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UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS


Imagem de uma casa grande madeira em um terreno gramado de verde com uma piscina de lona azul com um cercado de madeira ilustrando texto sobre unificação de imóveis.

A aquisição de terrenos contínuos e posterior edificação é facilitada quando a legislação permite junta-los, mas para isso existe legislação especifica e algumas normas a serem cumpridas que busco aqui esclarecer.

A unificação de imóveis tem por objetivo terrenos contínuos formando um único imóvel. Pode também ocorrer com apartamentos lado a lado ou um sobre outro. Nesse caso, dependendo de autorização da assembleia de condomínio, é muito difícil conseguir face as alterações que ocorrem no direito de propriedade comum.

Exemplo
Digamos que você more em uma casa e que deseja adquirir o terreno vazio ao lado para aumentar sua propriedade. A legislação permite que você junte estes terrenos chamados lindeiros (na divisa do seu, seja ele de lado ou de fundos) juntando ambos em uma única matricula imobiliária. Adquire a propriedade e solicita a unificação.

No caso de apartamento é preciso que 100% da Assembleia Geral Extraordinária autorize pois haverá mudanças na área privativa e total com modificação da fração ideal o que mexe com direitos. Na prática  a unificação do imóvel ocorre sem união na documentação e o proprietário continua a pagar dois condomínios.

Onde solicitar a unificação de imóveis urbanos
A unificação é regida em lei Municipal e Federal. Deve ser solicitada na prefeitura da cidade por um engenheiro contratado pelo proprietário dos imóveis. Com a autorização em mãos averbar no Cartório de Imóveis que irá providenciar a união.

👉Não é possível unificar terrenos de proprietários diferentes 
( artigo 234, da Lei Federal nº 6.015/73).

Documentação de praxe para unificar imóveis
Para a unificação são necessários os seguintes procedimentos:

👉Contratação de profissional habilitado no CREA(Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) para elaboração das plantas de unificação dos terrenos. Após concessão da autorização remeter ao Cartório de Registro da circunscrição do imóvel:
👉Requerimento assinado por todos os proprietário dos imóveis a serem unificados e respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, mencionando os imóveis e suas matriculas ou transcrições, endereçado ao Registro de Imóveis local, solicitando a averbação da unificação.
👉Certidão ou prova da Prefeitura Municipal que ateste a unificação pretendida.
👉Planta assinada pelo mesmo profissional
👉Certidão ou documento da Prefeitura Municipal indicativo do número do cadastro do imóvel unificado
👉memorial descritivo se for o caso.
👉outros documentos serão solicitados conforme o caso
O mais demorado é a provação municipal. 
Haverá recalculo de imposto dependendo das benfeitorias agregadas.

Legislação Federal

Comentários

  1. Oi gostaria de saber, se no caso de um espólio, onde o imóvel foi divido entre os herdeiros que agora querem unificar o mesmo? Como proceder neste caso?

    Aguardo sua resposta.

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  2. Olá. Se o imóvel foi partilhado somente no final do inventario por formal de partilha e não foi feito o desdobro do terreno na prefeitura então não há o que unificar do terreno pois eles esta partilhado somente no direito de herança.
    Se após finalizado o inventario o terreno foi desdobrado na prefeitura por um engenheiro contratado então o processo de unificação é o mesmo feito para o desdobro. Como tua pergunta esta duvidosa não tenho como explicar melhor.abraços

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  3. Este comentário foi removido pelo autor.

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  4. Ola, tenho um terreno em sociedade com um cara que faleceu, e a familia dele nao abriu nem quer abrir inventario. Agora, pretendendo fazer o desdobro dessa area, que tem mais de 10.000m2, como proceder? Existe uma via judicial, que nao seja o espolio pra fazer isso?
    Obrigada

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  5. Pessoa, temos que recorrer a um pequeno problema técnico quanto à definição.

    Em se tratando de Registro de Imóveis, há uma tênue diferença entre os institutos de FUSÃO DE MATRÍCULAS e de UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS.

    O procedimento para ambos é o mesmo, porém na FUSÃO a referência é feita à imóveis já matriculados (Sob vigência da Lei 6.015), já a UNIFICAÇÃO é para imóveis sob vigência de transcrições, regime anterior ao da Lei supra.

    A diferença dos institutos influencia no fato de na FUSÃO, após a "unificação" das matrículas, há o encerramento das matrículas originárias em detrimento da nova matrícula (com novo número); já na UNIFICAÇÃO, é averbada esta no Livro das Transcrições (salvo requerimento do interessado em abrir matrícula), mas não ingressam no sistema de matrículas ex vi legis.

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  6. Olá!
    Parabéns pelo blog!
    Você poderia esclarecer a diferença entre unificação de imóveis e fusão?
    Caso eu tenha uma casa construída sob um terreno divido em dois (ambos de minha propriedade), qual o procedimento para unifica-los/fundi-los? Vale a lei municipal ou federal?
    Cordialmente,
    P.M.B

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  7. Oi Pandora. O comentário acima do teu explica a diferença. A lei federal institui a regra e a municipal define os termos e assim seno o municipio é que determina como será feito o procedimento que a lei federal autoriza.Vale a municipal.
    Se teu terreno tem matricula imobiliária separadas você irá pedir a fusão dos mesmos. Se eles não tem cada um sua matricula então se trata de unificação. Na fusão extingue-se as matriculas existentes e abre-se uma única matricula tornando os dois lotes um só. Na unificação não se extingue a matricula apenas coloca-se a informação de unificação nas já existentes. vou refazer esta postagem para torna-la mais clara.

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    Respostas
    1. Maria, mas se os imóveis forem contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário e etc, PORÉM um tem Matrícula e outro apenas Transcrição, este deverá primeiro ser convertido em matrícula para depois solicitar a unificação?

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  8. Caro

    A LRP em seu artigo 234 dispõe:

    Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

    Suponhamos por hipotese: A adquire um lote quando era solteiro. Depois, já casado em regime de comunhão parcial, adquire o lote lindeiro e pretende, com isso, unificá-los. Pergunto: A alteração do estado civil, nesse caso, impediria a unificação, considerando o regime de casamento e as causas de incomunicabilidade?

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  9. Olá anônimo. Não há impedimento na unificação das matriculas por conta da data de aquisição e regime de bens.
    No caso em questão a unificação será promovida pelo cartório e constará que o terreno com matricula x pertence ao patrimônio particular do cônjuge não se comunicando com oc asamento por ter sido adquirido antes e o terreno y pertence ao casal por ter sido adquirido na constância do casamento.
    Em uma possível situação de divórcio sua esposa teria direito aos 50% do terreno y e só.

    fonte: http://www.colegioregistralrs.org.br/

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  10. Quanto ao lote 10x 31.
    Primeiro não será possivel passar a escritura do terreno inteiro para o teu nome, a Lei Federal de Registros Públicos não permite e assim sendo você só ficará com um contrato de compra e venda e não poderá fazer a escritura de parte deste terreno porque ele não esta loteado. Sugiro que consultes um advogado porque tua compra não esta dentro da lei. Se não há um loteamento oficial você só pode comprar a posse de um lote dentro do terreno e para regularizar isso depois é problema na certa. abraços

    ResponderExcluir
  11. Quanto ao lote 10x 31.
    Primeiro não será possivel passar a escritura do terreno inteiro para o teu nome, a Lei Federal de Registros Públicos não permite e assim sendo você só ficará com um contrato de compra e venda e não poderá fazer a escritura de parte deste terreno porque ele não esta loteado. Sugiro que consultes um advogado porque tua compra não esta dentro da lei. Se não há um loteamento oficial você só pode comprar a posse de um lote dentro do terreno e para regularizar isso depois é problema na certa. abraços

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  12. Eu, meu marido e meus 4 filhos moramos em uma casa de frente para uma rua e meu 5º filho e minha sogra moram em uma casa nos fundos da minha e de frente para outra rua. As duas casas estão no nome das crianças com usufruto do pai. Podemos unificar os dois imóveis? Grata

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  13. Se os dois terrenos estão em nome do mesmo menor pode-se pedir a unificação mas se estão em nome de menores de idade diferentes não será possivel. No Cartório de Imóveis você terá mais informações. abraços

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  14. Bom dia,

    Gostaria de saber no caso de unificação de dois imóveis urbanos, sendo estes do mesmo proprietário, lindeiros, mas em bairros diferentes. A divisa do bairro é entre esses dois lotes. Pode-se unifica-los? Há algum impedimento? Qual lei devo consultar.

    Grato.

    Norberto

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  15. Oi Norberto. Neste caso acredito que não tenha qualquer problema em unificar os terrenos, o Cartório irá definir em que bairro ficará lozalizado e fazer a devida alteração. O que poderia impedir seria uma possivel legislação municipal mas acredito que não tenha problema. Procure o cartório de imóveis e eles te darão todas as informações de como proceder.
    abraços

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  16. Boa tarde ! Tenho uma duvida e se me respondesse ficaria muito grata. Comprei metade de um terreno onde mede 10x20 sendo a minha parte 5x20. Quero fazer a escritura mas os donos da outra metade não estão muito interessados. Tenho toda a documentação necessária, posso eu fazer a escritura sozinha ? Em caso de morte eu corro risco de perder minha parte e vice versa ?
    Obrigado desde já .

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  17. Oi Maria

    Antes de tudo muito obrigado pelo imenso que faz por todos nós.

    Estou necessitando comprar uma propriedade, porém disse-me o Cartório que o imóvel não possui na TRANSCRIÇÃO (imóvel transcrito em 1969 e somente agora será vendido) qualquer sua metragem. A transcrição consta apenas: "Uma casa residencial com área e quintal, situado na rua Emanoel Menezes,nº 75. Porém medi a propriedade e o terreno mede 759 m². Pergundo pode-se fazer uma escritura de compra e venda nesta condição da TRANSCRIÇÃO (o imóvel ainda não está MATRICULADO.

    ResponderExcluir
  18. Oi Rosa, problema a vista e daqueles que vai dar dor de cabeça porque o Cartório pode facilitar ou complicar. Se o imóvel só tem a transcrição vais ter que pedir abertura de matricula, fazer a planta do terreno com a metragem e esta tem que ter assinatura de um profissional do CREA, os proprietários lindeiros vão ter que assinar concordando com a metragem que você diz ter o terreno e assim fazerem um requerimento ao cartório pedindo abertura de matricula e atualização das informações. Se fosse aqui no RS até te indicava um agrônomo amigo que esta fazendo este serviço no interior e conseguiu regularizar tudo.
    quanto a venda, primeiro terás que regularizar tudo para depois vender porque o cartório não vai fazer escritura e registro sem antes abrir matricula a constar todas as informações. Na época das transcrições tudo era muito supérfluo, mutias informações não eram obrigatórias e assim muitos imóveis ficavam mau descritos. hoje com a matricula tudo é mais fácil.
    volte no cartório e peça exatamente o que precisas para abrir matricula e atualizar as informações. Tem vezes que um simples desenho do terreno resolve.
    abraços

    ResponderExcluir
  19. Boa Noite! estou comprando uma casa, mas me deparei com um problema. Na Matrícula do cartorio existem duas áreas distintas sem ligação entre as duas e com mas de 10 metros de distancia uma da outra. Sendo que a outra área esta habitada a muito tempo e eu só comprei a 1º área. Como proceder para a documentação ficar certinha e eu poder registar o imóvel?

