ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS
Conceito: imposto cobrado pelo município toda vez que ocorrer uma compra e venda de imóveis onerosa, isto é, com pagamento em dinheiro. Também conhecido como "imposto de Sisa" surgiu em nosso direito em Julho de 1809, estabelecido no alvará 3.
Alguns confundem o ITBI como sendo imposto cobrado pelo estado talvez porque na Constituição de 1934 ele pertencesse ao estado. Atualmente a
sua cobrança é de competência do município conforme estabelecido na Constituição de 1988(art. 156, II).
Cobrança: sempre que houver uma transação imobiliária de compra e venda de imóveis haverá cobrança do ITBI. Se for utilizado financiamento imobiliário a lei estabelece 05% de alíquota sobre o valor financiado.
Se o pagamento for integralmente com recursos próprio do comprador a aliquota varia entre 2% a 4% dependendo de lei municipal estabelecida por cada cidade.
Se o comprador pagar parte em recursos próprios e parte em financiamento pagará 0,5% sobre a parte financiada e a alíquota estabelecida na parte com recursos próprios.
A solicitação da guia de pagamento deve ser feita no site da prefeitura de sua cidade e nos casos em que a cidade não possue este recurso online diretamente no protocolo da prefeitura.
O valor do imóvel depende da lei municipal. Algumas prefeituras cobram sobre o valor registrado na Secretaria da Fazenda Municipal para efeitos de calculo do Imposto Predial Territorial Urbano(IPTU) que chamamos de "Valor Venal". Outras cobram sobre o valor da transação imobiliária que chamamos de " Valor de Venda". quando houver diferenças o comprador deverá protocolar pedido de revisão de cálculo fundamentado o que acompanha avaliação imobiliária que comprove o valor atual do imóvel. Há casos em que um imóvel pequeno e antigo tem seu imposto majorado em excesso apenas porque a construção de um Shopping valorizou o bairro.
A guia deve ser paga na rede bancária antes do translado da Escritura e apresentada ao Tabelião, nos casos de compra e venda direta.
Quando houver compra financiada o imposto é pago antes do registro do contrato no Cartório de Imóveis.
Imóveis em construção ou na planta, a cobrança do imposto ocorrerá somente após estarem pronto e individualisados, isto é, quando o imóvel tiver o habite-se municipal registrado na matricula do terreno onde se encontra a construção e cada imóvel(caso dos apartamentos) individualisados(com matrícula aberta pelo construtor).
Amigos perguntam se devem paga-lo na assinatura do contrato o que é um erro porque o contrato é de promessa de compra e venda de algo que ainda não existe e se ainda não existe não pode ser cobrado imposto.
Em escrituras de doação de imóveis e transmissão de imóveis provenientes de herança não há incidência deste imposto que é exclusivo da compra e venda
No RS é permitido o parcelamento do ITBI em até 12 vezes com parcelas limitadas a no máximo R$100,00, porém a escritura somente será lavrada após a quitação.
Boa tarde, acabei de comprar um apartamento na planta, que será entregue por volta de outubro de 2010. A empresa que realizou a venda, falou que podemos levar o documento “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” na prefeitura e pedir para calcularem o ITBI sobre a fração e não sobre o valor total, pois o imóvel ainda não tem Habite-se. Disseram que é um direito respaldado por lei.
ResponderExcluirIsso é verdade? Tenho esse direito???
Oi, já deveria ter feito um post sobre este assunto mas me falta tempo para pesquisar e estou em falta com as atualizações no blog.
ResponderExcluirquanto ao que você perguntou é verdade e não é muito divulgado.
O ITBI é previsto em lei municipal e se seu município permite a cobrança do imposto sobre a fração ideal você deve faze-lo o mais rápido possível pois me parece que há prazos para solicitar a guia de cálculo.
Se a empresa te avisou é porque você pode faze-lo sem problemas e deve porque pagará mais barato.
abraços
Gostaria de saber como faço para pagar o ITBI antes do habite-se para pagar um valor menor?
ResponderExcluirQuais os documentos que devo levar na Prefeitura?
Att.
Margareth
Oi Margareth.
ResponderExcluirVocê tem que entrar em contato com a construtora se você comprou imóvel em construção ou na planta e solicitar o pagamento sobre a fração ideal.
Cada construtor tem sua regra.
abraços
Olá. Parabéns pelo blog. Comprei um apartamento em construção no Rio de Janeiro e, na ocasião, os corretores me falaram sobre a possibilidade de antecipar o ITBI para pagar um preço menor. A prefeitura mudou as regras, e não posso mais pagar sobre a fração do terreno, mas sim 2% sobre o valor do contrato. De qualquer maneira, isso já seria melhor do que esperar o habite-se, pois a prefeitura do Rio tem supervalorizado os imóveis para recolher mais ITBI. Mas no meu caso, o meu imóvel está parcelado, e só será quitado junto à construtora quando eu pegar o financiamento (ou seja, quando estiver pronto, com habite-se). E a construtora me informou que só posso pagar o ITBI após a quitação.
ResponderExcluirIsso está correto? Tenho lido sobre o registro da promessa de compra e venda no registro de imóveis. Seria possível pagar o ITBI dessa forma? Muito obrigada pela atenção.
Haynna
Oi Heynna. Desculpe mas não tenho como ajuda-la porque não conheço a legislação do RJ mas a principio confie no que diz os corretores porque eles não tem motivos para te prejudicar e se fosse possível o pagamento eles te informariam.
