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31/07/14

LOCAÇÃO DE QUARTO – LEI DO INQUILINATO OU CÓDIGO CIVIL



Esta questão surgiu através de um Email recebido de um leitor em que havia a duvida em relação a estar querendo locar os quartos de sua residência para estudantes. Não sabia se a locação em questão seria regida pela lei do inquilinato 8.245/91 ou pelo código civil de 2002 e que tipo de contrato utilizar.

Partimos da legislação vigente.

Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato
  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
        Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
        a) as locações:
        4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários(grifo meu) e como tais sejam autorizados a funcionar;
   
Sendo assim temos que:
1) será regida pela lei do inquilinato 8.245/91 a locação de quartos em imóveis residenciais de habitações familiares ou multi familiares onde o proprietário ou locatário autorizado pelo locador opte por colocar quartos disponíveis a estudantes ou qualquer outra pessoa para sua moradia e dormitório em troca de pagamento mensal de aluguel, sem com isso prestar serviços a estes locatários. Os mesmo locam o quarto com direito de uso de demais dependências livremente ou restrita conforme o contrato. Exemplo: casas e apartamentos particulares, casas de estudante em prédio particular, vagas em quartos de imóveis privados.
O contrato de locação segue a legislação do inquilinato com especial atenção ao tempo do contrato determinado nos artigo 46 e 47 da lei 8.245/91.
Se o proprietário do imóvel é quem loca será o locador, se o imóvel estiver alugado e o proprietário autorizar o locatário a locar os quartos do imóvel que aluga, neste caso o locatário será o sublocador e caracteriza-se sublocação consentida que deverá seguir a legislação do inquilinato.

2) será regida pelo Código Civil de 2002 as locações de quartos em qualquer estabelecimento que prestem serviços a quem esta locando o quarto. Resumindo, será considerado prestação de serviços e não locação de imóvel toda a locação de quarto que esteja localizado em estabelecimento com alvará municipal de funcionamento. Exemplo: pensão, hotel, apart. hotel, casa de estudante instalada em prédios do governo seja municipal, estadual ou federal. Nesta situação ocorre prestação de serviços como, troca de roupa de cama, fornecimento de refeições, serviços de limpeza e arrumação e emissão de recibo.
O contrato será de prestação de serviços e não de locação residencial e portanto regido pelo Código Civil de 2002

Conclusão:
Locação em residência particular, lei do inquilinato.
Locação em estabelecimento com alvará, prestação de serviço, Código Civil 2002
Seguindo a lei do inquilinato o despejo é o caminho para encerrar o contrato. Seguindo o código civil os dias contratados quando terminados encerram a prestação.
Toda a atenção ao contrato de locação pela lei do inquilinato, o despejo judicial é demorado e obriga o locador a conviver com o locatário indesejado até a sentença.





81 comentários:

  1. Show, excelente artigo. Informações de extrema relevãncia.

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  2. Obrigado. Achei a postagem interessante pois verifiquei muitas informações erradas na internet, achando que qualquer locação de quarto tem regras mais flexíveis.
    abraços

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  3. Olá.

    Vasculhando na internet, acabei achando o seu blog e o achei muito interessante.

    Gostaria de saber se poderia me ajudar...

    Eu aluguei uma casa para 36 meses com seguro fiança anual. Passou esses 36 meses e continuei na casa sem renovar o contrato, no caso foi verbal, por mais 36 meses, que se encerraria em outubro de 2014, porém os seguros fianças dessa prorrogação verbal aconteceram normalmente, ano a ano, pra eu permanecer.
    A dúvida é: a imobiliária, a pedido da proprietária, enviou uma carta solicitando a desocupação do imóvel em junho, porém eu não assinei porque, embora eu não tivesse renovado o contrato, o qual ficou subtendido mais 36 meses, eu renovei todos os anos o seguro fiança, inclusive esse último ano. Diante dessa situação, eu tenho o direito de permanecer até outubro, já que o seguro fiança é feito pra um ano e esse um ano acabaria em outubro? Neste caso, sou obrigado a desocupar o imóvel antes de outubro?
    O que posso fazer?

    Por enquanto, até hoje, eu não assinei a carta e me recusei a assinar por esse motivo, porém, desta vez, hoje, 04/08/2014 enviaram a carta que eu recusara a assinar pelos correios.
    Como posso agir neste caso?