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  20. Olá. Não tenho como opinar sobre o que diz a matricula sem conhecer o imóvel e todo o conteúdo do documento. Procure um cartório e solicite informações do que contém a matricula.
    Desculpe não poder ajudar.
    abraços

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  21. Boa Noite. De Antemão elogio o seu blog, pois é muito esclarecedor. Tenho uma situação que acredito ser um pouco peculiar, e gostaria que me ajudasse. Possuo uma área em que consta um loteamento como projeto, aprovado na prefeitura, inclusive pago IPTU pelos lotes, mas na realidade a área não possui qualquer urbanização, divisão, ou edificação. sua característica é de uma área rural. Bom, como o loteamento original é lotes muito grandes, eu tenho a intenção de diminuir os lotes e não utilizar o sistema viário anteriormente planejado. Gostaria de saber se é possível e necessário unificar as matrículas dos lotes registrados e posteriormente refazer o loteamento, modificando o arruamento e as áreas verdes.

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  22. Olá Carlos Frederico. Não tenho como te ajudar em relação a como fazer para modificar o que já existe porque isso depende da legislação municipal que desconheço. O que posso te dizer é que não será preciso unificar os lotes para depois desmembra-los novamente.
    Como existe um loteamento aprovado pela prefeitura que não foi dado seguimento é por aí que você começará a resolver o problema. Tens que procurar a prefeitura para saber como alterar este projeto e apresentar o novo projeto que desejas tocar a diante.
    Como nada foi feito em relação ao loteamento no Cartório de Imóveis é mais fácil de resolver. Se você tivesse aberto matricula para cada lote aí seria mais complicado.
    Sendo assim com base no projeto já aprovado procure a Secretaria de Obras do município para saber o que será preciso.
    Desculpe não poder orienta-lo melhor mas não tenho conhecimento profundo no assunto.

    abraços

    ResponderExcluir
  23. Primeiro, parabéns pelo Blog. Tenho uma dúvida: se tenho dois terrenos contíguos mas com matrículas diferentes, preciso fundir essas matrículas para contruir e realizar benfeitorias?

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  24. Oi Bruno. Não é obrigatório porém recomenda-se que faça para que fiques com a propriedade de um único imóvel.
    Sendo proprietário de dois terrenos, se resolveres vender um deles pagará imposto sobre lucro imobiliário porque tens mais de um imóvel em teu nome e o imóvel vendido não é residencial. Unificando os dois lotes será considerado que você é dono de um imóvel apenas e assim isento de imposto. Se vais construir na divisa de ambos na hora da venda pode complicar.
    abraços

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  25. Olá , Boa Tarde!
    Estou com uma dúvida , estou comprando um apartamento que possui duas matriculas , dois iptus,dois condomínios , na verdade eram dois apartamentos e o proprietário o transformou em um só. Será feito um financiamento pela Caixa Econômica e a correspondente da Caixa disse que não teria problema nenhum , porém teria que fazer a unificação das matriculas , gostaria de saber como funciona esse processo , quais os documentos necessários e o valor.
    Obrigada.

    ResponderExcluir
  26. Oi Nathalia. A CEF não vai aprovar o cadastro da forma que esta porque seriam dois imóveis e não um portanto é preciso saber se o proprietário pediu autorização da prefeitura para a reforma e tem as plantas da reforma aprovadas para que você possa no cartório unificar as matriculas.
    Haverá no caso aumento de área privativa e total além de ter que haver alteração na convenção de condomínio (se houver) em relação a fração ideal do imóvel no terreno.
    O cartório vai pedir autorização de todos os condôminos porque unificando os apartamento um vai deixar de existir e terá que ser modificada a convenção na parte da descrição do prédio. Você vai arcar com este custo!!!!

    O cartório não unifica os dois apartamentos se não houver autorização municipal. É um custo considerável mas não sei te dizer em quanto fica porém não é barato pois envolve profissional do CREA para assinar a planta de unificação e sendo assim também não é tão rápido. Não sendo rápido o teu financiamento pode ter que ser recalculado se demorar muito.

    Se o vendedor tem as plantas aprovadas e autorização da prefeitura para a unificação é mais fácil, além da autorização dos condôminos.

    Vale lembrar que mesmo com a unificação continuarás pagando dois condominios. A unificação não modifica o rateio da cota condominial estabelecido em convenção.

    sugiro pensar melhor e analisar cuidadosamente teus gastos pois o financiamento não vai cobrir isso.

    abraços

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  27. Ola Sr.
    Estou correndo atrás der respostas por muito tempo, ja paguei 2 advogados, mas sem resposta concreta.
    OK, o caso:

    Em 2005, a prefeitura de criciuma aprovou um desmembramento de uma área de 22.471m2 em três areas, 1)11.000m2, 2)5.081m2 e 3)6.390m2.
    No plano diretor vigente em 2005, ja contava uma prolongamento de uma rua cortando este terreno pela metade, mas a prefeitura nao exigiu o loteador a doar esta area de 1.300 m2 para a rua. OK, o loteador, Criciúma construções, vendeu os tres lotes, 1) para uma incorporadora que construiu 16 blocos de apts pela minha casa CEF, 2) de 5000m2 para um delegado, e o 3) 6.000m2 para mim.
    Em 2008, comprei a parte de 5000 do delegado. Dai entrei com o processo de unificação dos 2 lotes, so que a prefeitura exige que eu doe a rua (1.300m2) para que aprovem a unificacao. so que se eu doar a rua, isso cai na lei de parcelamento do solo, LOTEAMENTO, alem de doar a rua, devo doar parte verde e dar toda a infra-extrutura, (asfalto da Avenida de e de 24m X 60m, + Agua, esgoto, etc...) e a prefeitura diz que isso esta dentro da lei federal de parcelamento do solo de 1976, revisada em 1999. Dai eu pergunto: Onde estava esta lei em 2005 qnd vcs desmembrarão a area maior??? Ja paguei R$3800,00 com advogados, e eles so me disseram que vai me custar 10,000 de entrada e nao sabem quando isso se resolver,,,, SE RESOLVER. oque devo fazer? procurar o MP? Obrigado.

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  28. Oi Marcelo Lopes, boa noite. Este blog não pertence a advogado, é meu blog pessoal e sou técnica imobiliária. Não sou especialista neste tipo de assunto e só o que posso te dizer é que a lei federal determina as regras mas deixa a prefeitura ajustando a legislação conforme o plano diretor da cidade.
    Infelizmente ainda não domino o assunto para poder te ajudar, uma pena pois me traria conhecimento prático do assunto e te daria uma luz. ações judiciais contra órgãos públicos levam uma eternidade. Boa sorte e se achar algo que possa te ajudar pelo teu nome te passo uma mensagem

    ResponderExcluir
  29. Boa noite, e no caso de unificar 2 apartamentos? eu preciso da assinatura de todos os condôminos?

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  30. Oi Rodrigo Miranda. Nesta caso de apartamento mxe com fração ideal e portanto a Assembléia tem que autorizar e você com certeza terá que arcar com todos os custos de alteração da convenção de condomínio porque unificando dois apartamentos vai alterar a fração ideal no solo. Não tenho bem certeza por não ser especialista em condomínio mas me parece que 100% dos condôminos tem que aprovar a tua solicitação. É difícil de conseguir e depois na hora da venda complica se o comprador for usar financiamento bancário.

    abraços

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  31. Ola tudo bem? Interessante seu blog. Agora vai minha duvida....
    Moro em um condomínio de apartamentos.
    Sao 4blocos no total sendo da seguinte maneira....
    3 blocos com 8 apartamentos de 50metros em cada andar.
    1 bloco com 4 apartamentos de 100 metros em cada andar.

    O bloco de 100 metros possui duas escrituras e duas matrículas de 50metros cada.
    Paga dois iptus de 50metros é claro, e condomínio dobrado em relação aos outros blocos. Até ai normal em virtude do tamanho.

    A pergunta é.... Eh possivel unificar essas duas escrituras em uma unica?
    Precisamos envolver a construtora?
    Muito complicado e caro isso?

    Obrigado e parabéns.

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  32. Olá. É perfeitamente legal unificação de imóveis tipo apartamentos tanto lado a lado como um sob o outro formando um duplex.
    é um ato que deve ser aprovado por todos os condôminos e sendo assim uma assembléia geral extraordinária deverá ser convocada pelo síndico para que todos deliberam sobre o assunto porque é obrigatório a a provação de todos os condôminos visto que a unificação vai alterar a convenção de condomínio e inclusive a fração ideal no terreno.
    A permissão para unificar os imóveis não exclui a obrigatoriedade de pagar duas cotas de condomínio. Mesmo unificados as cotas continuarão a serem pagas em dobro, salvo se a assembléia autorizar.
    Tudo isso tem custos para o condomínio por conta da alteração da convenção e assim deve ser aprovado que você arca com todos os custos.

    Se os imóveis estão em financiamento o construtor tem que ser consultado pois ele pode estar com os mesmo alienado a algum banco. Se estão quitados e todos tem suas plantas e memorial não é preciso envolver o construtor.

    È caro e complicado por envolver autorização de todos porém vale lembrar que depois para vender será problemático se o comprador quiser usar financiamento bancário.

    abraços

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    Respostas
    1. obrigado, é que a ideia inicial da construtora era construir 4 blocos com 8 aptos por andar de 50m cada, mas resolveu na época destinar uma torre com 4 aptos de 100m cada porém mantendo as duas escrituras de 50m cada, por isso que questionei se precisariamos envolve-los neste assunto, mas como voce disse, pode ser que em caso de financiamento o imovel pode estar alienado em algum banco. O estranho é terem feito nascer assim, um apto de 100 com duas escrituras de 50m..... trabalho com certeza teremos......

      Excluir
    2. Maria Ângela, suas respostas são realmente esclarecedoras e muito objetivas. Parabéns!
      Escrevo nesta pauta, por ser o mesmo assunto. As respostas acima ainda são válidas ou estando em 2020 temos alguma atualização?

