LOCATÁRIO NÃO DEVE ACEITAR PRÁTICAS ABUSIVAS DE IMOBILIÁRIAS

LOCATÁRIO NÃO DEVE ACEITAR PRÁTICAS ABUSIVAS DE IMOBILIÁRIAS

Tempo de leitura: 9m:31s

Discorro sobre um caso recente, que culminou com a desistência de alugar o imóvel, por imposições da imobiliária que o pretendente julgou inadequadas. Segue o caso.

Não me refiro a uma imobiliária novata e sim, a uma empresa consolidada em uma grande capital do país. Representante legal do proprietário do imóvel, com poderes gerais de administração da locação e agindo em nome do proprietário em todos os atos praticados. O prejuízo ao locador por má gestão gera o dever de indenizar(CC - art.667), inclusive quando trabalha com parcerias, transferindo para terceiros serviços que fazem parte da administração. 

Caso prático de desistência de alugar um imóvel

Recebi a seguinte mensagem em um Fórum de profissionais onde respondemos dúvidas. A mensagem abaixo é a original do primeiro contato. Retornando o contato, a pretendente a locação solicitou análise de dois documentos entregues pela imobiliária. 

*autorizada a publicação

Com base na mensagem acima temos algumas situações permitidas e outras não:

✔ composição de renda;

✔ garantia caução em dinheiro em dobro;

✔ cobrança ilegal de taxa;

✔ depósito indevido em conta de terceiros;

✔ *cláusulas abusivas no contrato de locação;

✔ *documento ilegal apartado do contrato.

* os dois últimos itens recebi via E-mail para análise. O contrato de locação para assinar e uma proposta dos pretendentes a locação, imposta as estes para que a mesma fosse concluída. 

O que significa compor renda ao alugar um imóvel

É permitir que uma pessoa que não irá residir no imóvel, faça parte do contrato com sua renda bruta completando a renda da pessoa que será a locatária. Nem sempre a locatária consegue comprovar renda suficiente para cumprir as exigências do locador. Visando a segurança do contrato e diminuição de riscos, é aceita a composição. A pessoa que entra para compor renda, participa como locatária(o) solidária(o). Portanto, analisando a mensagem acima, a renda da pretendente deixou dúvidas(ou não era suficiente) e a tia entrou no contrato para fechar o valor necessário. Tudo OK até aqui.

Responsabilidade da imobiliária gera rigor na análise de crédito na locação

A imobiliária, como representante legal do locador, responde por qualquer prejuízo causado. Quando entregamos o imóvel de nossa propriedade para locação, buscamos segurança contratual e jurídica. Através do profissional se diminui os riscos desse negócio que sempre irão existir. Por isso, o locador também deve prestar atenção a quem entrega seu imóvel e que será seu procurador para a administração do contrato.

As exigências, tem por finalidade comprovar que os problemas durante o contrato fazem parte do risco do negócio e não de uma gestão ineficiente. Podemos alugar um imóvel para um locatário com excelente renda, mas não se pode prever que ele perderá o emprego e ficará inadimplente, sem ter como sair do imóvel locado imediatamente. Na pasta da locação está arquivado todos os documentos que comprovam que o profissional tomou todas as medidas permitidas em lei para garantir um bom negócio. Por que este rigor? Porque o projeto de lei na Câmara dos Deputados do despejo extrajudicial ainda não está aprovado e a justiça brasileira é muito demorada na sentença de despejo. Se for do interesse, retorne e clique no link em azul para ler mais sobre o projeto de lei do despejo extrajudicial. 

A responsabilidade dos profissionais de locação de imóveis permite um maior rigor na análise da ficha do possível locatário, mas nunca, prestar informações erradas, contrariar a lei e fazer cobranças ilegais ou investigar a vida do locatário e seus familiares(como fazem algumas plataformas de análise de crédito).

Exigir 06 alugueis de garantia na locação do imóvel é legal

A lei determina o máximo de 3 aluguéis sem incluir nestes as taxas mensais de contrato (art. 37 lei 8.245/91) como caução em dinheiro para garantir o contrato. É solicitado 03 aluguéis de garantia por locatário. Como um dos locatários não tinha renda, dois pagariam a caução. Foi alegado para a  locatária que a cobrança é permitida por uma brecha na lei(qual?). 

