrigação ter avisado 30 dias antes pois fostes transferido pelo teu empregador.
      Abraços

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  5. O locatário de aluguel por tempo indeterminado deveria ter pago o último aluguel no último dia 20 do mês de maio, mas até hoje não pagou, e só agora veio comunicar, por meio de mensagem, que não deseja mais ficar no imóvel por encontrar um melhor. E exige que tem direito a ficar os 30 dias sem pagar o aluguel. Está certo isso?

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    1. Olá, não está correto. Isso não existe. Até a entrega das chaves o aluguel é devido salvo se você cobrou o aluguel antecipado. aluguel antecipado é aquele que a pessoa no dia em que recebe as chaves e inicia o contrato, já te paga o aluguel ou seja, primeiro paga o mês e depois usa este mês que já foi pago. Nessa situação ele fica até fechar o mês e não precisa pagar o aluguel.
      Não existe em lugar nenhum isenção de aluguel no último mês de contrato, se ele deu garantia caução e primeiro usou o mês e depois pagou, segue pagando até entregar as chaves inclusive pró-rata.
      Abraços

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  6. É fato que o locador sempre quer empurrar ao locatário o máximo de caução previsto na Lei. Nos contratos já por tempo indeterminado, caso seja estipulado que a comunicação da rescisão tem que se dar no mínimo com 60 dias de antecedência. Essa cláusula tem que ser cumprida pelo locatário? Não identifiquei nem um artigo na Lei que diga que as partes podem estipular de forma diversa. Entendo que a Lei fixou prazo de 30 dias como forma de proteção. Mas gostaria de uma opinião sobre o assunto.

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    1. Olá, se este prazo de 60 dias esta determinado em clausula de acordo entre as partes, é válido e deve ser cumprido pelas partes pois não fere a lei do Inquilinato 8.245/91.
      Exemplo em um contrato de 36 meses e clausula de acordo na desocupação:

      Clausula X: após cumprido 18 meses de contrato o locatário poderá desocupar o imóvel ficando isento do pagamento de multa desde que comunique o locador da sua intenção com 60 dias de antecedência.

      Note que este tipo de situação ocorre quando um locatário deseja um contrato comprazo menor que 30 meses porém o locador não deseja este prazo porque o impede de retomar o imóvel por término ou denuncia vazia. Faz-se um contrato de 30 meses ou mais e insere-se esta clausula de desocupação sem multa. Perfeitamente legal.

      Em qualquer outra situação o prazo do aviso é 30 DIAS e não pode ser determinado diferente porque a lei determina que seja 30 dias. Assim em uma contrato de 30 meses renovado automaticamente por prazo indeterminado em que o locatário reside a 5 anos e deseja desocupar é aviso simples de desocupação com entrega das chaves em 30 dias.

      No caso de desocupação antes do fim do prazo com pagamento de multa o aviso de 30 dias é somente caso seja solicitado isenção por transferência pelo empregador. O artigo 4º não deixa dúvida.

      Abraços

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  7. Olá Maria Angela, boa noite!

    Sobre o aviso prévio de 30 dias e a entrega das chaves, tenho dúvidas.

    Exemplo: notifiquei saída do imóvel dia 14/06/2020 aviso até 13/07/2020. Correto? Agora, se as chaves foram entregues dia 30/06/2020, tenho que pagar os dias faltantes para completar os 30 do aviso? Neste exemplo, 13 dias de Julho.

    Onde está isso na Lei?

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    1. Oi Luciana, sim, saindo antes você paga igualmente os dias de aviso. aluguel e taxas pró-rata
      Abraços

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  8. Bom Dia Maria Ângela, tudo bem?
    Uma dúvida sobre cobrança proporcional no primeiro aluguel.
    O contrato iniciou-se em 01/09/2020. Peguei as chaves em 11/09/2020. O correto é pagar 19 dias de aluguel. E sobre o IPTU?

    Enviaram o calculo proporcional de 04 meses (setembro/outubro/novembro e dezembro).

    Por favor, o que realmente deve ser cobrado?

