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03/09/15

DESPESAS DE ITBI E TAXAS FINANCIADAS PELO BANCO

DESPESAS DE ITBI E TAXAS FINANCIADAS PELO BANCO



Uma das maiores dificuldades do comprador em utilizar do financiamento imobiliário para a compra de um imóvel é dispor de recursos para as despesas.

Recursos do comprador.
Na compra imobiliária o vendedor solicita o pagamento de um sinal aceitando o financiamento pelo comprador. O sinal é pago como garantia do negócio e espera pelo procedimento bancário que pode chegar a 90 dias ou mais se houver problemas a serem solucionados relativos a documentação das partes e do imóvel etc.

Sinal na compra e despesas de ITBI e taxas
Imóveis acima de 100 mil reais não são 100% financiados obrigando o comprador a dispor de recursos para pagar o sinal ao vendedor. Além deste sinal, o comprador tem que dispor a vista dos valores para pagamento das despesas de ITBI e taxas de cartório e banco que giram em torno de 6% do valor de avaliação. Também tem que dispor do valor da primeira parcela do seguro obrigatório paga na assinatura da escritura particular com o banco.

Financiamento das despesas
Visando facilitar (ou seria iludir) a vida de quem não tem estes recursos, a maioria dos bancos passou a permitir o financiamento destas despesas de ITBI e taxas diluindo-as no financiamento imobiliário aprovado. Mas como sempre as informações não foram tão claras quando deveriam ser e o comprador acaba sendo pego de surpresa.

O limite de valores para estas taxas serem financiadas é de 4% a 5% do valor financiado aprovado pelo banco e não do valor total negociado entre as partes. O pagamento da primeira parcela do seguro obrigatório não esta incluída. Bancos particulares tem valores diferenciados, então procure saber antecipadamente.
Exemplo:
Em uma compra de imóvel no valor de 400 mil reais onde o banco vai financiar 300 mil reais, as despesas a serem financiadas e devolvidas ao comprador vão ficar me torno de 12 mil reais se for de 4% sobre o valor financiado. Deve-se ter o cuidado de verificar que a base de cálculo do imposto ITBI é sobre o valor fiscal cadastrado na prefeitura e não o valor negociado ou financiado. Desta forma a despesa pode ser superiores ao que o banco vai financiar. Significa dizer que os valores variam conforme o contrato. Convém então  buscar saber antecipadamente quais são estes valores.

Financiamento das despesas ou reembolso das despesas???
Quando bancos e profissionais que atendem o comprador informam que as despesas de ITBI e taxas podem ser diluídas no financiamento devem ter o cuidado de informar ao comprador que o banco não irá pagar estas despesas e taxas. O que na maioria dos casos não é explicado, é que o comprador deverá ter os valores para efetuar os pagamentos destas despesas e depois ser reembolsado pelo banco quando o financiamento for concluído. Temos então o financiamento ao comprador das despesas junto com o valor financiado e a devolução dos valores que ele pagou.
Na prática, ajuda quem tem parentes ou amigos que possam lhe emprestar os recursos com a certeza de que lhe serão devolvidos em breve.

Devolução dos valores pagos
O comprador consegue recursos junto a terceiros, efetua o pagamento das despesas e taxas e quando a compra financiada estiver concluída recebe de volta os valores que gastou com ITBI, taxas bancárias que incluem avaliação do imóvel, avaliação jurídica e outras taxas e os gastos com a penúltima etapa do processo de financiamento que é o registro imobiliário.

Quando é devolvida as despesas de ITBI e taxas
Os valores são devolvidos após concluída a última etapa do financiamento que é a devolução da escritura registrada ao banco para análise.
Após levar a escritura particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária fornecida pelo banco e assinada pelas partes envolvidas, para registro no cartório de registro de imóveis, solicitando a transferência do imóvel para o nome do comprador e a averbação da garantia de pagamento do financiamento, o comprador deverá devolve-la registrada ao banco.
O banco leva em torno de 08 a 10 dias uteis para analisar se todos os dados registrados estão corretos e estando, libera o financiamento na conta do vendedor e reembolsa ao comprador as despesas que teve.

Custos do financiamento das despesas
Na pratica e podendo não vale a pena financiar sendo que este valores se somam ao do financiamento do imóvel impactando no valor total do saldo devedor e das parcelas. Como o financiamento é de longo prazo, imaginem em despesas de 5 mil reais diluídas no financiamento de 30 anos quanto você terá pago no final do contrato. Mas sendo a única alternativa, analise bem todos os procedimento antes de seguir adiante e concluir o negócio.


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