Exigir mais que 3 aluguéis neste tipo de garantia é "contravenção penal" prevista na mesma legislação(art. 43, lei 8.245/91). Se a lei determina 3 aluguéis, ao reajustar o aluguel o locador poderá pedir complemento para manter 3 aluguéis de caução e somente isto.

Talvez queiram alegar que a interpretação do artigo leva ao entendimento de que, havendo mais de um locatário, se pode cobrar de cada um. Não pode. Se a locatária tivesse fechado negócio, o locador arcaria com uma multa de 3 a 12 meses de aluguel, sendo que, a prisão prevista no artigo não é aplicada(nem teria cabimento). A imobiliária responderia posteriormente pelo prejuízo do contratante.

Talvez tenha havido um engano no entendimento porque o locador pode solicitar que o locatário reponha a caução quando a mesma for utilizada para, de comum acordo, cobrir inadimplência. Segundo a pretendente, foi exigido 6 aluguéis e no contrato assim consta.

Cobrar taxa do locatário para administrar caução em dinheiro na locação é ilegal

Para concluir o negócio havia imposições às locatárias.

☑ autorizar o desconto de 10% do valor total da caução para a imobiliária administrar os valores depositados em poupança(pública e gratuita), acrescidos dos rendimentos da poupança;

☑ depositar por boleto bancário na conta da imobiliária o valor de 3 aluguéis da caução a título de "reserva do imóvel" antes de assinar contrato. Desistindo de assinar, perdia a caução, revertida em multa (tinha arras no contrato de locação?). 

☑ autorizar que o depósito da caução fosse transferido, após assinado o contrato, para a conta poupança em nome dos dois sócios da imobiliária( por quê?);

☑ encerrada a locação, autorizar a devolução dos valores somente após 30 dias do encerramento do contrato.

☑ sendo os locatários moradores um casal, havendo separação, ambos continuam responsáveis até o encerramento do contrato.

As situações acima listadas, foram entregues para a locatária, em documento com o título de "proposta de locação" para que, fosse assinado. Você locatário faria uma proposta deste tipo? Entendo que esta é a chamada "brecha na lei". Tentar fazer com que a locatária agisse contra os direitos dela própria. Para encerrar, o documento finaliza com "declaramos estarmos livres e sóbrios e capazes". 

Cláusulas abusivas no contrato de locação de imóveis

O fato de um contrato de locação imobiliária ter cláusulas abusivas ou ilegais, não invalida este contrato. As cláusulas que contrariam a lei são nulas de pleno direito e não precisam ser cumpridas. As cláusulas abusivas podem ser judicialmente questionadas. De concreto, somente a questão de que, você não consegue negociar cláusulas em um contrato de locação residencial. No máximo o valor do aluguel, data do pagamento, prazo contratual e uma possível benfeitoria. O restante das cláusulas são impostas, até porque, visa proteger o locador frente a lei do inquilinato que protege e prioriza o inquilino.

O contrato entregue a esta pretendente a locação, mais parece um livro. Não tem estrutura, infringe o código do consumidor misturando letras tamanho 12 com outras minúsculas. 

obs. Autorizada a publicação

No corpo do contrato encontrei cláusulas e informações que contrariam a lei do inquilinato:

☑ cláusula de caução em dinheiro de 6 aluguéis;

☑ cláusula de fiadores;

☑ permissão ao locador para pedir desocupação durante o contrato;

☑ obrigação de pagar o boleto antecipado caso o aluguel cai em final de semana e feriado(não se trata de impostos);

☑ multa de 50% dos aluguéis devidos em caso de desocupação antecipada pelo locatário.

Concluindo

A pretendente a locação desistiu de alugar o imóvel, questionou a atendente, não obteve respostas legais, foi ofendida e somente estava questionando o que era de direito e ainda perdeu R$ 300 reais gastos na documentação. Felizmente, nos dias atuais, onde o consumidor tem esta poderosa ferramenta de pesquisa, é cada vez menor situações como esta.

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