ARTIGO 35 E 36 DA LEI DO INQUILINATO

Se existe um assunto que rende discussão entre locador e locatário são as benfeitorias realizadas no imóvel locado sem o consentimento do locador. Afinal, são ou não indenizáveis e qual a importância de uma clausula contratual bem elaborada.

🔑Lei 8.245/91 - artigos 35 e 36 que dispõe sobre as benfeitorias em imóvel locado

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Somente será indenizável aquele locatário que promoveu benfeitorias com ou sem o consentimento do proprietário desde que no contrato de locação não conste cláusula que o proíba terminantemente de fazer qualquer benfeitoria no imóvel.

Sendo o imóvel de propriedade de outra pessoa não convém que o locatário modifique, reforme e faça qualquer obra sem o consentimento escrito. Se o fizer, será de livre vontade visto que a própria lei estabelece que o mesmo tem o dever de comunicar ao proprietário qualquer fato que ocorra. 

Na prática, todos os contratos de locação constam cláusula que proíbe que o locatário promova qualquer tipo de benfeitoria sem a autorização expressa do locador, determinando a obrigação de avisar o mesmo sempre que qualquer problema ocorre com o imóvel, sob pena de responder pelo prejuízo em caso de não comunicação ou demora na mesma.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Entende-se por voluptuárias as benfeitorias que embelezam o imóvel portanto não necessárias. Estas o locatário pode fazer livremente e ao final da locação, se o proprietário desejar, pode permanecer com elas ou solicitar que o locatário as retire. É o caso de ajardinamento, divisórias, colocação de toldos, fechamento de uma área externa. O locatário poderá retira-las desde que não danifique o imóvel. 

Não tem o proprietário obrigação de indenizar o locatário por este tipo de benfeitoria. Nesta situação o locatário ainda corre o risco de sofrer processo do locador por ter inserido ao imóvel algo que o locador não desejava e que agora tem que suportar. 

Recomenda-se que não modifique o imóvel locado sem o consentimento por escrito do proprietário onde o mesmo concorde com a modificação e acorde como será devolvido, se indeniza ou não.