ARTIGO 38º - LEI 8.245


ARTIGO 38 LEI 8.245/91

ARTIGO 38º - LEI 8.245

N Lei do Inquilinato 8.245/91 em seu artigo 38, determinam-se as garantias a serem utilizadas nos contrato de locação de imóveis. 

O que diz a Lei 8.245/91

Artigo 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bem imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.


Anotações
Por serem dois registros de valor considerado não era costume providencia-los mas aos poucos isso vem se modificando. Ambos são necessários para informar a terceiros que os bens móveis ou imóveis foram dados em garantia de pagamento do aluguel e para garantir este direito.

A averbação(anotação) na matricula do imóvel que foi dado em garantia caução também serve para cientificar terceiros da garantia de pagamento. Cabe ressaltar a polêmica em torno de um imóvel dado em garantia de contrato de locação. Uma corrente do direito entende que este imóvel somente pode ser garantidor se a caução imobiliária for  feita por escritura pública levada a registro na matricula do imóvel caucionado instituindo assim Direito Real de Garantia perante terceiros. Outra corrente entende que a averbação do contrato de locação basta. Na prática, se um contrato de locação for averbado, atualmente, será preciso a quitação do mesmo para extinguir esta caução que pode trazer problemas na hora da venda.


§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 03 (três) meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Anotações
Esta sim é uma garantia polêmica e que quase nenhum proprietário cumpre. Na pratica o locador fica com o dinheiro, o utiliza e devolve no final, quando devolve.
A lei é clara. O proprietário somente pode exigir 03 vezes o valor do aluguel como caução em dinheiro porém não pode ficar com a posse deste. A lei exige que ambos recorram a um banco público e solicitem abertura de conta poupança em nome de ambos, não solidária para que assim não possam unilateralmente retira-lo. O dinheiro fica depositado em garantia e a poupança somente pode ser mexida com a autorização de ambos, locatário e locador. No término do contrato não havendo débitos, ambos encerram a poupança e o dinheiro é devolvido ao locatário que tem o direito aos rendimentos.
Em caso de inadimplência ambos podem acordar encerrar o contrato e resgatar o valor descontando o locador o valor devido.
Em caso de sumiço do locatário um alvará judicial libera os recursos ao locador.
Pode ser acordado do valor final do contrato a pagar ser descontado da caução.
Um detalhe importante é que os bancos alegam que não podem fazer este tipo de poupança porque é direito das partes receberem cartão de movimentação dos valores.


§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Anotações
O proprietário tem o direito de exigir a substituição da caução em títulos por outra em caso de falência de quem os emitiu. Neste parágrafo 3º consta a situação em que se enquadra o Titulo de Capitalização que apesar de ser um título de crédito pode ser dado em garantia do pagamento do aluguel e também é uma garantia polêmica que, correntes do direito consideram como uma caução em dinheiro disfarçada de título para burlar a lei e cobrar mais de 03 aluguéis.

Outros títulos podem ser utilizados mas ainda hoje as cauções em dinheiro e em imóvel são as mais utilizadas. 

ATUALIZADO EM 2017 

Comentários

Agradeço a orientação , parabéns.....
Maria Angela disse…
Olá Evandro. Que bom que te ajudou. Aproveito para atualizar o formato da postagem e redação que é antiga(a postagem) e venho aos poucos atualizando todas que não são poucas, Abraços
Unknown disse…
Boa tarde fiz um contrato do aluguel de uma chácara o valor total seria de 450.00 dei 250.00 falta 200.00 para pagar mais desisti da chácara tenho direito a devolução do dinheiro pois não foi registrado em cartório só me deu um contrato pronto para assinar e no contrato estava somente q seria cobrado 30%do valor para reserva e no caso de desistência o valor seria reembolsado com o acordo do art 38 da lei 8.245 nada mais e não achei esse artigo oq faço?
Maria Angela disse…
Olá. o artigo esta descrito acima na postagem mas não tem nada a ver com a perda da reserva. Se assinou o contrato mesmo não tendo firma reconhecida em cartório, ele é válido pois a lei permite inclusive locação verbal. Se consta que em caso de desistir perderia 30%, trata-se de multa contratual(artigo 4 da lei 8.245/91) e este percentual sobre R$450 dá como retenção R$ 135 e não os 250 pagos. Abraços

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