ARTIGO 17º 18º 19º 20º E 21º ALUGUEL LEI DE LOCAÇÕES

ARTIGO 17º, 18º E 19º, 20º E 21º - ALUGUEL - LEI DE LOCAÇÕES

Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único - Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

O valor do aluguel inicial pode ser determinado por acordo entre locador e locatário. Na prática sabemos que não é assim que funciona. O locador estabelece o valor do aluguel e ao locatário cabe aceitar, tentar negociar ou procurar outro imóvel.

Normalmente o valor do aluguel é o praticado pelo mercado imobiliário. Se o locador onerar muito o valor, não conseguirá locar frente as outras ofertas mais em conta por imóveis semelhantes. Essa regra não cabe em épocas de falta de produto onde os preços sobem para conter a demanda por novas locações. De qualquer forma, é direito do locador estabelecer o valor que considerar justo pelo uso do seu imóvel.

È proibido estabelecer o valor do aluguel baseado na variação de moeda estrangeira ou baseado no aumento do salário mínimo vigente mesmo quando por temporada. Também é vedada esta forma de reajuste. 

As locações residenciais tem reajuste anual previsto em Lei do Plano Real (Lei 9.069/95) que dispõe que a cada 12 meses de locação o proprietário pode reajustar o aluguel utilizando-se de um dos índices oficiais do governo que são: 

✔IGP-M: índice geral de preço de mercado. O mais utilizados em locações residenciais.

✔IPC: índice de preço ao consumidor. O mais utilizado nas locações não residenciais. 

✔INPC: índice nacional de preço ao consumidor. Pouco utilizado.

Não utilizar o INCC -índice nacional da construção civil- que é indicado nos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção. Sua utilização pode ser questionada e não acompanhar a variação dos demais índices.

Para reajustar o aluguel determina-se em contrato escrito de locação qual índice será utilizado, de forma expressa, a cada 12 meses soma-se o acumulado mensal deste índice e multiplica-se pelo valor atual da locação. Não é obrigatório notificar o lcoatário do reajuste sendo que já esta previsto em contrato.

O contrato de locação que não contiver cláusula de reajuste não poderá sofrer atualização até os eu término, salvo acordo escrito entre as partes.

Art. 18 - É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Tanto locador como o locatário podem fazer acordo para novo valor do aluguel bem como modificar ou estabelecer o índice de reajuste anual caso não tenha sido feito no inicio da locação, tenho ocorrido um erro ou esquecimento. Saliento que somente por acordo é permitido modificar o contrato. Se uma das partes se negar a promover a modificação a outra não poderá, individualmente fazer a alteração sob pena de nulidade.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Sempre que houver acordo reajustando o valor do aluguel, o prazo para  reajuste anterior fica invalidado e o novo prazo de 12 meses para reajuste pelo índice do contrato passa a contar da determinação do novo valor acordado.

💢💢Atualização do aluguel após 03 anos de locação é diferente de reajuste anual por índice do governo.

Se ao propor novo aluguel não houver acordo entre as partes, após 03 anos de inicio do contrato de locação, sem interrupções, o proprietário do imóvel poderá pela via judicial pedir a atualização do aluguel pelo preço praticado no mercado. Recorre-se a justiça se o lcoatário livremente discordar da atualização proposta. 

Sinceramente, os contratos geralmente são de 30 a 36 meses, então seria desnecessária a ação visto que ao término do contrato se estabeleceria novo preço por um novo contrato. O locador nestes casos pode encerrar o contrato em caso de negativa do seu inquilino em relação a atualização dos valores.

Art. 20 - Salvo as hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Toda lei tem sua exceção e aqui não é diferente. Quando o locador locar seu imóvel sem exigir fiança locatícia do locatário (art.42) e nas locações por temporada, ele poderá cobrar o aluguel antecipado ou seja no mês referência até o 6º dia útil. Somente nestes dois casos a lei permite a cobrança antecipada.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliar, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Se o locatário com autorização do proprietário, locar um quarto no imóvel para outra pessoa, este deverá pagar o aluguel no máximo até o valor do aluguel principal, nunca excedendo-o.

Se a sublocação for multifamiliar, caso de pensões em que o locatário loca o imóvel para sublocar quartos, o valor de cada subaluguel somados todos, não pode ultrapassar o dobro do valor que o locatário paga ao proprietário pela locação do imóvel. Mais um caso em que na pratica se cobra muito mais, não respeitando a Lei e nada acontece.

Parágrafo único - O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

Na pratica não funciona visto que dificilmente recorrem a justiça e portanto se sujeitam a cobrança que é acertada previamente. Se o sublocatário que se sentir lesado resolver ir para briga, deposita em juízo o valor justo e discute por via judicial quem tem razão. Se não for um valor irrisório poderá ganhar a causa baseando-se na lei, mas quem julga e decide é o juiz.