    Agradeceria muito mesmo se me orientasse.
    Desde já, obrigado pela atenção!
    Preciso de uma orientação, por favor!

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  4. Oi Paulo, retornei teu email com a resposta visto que precisei te explicar me detalhes porque o locador pode retomar o imóvel agora e não somente em outubro.

    abraços

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  5. Excelente post! Me tirou uma de minhas dúvidas, mas Maria eu tenho outra dúvida...Estou pensando em montar uma República no qual calculo uma renda acima de 6.000 reais, entre 6 a 16 mil máximo para 19 meninas. Qual será o melhor tipo de contrato a se fazer? Pelo ponto de vista juridico e contabil, é melhor abrir uma empresa para esta finalidade? É viável?

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  6. Olá, bom dia. Do ponto de vista contábil não tenho como te dar a informação do que seja mais viável, tens que consultar um contabilistas pois foge do meu conhecimnento.

    O que posso te dizer é que se vais locar quartos sem prestação de serviços do tipo hotel, apenas locando o quarto ou a vaga em quarto e oferecendo direito a banheiro e cozinha, neste caso a lei do inquilinato vai reger os contratos e deverás fazer contrato de locação de quarto e ter profundo conhecimento da lei para não teres problemas.

    Se fores abrir uma empresa neste caso és regido pelo sistema de hotel com fornecimento de serviços que um hotel ou pensão fornece como alimentação, arrumadeira, lavagem de roupa etc e aqui és regido pelo código do consumidor e o contrato é de prestação de serviços.

    Basta ver em qual você se encaixa.
    Se for na do inquilinato posso te ajudar e neste caso use meu email acima a direita para mais informações.


    abraços

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  7. MARIA TENHO UMA DUVIDA QUANTO A TAXA DE ADMINISTRAÇÃO COBRADA PELA IMOBILIARIA DE 12% SOBRE O ALUGUEL DO MEU IMOVEL. POSSO COBRAR O RECIBO COM MEU CPF DESTA TAXA? A IMOBILIARIA TEM QUE DECLARAR ESTA TAXA A FISCALIZAÇÃO DA FAZENDA ? OUTRA PERGUNTA; É CERTO A IMOBILIARIA COBRAR OS DIAS NÃO MORADOS PELO INQUILINO E DESCONTAR NO MEU ALUGUEL? OBRIGADA! ROSA

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  8. Quanto a taxa de administração de 12% sobre o aluguel a imobiliária é obrigada a informar a Receita federal o teu CPF e o valor descontado do aluguel todo o mês a titulo de taxa de administração e fique tranquila porque a multa por não informar é de mais de 5 mil reais e portanto nenhuma imobiliária deixa de faze-lo. Já você informa o valor liquido do aluguel recebido e o valor pago para pessoa juridida de taxa de administração. Se desejar pode sim pedir o recibo com teu CPF.

    Cobrar dias que o inquilino não morou no imóvel é ilegal. Se ele entrou por exemplo, no dia 15 do mês pagará somente os próximos 15 dias utilizados.
    abraços

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  9. obrigada maria tudo agora ficou claro eu estava declarando o valor sem declarar o valor pago de tx administrativa. Como posso ressarcir esse valor descontado do valor repassado a mim ? Posso pedir uma copia do contrado da imobiliária com o inquilino? obrigada! rosa.

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  10. Olá. Vais ter que retificar tuas declarações anteriores para corrigir os valores declarados de forma errada porque não vai bater com as informações da imobiliária para a Receita e podes cair na malha fina. Só não caiu porque declarou a maior. Se pagou a mais terá que agendar consulta na secretaria da Receita Federal para acertar tudo e pedir devolução.
    Podes sim pedir uma copia do contrato para a imobiliária, sem problema e pode ser copia simples.
    abraços

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  11. olá maria! Se o inquilino pede autorização via imobiliária a mim locadora para levantar parede, ele ficará isento no ato da entrega de retirar esta parede? Eu concordei mas com a condição de retira-la! Como funciona estas autorizações após a entrega do imóvel ? Gera imunidade para o inquilino? E quando a imobiliária não avisa o proprietário que o inquilino fez modificaçoes no imóvel. qual o meu direito neste caso? Obrigada! Rosa

