VIABILIDADE URBANA

CONCEITO

É o estudo realizado em determinada região que busca analisar se determinado empreendimento imobiliário pode ou não ser desenvolvido, qual o impacto deste empreendimento para o sistema viário, habitacional, produtivo e que alterações serão provocadas.

COMPETÊNCIA

O órgão regulador(MUNICÍPIO) pode semestralmente especificar bairros ou quarteirões onde haverá controle sobre as construções, suspendendo temporariamente as autorizações resguardando o direito dos projetos já encaminhados. Cabe ressaltar que as edificações hoje em dia visam a qualificação de vida do cliente comprador e por tanto ações em conjunto com a prefeitura trazem para a região da construção, praças de esportes, áreas verdes, abertura de novas vias, escolas, creches, clubes e outros recursos.

PARCERIAS

A parceria privada e pública torna-se cada vez mais comum. As construtoras atuam no sentido de compensar o impacto construtivo, avançando além da área privada da edificação. É muito comum vermos loteamentos trazendo para um bairro serviços que este não dispunha.

ESTUDO DO PROJETO
O estudo de viabilidade urbana busca então levantar todos os dados da região analisando a adequação deste ao empreendimento, mantendo assim harmoniosamente a características do mesmo, trazendo e controlando a construção imobiliária e mantendo a destinação do plano diretor para cada região(residencial, mista, industrial, comercial, rural).

OBRIGATORIEDADES

É obrigatório este estudo nos projetos classificados pelo plano diretor como ESPECIAIS, por exigirem analise diferenciada observando acordos e condições específicas.

NA CIDADE DE PORTO ALEGRE, CAPITAL DO RIO GRANDE DO SUL

Classificam-se os projetos especiais em:
aqueles de realização necessária em que a prefeitura coloca a infra-estrutura em torno. A empresa privada trabalha como parceira da prefeitura. É o caso dos conjuntos habitacionais para população de baixa renda ou alocação de habitantes de uma área de risco para estes conjuntos.
aqueles de realização voluntária gerado a partir da iniciativa externa ao poder municipal. São as construções das empresas privadas em que o município entra como parceiro garantindo a infra estrutura em torno.

Caracterizam-se os projetos especiais em:
empreendimentos pontuais que são os projetos que precisam de avaliação quanto à edificação ou parcelamento do solo, considerando o cumprimento de normas vigentes. São estes projetos não residenciais de porte médio, desmembramentos, loteamentos e empreendimentos urbanísticos em terrenos e glebas com área entre 2,25 há e 100há não localizadas em áreas de proteção ambiental natural, loteamentos sem a intervenção do urbanizador social e edifícios residenciais com qualquer área localizados em área de ocupação rarefeita e projetos de imóveis em torno de área de patrimônio ambiental ou cultural à preservar. O estudo da viabilidade urbana será analisado quanto à adequação do uso da zona no empreendimento, manutenção e valorização das áreas verdes, adequação a estrutura urbana (sistema viário, serviços, tipo de edificações existentes, segurança, saúde, equipamentos públicos comunitários e poluição ).

empreendimentos de impacto urbano. São os projetos especiais que modificam ou afetam a característica da região em que serão construídos. Tem normas próprias e acordos prévios a sua urbanização mediante condições e compromissos acertados com o poder público firmados em termo de Ajustamento. Ex: compensa-se a derrubada necessária de uma árvore com o plantio de outras para compensar a sua perda. Esses empreendimentos são classificados como de primeiro e segundo nível. Os de primeiro nível são as construções em gera em geral em áreas de interesse cultural, loteamentos e parcelamento do solo, projetos em glebas superiores a 100há, projetos de grande porte em áreas de ocupação intensiva (superiores a 30.000m²). Na hipótese de aprovado o estudo de viabilidade urbana, vigorará como regime urbanístico. Os de segundo nível são os projetos de renovação e revitalização urbana, de reestruturação ambiental, de áreas de uso específico de caráter metropolitano e ocupação rarefeita.

Cada cidade deve ter seu plano diretor traçando o desenvolvimento da mesma e regrando o que pode e como pode ser construido e o estudo de viabilidade e impacto de cada empreendimento que será erguido na cidade deve ser feito com cautela, seriedade e critérios específicos a cada empreendimento.

Infelizmente em Porto Alegre o Plano Diretor não vem sendo obedecido como era antigamente e a atual administração tem permitido que se abram brechas nas normas para favorecerem a poucos. Falo isso por conta do possível empreendimento que irá construir prédios a beira do lago Guaíba, tirando do povo portoalegrense o direito de circular pela mesma livremente.