      Excluir
  33. Estou achando estranho isso porque a promessa de compra e venda tem que estar exatamente como a escritura definitiva e as matriculas abertas no cartório de imóveis. Como que o cartório aceitou um imóvel com duas matriculas separadas é que eu gostaria de saber. Um profissional engenheiro resolve rapidinho isso mas seria bom conversar com o construtor. não sou especialista em engenharia por isso desconheço detalhes.
    abraços

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  34. Olá! Bom,

    Meu noivo e eu queremos construir a casa em dois terrenos, um do lado do outro, mas um esta no nome do meu pai (ele fará uma DOAÇÃO p mim) e outro terreno no nome do meu noivo.
    gostaria de saber ql o procedimento a ser feito para construir se é a fusão e se pode ser feita com proprietários diferentes, bem como se a doaçao deve ser feita antes ou se pode ser feita posteriormente. Mto obrigada, att Ana

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  35. Oi Anna. Infelizmente a unificação de imóveis contíguos somente é possível quando ambos pertencem a mesma pessoa. Portanto da forma que você deseja não é possível unificar.
    a construção pode ser providenciada alcançando ambos os terrenos e assim averbada nas duas matriculas mas os terrenos continuam separados.
    quando casarem o regime de bens de comunhão universal permite que ambos sejam dono dos dois terrenos não importando que esteja cada um no nome de um dos cônjuges.

    abraços

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  36. OI, obrigada pelas info.
    Pelo o que entendi, podemos construir sem problemas, mas a averbação deve ser feita do cart. registro de imóveis? qual o custo? e deve ser feita antes ou após a construção da casa? o projeto já esta na Prefeitura..
    mto obrigada, Att Ana

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  37. Oi Anna. A averbação da construção será quando a casa estiver pronta. A prefeitura vai aprovar o projeto e fornecer o alvará de construção da casa, quando esta ficar pronta será chamado o fiscal para verificar se foi construido de acordo com o projeto aprovado e desta forma será fornecido um documento chamado habite-se que deverá ser averbado nos dois terrenos juntamente com todo o projeto aprovado. Sugiro que vocês façam um consulta ao cartório de imóveis poisa lei geral é federal e cada estado tem autonomia para por lei estadual complementar a federal e assim pode ter alguma situação a mais que o estado solicite. No cartório eles informam. abraços

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  38. Bom dia todos,
    tenho uma dúvida,
    possuo um terreno em um condomínio de 200 metros quadrados e minha namorada possui um ao lado de 200 metros também, e gostaríamos de unificar os dois terrenos para então pagar apenas um condomínio e aumentarmos nossa área. Porém no contrato existe uma cláusula de que não é possível fazer isso e quando falamos diretamente com as pessoas do condomínio eles não aprovam. O que devemos fazer nesta situação?

    ResponderExcluir
  39. Oi Erivelton. Os dois terrenos pertencem a um condomínio fechado onde os contrato estipulam regras construtivas e sendo assim vocês dois tem que cumprir as regras. Se o contrato impede a unificação é porque o projeto tem características especificas que devem ser mantidas por todos os compradores e sendo assim não há o que fazer.

    Cabe aqui dois esclarecimento: não é possível unificar dois lotes de proprietários diferentes. Se um esta no teu nome e outro no nome de tua namorada não podem ser unificados porque a lei impede. Somente lotes de mesmo proprietário podem ser unificados.
    Mesmo que fosse permitido a unificação não seria pago um unico condomínio. Imóvel em condomínio que seja permitido a unificação continua pagando dois condomínios separados. Isso ocorre porque altera o direito de propriedade.
    Se fosse permitido ficar apenas um condominio, haveria modificação obrigatória na convenção de condomínio, frações ideais e direito de propriedade. todos os proprietários teriam que concordar com a alteração proposta em Assembléia Geral extraordinária e imporiam que vocês arcassem com todos os custos que são muito caros.

    Infelizmente no teu caso não adianta ir para a justiça, perda de tempo pois um proprietário não pode colocar agir em seu beneficio contra o beneficio de todos os contratantes cientes do contrato.
    Podes consultar um advogado mas não acredito que resolva.

    abraços

    ResponderExcluir
  40. Boa tarde,
    Possuo 1 terreno em meu nome, porém esta financiado, e minha namorada encontra-se na mesma situação. Nossa dúvida é a seguinte, gostaríamos de construir sobre os dois terrenos, é possível? a prefeitura aprova o projeto e após o termino do pagamento dos terrenos poderíamos unifica-los?
    obrigado e até logo

    ResponderExcluir
  41. Oi Erivelton,acho que já te respondi esta mesma pergunta logo acima e infelizmente não é possível a unificação porque os dois terrenos teriam que ter o mesmo proprietário.
    Os terrenos estão financiados e sendo assim alienados ao banco. Não se pode construir sem autorização do banco porque vai pegar os dois terrenos.

    abraços

    ResponderExcluir
  42. Olá Maria, tudo bem?

    A avó da minha namorada comprou 01 lote em um condomínio fechado há algum tempo. Tempos depois, adquiriu um segundo lote.
    Em seguida, foi celebrado entre ela e o condomínio um "Termo de Acordo", que consistiu na unificação dos 02 lotes, tornando-os em somente 01 único lote, com o fim de reduzir proporcionalmente a taxa de condomínio correspondente a 02 lotes.
    A família dela está querendo construir uma outra casa neste lote, sendo que o referido Termo de Acordo veda a construção de mais de uma residência por lote, sendo necessário para isso, dividir o lote novamente em 02.
    No entanto, o mesmo Termo de Acordo exige que seja quitado integralmente, e em uma única parcela, o valor correspondente à taxa de condomínio que deixou de ser paga do segundo lote em função do acordo firmado, desde sua assinatura, até os dias de hoje.
    Gostaria, se possível, que você elucidasse este caso, por favor.
    Grato.

    ResponderExcluir
  43. Oi Rodrigo, a principio vale o que esta no termo de Acordo assinado com o condomínio e também vale informar que o condomínio tem liberdade para estabelecer suas regras e portanto é soberano em suas decisões.Do ponto de vista legal não vejo nada de errado porém não sou advogada e de repente um advogado consiga achar uma forma de evitar este pagamento. Não sei te dizer com segurança pois é situação diversa do que ocorre na prática.
    abraços

    ResponderExcluir
  44. Boa tarde,

    Preciso de uma ajuda.

    Um terreno que possui 2 matrículas, a casa construída em apenas uma matrícula, será vendido. É obrigatório a unificação ou fusão das matrículas para fazer a venda? O IR será sobre o valor alienado, certo?

    Se tiver base legal, favor me informar.

    Obrigada.

    Ana Beatriz

    ResponderExcluir
  45. Oi Ana Beatriz.
    Se temos duas matriculas este terreno em alguma época foi desdobrado em dois lotes e nada impede que seja novamente unificado.

    Para a venda não existe nenhum problema, podes vender como esta e vai constar na escritura que trata-se de compra e venda de dois terrenos lindeiros porque tendo matricula separada são dois imóveis e não um somente.
    Nesta situação vais pagar lucro Imobiliário sobre a venda de ambos. Duas matriculas dois preços e IR sobre cada preço.

    Importante destacar que a data de aquisição por você destes terrenos é a data em que forma comprados por você cada um. Se ambos foram comprados na mesma data esta será a data de aquisição.

    Se estes dois terrenos são teus únicos imóveis sugiro que antes de vender unifique ambos porque assim ficará somente com um único imóvel e se a venda for de valor até 440 mil reais estará isenta.

    Legislação

    Lei de registros públicos 6.015/73 art. 235

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2014/02/ir-2014-lucro-imobiliario.html


    Tudo vai depender da origem das duas matriculas. o melhor é você consultar o cartório.

    Se o teu caso não foi de desdobro de terreno em dois lotes situação é a do link abaixo

    http://grupogilbertovalente.blogspot.com.br/2009/08/duplicidade-de-matriculas-correcao.html


    abraços

    ResponderExcluir
  46. Wesley Grossi09/03/2014, 21:25

    Boa noite, sera que alguem pode me ajudar? É o seguinte, gostaria de desdobrar a laje da casa de minha mae, para eu construir pela CEF (minha casa minha vida), porem a casa dela tambem é financiada pela CEF, tem como fazer o desdobramento e o que tenho que fazer? Obrigado

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  47. Oi Wesley Grossi.
    O desmembramento de um terreno(ou desdobro)somente pode ser eito se os imóveis forem construídos lado a lado, frente ou fundos. quando temos um construção em cima da outra não é possível o desdobro porque ele sempre ocorre no terreno e não na construção.
    No caso em questão o terreno já esta financiado e dado em garantia de pagamento e sendo assim você não poderá fazer o mesmo, os bancos não aceitam.
    abraços

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  48. Possuo um terreno em porto Alegre que mede 10x35.Posso vender 10x13 nos fundos,deixando um beco de servidão de um metro de largura, ficando meu terreno com 9x22 na frente do pseudo terreno vendido!oBS:Meu terreno possui matrìcula e iptu! Como devo proceder para fazer nova matrìcula!Grato!

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  49. Oi Ricardo, pelas características do terreno pode ser possível.
    Você tem duas opções: desdobro do terreno em dois lotes com passagem forçada dentro do teu lote para dara cesso ao lote dos fundos. Nesse caso cada lote terá uma matricula. Precisas contratar engenheiro, aprovar a divisão na prefeitura e depois dar entrada no cartório da solicitação de desdobro.

    Outra opção é instituir no terreno um condomínio onde existem duas casas com área privativa determinada e uma área de acesso comum a todos, bem mais barato. Nesta situação tens que verificar junto ao cartório se é possível fazer no teu terreno.

    Inicie procurando a prefeitura.
    abraços

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  50. Boa tarde!!

    Tenho uma dúvida...estou comprando uma casa em condomínio fechado e esta casa ocupa 2 lotes, porém já unificados. A taxa de condomínio deverá ser paga 2 vezes por ser 2 lotes, mesmo eles estando já unificando com uma matrícula e um iptu?

    Obrigada

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  51. Olá. Em geral no condomínio horizontal a convenção condominial autoriza a unificação de dois lotes desde que não ocorra prejuízo aos outros condôminos em relação a taxa condominial. Se fossemos unificar taxa de condomínio teria que se mexer na convenção pois as frações ideais se alterariam. Sendo assim o condomínio permite a unificação dos lotes mas não autoriza unificar taxa e imposto mantendo assim o pagamento de dois condomínios. A convenção condominial é soberana. Terá que ser pago dois condomínios.
    abraços

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  52. Boa noite, Maria Ângela!
    Primeiramente, parabéns pelo seu trabalho!!
    Estou com uma grande dúvida: Meu namorado adquiriu 2 lotes num condomínio fechado, cada qual com sua matrícula. Ele iniciou a construção de uma casa no primeiro lote e pretende construir a área de lazer no segundo. Já foi aprovada a unificação dos 2 lotes pela prefeitura da cidade, porém o Cartório não autorizou a unificação alegando que é necessário fazer um “adendo” na convenção de condomínio. Ainda não tivemos acesso a todo o conteúdo da Convenção, mas pelo que pudemos observar, não há nenhuma citação quanto à possibilidade de unificação ou não de lotes. Como devemos proceder neste caso?? Será necessário uma assembléia geral com todos os condôminos para inclusão da cláusula que prevê a unificação de lotes? Ele pleiteou um financiamento habitacional na Caixa Econ. Federal para construção da obra e estamos dependendo somente desta unificação para contratação da operação. Desde já agradeço pela atenção.

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  53. Oi Renata. Se fosse dois lotes em terreno privativo não teria problema porém esta localizado dentro de um condomínio fechado e por conta disso a assembléia tem que ser consultada.
    Como não existe proibição na convenção não haverá maiores problemas mas tem que ter um documento em que a Assembléia concorde coma unificação e informe que o condomínio não será unificado. Mesmo unificado os lotes na prefeitura com IPTU unico o condomínio continuará com duas taxas porque se fosse autorizada a unificação teria que mexer na convenção de condomínio e inclusive com alteração das frações ideais. Assim a Assembléia tem que ser consultada. Procure o síndico ou administração do condomínio. È ele que deverá providenciar tudo.
    abraços

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  54. Boa noite, Maria Angela.

    Preciso saber o seguinte. Tenho um imóvel construido e me sobra uns 500 metros de terreno no fundo, se eu dividir em 2 frações, será que posso usar uma fração como garantia no banco para conseguir um empréstimo para poder construir?