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    1. Oi Rosa.
      Se você autorizou sob a condição de retirada da parede na entrega do imóvel o inquilino tem que retira-la antes de devolver as chaves. Qualquer alteração no imóvel sem tua autorização é sujeito despejo por infração contratuais e no contrato consta que o imóvel não pode ser modificado sem a autorização do proprietário. Se não constar, ele modifica mas na devolução deve entregar como recebeu salvo se te comunicar da reforma e você autorizar que seja devolvido como esta mas sem indenização.
      abraços

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  12. Olá, achei muito interessante esse post. Estou precisando de ajuda com relação a ter feito um contrato num pensionato com vigência de 5 meses, incluindo lavar e passar roupa, café da manhã e limpeza, contudo meu filho não se adaptou e pediu para sair. A dona do pensionato, a qual me pediu a garantia do pagamento com cheques pré datados (mesmo o pagamento sendo feito adiantado), disse que não devolveria os cheques e eu teria que pagar todos os meses do contrato. Eu disse que não pagaria, que podíamos fazer um acordo, mas ela não aceitou. Eu sustei os quatro cheques e ela no mesmo dia depositou todos. Nesse caso, eu seria obrigada a pagar 100% do contrato?
    Abraços,

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    1. Oi Carmem. Se o pensionato tem alvará não é regido pela lei do inquilinato e sim pelo código de defesa do consumidor pois trata-se de locação de serviços e sendo assim vale as regras do contrato que deve ter uma multa a pagar. Sugiro que procures um advogado porque ela vai protestar teus cheques. abraços

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  13. Maria, boa tarde!

    Sou inquilino de um quarto em um AP de 4 quartos que o proprietário não mora no local.

    Pagamos cada um, um determinado valor e agora hoje ele apareceu no apartamento, viu o lixo encostado em um local e quer me cobrar uma taxa de limpeza sendo que nunca houve nada acordado quanto a isso, não tenho nada assinado com isso e tal.

    A quem recorrer se ele descontar essa taxa do meu cheque caução? A quem posso recorrer se eu me sentir lesado? Ofereci até de pagar R$10,00 que acho justo mas ele não aceitou, provavelmente vai querer cobrar um valor mais elevado.

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    1. Olá, se a taxa não esta prevista em contrato não pode ser cobrada e se é lixo proveniente de vocês todos juntos podem providenciar a limpeza. Sendo assim se a taxa for cobrada no Doc do aluguel deverá para o mesmo em juízo retirando este valor. Se ele achar que esta com a razão poderá questionar e será aberta ação judicial para a solução. Se ele retirar os valores pagos em juizo concordou com você. abraços

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  14. Olá, eu e minha família somos inquilinos em uma casa onde a proprietária é uma conhecida nossa. Pedimos autorização à ela e abrimos vagas para alugar quartos. Até então tenho feito contratos, visando estudantes, com duração de 6 meses. Por sermos inquilinos, mesmo com a autorização da proprietária, meu contrato seria inválido ao algo do tipo? Grato pela atenção e pelas informações.

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    1. Olá, teu contrato de locação é valido e és a locatária e teus inquilinos são os sublocatários pois alugam os quartos.
      O aluguel cobrado de cada inquilino seu somados não pode ser maior que o aluguel que você paga pelo imóvel.
      Sugiro que peça autorização para sublocar quartos por escrito a tua locadora para não haver problemas futuros.
      O prazo de locação dos quartos não pode ser superior ao prazo do teu contrato.
      Todas as regras do teu contrato valem par o contrato dos quartos incluindo prazo.
      abraços

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  15. Boa noite! Aluguei um imovel para minha filha morar em uma cidade que fica 700 Km de casa, ela passou na faculdade atraves do Enem , porém agora em junho através da segunda chamada do Enem ela conseguiu aprovaçao em outra faculdade que fica bem mais próximo de nossa casa, apenas 70 Km. Gostaria de saber se consigo a liberação da multa de rescisão de contrato perante a justiça, expliquei a situação para a imobiliária, enviei o email de aprovação em que recebemos do Mec, mas o proprietário não quer liberar.

