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ARTIGO 22º - LEI 8.245



Art. 22 - O locador é obrigado a:
são deveres do locador perante a locação do imóvel:


I - entregar ao locatário o imóvel alugado, em estado de servir ao uso a que se destina;
Se a locação é residencial o imóvel deve estar em perfeitas condições de ser utilizado pelo locatário para sua moradia.
Se a locação é não residencial o imóvel deve estar em condições de ser utilizado para o fim que foi locado. Se foi locado para ser um loja não pode o imóvel ser entregue ao locatário pronto para ser utilizado como restaurante, salvo acordo entre as partes.
É obrigação do locatário verificar o imóvel, vistoriando-o antecipadamente para ter certeza de que ele se encontra nas condições que deseja.
Em locações não residenciais é comum acordo em que o locador autoriza as reformas que o locatário deseja fazer. É bom que tudo conste minuciosamente em contrato.
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

Com a locação, o proprietário obriga-se a zelar pelo contrato pois ao locar o imóvel ele transfere a posse deste para o locatário durante o prazo do contrato, portanto ele não pode sob o argumento de ser o proprietário, entrar no imóvel a força, invadi-lo, perturbar ou ameaçar o locatário sob qualquer pretexto visto que para desavenças entre as partes estabelecem a justiça comum.
A parte ofendida e perturbada cabe mover ação judicial de reparação contra o proprietário.


III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Durante o contrato o locador não poderá modificar o imóvel ou mudar o tipo da locação salvo se houver concordância do locatário.
Não é algo comum de acontecer mas uma vez locado o imóvel para residência não pode o seu proprietário sem mais nem menos transforma-lo em não-residencial ou então sob alegação qualquer dividir o imóvel e impor que o locatário utilize apenas uma parte. Uma vez locado, transfere-se a posse e deve-se respeitar os direitos do locatário.

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Eis um dos itens também polêmicos da lei.
O locatário não é obrigado a arcar com despesas para solução de problemas anteriores a locação em relação ao imóvel locado, seja por problema no imóvel ou em taxas referentes a este. Assim, se o imóvel for locado estando aparentemente em condições de ser habitado e após a utilização do mesmos surgirem problemas que dificultem, impeçam ou causem transtornos ao locatários e sua família, o proprietário do imóvel deverá ser comunicado por escrito para que solucione os problemas.
O proprietário é responsável por locar o imóvel em condições de ser utilizado e portanto responde perante a lei por todo problema que houver e não foi causado pelo locatário.
Entende-se por vicio oculto aquele em que o defeito somente aparece depois de se utilizar o imóvel, caso por exemplo, de infiltrações em que a pintura do imóvel vazio encobre o mofo mas no momento em que se começa a utiliza-lo ele aparece.
Cabe esclarecer que todo o problema no imóvel proveniente da parte interna das paredes ou externa do imóvel é responsabilidade do proprietário consertar. Assim telhado, canos internos, fiação elétrica interna e tudo que for instalação é de responsabilidade de pagamento do proprietário.
Tudo que for externo no imóvel como hidra, torneiras, louças sanitárias e de cozinha, quadro de força de luz, esquadrias, maçanetas, tomadas de energia, móveis, etc é obrigação do locatário conservar e consertar se no período da locação o danificou e inclusive trocar por novo se não houver conserto.

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Nem precisa pedir, todo locador entrega e é parte integrante do contrato o Termo de Vistoria do Imóvel. É realizado antes da locação, pode ser vistoriado uma vez ao ano pelo locador e deve ser feito no final do contrato para que o imóvel seja entregue como foi recebido. A falta da vistoria inicial é muito prejudicial ao locador se forem discutir a entrega do imóvel na justiça.
O locatário deve ter atenção dobrada na hora de vistoriar o imóvel pois é comum locadores esquecerem de citar alguns defeitinhos no imóvel que geralmente passam desapercebidos pelo locatário e depois na hora da entrega pedem o conserto alegando que não havia problemas com o item. Desnecessário dizer que vale perante a lei o que consta na vistoria então vistorie minuciosamente o imóvel e faça a contestação de tudo que não constar ou estiver errado por escrito.
O ideal é que o locatário verifique tudo antes de fazer sua mudança para o imóvel.
Vidros com pequenas rachaduras são muito comum passarem desapercebidos;
maçanetas de portas estragadas também não são percebidas;
cupim é outro ponto que deve ser observado;
não esqueça do registro de água do imóvel que em imóveis antigos nunca funciona.


VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
O recibo de aluguel não pode ser genérico ou seja ele deve ser detalhado informando cada cobrança que esta sendo realizada. Portanto no DOC do aluguel deve constar separadamente o valor do aluguel, do condomínio, do IPTU, do seguro e de qualquer outra taxa ou imposto que esta sendo cobrado bem como multa, juros e correção.
Não interessa a forma de pagamento o recibo tem que ser discriminado.

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
A imobiliária atua como procuradora do proprietário do imóvel e entre eles existe um contrato de administração imobiliária. Como procuradora do proprietário a imobiliária age em prol da locação do imóvel e depois de sua administração, sendo assim cabe a ela todo o processo.
Dispõe a lei neste artigo que sendo um contrato entre proprietário e empresa, as taxas referentes a locação não podem ser cobradas do locatário sendo suportadas pelo proprietário do imóvel. O proprietário já tem o custo de intermediação e administração e sendo assim contrata empresa imobiliária e ainda tem que pagar todos os custos da locação!!! Claro que não. O proprietário somente entrega o imóvel a imobiliária se ela arcar com estes custos ou embuti-lo na sua comissão. Fica o impasse, porém ninguém quer perder um centavo e então entra em campo o jeitinho brasileiro.
Como é proibido cobrar as taxas do locatário a maioria dos locadores ou cobram e não passam recibo ou o passam genérico o que é proibido, ou então solicitam toda a documentação ao locatário. As imobiliárias oferecem serviços de despachante, muito caros, para que o locatário não precise ficar correndo de um lado a outro recolhendo certidões negativas e toda documentação. O certo é que nada pode ser cobrado salvo se o locatário quiser contratar serviço de terceiros para que providencie tudo.
Antigamente se cobrava à consulta de idoneidade que, para imobiliárias associadas custava uma bagatela, mas do locatário era cobrado muito mais. Contrato de locação também era pago pelo locatário e todos sabem que cobravam caro por um contrato que já estava pronto bastando modificar sua base. Hoje esta pratica é proibida mas ainda é utilizada nas formas de burlar a lei.

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Este artigo permite que o proprietário transmita ao locatário o dever de pagar estas taxas citadas no artigo. Para isso é obrigatório contrato escrito e que conste em cláusula deste contrato a responsabilidade do pagamento.
Em contrato verbal esta cláusula não pode ser utilizada devendo o proprietário arcar com o ônus ou embuti-lo no valor do aluguel.

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
É o caso anterior onde o que é cobrado do locatário deve ser mostrado o recibo discriminado a ele. Isso evita que despesas que são do proprietário sejam embutidas no Doc de cobrança do condomínio do locatário. É comum condomínios instalarem sistema de segurança e fazer chamada extra no DOC. Quem paga instalações é o proprietário o locatário paga somente conserto e conservação.
O locatário se tiver dúvida pode solicitar os comprovantes. No caso de condomínio o sindico pode exibi-los. Na prática isso é motivo de discussões judiciais pois muitas vezes se cobra do locatário o que não deve.

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
É do proprietário do imóvel a obrigação de pagar as chamadas extras.
Se for cobrado do locatário, este poderá requerer devolução. A lei somente autoriza transferir ao locatário o pagamento de IPTU e condómino bem como seguros portanto se houver no contrato cláusula que o obrigue a pagamento de despesa extra esta clausula é nula porque fere a lei e portanto não tem validade dentro do contrato e deve ser desconsiderada.

Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Mais claro que isso somente resumindo: o que for instalação e externo é dever do proprietário pagar, o que for conservação e dentro do imóvel é dever do locatário. Assim comprar móveis para o Salão de Festas, paga o proprietário. Consertar móveis quebrados do salão de festas, paga o condomínio portanto o locatário. Mudar decoração do salão paga o proprietário. Pagar a faxina do salão paga o locatário ou proprietário que o utilizou.
O que for despesa que todo mês tem que pagar pertence ao condomínio e extra previsto dentro do orçamento. O que for esporádico é extra.