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  55. Oi Josué. Sinceramente não sei te dizer com certeza porque isso é critério de cada banco.
    Que eu saiba os bancos não aceitam mas isso pode ter modificado. Desculpe não poder ajudar. abraços

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  56. Olá,Maria Angela.
    Minha mãe deixou de herança dois terrenos rurais e cada um tem escritura.Agora foi feito o inventário e já dividiram sem fazer a unificação.Isso está errado e gostaria de saber como posso corrigir esse erro (as escrituras ainda não foram feitas).
    Agradeço desde já.

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    1. Olá. Não existe erro. Em algumas situações se vão dividir não vale a pena unificar. quando temos por exemplo vários herdeiros e cada um tem um pedaço do terreno não há porque unifiicar se vai dividir depois então deixa-se como esta e faz a divisão amigável por escritura pública determinando quem fico com que parte de cada lote.
      abraços

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  57. Sou PAULO
    QUERIA SABER SE TEM COMO DESMEMBRAR UM TERRENO EM 2 SENDO ELE FINANCIADO
    E TERIA UMA FORMA LEGAL DE FAZER UM BOLETO PARA CADA PARTE DOS TERRENO

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    1. Oi Paulo Henry Mendonça. Infelizmente o terreno esta alienado ao banco como garantia de pagamento onde ambos os adquirentes são responsáveis por 100% do pagamento do financiamento e por conta disso não há como dividir os lotes gerando um DOC de pagamento das parcelas para cada mutuário. O banco não aceita este tipo de situação.

      Se a legislação municipal permitir o terreno pode ser desdobrado em dois lotes porém a propriedade continua a mesma em ambos os lotes gerados e a garantia permanece em ambos até a quitação. Não recomendo que dividam pois depois na quitação terão que averbar nos dois lotes a quitação do financiamento, despesa dupla. abraços

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    2. Boa tarde,
      Minha tia tem um terreno com duas casas, porem uma das casas ela quer me passar. Queria saber como faço para desmembrar ? qual passo a passo ?

      Obrigada

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    3. Olá, sua tia tem que procurar na prefeitura, saber se a metragem do terreno permite ser desdobrado em dois lotes pois na maioria dos casos cada lote tem que ter no minimo 125m² de área e frente de 10 metros para que se possa dividir. Se for possível terão que contratar um engenheiro para fazer as plantas e aprovar na prefeitura o projeto de separação em dois lotes cada um com sua casa e depois registrar toda a documentação no cartório de imóveis. abraços

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  58. ola boa noite,estou fazendo um financiamento de uma residencia e na escritura da mesma consta como 3 matriculas e a empresa que esta me financiando pediu para que eu faça uma unificação de imovel como faço isto e sera que fazendo este procedimento o imovel reduz de valor pois a empresa esta alegando que foi feita a vistoria e avaliada a casa que vale menos ,por favor me ajude .

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    1. Oi keila Lima
      A unificação não reduz de valor o imóvel apenas evita que tenhas que registrar a garantia em 3 matriculas, ou seja, 3 gastos. No cartório de imóveis você solicita a unificação das matriculas em uma só. abraços

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  59. Boa noite!Estamos tentando fazer convenção de condomínio de um prédio de 3 apartamentos.Os 2 primeiros estão em comum entre dois irmãos e tem uma matrícula.O terceiro ap é de outro proprietário e tem matrícula diferente porque a frente é em outro lote rua acima e os fundos dele é exatamente em cima do segundo ap formando o terceiro andar.É necessário a fusão das matrículas?Como fazer?

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    1. Olá. Desculpe mas não tenho como te ajudar pois foge de meu conhecimento mas a principio não há porque fundir as matriculas pois temos propriedade em comum em dois imóveis individualizados e assim deve ser mantido na minha opinião.
      abraços

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  60. Boa noite Maria Angela
    Parabéns pelo seu blog e pelas prontas respostas.
    Tenho um lote e no registro de imóveis consta 2 casas nesse lote, o iptu é unificado, em 1988 unifiquei as 2 casa mas não oficiei na prefeitura, agora quero vende-la e o comprador quer financiar pela Caixa, como faço para constar no Registro de Imóveis que é uma casa só
    Obrigada
    Rosangela

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    1. Oi Rosangela.
      Agora vai complicar pois tens que unifica-las na prefeitura primeiro com projeto aprovado da reforma e unificação para receber o habite-se e depois registrar na matricula do terreno. Vai trancar o financiamento e isso demora bastante. abraços

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  61. Anônimo.

    Bom dia Maria Angela

    Parabéns pelo seu blog que vem ajudando várias pessoas.

    Meu pai e um vizinho fizeram uma permuta de um trecho em seus lotes. O loteamento do vizinho faz divisa com o lote do meu pai em dois lados. Meu cunhado queria comprar um lote, e este não fazia frente para a rua principal em sua totalidade. Então fizeram esta permuta, sem registro e meu cunhado comprou o lote e construiu uma casa. Agora ele não consegue fazer a escritura, pois a casa ficou em dois lotes porque meu pai e o vizinho não fizeram as alterações nas escrituras já existentes. O que fazer, para desenrolar esses papéis?

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  62. Anônimo.

    Bom dia Maria Angela

    Parabéns pelo seu blog que vem ajudando várias pessoas.

    Meu pai e um vizinho fizeram uma permuta de um trecho em seus lotes. O loteamento do vizinho faz divisa com o lote do meu pai em dois lados. Meu cunhado queria comprar um lote, e este não fazia frente para a rua principal em sua totalidade. Então fizeram esta permuta, sem registro e meu cunhado comprou o lote e construiu uma casa. Agora ele não consegue fazer a escritura, pois a casa ficou em dois lotes porque meu pai e o vizinho não fizeram as alterações nas escrituras já existentes. O que fazer, para desenrolar esses papéis?
    Ah, e nesse mesmo terreno do meu pai seria dividido entre os filhos. Como fazer para desmembrar, se a casa do meu cunhado pegou uma parte do mesmo?
    Obrigada

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    1. Olá. será preciso que todos façam as devidas alterações na matricula imobiliária permutando por escritura pública as devidas áreas com novas plantas. Teu pai e o vizinho junto com teu cunhado tem que procurar um profissional CREA para providenciar a regularização de todo este procedimento pois se não estiver tudo documentado por escritura pública de permuta teu cunhado não vai poder regularizar a situação dele. abraços

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  63. Boa noite Maria, minha dúvida é a seguinte. Possuo 93 m quadrados de um terreno de 180 m quadrados, sendo que já está devidamente fracionado na matrícula do imóvel, herdado de meu pai, a outra parte, pertence ao meu tio (já falecido). Os carnes do iptu, vem em nome de meu pai e meu tio (Valdir e Nelson), são 2 carnês, um para minha parte, e outro para a parte do meu tio. Só que meu primo, desde 2011, não paga a parte dele (seu carne), o meu está ok, mas a prefeitura de veranopolis, está cobrando judicialmente de mim. O que posso fazer, pra poder individualizar esse iptu, pois não acho certo ter que pagar a parte dele.

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    1. Olá. Se os carnês são individuais não é possível a prefeitura cobrar de você algo que é do outro carnê. Tens que procurar a prefeitura levando teu carnê para comprovar que a cobrança não pertence ao teu cadastro municipal ou então existe alguma situação do imóvel que não esta correta. abraços

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    2. Boa noite tenho um imóvel medindo 10x50 ele não é de esquina, tem duas casas em cima do terreno estou precisando dividir ele com minha irma, para ser metade dela, tem como eu fazer algum documento dizendo que metade é minha e a outra parte é da minha irma

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    3. Oi Bruno. Te respondi via o Email que me enviaste. abraços

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  64. Bom dia,
    Há dois imóveis pertencentes ao mesmo proprietário, com IPTUs diferentes, e em atividade vigente.O proprietário quebrou uma das paredes e fez com que "virasse" um imóvel só.O que tornou o imóvel irregular, e que está dando muito trabalho com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro. Agora o proprietário a fim de torná- los regular quer fazer a unificação (é esse o termo?) dos imóveis. Como proceder nesse caso?Os imóveis estão localizados na cidade de São paulo.

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    1. Olá. Os terreno podem ser unificados em um só gerando um único IPTU, já as casa precisam sofrer alteração do projeto. todo estes procedimento precisa de um engenheiro para fazer as novas plantas e aprovar na prefeitura para por ultimo no cartório unificar as matricula e alterar a averbação das casas. abraços

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  65. Olá, parabéns pelo blog! Muito esclarecedor!
    Pretendo comprar um terreno 5x25 e financiar apenas a construção pela CEF, plano Minha Casa Minha Vida. Ao lado deste terreno há outro de 5x25 de propriedade de minha família. Futuramente pretendo comprá-lo também e incorporá-lo ao meu imóvel. É possível unificar os dois lotes ou a CEF não permite devido o meu imóvel ser financiado? Obrigado.

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    1. Oi Daniel

      la somente vai permitir a unificação se o terreno ao lado estiver somente em teu nome. nesse caso pode solicitar a unificação porém todo o imóvel unificado vai ficar gravado em garantia de pagamento do financiamento porque ele se torna um só.
      converse primeiro com o banco porque há critérios específicos deles e nem sempre é aprovada a unificação. em alguns casos o banco não autoriza e aí somente quando da quitação do financiamento vais poder unificar.
      abraços

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  66. Bom dia..
    Estou comprando um terreno de 1000mts só q ao fazer o contrato de compra e venda descobri q apesar do meu contrato de compra está só com o nome de dois vendedores na escritura q os proprietários tem menciona um terceira pessoa quanto questionei fiquei sabendo q e pq eles fizeram fração ideal dividindo o terreno que e área rural e uma das partes me vendeu pode fazer isso.

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    1. Oi Zani

      Esta terceira pessoa tem que anuir este contrato pois esta tudo como compra e venda de fração ideal e trata-se de área rural com parcelamento do solo. somente estes dois podem te vender direto se na matricula imobiliária contiver o nome de ambos, do contrario tem que fazer uma analise de toda esta situação para ter a garantia de negocio certo.
      abraços

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  67. Bom dia,
    Gostaria de saber como proceder,pois comprei dois metros de terreno do meu vizinho e gostaria de regularizar para anexar ao meu!

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    1. Procure o cartório de imóveis para saber a documentação necessária e se é possível transferir parte deste terreno anexando ao seu.
      abraços

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  68. Se a área estiver hipotecada averba-se os limites georeferenciados pelo incra

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  69. Como se registra um inventário onde na mesma matricula existe: um prédio para oficina, uma casa residencial e uma área de terreno

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    1. Oi Gilson, leva-se o formal de partilha com a sentença que descreve o que foi inventariado.abraços

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  70. Oi boa noite!
    Gostaria de ajuda fui na prefeitura saber pq meu iptu não está chegando mais na minha casa e descobri que meu imóvel foi baixado em Julho/2012 por estar unificado ao imóvel ao lado há mais de 10 anos.
    Como assim? Não vendi pra ninguém.
    Estou muito preocupada com o iptu que te indica foi pago. Vocês podem me orientar? Desde já agradeço.

