ARTIGO 6º - LEI 8.245

Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Outro artigo polêmico. Vejamos:

A lei 8.245 permite contratos por qualquer prazo neste caso referindo-se então a contratos com prazo para acabar(determinado) ou sem prazo para acabar(indeterminado). Aqui temos algumas confusões muito comuns entre locatários e locadores. Como o artigo se refere exclusivamente ao prazo indeterminado devemos então conceituar o que seja diante desta lei o prazo em questão.
O prazo indeterminado ocorre nas seguintes circunstâncias:

    • na renovação automática do contrato com prazo determinado;
    • na renovação escrita do contrato de 30 meses que encerrou com mudança para indeterminado;
    • na locação verbal;
    • na locação escrita em que não foi determinado o prazo.

Na renovação automática ele ocorre porque as partes não se manifestaram quanto ao término do contrato e assim ele renovou-se automaticamente pelo tempo indeterminado. Se o contrato inicial tinha prazo determinado menor que 30 meses o caso aplica-se ao artigo 47 em que o imóvel só pode ser retomado em casos especiais pelo proprietário, já o locatário pode entrega-lo conforme este artigo.

No contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses ele se renova automático por tempo indeterminado e ambas as partes podem encerra-lo a qualquer tempo.

Na locação verbal o prazo sempre será determinado e o proprietário não poderá pedir o imóvel antes de completos 05 anos de locação ininterrupta salvo os casos do artigo 47 que permitem a retomada. O locatário pode entregar sem multa.

Na locação com contrato escrito e sem prazo estabelecido para seu fim entende-se como prazo indeterminado e portanto inclui-se na locação verbal só podendo ser retomado em casos especiais ou após 05 anos e o locatário entrega sem multa.

Sempre que o locatário desejar encerrar o contrato por prazo indeterminado poderá faze-lo pois as restrições somente valem para os proprietários, porém é bom esclarecer que o locatário é obrigado a avisar por escrito e de forma a não deixar dúvidas, o locador, com 30 dias de antecedência. Estes 30 dias começam a contar da data do recebimento pelo locador portanto não esqueça de pedir que ele assine a segunda via e coloque a data.

A entrega deve ser em mãos ou via cartório caso o locador se recuse a receber ou não seja encontrado. Se houver imobiliária administrando entrega-se a ela que é a representante legal do proprietário e esta comunica a ele. Neste caso a segunda via deve receber o carimbo da imobiliária com o CRECI da empresa. Visa garantir a entrega visto a rotatividade de funcionários no setor de locação.

Não recomendo envio por correio com aviso de recebimento(AR). A meu ver, prova-se a entrega de um documento mas não se pode provar seu conteúdo e assim um locador desonesto poderia alegar recebimento diverso do que continha a comunicação. Fica a critério de cada um até porque entrega via cartório tem custo elevado.

Se o locatário tiver urgência em sair do imóvel e não puder esperar os 30 dias pagará um aluguel de indenização ao locador(proprietário) mais as taxas devidas de condomínio do mês(integral), IPTU(parcela do mês, água, luz, etc.

A saber: A resilição ocorre quando o término do contrato se dá por vontade de uma ou de ambas as partes.

Comentários

  1. Oi Maria Angela!

    Eu tenho uma sala comercial alugada, com contrato por escrito por um ano. Quando o contrato venceu, o inquilino me COMUNICOU POR ESCRITO que iria desocupar em 30 dias. Porém, passados agora os 30 dias, o inquilino me procurou para conversar, manifestando interesse em permanecer no imóvel. Concordamos então que ele ficaria por mais 6 meses, com contrato VERBAL. Mas como fica essa nova situação, se há aquele comunicado de desocupação da parte do inquilino? O contrato vencido passa a valer por tempo indeterminado?

    Obg!