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    1. Olá. não, a multa é devida e tem que ser paga. O locador não pode ser prejudicado pelas escolhas do locatário. A única forma de te liberares seria o locador te isentar. abraços

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  16. Olá Maria Ângela! Parabéns pelo Blog! Moro em uma casa mobiliada com mais três pessoas, o aluguel é cobrado por quarto, e no meu caso, quarto dividido, aluguel individual. Como não tem alvará, entendi que estamos sob a lei do inquilinato. Gostaria de saber se o locatário tem o direito de vetar visitações na residência ou exigir que seja avisado antes, pois isso me pareceu um pouco abusivo. E também se ele tem o direito de entrar e sair da casa quando bem entender, inclusive entrar nos quartos, com ou sem a nossa presença.

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  17. BOA NOITE EU LOQUEI UM QUARTO NO MEU APARTAMENTO SEM CONTRATO ASSINADO, NUM ACORDO VERBAL DEIXEI CLARO QUE ERA UMA EXPERIÊNCIA E SE NÃO DESSE CERTO SINALIZARIA PARA A SAÍDA DO INQUILINO, DANDO UM PRAZO DE 60 DIAS PARA A SUA RETIRADO, SE O O INQUILINO SE RECUSAR O QUE EU POSSO FAZER PARA A SAÍDA DO MESMO?

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    1. Bom dia César Brasil.
      Como vais provar que era um contrato temporário se não o fi
      Na locação residencial não existe experiência, ou você loca ou não loca.
      Sempre faça um contrato temporário de no máximo 90 dias sem renovação.
      Caso não goste do inquilino pode no término do contrato despeja-lo e se ele não sai entra imediatamente com liminar de desocupação na justiça. Se gostar após 90 dias faça um contrato com prazo de 30 meses ou mais.

      Se seu atual inquilino não quiser sair terá que acionar a justiça e torcer para que a mesma aceite seu contrato verbal temporário com testemunhas de que o mesmo foi acordado entre vocês.
      abraços

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  18. Maria boa noite ,
    Moro numa pensão no centro de São Paulo ,
    onde uma Zeladora cuidava , não assinei nenhum contrato agora o Dono colocou uma imobiliária para cuidar da pensão desde o inicio a imobiliária não fez um comunicado coletivo ou um contrato com os moradores , e esta tentando aumentar o aluguel desde o inicio sem sucesso pois não aceitamos , como ultima cartada el resolveu cobrar água e luz e IPTU mas colocou no boleto de pagamento sem aviso prévio apenas nos deixou com a surpresa quando recebemos
    aqui é uma pensão feminina , mas perdemos a segurança os serviços de reparo , tudo que tínhamos com a antiga zeladora como posso agir neste caso , me recusei a pagar o valor do aluguel com 100 reais de acréscimo como a lei pode me proteger? isso ta certo?

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    1. Qualquer cobrança nova exige que vocês concordem, se não concordam não devem pagar então procurem um advogado para depositar somente os valores acordados em juízo até que se faça contrato escrito. abraços

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  19. Maria moro em uma pensão, e só um quarto. Porem
    Tudo e cobrado por cabeça água e luz. Este mês me senti lezado pois a conta veio muito alta de luz e estão cobrando por um amigo que vem aqui as vezes 1 ou 2 vezes semanal. Porem a imobiliária foi enformado que ele mora aqui, oque de fato isso na o acontece. Isso e justo ? Fora que está sendo cobrado um valor de assistência 24hs que não foi notificado e a assistência não acontece na prática. Oque posso fazer neste caso ? Me ajude boa tarde!!!

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    1. Bom dia Peterson Garcia

      Infelizmente pensões não são regidas pelas regras da lei do inquilinato, valendo o que determina o contrato de locação do quarto. Se o mesmo informa que não é permitido a permanência de pessoas para pernoitar ou passar o dia e seu amigo vem duas vezes por semana vai lhe ser cobrado a mai conforme o contrato mas nunca o dobro do que pagas. Vá até a imobiliária informar a situação correta.
      Quanto a taxa de assistência todos devem se manifestar em relação ao pagamento do serviço não prestado. Lembro que vocês são regidos pelo código do consumidor o que permite reclamação ao Procon.
      abraços

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  20. Boa NOITE! bom, aluguei um quarto em uma republica. no dia (27/11/15) paguei 600 reais ( referente ao primeiro mes, até o dia 27/12/15). pois bem, nao assinei contrato, pois foram só especificações verbais. Peguei as chaves, porém nao fiz a mudança. Após duas horas, por motivos particulares, desisti no quarto. Comuniquei a proprietaria e pedi a devolução do dinheiro, ja qe nao fiquei 30minutos na casa e nao havia levada nada meu pra la. ela se recusou de me devolver o dinheiro. oque posso fazer? estou no direito de ter o dinheiro de volta ou nao?