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    1. Olá, tens que ir no cartório de registro de imóveis e pedir uma certidão vintenária para saber o que diz sobre o imóvel e levar na prefeitura. Abraços

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  71. Bom dia.
    Tenho dois terrenos, e planejo construir uma casa abrangendo os dois lotes, nesse caso devo fazer a unificação deles?
    Se não, Como fica a documentação com a prefeitura?

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    1. Olá, se vais construir abrangendo os dois lotes podes pedir junto com o projeto de construção a unificação dos lotes na prefeitura e depois via cartório quando averbar a construção se providencia a unificação.
      abraços

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  72. Boa noite! A 20 anos atrás vendi um terreno para prefeitura pois iriam construir um cemitério nele. Recebi o valor na época tudo certo. acontece, que não utilizaram todo o terreno e ficou um remanescente de 79m.no meu nome e fiquei sabendo esta semana. Estou negociando a venda com o vizinho ao lado. ele conseguirá unificar os 2 terrenos? mesmo o meu sendo menor que o dele? como proceder neste caso? obrigado

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    1. Olá. como que você vai vender duas vezes a mesma coisa????? Isso é ilegal e estelionato, usado ou não pela prefeitura não podes vender novamente. abraços

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  73. Qual o preço base de um desmenbramento de terreno de mais ou menos 600m

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    1. Oi Junior Barbosa
      Não tenho como te dizer pois envolve prefeitura e cartório de imóveis e legislação Federal e municipal. É preciso engenheiro para fazer as plantas do desdobro aprova-las na prefeitura e com a autorização em mãos solicitar no cartório de imóveis que seja encerrada a matricual atual e aberta uma matricula para cada lote com sua escritura publica, Abraços

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  74. tenho um terreno com duas casas.. e tem uma servidão do lado do terreno
    tem como desmembrar??
    fazer um escritura

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    1. Olá, é preciso que você consulte a legislação municipal e o cartório de imóveis. Se puder desmembrar a servidão se mantém. abraços

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  75. Boa Noite!!! Tenho uma casa, que fica numa esquina, sendo a frente para uma Avenida (que pela lei de zoneamento, trata-se de uma rua residencial e comercial) e os fundos pega um beco (que só pode haver residências). Foi construído no beco (fundos da minha casa) um estabelecimento comercial; todavia o proprietário construiu um estabelecimento comercial, porém a Prefeitura não liberou o alvará. Se ele unificar a área do estabelecimento dele com a minha casa (que dá de frente para Avenida) e fizer tudo numa matrícula, ele conseguirá a regularização?

    2) Se, por acaso eu não quisesse vender minha casa, ele poderia pegar um pedaço do estabelecimento dele (onde dá para colocar um portão e ter acesso ao vizinho do meu lado na avenida principal), ele conseguiria regularizar a situação dele? Nesse caso, os fundos do terreno do vizinho confronta também com os fundos do estabelecimento dele, mas dá somente um acesso (passagem) (não pega o terreno todo). No primeiro caso, os terrenos são contíguos e no segundo não. Assim, teria como ele regularizar o estabelecimento dele com um pedaço de acesso pelo imóvel do vizinho que tem a matrícula cadastrada na Avenida principal (área comercial).



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    1. Olá, bom dia. Infelizmente não posso te ajudar. Para te responder é preciso que eu tenha conhecimento da legislação municipal, Plano diretor etc. Acredito que nem unificando seja possível visto que a casa da frente continuaria sendo residencial e o comércio nos fundos. Tens que buscar esta informação na prefeitura.
      Abraços

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    2. Obrigado. A legislação municipal é falha. Só fala que na Avenida principal que é perpendicular ao beco, é considerada área residencial e comercial. E nos becos trata-se de área residencial. Como a casa da frente, tem as duas possibilidades, o proprietário pensa em adquirir a casa da frente para regularizar o imóvel de trás. Não tem plano diretor...

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    3. Seria uma opção mas somente consultando a prefeitura é que vais saber. Abraços

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  76. Bom dia! Gostaria de uma informação. É em relação a um 1º andar. Há escritura pública apenas da parte de baixo (antes da reforma). Mas, como são de donos diferentes, gostaria de saber como faço pra separar. Outra questão importante, a dona da parte de baixo é minha sogra, eu sou a dona da parte de cima, porém, ela tem dois filhos, um é meu marido e o outro irmão dele. Caso consigamos separar tudo com escritura pública, o meu cunhado poderá questionar na justiça futuramente se minha sogra vir a falecer? No meu entendimento, na morte dela, a parte de baixo continua sendo dos dois filhos e a parte de cima continuaria sendo minha. Nós demos uma quantia a ela, como se fosse a venda do terreno, então, não foi doação e sim venda. Fico preocupada de futuramente meu cunhado colocar na justiça e nós termos que vender nossa casa. Gostaria de saber o máximo de detalhes pra fazer tudo de acordo com a lei.

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    1. Olá. Na prefeitura deve ser buscada todas as informações pois depende de legislação municipal. Depois teu cunhado terá que assinar a escritura concordando que o imóvel seja de vocês.
      Abraços

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    2. Bom dia, Maria Angela! Meu cunhado terá que assinar mesmo sendo uma escritura de compra e venda? Minha sogra é a proprietária, e ela está viva, mesmo assim meu cunhado terá que assinar? Eu achava que era um procedimento comum de compra e venda, onde minha sogra vende pra mim.

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    3. É um procedimento para evitar discussões futuras, se os filhos são casados assinam todos.
      Abraços

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  77. Boa Noite!Meu pai dividiu a casa que moramos em duas partes e vendeu uma registrando contrato de compra e venda em cartório, mas infelizmente ele faleceu e o terreno não foi desmembrado. Já demos entrada no inventario para que a casa fique em nome de minha mãe. Então quero saber se a pessoa que comprou parte da casa pode dar inicio ao processo de desmembramento agora sabendo que a escritura ainda está no nome dos meus pais ou é preciso esperar o inventário acabar e a escritura ficar somente no nome da mãe.

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  78. Boa noite! Onde eu moro são dois terrenos só que esses terrenos estão em inventário mas quando eu fui na prefeitura eu fiquei sabendo que foi pedido uma unificação só que ninguém da família pediu essa unificação quem pediu foi outra pessoa que nos nem conhecemos tanto que nosso imposto esta dando como cancelado como eu posso recorrer para cancelar esse processo de unificação?

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    1. Olá. somente os herdeiros podem tomar qualquer providencia junto a prefeitura comprovando que o falecido era o dono dos lotes e solicitar explicações.
      abraços

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  79. Bom dia, meu nome é walmir, tenho una pergunta, comprei uma terreno junto com meu irmão esse terreno é de esquina e cada um construiu uma casa, o terreno medi 14x20 sendo que repartimos em 10x14 pra cada, agora pretento vender minha casa,mas temos que desmenbrar e nao sei o procedimento, o terreno ja registro no cartorio no nome do meu irmão, será que pode ser desmembrado? E que deve ser feito primeiro agradeço.

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    1. Olá Walmir, é preciso ir na prefeitura para saber se a legislação e zoneamento permite. A legislação do município determina a metragem minima.
      Abraços

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  80. O condominio (edificio) possui um terreno vizinho separado por uma servidão. É possivel anexar os dois e transferir a servidão para outro lado? Se positivo como proceder?

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    1. Olá, desculpe em relação a este assunto de servidão não tenho domínio da legislação e prática para te auxiliar pois é preciso analise da documentação. Abraços

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  81. Ola Maria Angela, grato pelos esclarecimentos.
    Minha duvida (não sei se ja foi respondida, não encontrei a resposta acima).
    Tenho um terreno em parte ideal de 4.500 m2 meu vizinho também tem outro terreno com metragem semelhante. Queremos unificar para deixar de ser parte ideal (juntos eles tem testada necessaria exigida pela prefeitura) e podermos então vende-lo para uma construtora. Posso unificar a area e coloca-la nos nossos dois nomes no novo registro de imovel visto que ja estamos com matriculas individuais?

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    1. Oi Bony. Não é possivel a unificação quando os lotes tem proprietários diferentes. Seria possivel se ambos fossem donos dos dois lotes. Por exemplo um doar para o outro 1% do seu lote fato que levaria ambos a serem donos em conjunto de ambos os lotes podendo unifica-los. Só que isso tem custo e sendo a unificação um averbação solicitada pelo proprietário a própria construtora ao comprar os dois lotes providencia isso junto ao cartório. Os construtores não costumam exigir a unificação para a compra. Abraços

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  82. Olá! Responda-me se essa situação é possível. Moro em apartamento e quero comprar o apartamento vizinho, porém, quero incorporar ao meu apartamento apenas 25m² deste, de um total de 73m². De modo, que o restante, 48m², se transforme num apartamento menor e independente (considerando novas instalações hidráulicas) e assim poder alugar ou revender. É possível fazer isso? Mesmo Mantendo as taxas proporcionais às novas áreas de cada um?

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    1. Olá Neto Boulhosa.

      tudo isso oficialmente tem que ter o respaldo da assembléia de condôminos extraordinária para decidir se autorizam você a fazer isso ou não mas já aviso que fica quase impossivel porque mexe com direito de propriedade e fração ideal e o custo é muito alto por conta da alteração da convenção. Em geral não é aprovado até porque precisa o voto sim de todos.

      Extraoficialmente se não for preciso abrir porta para o corredor podes fazer isso com orientação de um engenheiro e alugar sem problema apenas atente que IPTU e condomínio vão permanecer os mesmo.não tens como mudar.

      Já para venda é mais complicado porque irás diminuir a área útil do apartamento e aumentar a tua então a pessoa que comprasse teria que aceitar a situação de não poder oficialmente mexer nisso e na hora do imposto pagaria ais por menos e d mesma forma condomínio e IPTU.

      Abraços


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  83. Boa tarde, Maria Angela.

    - Um RGI para 2 terrenos(ou lotes) com uma única inscrição de IPTU estão construídos 19 casas. No 1º lote estão 12 casas e no 2º lote 7 casas. O IPTU é dividido em partes iguais entre as 19 casas. Os lotes não são desmembrados e as casas não possuem suas plantas arquitetônicas. Pergunto:

    1- 10 casas querem contratar um profissional para confeccionar suas plantas arquitetônicas e pleitear junto a Prefeitura a emissão dos seus respectivos carnês individuais. Isso é legal sem desmembrar os lotes 1 e 2?

    2- Caso seja legal as 10 casas podem se eximir de pagar a área total?

    3- Como ficaria as 9 casas restantes que não querem o carnê individual para pagar o IPTU?

    4- Já havendo conflitos de interesses entre os proprietários; como a Prefeitura se posicionaria nesta questão – Emitiria os carnês para alguns e outros não?

    5- Qual seria o caminho inicial e correto a se tomar?

    Desde já agradeço pela atenção.
    Abraços


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    1. Oi Felipe Pacheco

      Está matricula está unificada pois são dois lotes em uma unica matricula. Tem que verificar junto a prefeitura se pode haver a divisão novamente, se não puder terá que ser feito um condomínio no local para que cada casa receba IPTU separado. como os dois lotes forma unificados é preciso que todos os proprietários concordem. É direito do proprietário ter sua escritura e imposto separado.
      Abraços

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  84. Bom dia Maria Ângela, parabéns pelo blog. Gostaria de sanar uma dúvida, tenho uma casa construída em duas matrículas diferentes, uma matrícula tem 556 m2 e a outra tem 180 m2 e existe mais uma matrícula de 180 m2, então são três matrículas diferentes todas no meu nome, no caso do mesmo proprietário. Gostaria de unificar essas três matrículas, só que existe um barranco que tem mais de 40% de inclinação,terei algum problema para fazer a unificação? Observação o terreno de 556 m2 foi feita a retificação e já aprovada pela prefeitura, os dois terrenos de 180 m2 ao lado que hj é meu quintal não foi retificado e agora gostaria de unir em uma só matrícula.