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    1. Oi Luciana, o correto é que a data do inicio do contrato seja sempre a mesma da entrega das chaves. Por isso, enviamos o contrato com antecipação informando que o mesmo deve ser devolvido assinado no dia do inicio que consta no contrato sob pena de perder a validade. Infelizmente o locador ou imobiliária não teve este cuidado ou ocorreu algo que protelou a entrega. Sendo assim, entraste na posse do imóvel no dia 11/09 e o aluguel deverá ser pago pró-rata de 11 a 30 de setembro, bem como condomínio e IPTU do mês de setembro. Os outros meses pagas integral.
      Abraços

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  9. Olá, estou entregando um imóvel e a cominuquei os 30 dias, a imobiliaria falou que se não desocupar nos 30 dias o aviso deixa de ser válido. E terei que pagar mais um mês de aluguel. Isso esta correto, por exemplo, se eu marcar a vistoria 3 dias do prazo da entrega perco o prazo?

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    1. Olá, até a entrega das chaves o aluguel é devido.
      Na data que completa 30 dias você entrega as chaves e pega o recibo com data e hora da vistoria final. Entregou as chaves o aluguel para de correr. Se passar dos 30 dias você pagará o aluguel do aviso integral mais os dias a mais até a entrega e não outro aluguel inteiro, isso não existe. Aviso é aviso, se você não desocupou o locador pode entrar com despejo. Não perde prazo a não ser que desista de desocupar e siga a locação. dois dias a mais ou a menos não interfere. Se ficou de entregar no dia 10 e entrega do dia 15 pagará 15 dias de aluguel.
      Abraço

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    2. Obrigada, essa era minha dúvida. A imobiliária disse que se não entregasse nos 30 dias teria que mais 30 independe de ser 3 dias de atraso. Claro, os 30 dias tem que serem pagos e os dias de atraso tbm.

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    3. Pela lei o aviso é de 30 dias. Se formos levar ao pé da letra na locação residencial, o aviso teria sido descumprido e o locador poderia entrar com despejo judicial inclusive. Exigir novo aluguel, novo aviso porque entregou 3 dias depois é complicar por pouca coisa porque o aluguel é pago pró-rata até a entrega das chaves e se houver consertos a serem feitos até nova entrega.
      Abraços

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  10. Ola, maria. Tenho um contrato de aluguel de 12 meses. Em janeiro ele venceu e eu concordei em permanecer por mais 12 meses. Eles fizeram um aditivo e me mandaram (porem ainda n assinei). Acontece que em fevereiro eu encontrei um imovel bem melhor e por um preço parecido. Decidi pegsr o novo aluguel e sair de onde estou. nesse caso, Eu queria usar esse aviso de 30 dias e sair de onde eu estou para o novo ape. no entanto, a imobiliária alega que eu estaria quebrando o aditivo, que trata das cláusulas do contrato inicial. Dessa forma, nao haveria que se falar em prazo indeterminado, mas sim em rescisao contratual, me obrigando a uma multa referente a 11 meses do contrato q nao cumprirei. Minha dúvida é a seguinte: eu posso usar essa questão do aviso de 30 dias ou eu realmente estou atrelado a essa multa por rescisao? Eu nao assinei o aditivo. Formalizamos por telefone e inclusive acertamos um ajuste menos do valor do aluguel para que eu permanecesse.

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    1. Oi Charles, se o aditivo não foi assinado está em vigor ainda o contrato inicial por prazo indeterminado e basta dar o aviso escrito de 30 dias. Você pode alegar a imobiliária que não foi informado pela mesma que locação com prazo menor que 30 meses se prorroga automaticamente sendo dispensável aditivo com novo prazo. É obrigação do profissional prestar todos os esclarecimentos ao cliente e perante você a imobiliária é prestadora de serviços. Apenas verifique se você recebeu um contrato para imprimir e assinar em cartório reconhecendo firma ou recebeu um contrato eletrônico porque o contrato eletrônico é assinado no momento em que você clica na opção correspondente a sua assinatura, nesse caso o contrato está valendo e para não pagar multa terá que deposita-la em juizo questionando o fato de não ter sido orientado pela imobiliária.
      Abraços

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  11. Bom dia... Desejo finalizar um contrato de aluguel. O vencimento do meu aluguel é sempre dia 05 e hoje 08/12 fazendo a carta informando a saída dentro de 30 dias tenho que pagar o aluguel em 05/01/2021? E se eu sair antes do dia 05/01/2022 ainda devo pagar o aluguel?