ATUALIZADO EM 2016

Comentários

  1. Olá, Boa tarde!
    Moro de aluguel com minha companheira desde setembro de 2015. Cerca de 1 mês e meio depois que entramos no imóvel, surgiram infiltrações e manchas de mofo em diversas partes da casa, inclusive uma enorme infiltração ao redor do quadro de luz, que ao meu ver é muito perigoso. No laudo de vistoria, declaramos estar cientes de apenas uma pequena infiltração no quarto pequeno que não utilizamos, e que estava com conserto pendente por se tratar de uma questão que o proprietário tem na justiça com o morador da casa de cima. As novas infiltrações e o aparecimento das manchas de mofo foram comunicados ao locador via e-mail com fotos, telefone, whatsapp, etc... E nada foi feito até então, pois ele chegou ao cúmulo de alegar se tratar da mesma infiltração do quarto, a qual nós já estávamos cientes. Minha esposa está grávida e nós queremos sair da casa com urgência, pois o ambiente muito úmido e com mofo não faz bem para ela e para nossa bebê que ela está esperando. Já o notificamos via sedex com AR e fotos das infiltrações e mofo, requerendo o prazo de 30 dias e pedindo a isenção da multa por estarmos entregando o imóvel antes do fim do contrato. Porém o locador é um cara muito problemático e inflexível, e se recusou a abrir mão da multa. Depois de algumas consultas e pesquisas, nós entendemos que quem deveria pagar a multa prevista em contrato é ele, pois descumpriu com a lei do inquilinato.
    Como devemos proceder?
    Devemos entrar com uma ação na justiça para desfazer o contrato?
    Nós já denunciamos a locação, e sairemos no próximo dia 11/02, ele pode nos cobrar essa multa contratual?

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    1. Ola. Procurem um advogado pois ele vai cobrar a multa. Vocês vão ter que aciona-lo. Procurem um advogado.
      Abraçod

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  2. A imobiliária q adm meu imóvel quer cobrar 250 reais pela confecção do contrato e taxas afins das pesquisas.


    Devo pagar?

    Elaine

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    1. Olá, não pague, é ilegal. Informe a imobiliária que estas despesas são do locador que contratou a imobiliária, conforme artigo 22 da lei do inquilinato 8.245/91 e se cobradas de você esta sujeita a infração legal punível conforme a lei.
      abraços

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  3. Boa tarde, Maria

    Comprei um restaurante que fica num imóvel alugado, fizemos todo o repasse do contrato de aluguel do antigo dono para o meu nome, porem, a imobiliária alegou que o único jeito de realizar essa troca era com a utilização do mesmo termo de vistoria feito há cerca de 6 anos atrás, quando iniciou-se o contrato de aluguel do antigo dono. Porém, foi alegado que muitas coisas precisavam de manutenção, o telhado está danificado, temos infiltração devido ao telhado.. A imobiliária agora alega que, nenhum desses custos via ser reembolsado e nem pago, visto que foi causado por falta de manutenção. O que posso fazer a respeito? É legal fazer essa obrigatoriedade de re utilizar o mesmo termo de vistoria? Não seria obrigatório um novo termo visto que é, sim, um novo contrato de aluguel? Supondo que é legal e está correto, o dano no telhado e a infiltração causado pelo mesmo podem ser cobrados do locador?

    Agradeço pela ajuda! Abs,

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    1. Oi Leonardo, bom dia

      Você esta recebendo um imóvel do antigo locatário que teria obrigação de entregar o imóvel ao locador em perfeitas condições e por isso assume esta condição se não acordou com o antigo locatário que ele te indenizaria na vistoria porque realmente é preciso atualiza-la para o teu contrato. Deveria constar na compra do restaurante que despesas com o imóvel locado seriam do antigo proprietário.

      Quanto aos problemas do telhado para um restaurante não é possível haver infiltrações e outros terá que ser consertado, se tiver que trocar todo por estar condenado por ser antigo a despesa é do proprietário.

      Abraços

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  4. Oi faz 4 meses que estou em um apartamento que aluguei. O motor do portão do condomínio quebrou e estão cobrando de mim este valor. Eu devo realmente pagar?

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    1. Oi Eliane, claro que não isso é despesa geral de manutenção do condominio. Seria responsabilidade sua se tivesse fechado o protão na passagem do carro causando dano.

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  5. Bom dia Maria. A minha sogra mrou de aluguel por 15 anos em um apartamento, entregou o apartamento no dia 10 de maio e está sendo cobrada de taxa de demissão de funcionário pelo mês de maio inteiro. Quero saber se é obrigação dela pagar pelo mês inteiro ou se esse pagamento deve ser proporcional. Em todo caso ela fará o pagamento hoje e se for o caso cobrará na justiça o excedente. Aguardo sua resposta. Abs.

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  6. Oi Maria. Venho corrigir o descrito na mensagem acima. Na realidade ela pagou 6 parcelas dessa demissão e a imobiliária está cobrando o restante das cotas.