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    1. Oi Lucas Vinicius, isso depende da lei municipal e acredito que a unificação pode ser feita desde que as retificações estejam concluídas e esses lotes não sejam oriundo de um desdobro.

      abraços

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  85. Boa tarde!

    Sou vizinho de um terreno num Condomínio Horizontal Fechado, pretendo adquiri lo, mas por ser muito grande penso em dividi-lo e vender 50%. Posso fazer este procedimento? Dependo da assembleia? As cotas podem ser divididas? Haverá redução da fração ideal?

    Obrigado

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    1. Oi Alvimar, a maioria dos condomínios não permite a divisão porque alterá as frações ideais no condomínio. é quase certo que não vão permitir e esse tio de situação exige 100% de aprovação dos proprietários em assembléia fora o custo que é seu e muito alto pois seria mexido todas as escrituras, matriculas, convenção condominial, cadastro municipal.
      Abraços

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  86. vendi um imovel no centro da cidade so que fica na parte dos fundos,quero saber se o beco pertence ao imovel da frente porque o rapaz da casa da frente fala que o beco é dele.o beco que eu saiba pertence ao imovel do fundo.

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    1. Olá, o beco de passagem pertence ao imóvel da frente e como é a unica fonte de passagem para o imóvel dos fundos o proprietário é obrigado a dar passagem, não pode impedir.
      Abraços

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  87. Bom dia! tenho um terreno de esquina medindo 32x15, já tenho uma casa nesse terreno, quero construir outra, oq preciso fazer? na verdade já comecei a construção sem a licença da prefeitura, mas embargaram minha obra.
    a licença do CREA já tenho e até mesmo o projeto da nova casa.
    tentei a alguns dias desmembrar o terreno, para assim facilitar a construção.
    mas não consegui.
    e agora oq eu faço?
    preciso construir essa casa, pois não tenho minha casa ainda moro junto com meus sogros.

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    1. Olá. Tem que dar entrada no projeto na prefeitura para ser aprovado e receber a autorização de construção, depois quando estiver pronto solicita vistoria e habite-se e por fim vais poder desdobrar se estiver dentro do que a lei permite. O mesmo engenheiros que fez o projeto pode fazer o desdobro. Verifique a legislação municipal.
      abraços

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  88. Boa noite, sou do RJ
    Ola, um amigo tem um terreno registrado por Usucapião em 1985 no RGI, nesse mesmo terreno existem 2 casas, ambas com matricula de IPTU com data de construção 1938, as casas sempre existiram mas nunca foram averbadas na prefeitura e nem no RGI (RGI e prefeitura só consta o terreno). o antigo proprietário deixou 3 herdeiros, inventario está encerrado e nele foi informado as 2 matriculas de IPTU, o RGI informa que só pode transferir uma unica matricula (casa) anterior ao usucapião. Só é possível averba uma unica matricula de IPTU anterior ao usucapião. Ou seja uma das casas deveria está com a data de construção no IPTU posterior ao usucapião ex. 1986. Como posso ajudar? consigo mudar essa data mesmo sem habite-se? consigo unificar os 2 IPTU em um só? Posso retificar o inventário removendo esse segundo IPTU?
    Agradeço pela atenção...

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    1. Olá.A matricula IPTU na verdade não é uma matricula é um cadastro municipal. Há duas casa no terreno e a prefeitura separou o imposto que era apenas no terreno criando um imposto para cada casa mesmo elas não sendo oficial isto é com cada uma tendo seu habite-se registrado na matricula imobiliária do terreno. Será preciso regularizar a casa menos antiga obtendo o habite-se municipal desta casa para que ela possa adentrar com seu IPTU no RGI. Procure orientação com um profissional CREA pois não vai adiantar mexer em testamento, inventario etc.
      Abraços

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  89. Olá, Maria

    Recentemente adquiri um lote e ao realizar a medição topográfica constatei que o terreno não está conforme descrito na matrícula. O lote é ligeiramente mais estreito e mais longo, porém não regular. O terreno faz fronteira com 4 vizinhos, sendo um de cada lado e dois aos fundos. O vizinho da direita respeitou a medida lateral prevista em matrícula, o da esquerda excedeu em 1m, obrigado ao vizinho dos fundos (lado esquerdo) recuar a construção de seu muro. Por fim, o vizinho dos fundos (lado direito) não murou sua casa mas também não faz uso desta fração criada de 1m, a qual pertence a ele.

    Entretanto, meu terreno ficou com a configuração irregular nos fundos.

    Desejo regularizar as dimensões do terreno, adquirindo esta fração sem uso do vizinho dos fundos (lado direito). Para tal, seria possível um acordo com indenização e registro em cartório (capaz de me proteger juridicamente) ou há outra opção para esta adequação?

    Parabéns pelo blog e pelo empenho ao longo destes 06 anos respondendo à perguntas deste post.

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    1. Oi Lucas.
      são bem mais que 6 anos, he,he, já se vão 14 anos como muita satisfação e espero continuar por longos anos, enquanto puder.
      Quanto a tua dúvida...

      Temos a questão do direito adquirido ou seja há quanto tempo a mediação está assim e por que o proprietário que te vendeu não requereu os direitos dessa metragem. Junto temos a tua comrpa e venda, o que diz a escritura o lote baseado no que viu do mesmo ou baseado na metragem que consta na matricula???? Acho dificil conseguires acordo com os lindeiros se já faz tempo e nesse caso o que poderia ser feito é contra o teu vendedor mover ação para que ele te devolva um valor X por ter vendido uma área e entregue outra e para isso o contrato assinado é importante.
      Se de comum acordo todos resolvem acertar as metragens e o vizinho te passar a parte que desejas então pode ser feito sem problema por escritura pública de fração ideal registrada na matricula, não por documento particular(exceto se o valor negociado for muito baixo caso em que deve ser consultado o cartório de imóveis). Abraços

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  90. Consegui meu terreno por usucapião na justiça, foi espedido o ao cartório, o registro do imóvel em meu nome, no lote existem 3 casas todas com inscrição de IPTU ( em nome do antigo dono), na sentença foi informado as medidas do lote junto com as 3 construções, mas o cartório só informou as medidas do lote, as casas não existem na prefeitura (sem Habite-se) o cartório me informo que só posso averba uma casa com data de construção anterior ao usucapião (todas as matriculas de IPTU tem data de construção de 1960) (Usucapião 2001)

    Eles não deveriam averba as construções conforme sentença no processo de usucapião?
    É caso tire o habite-se para cada casa na prefeitura, não sei se a data de construção no IPTU vai continuar a data de 1960, e assim eles não deixando ser feita a regularização.
    posso unificar as matriculas também em uma?

    não Intendo! na sentença estão as 3 casas, porem o antigo dono nunca registro na prefeitura, o juiz passou o imóvel para meu nome, intendo que preciso do habite-se, porem as datas vão ser posterior ao usucapião acredito eu... realmente as casas são antigas

    Com a sentença de usucapião é o RGI em meu nome consigo unificar as matriculas no IPTU? (assim solicitando em seguida a legalização das casas na prefeitura)
    Tem alguma dica?

    Grato pela atenção e obrigado pelo seu tempo

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    1. Olá. Seria informada as benfeitorias se as 3 casas tivessem habite-se, não havendo habite-se não se pode cumprir na integra a sentença.
      O cadastro municipal na prefeitura que gera o IPTU de cada casa é anterior ao teu usucapião e portanto vai permanecer o mesmo, você apenas vai regularizar as construções.
      com o usucapião será encerrada a matricula atual e aberta uma nova em teu nome com a metragem de todo o terreno. Regularizando as 3 casas averba-se as três construções nessa matricula unica, não tem que unificar 3 casas. Procure a prefeitura.
      Abraços

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  91. Se eu comprei um imóvel (financiamento terreno/construção) e ao lado tem um terreno irregular (nesse caso o terreno 'sobrou', os lotes foram divididos, todos construíram há anos, porem o primeiro lá da outra esquina construiu 5 metros a menos, e assim foram construindo um ao lado do outro, no final sobrou 5 metros, justamente ao lado da minha casa.) Como faço para unificar e regularizar esse terreno pra mim?

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    1. Não tens direito a usucapir estes 5 metros que sobraram ´porque já tens um imóvel financiado em teu nome mesmo que dado em garantia ao banco. O que podes fazer é acrescer este pedaço ao teu lote fechando o entorno, juntando com teu lote, cuidando e no futuro aí sim tentar junto a prefeitura e cartório de imóveis acrescer este pedaço a tua metragem por direito adquirido se ninguém contestar.
      Abraços

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  92. Olá Maria.
    Sou engenheiro civil e estou com uma dúvida e gostaria de saber se você pode me ajudar.
    Fui contratado para fazer a unificação de dois terrenos, porém o dono destes faleceu e seu filho me procurou para realizar o procedimento.
    Neste caso, quem que assinará o projeto de unificação visto que o dono ja é falecido?

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    1. Oi Eduardo. É preciso primeiro fazer o inventario se ainda não foi iniciada a aprovação da unificação dos lotes.
      Abraços

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  93. Olá Maria!!
    Estou procurando uma área com 3.000 m² para construir um empreendimento. Não consegui encontrar uma única área com essa metragem. Portanto, me apareceu três áreas de 1.000 m² cada uma, todas juntas de proprietários diferentes. Pergunto: Como procedo para comprar as três áreas e unifica-las? e eu posso depois construir meu empreendimento em cima da área unificada? Desde já agradeço pelas informações

    Anildo

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    1. Oi Anildo

      A principio compras as 3 áreas e pede a unificação quando as 3 estiverem em teu nome mas antes verifique no cartório de imóveis a situação das matriculas para ter certeza de que não tem problema na unificação. Quanto ao empreendimento, depende da legislação e isso você verifica na prefeitura.
      Abraços

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  94. Boa noite! Parabéns pela sua iniciativa, é muito difícil encontrar pessoas que queiram ajudar.
    Meu pai recebeu, de herança, uma casa com 6,70 metros de frente, e 50% da casa geminada, ou seja, 3,30 metros de frente da casa geminada.
    O seu primo, recebeu em igual situação. Uma casa de 6,70 metros de frente e os outros 50% da casa geminada.
    Para melhor compreensão, os dois herdaram um terreno de 10 metros de frente, 6,70 + 3.30.
    Como são matrículas diferentes, meu pai queria anexar, junto a prefeitura de sp, o seu terreno aos 50%. Assim aumentando o valor e gerando uma só matrícula na prefeitura de sp.
    O primo, ao saber disso, vendeu a casa dele , de 6,70 de frente, e trancou a casa geminada. Meu pai está impossibilitado de entrar em seu 50%, da casa geminada.
    O que pode ser feito?
    Pensei em aplicar o artigo 87 do cc. Forçando o primo a vender a casa de 6,70 metros junto com os 50% da casa geminada.