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    1. Oi Lu, se ele não desocupou descumprindo o aviso e você não o despejou pela justiça o contrato continua em vigor por prazo indeterminado, valendo todas as clausulas porque não foi entregue as chaves. Deixe como está.
      Abraços

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  2. Boa tarde!
    No caso de o comunicado ser entregue a imobiliária,os 30 dias só serão contados quando o proprietário do imóvel for comunicado pela imobiliária,ou conta o prazo a partir da entrega do comunicado ao representante(imobiliária)?

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  3. Oi Wanderlei, conta da data da entrega para a imobiliária que deverá ser a mesma da notificação.

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  4. Olá, tenho uma dúvida e ate o presente momento não encontrei respostas a ela...
    Fui transferido para outra cidade, ja havia cumprido 01 ano de contrato de aluguel, levei a carta de transferencia e assim ja o fiz e ja estou em outra cidade, um amigo levou as chaves para a imobiliária e falaram para ele que como eu avisei dia 26/03 e nao cumpri os 30 dias no apartamento, eu teria que pagar o valor integral do aluguel. Está correto isso? devo recorrer?

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    1. Oi Thálita.
      Sim está correto, tinhas por obrigação ter avisado 30 dias antes pois fostes transferido pelo teu empregador.
      Abraços

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  5. O locatário de aluguel por tempo indeterminado deveria ter pago o último aluguel no último dia 20 do mês de maio, mas até hoje não pagou, e só agora veio comunicar, por meio de mensagem, que não deseja mais ficar no imóvel por encontrar um melhor. E exige que tem direito a ficar os 30 dias sem pagar o aluguel. Está certo isso?

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    1. Olá, não está correto. Isso não existe. Até a entrega das chaves o aluguel é devido salvo se você cobrou o aluguel antecipado. aluguel antecipado é aquele que a pessoa no dia em que recebe as chaves e inicia o contrato, já te paga o aluguel ou seja, primeiro paga o mês e depois usa este mês que já foi pago. Nessa situação ele fica até fechar o mês e não precisa pagar o aluguel.
      Não existe em lugar nenhum isenção de aluguel no último mês de contrato, se ele deu garantia caução e primeiro usou o mês e depois pagou, segue pagando até entregar as chaves inclusive pró-rata.
      Abraços

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  6. É fato que o locador sempre quer empurrar ao locatário o máximo de caução previsto na Lei. Nos contratos já por tempo indeterminado, caso seja estipulado que a comunicação da rescisão tem que se dar no mínimo com 60 dias de antecedência. Essa cláusula tem que ser cumprida pelo locatário? Não identifiquei nem um artigo na Lei que diga que as partes podem estipular de forma diversa. Entendo que a Lei fixou prazo de 30 dias como forma de proteção. Mas gostaria de uma opinião sobre o assunto.

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    1. Olá, se este prazo de 60 dias esta determinado em clausula de acordo entre as partes, é válido e deve ser cumprido pelas partes pois não fere a lei do Inquilinato 8.245/91.
      Exemplo em um contrato de 36 meses e clausula de acordo na desocupação:

      Clausula X: após cumprido 18 meses de contrato o locatário poderá desocupar o imóvel ficando isento do pagamento de multa desde que comunique o locador da sua intenção com 60 dias de antecedência.

      Note que este tipo de situação ocorre quando um locatário deseja um contrato comprazo menor que 30 meses porém o locador não deseja este prazo porque o impede de retomar o imóvel por término ou denuncia vazia. Faz-se um contrato de 30 meses ou mais e insere-se esta clausula de desocupação sem multa. Perfeitamente legal.

      Em qualquer outra situação o prazo do aviso é 30 DIAS e não pode ser determinado diferente porque a lei determina que seja 30 dias. Assim em uma contrato de 30 meses renovado automaticamente por prazo indeterminado em que o locatário reside a 5 anos e deseja desocupar é aviso simples de desocupação com entrega das chaves em 30 dias.

      No caso de desocupação antes do fim do prazo com pagamento de multa o aviso de 30 dias é somente caso seja solicitado isenção por transferência pelo empregador. O artigo 4º não deixa dúvida.

      Abraços

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