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    1. Oi Celso Alves, infelizmente está correto. A demissão do funcionário ocorreu durante a vigência da locação e não importa em quantas parcelas foram feitas todos são responsável por sua cota cada um. O que pode ser questionado é a cobrança integral desse valor. Se foi parcelado para todos tua mãe deve continuar pagando as parcelas. A imobiliária que faça notas promissórias pois o direito de tua mãe é igual ao de todos os condôminos. a quitação da locação ocorrerá quando terminar de pagar a ultima parcela. Vou providenciar uma postagem sobre o assunto que não tem no Blog.
      abraços

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  7. Ola... tenho um imovel alugado em uma imobiliaria
    Houve uma chamada extraordinaria que deve ser paga por mim
    A imobiliaria fez o desconto mas nao tem documentacao de pagamento do mesmo
    O que fazer ou proceder nesse caso?

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    1. OI LA,

      converse com o síndico sobre esta chamada para saber do que se trata. se for o caso o teu locador terá que fornecer apara a imobiliária o documento que comprova o pagamento.
      Abraços

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    2. Ja entrei em contato com o sindico... o mesmo me encaminhou para a administradora de condominios que ate agora nao me deu satisfacao.... a imobiliaria alega que a inquilina so tem os documentos de pagamentos do banco e neles nao existe a separacao dos valores que seriam minha responsabilidade e da inquilina... mas a imobiliaria descontou mesmo sem documento os valores

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    3. Oi LA,

      Você é o proprietário/locador??? Achei que fosse o inquilino.
      A separação de valores é feita pela administradora do condomínio. A imobiliária já recebe desta administradora separado. Portanto insista com a administradora para te fornecer a prestação de contas do que foi cobrado. Se mesmo assim não te derem satisfação reclame por escrito ao sindico pedindo providencias pois é teu direito saber o que esta pagando.
      Abraços
      Abraços

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  8. Cobrr um aluguel mais barato para que o locador faça os reparos no imóvel é permitido?

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    1. Olá, você quer dizer cobrar o aluguel mais barato para que o locatário(quem vai pagar o aluguel) faça as reformas, é isso! Sim mas cuidado. Você determina o valor do aluguel normal de acordo com o mercado no entorno e em outra clausula determina um desconto no pagamento do aluguel determinando quantos alugueis sofrerão este desconto para ressarcir o locatário das reformas no imóvel feita por ele e comprovadas com notas fiscais e recibos identificados que devem ser entregues ao locador(proprietário).
      Abraços

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  9. Bom dia, Maria! Tudo bem?
    Acompanho seu Blog e acho maravilhosas as suas explicações. Apesar de ter lido vários artigos, inclusive os seus, ainda não ficou claro para mim a seguinte duvida:
    - Moro em um apartamento locado junto a uma imobiliária, completados agora 1 ano e 2 meses. Teve uma reunião condominial no inicio desse mês, da qual ficou definido que cada apartamento irá pagar por 5 meses, uma taxa extra de R$200, referente a direitos trabalhistas de 2 porteiros que prestavam serviços há mais de 30 anos no condomínio e estão sendo demitidos agora. O que não ficou claro pra mim é se essa despesa é minha ou do proprietário. Pode me esclarecer melhor?
    Grato desde já.

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    1. Oi Renilton Lessa

      A despesa é sua porque rescisão trabalhista é despesa ordinária do condomínio da mesma forma que férias e 13º dos funcionários e toda despesa ordinária é do locatário o pagamento. Portanto o condomínio está fazendo chamada extra para pagamento de despesa ordinária não prevista.

      Seria despesa do proprietário se a demissão tivesse ocorrido antes da sua locação ou fosse sentença judicial de processo anterior ao teu contrato.

      Atenção: verifique se parte deste valor não será usado para pagar FGTS e INSS atrasado. Se o condomínio deixou de recolher FGTS e INSS dos porteiros anteriores ao teu contrato, o valor correspondente aos atrasados é pago pelo proprietário.

      Digamos que o condomínio não recolheu os últimos 4 anos de FGTS de um dos porteiros até o dia da demissão. Você paga a parcela do tempo em que já estava no imóvel locado o restante é do proprietário. Converse com o síndico.

      No meu condomínio temos um fundo onde se deposita durante 3 meses 50 reais de cada condomínio para usar no pagamento de férias e décimo terceiros bem como demissões.

