CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA

Origem

Originou-se no Direito Romano, tendo sido uma modalidade do Instituto das Locações (Locatio Conductio) por caracterizar-se como locações de obras (Locatio conductio Operis).

O termo Empreitada foi citado pela primeira vez no Brasil, com a entrada em vigor do Código Civil de 1916.

Conceito

A construção por empreitada ocorre quando o Incorporador contrata o construtor para realizar a obra, a preço fixo ou reajustável, com prazo determinado para a entrega.

Preço fixo

Se for estabelecido no contrato de construção que o preço da obra a ser pago ao construtor, será fixo, este não poderá sofrer qualquer tipo de reajuste.


O construtor realiza seu orçamento baseado no projeto apresentado pelo incorporador. São calculados gastos com a compra de materiais de construção(quando for o caso), mão-de-obra, impostos e taxas, serviços contratados com outras empresas, percentual de lucro e estimativa de inflação para o período em que durar a construção, obtendo assim o preço total gasto na construção. Ocorre que, este tipo de contrato a preço fixo implica em risco de prejuízo para o construtor, pois em uma economia inflacionaria, este não pode prever com exatidão em quanto aumentará o preço dos materiais, mão-de-obra, impostos, etc. Ocorrendo a majoração nos preços, o construtor não terá como repassar ao Incorporador o valor acrescido, mesmo alegando não se poder prever com antecedência e mesmo que a construção se torne muito onerosa, por este motivo o risco econômico será todo do construtor, ficando o Incorporador com a responsabilidade de pagar o valor estipulado no contrato.

Preço reajustavel

É estabelecido entre as partes que o preço total da obra sofrerá reajustes nos prazos acertados(mensal, trimestral, semestral, anual) e índices adotado( CUB, IGP). O índice adotado deverá incidir sobre o valor da construção e não da fração ideal no terreno, salvo acordo.

Este contrato deve conter claramente a condição de reajustavel, pois determina a Lei que se não houver menção a escolha, o contrato se dará a preço fixo.


Prazos

É estipulado entre as partes o prazo de entrega da obra pronta, devendo ser ajustado multa por atraso na entrega.

Pagamento

Estipulado entre as partes como será paga a obra. Usualmente o acertado é em parcelas fixas conforme o andamento da obra.

Modalidade

Poderá ser a construção realizada de duas formas;

Global: em que o construtor fornece material e mão-de-obra, ficando sob sua responsabilidade, a qualidade do material adquirido.

De mão-de-obra: o construtor fornece a mão-de-obra e o Incorporador o material, ficando responsável pela qualidade do mesmo (empreitada de Lavor).

Contrato

O contrato de construção deve ser consensual, porque há acordo entre as partes. Oneroso, porque determina a lei que o serviço prestado seja pago por quem o contratou. Sinalagmático, porque gera obrigações contrárias e equivalentes e temporário por ter prazo de entrega determinado, extinguindo-se o contrato.

Pode o contrato ser celebrado no mesmo contrato de Incorporação Imobiliária, visto que estes não se confundem, pois trata-se de dois contratos distintos( diferentes em seu conteúdo).

Deverá obrigatóriamente conter o preço das frações ideais, da construção, do prazo de entrega, multas por atraso na entrega, índices de reajuste e tudo o que for acordado entre as partes.

Incorporador

É o responsável pela contratação da construção da obra, fiscalização e pagamento.

Construtor

Deve ser pessoa física ou jurídica habilitada. Significa que deverá estar registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia(CREA), com as mensalidades em dia e com a obrigação de ter o registro da obra(ART).

A Anotação de Responsabilidade Técnica(ART) é um formulário padrão, onde o engenheiro responsável pela obra deverá fornecer todas as descrições do contratante, contratado e especificações técnicas da construção. Será assinada pelo responsável que só poderá ser pessoa física e arquivada no CREA depois de paga a taxa. Uma via obrigatóriamente deverá ser fixada em local visível na obra, junto a matricula do INSS ( Instituto Nacional de Seguridade Social). Sempre que houver alterações na obra, deverá ser emitida ART complementar. Terminada a obra, deverá ser preenchida a ART de baixa.

Alterações no projeto

O engenheiro deverá seguir fielmente o projeto de construção. Qualquer alteração deverá ter a concordância do Incorporador, todos os condôminos ou responsáveis pelo projeto. Cabe lembrar que o construtor é o responsável pela construção, podendo questionar quando o projeto arquitetônico esteja fora das normas de segurança, como por exemplo quando o solo é inadequado para o projeto. As alterações sem autorização, constituem descumprimento do contrato.

Extinção do contrato

A resolução do cumprimento do contrato é a forma normal de extinção. Essencialmente, se o construtor conclui a obra nos prazos acertados, seguindo o projeto e planos dados. O documento final da obra é o projeto de como realmente foi construído( com todas as alterações feitas no projeto executivo) também chamado de “as built”.