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    1. Olá, vencimento de aluguel é a data limite do pagamento sem encargos. O que define até que data se paga o aluguel é a data de inicio do contrato e data da devolução das chaves, levando em conta o aviso de 30 dias.

      Quanto ao aviso de 30 dias, ele é remunerado integralmente tenha você devolvido as chaves durante o aviso ou quando completa os 30 dias. Portanto se você informa no dia 8 que irá desocupar em 30 dias o aviso será pago até dia 8 de janeiro de 22. Se sair antes pagará até esta data mesmo entregando as chaves antes.

      Em 06/01/2022 você terá sim que pagar o aluguel. Se seu contrato tem garantia esse aluguel se refere ao mês de dezembro 2020. Se seu contrato não tem garantia então já pagaste dezembro agora no dia 5 passado e pagará somente os os 8 dias da janeiro referente ao aviso.

      Se a vistoria final apontar consertos a serem feitos, você pagará aluguel de todo o período entre o fim do aviso quando entregou as chaves até a liberação do imóvel. Então desocupe e com a vistoria final faça um pente fino no imóvel listando os reparos que deves fazer. não deixe passar nem um simples furo ou risco.
      Abraços

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    2. Então, pago normalmente meu aluguel de Dezembro/2021 em 05/01/2022 e esses três dias até 08/01/2022 9término dos 30 dias) terei que pagar o proporcional do aluguel. É isso?

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    3. Oi Marcos. Não, vais pagar os 8 dias do mês porque no primeiro mês de contrato o aluguel fechou no último dia do mês. Somente o vencimento ocorre no dia 5 do mês seguinte, a não ser que por um erro seu locador cobrou aluguel de 30 em 30 dias e o contrato iniciou dia 5.
      Abraços

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    4. Maria Angela, muito obrigado pelas orientações. Fiquei feliz sobre os feedbacks, visto o artigo ser de 2009.
      Aproveito para tirar outra dúvida que surgiu. Sou obrigado a pagar encargos de anos anteriores que estive no imóvel? A Administradora não repassou os valores de taxa de incêndio e me informaram que vão cobrar. Sou obrigado a pagar, visto que a Administradora que errou em não cobrar no boleto do aluguel na época?

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    5. Oi Marcos, o artigo ainda está em vigor sem alterações, continua válido. Agradeço seu contato porque quando ocorre, eu aproveito para atualizar a postagem o que faz com que mais pessoas possam acessa-la nos sites de buscas.

      Quanto a sua dúvida, o locador tem 03 anos para cobrar valores da locação que não foram cobrados seja por esquecimento ou divergência entre as partes.

      Se no seu contrato está informado que você pagará as taxas(encargos) da locação, o locador pode cobrar o seguro fogo que ficou esquecido, mas somente os últimos 03 anos.

      Abraços

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    6. Ah sim. Fico feliz em contribuir com o site então. Estão querendo me cobrar 4 anos. 2018, 2019, 2020 e o 2021. Como 2021 só é pago em 2022 e estou saindo até o dia 05/01/2022 querem me cobrar o mesmo valor de 2020. É possível me repassar o respaldo jurídico com relação ao pagamento somente de 3 anos?

