O QUE DIZ O ARTIGO SEXTO(6º) DA LEI 8.245

A legislação do inquilinato em seu artigo 6º(sexto) determina de que forma o locatário deve devolver o imóvel locado sempre que o prazo acordado for indeterminado. Essa condição ocorre nos contrato verbais e renovações automáticas em contratos escritos com prazo determinado. 

A condição de prazo indeterminado na locação de imóvel residencial ocorre em 03 situações.

👉Sempre que tivermos uma locação verbal que é regida somente pela legislação vigente, não sendo válidos os acordos chamados "de boca" por não haver como comprova-los.

👉Também ocorre o prazo indeterminado nas locações com prazo determinado menor que 30 meses onde a renovação automática é obrigatória, impondo ao locador o ônus de não poder livremente retomar o imóvel.

👉Nos casos de contrato escrito com prazo maior que 30 meses ao seu término sem que as partes se pronunciem por estabelecer novo prazo escrito e a locação continua até que se resolva encerra-la.

👉Nas locações com contrato escrito em que nãos e tenha determinado prazo, seja por esquecimento ou erro ou se tenha estabelecido o mesmo como sendo indeterminado.

O que determina o sexto artigo da legislação inquilinária 8.245/91

"Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição."

Como interpretar o artigo 6º da lei 8.245/91.

A lei permite contratos por qualquer prazo neste caso referindo-se então aos com prazo para acabar(determinado) ou sem prazo informado para acabar(indeterminado) como explicado no inicio deste texto. 

Desocupação pelo locatário sem pagamento de multa no prazo indeterminado

Sempre que a locação estiver sendo regida pelo prazo indeterminado, o locatário poderá a qualquer tempo encerra-la sem pagamento de multa. Para que isso ocorra deverá comunicar o locador com antecedência de 30 dias e por escrito. Como estes texto está sendo atualizado em 2021 convém esclarecer que as partes podem em contrato estabelecer que notificações e avisos simples podem ser enviados através de aplicativos de celular, E-mail, mensagem escrito, via correio e em casos específicos via Cartório de Títulos e Documentos. Lembrando que toda notificação deve ter resposta escrita da outra parte confirmando o recebimento.

Desocupação pelo locatário com pagamento de multa no prazo indeterminado

Havendo a obrigação de notificar 30 dias antes, se o locatário não comunicar o locador por escrito entregando as chaves de surpresa, estará sujeito a pagar um aluguel a mais para o locador por descumprimento legal. Significa que, se o inquilino bater na porta do locador ou da imobiliária no dia hoje, devolver as chaves e disser que se mudou, reformou o imóvel e esta encerrando o contrato, as chaves devem ser aceitas, a vistoria final marcada e no encerramento do contrato além do aluguel do mês e taxas, o locatário pagará mais um aluguel.

Não existe na lei, obrigação de cumprir os 30 dias de aviso notificado. A devolução das chaves pode ser feita antes de cumprido. O senão ocorre no fato de que sendo remunerado ao desocupar antes do fim do prazo, o valor do aluguel será pago integral.

Desocupação do imóvel promovida pelo locador

Quando o contrato é por prazo determinado o locador não pode durante o prazo pedir a devolução do imóvel (artigo 4º lei 8.245/91). Não adianta colocar cláusula autorizando mediante pagamento de multa ou acordo escrito dentro do contrato. Será cláusula nula para o locador. A única forma de retomar o imóvel nesse caso é por acordo escrito em que o inquilino também queira desocupar. Portanto o aviso do locador não tem validade nessa situação específica.

No prazo indeterminado de contrato escritos com 30 meses ou mais de prazo, a notificação 30 dias antes é obrigatória e aviso simples. Vencido os 30 dias as chaves devem ser devolvidas. A ausência de aviso não gera multa porque se não comunica por escrito o aviso não existe.

No prazo indeterminado de contratos com prazo menor que 30 meses o aviso de desocupação somente pode ser feito por denuncia motivada nos casos do artigo 47. Desocupação sem motivo somente após 05 anos de locação contados do inicio do contrato ou comum acordo no ato da proposta de retomada do imóvel pelo locador.

Concluindo, a notificação escrito da desocupação do imóvel locado é a base para que a devolução ocorra sem maiores problemas e custos para as partes. entender como funciona é importante para que os custos finais da locação residencial não aumentem. Com os prazos cumpridos, a locação se encerra sem maiores problemas.