ResponderExcluira tua promessa de compra e venda se registra na matricula do empreendimento mas isso não quer dizer que você pagará o ITBI porque não se trata de promessa de imóvel pronto e sim em construção, então não existe o pagamento do ITBI nesta forma de registro.
abraços
Boa Tarde!!
ResponderExcluirAcabo de receber uma casa com terreno em forma de testamento. Quais as taxas que incidirão sobre o bem quando eu for passar para o me nome?
Obrigado.
Olá, Herança implica somente imposto estadual e portanto é o ITCM que fica em torno de 4% do valor do imóvel atual. Tens que requerer a guia de pagamento na secretaria da fazenda estadual. Eles fazem o calculo.
ResponderExcluirComo é testamento tens que contratar um advogado para homologa-lo perante o judiciário, não é inventario apenas homologação do documento e depois levar para o cartório de imóveis efetivar o registro do bem em teu nome. Não tenho como citar valores, depende dos honorários do advogado,d as custas judiciais e o cartório tem tabela regida por lei estadual.
abraços
Olá, Maria Ângela, boa tarde!
ResponderExcluirEspero encontrá-la bem!
Estou com umas dúvidas e gostaria que você com sua larga experiência, possa me ajudar. É o seguinte,tenho uma Carta de Adjudicação Compulsória ao meu favor, de um lote que comprei em 1995. A sentença saiu agora, de um processo iniciado em 2010. Ocorre que quero registrar a referida carta junto ao cartório de imóveis e lá eles me exigiram o pagamento do ITBI, contudo paguei esse imposto à época por ocasião da sessão de direitos hereditários , tendo em vista que a vendedora era única herdeira de seu marido falecido. Fui na secretaria de fazenda aqui no DF para calcularem e estão me exigindo o imposto de transmissão ITCD incidente na sucessão legítima do marido (de cojus) à sua esposa, a qual me vendeu o lote. Hoje essa senhora tambem é falecida e por causa disso o processo de adjudicação compulsoria fora iniciado em 2010 e a sentença foi favorável como citado acima. Certamente esse imposto não foi pago, pois quando eu comprei o imóvel não tinha sido iniciado inventário nenhum, pois somente em 1998 a filha da viuva abriu um inventário, contudo, o meu lote não entrou neste inventário. Gostario de alguns esclarecimentos a respeito de como proceder e saber se de fato e de direito essa carta de adjudicação compulsória não vem resolver essas pendencias? E como eu já paguei o ITBI, por ocasião da sessão de direitos hereditários, tenho que pagar de novo? E também pagar o ITCD da época entre a viúva e o de cujus.
Obrigado!
Nonato Rezende
Oi Nonato. te respondo via email mas a principio esta tudo correto. Havendo transmissão mesmo que por contrato particular há cobrança de imposto. abraços
ExcluirBoa noite. Meu nome é Márcio e tenho uma dúvida. Espero que possa me ajudar. Comprei um lote em Contagem Minas Gerais em 2002. Começei a construir minha casa em 2003. à época com o financiamento do lote e morando de aluguel não regularizei nada. Hoje moro na casa que ainda não terminei toda, mas já está quase terminada. Quero regularizar e fui à Prefitura dar entrada no ITBI e me cobraram o valor em cima do lote e da construção. Discordei embasado na súmujla 470 do STF, que diz que a construção custeada pelo adquirente não pode entrar no cálculo do ITBI. Recorri administrativamente e me pediram para juntar documentos que comprovassem que foi eu que construí o imóvel. Juntei vários pois tenho tudo guardado (notas fiscais e contratos de serviço). Agora, como provei o que queriam, indeferiram novamente alegando que no Código tributário Municipal existe um art. que me dá o prazo de 10 dias para alterar a situação cadastral do imóvel. Pergunto: Procede a alegação da administração? Este prazo realmente gera a decadência do meu direito? considerando que a Súmula do STF não coloca nenhum tipo de condicionante para que eu tenha atendido este direito. Tenho chances na Justiça?
ResponderExcluirBom dia Marcio.
ExcluirNão sou advogada por isso não tenho como te orientar sobre o assunto.
Na minha opinião o ITBI é sobre o terreno apenas pois a aquisição foi em 2002 quando se tratava de terra nua não cabendo aqui decadência de prazo mas como não conheço a legislação municipal e decisões judiciais sobre o assunto não tenho como te ajudar. Desculpe.
Bom dia Maria Angela, gostaria de uma ajuda, se possível. Comprei um apartamento de um investidor, portanto não da construtora, cujo habite-se ainda não saiu, está em processamento. Vou quitar o apartamento agora, e li acima, que poderia pagar o ITBI sobre a fração do terreno. Como funciona isto? E depois, quando for efetivado o registro da matrícula, o que deverá ser pago? Obrigada, desde já.
ResponderExcluirOlá, no teu caso o ITBI é integral porque estas comprando do investidor que é quem adquiriu o imóvel na planta/construção. o contrato não pode sair do investidor direto para você tem que sair a escritura em nome dele e somente depois ele vai transferir para você.
Excluircomo você é pessoa estranha ao construtor não há como fazer a escritura direto para você até porque isso teria que ser feito antes de entrar com o pedido de habite-se.
O ITBI será pago integralmente.
abraços
Estou vendendo parte de uma propriedade para meus Irmãos. O ITBI será calculado sobre o valor total do imovel ou somente sobre o valor da fração da venda?
ResponderExcluirObrigada
Oi Luisi, O ITBI incide sobre a parte que esta sendo comprada, sobre a fração.
Excluirabraços