      Abraços

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  10. Boa noite !!
    Aluguei uma casa e chovel muito,falei com a próprietaria e ela nao resolveu ,tanto q queimo minha tv e outros danos materiais entrei em contato com a imobiliária e a imobiliária falou q ela falou q nao vai pagar nada o q eu faço obrigado

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    1. Oi Bruno, procure um advogado para desocupar o imóvel acionando o locador em juízo com multa por infração legal e perdas e danos mas antes o advogado tem que fazer as provas do problema como notificações escritas ao locador tomando providências. abraços

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  11. A Administradora do apartamento onde moro, está cobrando o seguro incêndio predial no boleto desse mês. Não consta essa cobrança no contrato de aluguel. Como proceder, pago e peço reembolso ou não. Já soube que o proprietário mandou me cobrar e não quer pagar.

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    1. Oi José Fernandes. No teu contrato deve ter a informação " aluguel mais taxas, impostos e demais despesas" ou algo parecido. Esse seguro é dividido entre todos e faz parte das despesas ordinárias de condomínio e portanto você paga junto com todos os condôminos. Abraços

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  12. Boa tarde, sou locataria de um imovel em condominio, foi feita uma chamada extra pára gastos futuros com pintura da fachada dos imoveis, pintura da quadra de esportes e conserto de uma infiltracao na quadra. Estou em duvida se a pintura da quadra e infiltraçao sao de minha responsabilidade, ja que a pintura da fachada é do proprietario. Grata

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    1. Oi Caroline.
      As despesas de conserto na área sócias faz parte da manutenção e portanto você paga. Se fosse fazer uma nova quadra aí seria do proprietário.
      Abraços

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    2. Obrigada Maria pelo retorno! Ocorre que tais despesas forma aprovadas mediante chamada de capital em assembleia ordinária, e pela convenção do condomínio consta que as assembleias serão convocadas para designar as despesas extraordinárias a serem rateadas entre os condôminos. A cobranca de despesas extraordinarias depende de comprovação e sua aprovação em assembléia geral, conforme ocorreu no meu caso, sendo definida através da chamada de capital a ser inclusa nos boletos. Portanto não seria de responsabilidade do proprietário?

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  13. Bom dia
    Possuo um imóvel locado sem imobiliária. Meu inquilino insiste em pedir desconto para trocar o piso da casa simplesmente pq ele não gosta. Porém o piso não apresenta defeitos apesar de antigo. Eu não estou interessada em obras nesse momento. Sou obrigada a conceder essa obra?

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    1. Olá, não. O piso não interfere na locação e o lcoatário sabia antes de locar e não combinou nada com você. Ele não pode trocar o piso sem tua autorização, nem que ele arque com os custos. Por outro lado se fizer acordo terá um piso novo para próximas locações. Abraços

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  14. Boa tarde, tenho um imóvel alugado já há 14 meses com um contrato de 30 meses. No final de semana, o meu inquilino me enviou fotos de uma pia que ele colocou no banheiro, alegando que foi necessário a troca, pq o armário de madeira embaixo da pia estava com cupim e que devido a pedra de granito com a cuba anterior ser colocada amparada nesse armário, a mesma podia cair e por isso ele comprou uma pia nova de fibra já com cuba e colocou. Agora ele está me cobrando que eu faça o ressarcimento do valor gasto com a troca da pia alegando que foi um serviço emergencial e que pela Lei do inquilinato ele tem direito a esse ressarcimento ou abatimento no aluguel. Ele disse que nunca usou esse armário e que por isso não tinha o conhecimento do estado do mesmo, sendo que foi feito vistoria no inicio da locação e nada foi apontado sobre o estado do armário. É certo eu pagar pela troca da pia, sendo que a pedra com a cuba anterior estão em perfeito estado bastando apenas prender na parede e mandar fazer novo gabinete para a mesma?? Outra coisa, a pia que foi colocada, desconfigurou totalmente o meu imóvel pois é de uma cor totalmente diferente do vaso sanitário e além do mais eu não fui comunicada que o armário estava com problemas e que a pia estava solta e foi feito tudo sem minha autorização.

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    1. Oi Aninha. A lei em seu artigo 22 determina suas obrigações e no artigo 23 as do inquilino. Ele tinha que ter entrado em contato com você e havia tempo de sobra para resolver o problema e atestar se a obrigação era sua ou se ocorreu algum problema e o inquilino era o responsável. Da mesma forma, ele não pode mudar as configurações do seu imóvel , nem substituir por algo inferior. Descaracterizou o vicou oculto, modificou a forma do banheiro. Portanto, você pode mandar fazer ou comprar o móvel novo, repor o banheiro no estado original e ele que faça o que quiser com o que comprou sem seu consentimento. Os direitos e deveres são para os dois lados. Como ele vai comprovar o dano, se agiu sem te notificar? qualquer problema busque um advogado para fazer as notificações oficiais.
      Abraços

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