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    7. Não pode. Somente 03 anos(trienal). O restante a imobiliária terá que indenizar o locador por não ter efetuado a cobrança no devido tempo.
      A obrigação contratual existe para todos os envolvidos. Quer dizer que você não foi cobrado no tempo certo porém, sabia da obrigação determinada em contrato e devia ter alertado a imobiliária de que a cobrança não estava sendo feita. Por isso, a legislação determina 03 anos para cobrança a partir da data do vencimento.
      Você paga, 2021, 2020 e 2019. Não existe isso de 2021 ser pago somente em 2022. O imposto é pago no ano corrente e não no ano seguinte. Se irá desocupar no dia 05 de janeiro pagará 5 dias de IPTU. Pega 2021 divide o valor pelos 365 dias do ano e multiplica por 05 dias.
      Código Civil, artigo 206 é a legislação vigente com decisão do judiciário estendendo o triênio a todas as cobranças envolvendo o contrato de locação.
      Lembrando que IPTU e condomínio são despesas de responsabilidade tributária do locador. Se o locador ou a imobiliária pagou em dia e esta cobrando de você somente na desocupação, não pode ser cobrado nenhum juro seu e inclusive se foi pago a vista com desconto, tens direito de efetuar o mesmo pagamento com desconto porque o imposto tem caráter devolutivo. Como o responsável tributário é o locador, ele mantém o pagamento em dia e você devolve. Na prática, infelizmente não funciona assim.
      Qualquer complicação, informe a imobiliária que irá procurar um advogado e depositar os valores em juízo entrando contra o locador com uma ação de consignação em pagamento. Na cobrança de juros a imobiliária tem que comprovar que o mesmo não foi pago pelo locador ou pela própria imobiliária.
      Faço esse alerta porque infelizmente tem profissionais agindo de má fé. A lei 8.245/91 artigo 22 obriga o locador a te prestar contas de tudo que te é cobrado. Abraços

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    8. Maria Ângela, muito obrigado pelas orientações e informações. Estão cobrando apenas as taxas de incêndio. Vou verificar com a Imobiliária. Mais uma vez, obrigado.

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    9. A informação vale para todas as taxas. Desculpa, respondi como se fosse IPTU, em vez de incêndio. Só estranho que pagam no ano vigente a taxa de incêndio do ano anterior.
      Abraços

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  12. Olá, Meu contrato de aluguel se encerra em março, dei o aviso de entrega em dezembro, pago multa de três meses por quebrar o contrato ou pago proporcional aos meses que restam?

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    1. Oi João Santos. Você paga a multa proporcional ao tempo que falta até março. Se deu o aviso no dia 1º de dezembro desocupando dia 31, pagará a multa proporcional aos 3 meses que faltam. 3 alugueis dividido pelo tempo em meses, vezes 03 meses.= multa a pagar.
      Abraços

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  13. Olá Maria! Aluguei uma casa direto com propietaria onde as regras para locação era apenas o aluguel adiantado, assinamos o contrato e depois de uma semana a proprietária quer nos cobrar a caução, não está acordado isso no contrato! Por esse motivo ela quer nos obrigar a pagar a caução e reincidir o contrato. Ela pode fazer isso?

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    1. Olá, na maioria dos casos em que a locação é realizada direto com o proprietário, este não conhece ou não cumpre a lei. Vale suas regras. O que diz o contrato? Caução é garantia, se cobra aluguel adinatado, não pdoe corbar caução. Pela lei, deve constar no contrato que o mesmo é garantido e qual o tipo de garantia. A lei ainda determina que no caso da caução ela possa ser de até 3 alugués. quer dizer que pode ser cobrado 1, 2 ou no máximo 3 sem taxas. O mesmo ocorre com o IPTU que também só pdoe ser cobrado se constar em contrato ue é você quem paga. Portanto se nada consta ela não pdoe agora mudar as regras sem que você concorde. Caução se cobra na entrega das chaves, nem antes nem depois. Se ela se enganou ou esqueceu, o ônus é todo dela. tivesse me contratado isso não teria ocorrido.
      Quanto a desocupação esqueça. O artigo 4 da Lei 8.245/91 impede a ela de pedir a devolução do imóvel antes de terminar o prazo salvose, você quiser desocupar e nesse caso exija indenização de tudo que gastou e que gastará, antecipado.
      O contrato está em andamento e a posse esta com você, se ela acha que temr azão deve recorrer a justiça. Siga a locação e se ela te ameçar chame a policia e faça um BO pois esbulho gera indenização. quanto ao aluguel siga pagando normalmente e se ela se recusar a receber para forçar um inadimplência procure o juizado especial e pague me juizo para ficar em dia. Muitos fazem isso para depois alegar inadimplencia. Não apgue sem recibo. Recibo se faz até em um pedaço de papel.
      Abraços

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