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    1. Oi Durval.
      O seu primo não podia ter vendido a parte dele sem a assinatura de teu pai primeiro porque em imóvel com construção com mais de um proprietário existe um condomínio é é obrigatório que todos assinem a venda e segundo porque teu pai como um dos proprietários tem direito de preferência na compra. Ele tem que anular esta venda.
      A unificação dos lotes é possivel e apenas dos lotes, as casas não são unificadas porque são proprietários como fração ideal ou seja cada um tem um X do terreno e um X da benfeitoria neste terreno. O terreno tem duas matriculas que se pode unir em uma só e as casas constarão nessa matricula unica e já aviso tem que estarem regularizadas também na prefeitura, com habite-se.
      A lei não força ninguém mas teu pai pode em juízo depositar o valor de venda e reaver para ele o direito de preferência na compra. Procurem um advogado.
      Abraços

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  95. Boa tarde, como fazer a unificação de uma residencia que esta no nome de duas pessoas e passar a casa para uma terceira pessoa?

    Grata

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    1. Oi Paula Mirelly

      Não precisa unificar, as duas pessoas vender para a terceira que quer comprar em um documento chamado escritura pública de compra e venda de imóvel em condomínio. você vende teus 50% e a outra pessoa vende os 50% dela totalizando 100% do imóvel vendido ao terceiro comprador. Procure um profissional.
      abraços

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  96. Olá boa noite tenho uma casa e me interessei comprar a do vizinho ao lado para unificar os dois terrenos primeiro passo para o meu nome e depois unifico são casa de COHAB ou assim que eu comprar já posso unificar direito obrigado.

    leandrosrpms@gmail.com

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    1. Oi Leandro. Primeiro paço é saber se a companhia habitacional permite juntar dois lotes, se sim somente podes pedir a unificação depois que a aquisição estiver em teu nome porque unificação só pode ser feita em lotes lindeiros de mesmo proprietário. Abraços

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  97. Primeiramente parabéns pelo seu blog.Por gentileza tenha uma dúvida moro no bairro residencial tenho dois lotes um do lado do outro um deles fiz minha casa e o outro área de lazer mas pago uma taxa associativa pois aqui no residencial querem fazer condomínio fechado gostaria de saber se depois q remembrei os lotes se é possível eu pagar somente um condomínio afinal é uma casa unifamiliar?Pois nesse residencial fizeram algim sobrado no qual se tornaram várias casas de aluguel e eles acabam pagando somente uma taxa associativa.aguardo sua resposta.bjs

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    1. Olá. Se você unificou os dois lotes ficando com uma única matrícula antes da criação do condomínio fechado, sim pagará somente uma taxa condominial e um IPTU e deves notificar a associação que está á frente da instalação futura do condomínio. Teu imóvel DF usará com uma numeração única. Se o condomínio já está criado, é preciso verificar o que diz a convenção mas de vale para sobrados, vale para lotes unificados.
      Abraços

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  98. Pode ser realizado no Cartório de Imóveis (MG) a unificação e desmembramento de lote em condomínio fechado (já registrado) sem a aprovação de todos os proprietários do empreendimento e sem a aprovação do município?

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  99. Oi Regis. Tem determinados lotes que uma vez desmembrados da Gleba não podem ser unificados novamente. Quando temos condomínio fechado e compra-se dois lotes lindeiros para unifica-los e construir uma única casa em geral não é autorizado porque os lotes são criados dentro de um projeto aprovado pelo município que teria que ser alterado. A convenção que proíbe a unificação fica arquivada na matricula da Gleba e o cartório saberá informar se é permitido ou não. Na maioria dos casos não é permitido.Abraços

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  100. Estou fazendo uma fusão de 2 matriculas diferentes com proprietários diferentes em frações diferentes.cartório está me cobrando o registro das 2 matriculas que estão sendo unificadas mais a área q foi unificada ou seja 3 gastos!

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  101. Olá está correto, Lei de Registro Públicos 6015/73. Duas matriculas com a´reas diferentes que irão se somar a formar uma só matricula com uma só área e modificação das frações.
    Abraços

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  102. Ola, parabéns pelo blog. Por gentileza saberia como proceder. Ha cerca de 10 anos Terreno de 10x25 foi realizado desdobro perante a Prefeitura...porem nao encaminhado a registro e, caducou perante o cartório, sem validade. E agora ele gostaria de anular o desdobro na Prefeitura...entraria como unificação?

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    1. Olá, se caducou e não foi efetivado constando o cadastro municipal o mesmo de antes da solicitação, não há que se falar em unificação. se houve a alteração no cadastro municipal tire uma matricula imobiliária atualizada comprovando que não foi feito o desdobro e peça para retornar o cadastro ao estado original. Nãos e trata de unificação mas da volta dos dados anteriores.
      Abraços

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  103. Bom dia, fiz unificação de 3 terrenos e a prefeitura ameitou o meu iptu em 90% do valores anteriores, o seja o valor pra esse ano r$7.000, unificado amamentou para R$13.800, e correto isso? Se não for o q posso fazer pra baixar esse vlrva?

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    1. Oi Levi

      não tenho como te orientar pois depende do código tributário municipal. O que posso te dizer é que onde ocorre a unificação aumenta o valor da área total tributável e portanto não ocorre a somatória dos três IPTU anteriores e sim um novo recalculo de acordo com o percentual e valor venal da área total unificada e não dos lotes separados. Procure a Fazenda Municipal que eles te explicam exatamente como ocorreu o novo calculo. Lembrando que a base desse calculo é o valor venal do imóvel.
      Abraços

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  104. Comprei uma sobra de terreno ao lado do imovel em meu nome e da minha esposa, o terreno que já era nosso está e em meu nome e das minhas irmãs, para unificar as matrículas qual opção?

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    1. Olá, sobra de terreno é um pedaço de um imóvel, fração ideal que pertence a outra matricula e como ele vem somente um pedaço a você é preciso alterar a planta, aprovar na prefeitura para depois dar entrada no cartório de imóveis. Recomendo que você primeiro procure o cartório porque a sobra não está em nome das tuas irmãs e portanto a unificação não é possível devendo ser feita uma partilha amigável do imóvel familiar, dividindo-o para depois poder acrescentar o pedaço, se a lei permitir. Unificação não vai ser possivel mas um condomínio no local, pode ser. Depende da legislação municipal, estadual. Abraços

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  105. Como faço esse requerimento para i Cartorio. Tem algum modelo ?

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  106. Boa tarde! Tenho uma dúvida, se possível me ajudar. É possível fazer uma só escritura de dois terrenos, sendo que entre os dois existe uma casa? Seriam dois terrenos em lotes diferentes.

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    1. Depende, em principio sim se o proprietário tem dois terrenos e construiu uma unica casa sobre o mesmo e não foi possivel unificar as matriculas é possivel fazer a venda de dois terrenos em uma única escritura se for do mesmo proprietário. É preciso verificar se não existe junto ao cartório a obrigatoriedade de unificar ou em se tratando de loteamento se não existe proibição de unificação. O cartório de imóveis é onde deves buscar a orientação.
      Abraços
      Abraços

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  107. Boa noite. Por favor ppde me ajudar?
    Ha um lote com uma unica matricula q dividido em tres, cada um c um dono e um contrato de compra e venda, quero comprar um deles porém meu medo é pq a matricula é uma só do terreno todo mesmo havendo um contrato individual para cada. O q fazer? Isso pode?

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    1. Olá, você fala em contrato isto é um documento particular. O que diz a matricula? Está em nome de quem esta te vendendo e dos outros donos cada um com uma fração ideal no terreno ou está em nome de outra pessoa e os que estão no terreno são apenas donos da posse? E o IPTU do imóvel é somente sobre o terreno u cada casa tem seu IPTU separado. Há uma série de fatores para analisar para que posso comprar com segurança. Nada impede a venda de fração em terreno mas é preciso saber se é propriedade na matricula que chamamos propriedade em condomínio, se foi oferecido aos outros donos o direito de preferência na aquisição, enfim uma série de informações precisam ser vistas. Se tens a matricula podes me enviar por email mcamini150@gmail.com

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  108. Boa noite. Possuo dois imóveis registrados em meu nome, um ao lado do outro, cada um com uma matrícula. Quero unificar as duas áreas em apenas uma matrícula. Porém, uma das áreas está alienada. Isso é um impedimento para a unificação?

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  109. Olá, sim é impedimento porque para unificar a alienação tem que recair sobre todo o imóvel unificado e se estamos falando de banco credor o cartório irá negar a unificação. Ha´casos em que se unifica, mas como disse a alienação ´persegue a unificação recaindo sobre todo o imóvel ou parte dele. Pode depender de anuência do credor. Abraços

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  110. Olá!

    Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho um cliente que quer regularizar uma construção feita em cima de dois terrenos, esses dois terrenos já possuem escritura. Ele é obrigado a unificar os terrenos para poder regularizar a obra ou pode regularizar com os terrenos independentes?! Porque futuramente ele vai passar a construção para 2 netos, no qual cada um terá a parte correspondente a cada lote escriturado. Por isso ele não quer ter que remembrar para depois desmembrar novamente. Porém a prefeitura não aprova a construção se os lotes não forem unificados! Tem alguma lei específica que o obrigue a unificar os lotes para regularizar uma construção qu esteja construída em cimas dos dois lotes?

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    1. Olá, a prefeitura é que legisla na cidade sobre o potencial construtivo em cada terreno, o código de obras da cidade informa o que pode ser construído, a metragem, distância frente/fundos e laterais dos imóveis lindeiros, etc. Se a mesma está exigindo a unificação do terreno, sim deverás providenciar no Cartório de Imóveis esta unificação porque provavelmente(suponho) a construção ocupa os dois lotes. Há casos em que a construção ocupa apenas um lote mas como a metragem construída ultrapassou a lei a prefeitura exige a unificação para regularizar. Como ficaria se não houvesse o outro lote para unificar? É provável que a prefeitura exigisse alguma adequação.
      Quanto a doação aos netos ele irá doar 50% do lote unificado e 50% da benfeitoria para cada um. Vai constar em escritura que eles serão proprietários em comum. Não há como fazer diferentes.
      Abraços

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  111. Boa noite.
    Tenho dois terrenos escriturados e com matriculas distintas, quero tirar uma área de 45 m² de um lote e anexar ao outro lote, como proceder?! ( Esses lotes tem testadas para ruas diferentes e se encontram nos fundos dos lotes, que é de onde quero tirar 45 m² de um e anexar no outro. Se fosse um terreno só, ele teria um formato em L). Quero anexar esses 45 m² no outro lote para posteriormente vendê-lo.

    Fui informado que devo unificar os dois lotes e transformar em uma matricula só, para depois desmembrar e transformar em dois lotes e duas matriculas novamente, já com a área de 45 m² retiradas de um e anexada ao outro. Esse procedimento é correto?!

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    1. Olá, sim é um procedimento legal porém recomendo que primeiro consultes prefeitura e cartório de imóveis. Há casos em que você unifica as matriculas e depois não pode dividir novamente principalmente quando na divisão cada lote fique com área menor que a permitida. como envolve legislação Federal em que um lote oriundo de desdobro não pode ter menos que 125 m². Há municípios que determinam a área minima de acordo com a região da cidade. Se for possível é o caminho. Nada impede de vender o terreno em questão e vender parte do teu terreno que equivale a 45 m² e depois vocês fazem o desdobro do teu terreno e ele unifica com o que ele comprou.. Só é preciso saber qual o caminho menos oneroso.
      Abraços

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  112. Boa tarde. Primeiramente quero parabenizar pelo trabalho e esclarecimentos oferecidos. Agora segue minha dúvida: No fundo da minha casa existe um terreno vazio, que até onde sei não tem dono, é como se fosse uma sobra de terreno. Minha duvida é se posso entrar com usucapião ou algum tipo de incorporação para agregar ao meu terreno? desde já agradeço atenção

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    1. Já tens imóvel o que te impede de usucapir, mas nada te impede de utilizar este terreno plantando algo nele e cuidando, incorporando-o ao teu e no futuro se ninguém reclamar tentar acrescer ao teu pelo tempo de posse. Ocorre que em geral estas sobras são de parte do loteamento doado ao município e que não foi utilizado. Ocorre que nada impede de um dia a prefeitura o utilizar. Se for apenas sobra mesmo, passe a utilizar, sem construir.

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  113. Boa tarde. Tenho um terreno alienado por uma empresa de consórcio. Estou comprando o terreno ao lado, que pagarei a vista. Minha dúvida é se posso juntar o terreno novo (Sem alienação) com o ainda alienado?

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    1. Olá. em geral não é aceita a unificação ou então a credora impões que toda a alienação em garantia recaia sobre o terreno unificado. Portanto você precisa contatar a credora e solicitar autorização para unificar. Se for autorizado todos os custos serão pagos por você.
      Abraços

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  114. Bom dia. Primeiramente quero te parabenizar pelo blog. Gostaria de tirar uma dúvida, estou pagando 2 lotes pela imobiliária, um ao lado do outro, fiz o projeto da casa onde a mesma ocuparia os dois lotes, preciso da unificação dos lotes para ser aprovado o projeto na prefeitura, mas a imobiliária não quer permitir essa unificação. Teria alguma outra coisa que poderia ser feita para eu ter a autorização para construir nos dois terrenos? Se puder me tirar essa dúvida ficaria muito grata.

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    1. Olá, analise o que determina o contrato e o projeto de loteamento. Se o projeto ou contrato proíbe a construção e unificação dos terrenos contínuos não há o que você possa fazer. Em geral o contrato informa. Se nada diz e a lei municipal permite terá que judicializar a questão para resolver. Abraços

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  115. Boa noite. De antemão quero parabenizá-la pela publicação que foi muito elucidativa. Gostaria de tirar uma dúvida a respeito do tema.
    Estou com a seguinte situação, tenho um terreno devidamente registrado como residencial, ao lado do terreno do meu pai que se encontra registrado como comercial. Queremos transformar tudo em comercial, porém não é possível a unificação dos lotes por estar com proprietários diferentes, correto? A minha dúvida é se teria alguma forma de unificarmos a fachada dessas edificações, considerando que a minha que hoje é residencial não será aberta para a rua/público, gostaríamos apenas de unificar as fachadas para assim parentar um prédio único. Isso seria possível? Quais os procedimentos para a realização de tal ato?
    Agradeço pela publicação e pela disponibilidade em sanar a dúvida de todos. Att, Agnaldo.

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    1. Oi Agnaldo. Não tenho como te ajudar porque tua dúvida depende de legislação municipal. Em principio não pode haver a unificação nem da fachada não só porque são donos diferentes como também são destinações diferentes de terreno. A solução seria ambos serem donos de ambos os terrenos para poder unificar solicitando a mudança de destinação para misto se a legislação permitir. Portanto é na prefeitura que resolvem a questão. Se cada um vender uma metade ao outro e for possivel mudar se poderia unificar, mas tudo isso é pura especulação minha.
      Abraços

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  116. Bom dia!
    Estou para comprar um terreno, são 2 terrenos com 2 IPTUS em uma escritura. Vou comprar apenas 1, seria possível separar a documentação? Se sim qual seria o processo?

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    1. Olá, se são dois terrenos com dois IPTU pode haver duas matrículas. É comum fazer uma única escritura para a compra de um ou mais imóveis e quando se leva a registro a mesma é registrada em todas as matrículas. Verifique no cartório de imóveis. Se continua sendo apenas uma matrícula eles irão te dizer se é possível desdobrar em dois lotes ou se terá que ficar com fração ideal + benfeitoria.
      Abraços

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  117. Olá, gostaria que me ajudasse, tenho uma casa financiada, e comprei o terreno ao lado será área de lazer.. lendo os comentários entendi que por enquanto não consigo fazer a unificação.. pretendo fazer a transferência para meu nome e assim q quitar o financiamento unificar. Esse seria o procedimento correto, estou certa? Minha dúvida é quais os contras em permanecer com dois terrenos (mais impostos taxas?) ?

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    1. Olá, não há qualquer problema em permanecer com os dois terrenos e impostos separados. Tem muito imóvel construído sem habite-se sobre dois terrenos separados que posteriormente são regularizados. No teu caso ainda é diferente pois a casa ficará em um terreno e a área social em outro. Dependendo da legislação municipal, estadual e federal você até pode conseguir a unificação porém a garantia do financiamento recairia sobre todo o terreno unificado.
      Abraços.

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  118. Olá, no caso de aquisição de 2 terrenos em condomínio fechado e quiser construir uma casa que ocupe os dois terrenos, é possível unificá-los em uma única matrícula e pagar somente 01 taxa de condomínio?

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    1. Olá. Depende. Em geral não é permitido e portanto você deve entrar em contato com a loteadora e saber o procedimento solicitando por escrito. Em geral não permitem unificar matriculas e IPTU e nem construir em dois terrenos centrando a construção.
      Abraços

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  119. Bom dia,
    No caso de dois terrenos sem escritura ,um possuí um imóvel e ambos contrato de compra e venda,o cliente gostaria de unificar os 2 contratos em 1 só,tornando apenas um contrato de compra e venda.
    Devo constar a fusão nas cláusulas ou apenas descrever o tamanho total dos dois.obrigado

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    1. Olá, primeiro é preciso regularizar a propriedade em nome do adquirente pois está somente em contrato de compra e venda. Os dois terrenos estando na propriedade da mesma pessoa poderá ser unificado no cartório de imóveis.
      Abraços

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  120. Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
    O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a metragem que deseja.

    Diante do desejo do cliente de construir um empreendimento de 3.000 m² utilizando as três áreas adquiridas, o que você sugeriria para torná-las uma única área, considerando a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79)?

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    1. Oi Sarah. Sugiro que você estude a legislação em vigor para responder esta pergunta. Estudar sempre é a única forma de você aprender e se tornar uma profissional experiente. Boa sorte.

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  121. No caso de uma mesma matricula possuir dois iptus (casa com frente e anexo), como fazer para juntar tudo? Seria atraves do processo de unificacao? Grato!

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    1. Dois impostos, dois imóveis. É preciso alteração na prefeitura com projeto que junte os imóveis em um só. Depois se faz a alteração averbando na matrícula a construção unificada. Um profissional CREA deve ser consultado.
      Abraços

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  122. Olá, boa noite!
    Financiei uma casa em um condomínio fechado onde vou pagar por 30 anos. Estou querendo ampliar minha casa e meu vizinho está vendendo o terreno ao lado e gostaria de usar uma carta de crédito de um consórcio que fui contemplado. Posso comprar o terreno com a carta de crédito e após comprado fazer a unificação dos 2 lotes? Sendo que os 2 estarão alienados a bancos distintos porém sou o titular das 2 aquisições?
    Muito obrigado!

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    1. Oi Danilo, entendo que já verificou junto ao condomínio se pode fazer esta operação de juntar os terrenos e ampliar as casa. Na grande maioria não é permitido ou permitem a unificação porém não se mexe no condomínio que continua sendo duas taxas separadas por conta da documentação que seria toda alterada e as custas pagas por você(muito altas).
      São dois terrenos e dois bancos diferentes, não há como juntar tudo. O que pode ser feito é financiar o terreno com o mesmo banco que financiou o seu, mas seguiria pagando deparado.
      Abraços

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  123. Eu e um amigo temos dois lotes. Cada um em nome de uma pessoa diferente. Queremos fazer duas casas e uma área de lazer em comum. Como aprovar isso na prefeitura? Dois projetos? E no futuro se quiser separar pra um vender sua parte? Não quero unificar nem fundir os lotes. Obrigado

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    1. Oi Pablo. Nem tem como unificar os lotes porque são donos diferentes. Vocês terão que para unificar um doar para o outro 50% de cada lote para que ambos sejam donos em comum dos dois lotes cada um com 50%, aí sim pedir unificação no cartório, tudo ao mesmo tempo e após analisar se todo o procedimento pode ser feito.
      A opção é manter cada um com o seu terreno e cada um fazer seu projeto construtivo separado. A área social em comum a ambos vocês fazem um contrato de uso comum com todas as regras de utilização, horários de silencio, divisão de valores gastos, quem arca com o que e guardado ambos todas as notas fiscais de material e pagamento de serviços, como será feita a manutenção e divisão de gastos, ressarcimento por danos, manutenção e divisão de custos para não ficar aquele assunto de "você usou mais que eu" e principalmente o que ocorre em caso de venda do imóvel, se o outro tem preferência na aquisição por X prazo, indenização , etc porque quem comprar terá direito de uso também. Até muros e cercas de divisa se coloca. Contrato com duas testemunhas identificadas, reconhecimento de firma de todos e eu recomendo uma via arquiva do cartório de títulos e documentos.
      Abraços

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  124. Oi boa tarde comprei dois terrenos 10 X 25 cada um , so que eu queria muito nunificar esses lotes pra ficar com se fosse um terreno só, mas um eu paguei a vista e outra foi financiado pela Caixa teria como eu unificar se eu foi a vista e outro financiado.

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    1. Olá. O imóvel financiado está alienado ao banco credor o que impede a unificação. Abraços

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  125. Bom dia! Tenho em um único terreno de 1000m2 duas matrículas, sendo uma da casa Matriz mais área não construída (matrícula A) e a outra apenas de uma casa secundária (matrícula B). Quero vender a casa Matriz e continuar morando na casa secundária, mas quero ficar com parte da área não construída. É possível eu passar parte do terreno que hoje está na matrícula A para a matrícula B para posteriormente vender a matrícula A?

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    1. Olá. Sim, é possivel. Tens duas matriculas, terá que unifica-las e depois desdobrar em dois lotes separados no tamanho que deseja. É preciso analisar a situação de acordo com a legislação do teu município. Em alguns casos nãos e precisa unificar as matriculas pois já estão separadas e você apenas pode acrescer a área que deseja ao teu lote. Abraços

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  126. Bom dia. Comprei uma casa em um condomínio fechado há 15 anos atrás. Depois de 3 anos comprei o terreno do lado. Fiz a unificação dos terrenos. Pago somente 1 IPTU desde então. Quando unifiquei, as regras do meu condomínio eram claras de que seria permitido após a unificação o pagamento de 1 taxa associativa. Agora após 15 anos estão querendo mudar isso e exigindo que eu pague duas taxas. Sendo que quando comprei e fiz a unificação não era dessa forma. Tem algo que pode ser feito? Obrigada!

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