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    1. Geovani Vendramine

      Você alugou o imóvel e recebeu as chaves ou seja tomou posse. com isso verbalmente a locação estava fechada e a locadora dispensou interessados, suspendeu visitas e com a entrega das chaves deu como iniciada a locação. Valem as mesmas regras do contrato escrito(lei 8.245/91 art. 47).

      No contrato verbal não há multa á ser paga mas judicialmente o locador pode solicitar indenização pois contava a locação como fechada e você voltou atrás. Ela não irá te devolver o valor e terás que recorrer ao juizado para discutir a reaver teu dinheiro.
      abraços

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  21. moro em uma republica com 4 pessoas,sou o responsavel pela casa,com o contrato em meu nome.um dos inquilinos tem sido problema,então eu e os outros dois decidimos q não queremos esse inquilino mais residindo na republica. mas o mesmo insiste em não sair. existe algum prazo legal para ele sair? queremos quw saia de imediato. ele começou a protelar o pagamento das contas. podemos alegar se for o caso para ele sair logo,que ele não paga as contas,pois como era uma relação de confiança,nunca tivemos recibo.

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    1. Ola. Temos uma situação de locação do imóvel e sublocação dos quartos. Se ele não sai por acordo é preciso despejo pela via judicial.
      Você é obrigado a dar recibo, corrija isso. Abraços

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  22. Maria,obrigada por esse blog!! Olha só, estou pensando em alugar dois quartos da minha casa para estudantes. Qual a melhor forma de fazer isso da forma correta e evitar dor de cabeça??

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    1. Oi Mayara Jacobina

      A dor de cabeça é inevitável a não ser que você tenha um absoluto rigor na escolha dos estudantes. O que recomendo é não abrir mão de critérios que te protejam.

      Quanto ao contrato faça um contrato inicia de locação de quarto por temporada com prazo de no máximo 90 dias(não pode passar disso). Se gostar do estudante e tudo correr bem então antes de fechar os 90 dias você faz um contrato de 30 meses, escrito porque a lei não t deixa renovar o contrato temporário, depois de 90 dias se não fizeres um escrito de 30 meses complica tua situação para desocupar o imóvel.
      Se não for bom inquilino completos 90 dias ele desocupa ou você entra com liminar judicial para despeja-lo.

      Tenha sempre uma poupança de reserva para uma possível ação judicial de despejo.custos Como advogado e justiça.

      Tens que criar uma ficha de castro que o inquilino deve preencher com todos os dados e exigir que junto e assinado ele apresente copia autenticada da RG e CPF comprovando que quem assina o contrato é quem consta nos documentos, comprovante de endereço atual, certidão negativa SPC, civil e criminal. Com os dados dele você tira a ficha corrida via internet. Indicação de duas pessoas que o conheçam. comprovante de renda e de matricula. a partir daí podes analisar a situação.

      Uma garantia do contrato é obrigatória e a caução de 3 aluguéis é uma ótima que deves depositar em poupança pois no fim do contrato tens que devolver a ele quando tudo estiver quitado. Não abra mão, é tua segurança caso não paguem, uma ação de despejo demora em torno de 6 meses.

      O contrato vai contrato que pode e o que não pode ser usado no imóvel, visitas, proibido fumar, barulho horário, uso dos banheiros etc.

      Isso é só o inicio mas um locador cuidadoso não terá muitos problemas.

      abraços

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  23. Bom dia no caso do contrato de prestação de serviços, se no meio do contrato por mal comportamento ou não observância das regras da pensão eu precisar colocar o indivíduo pra fora, como devo proceder?

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    1. Oi Mario, notifique por escrito que desejas o encerramento da prestação de serviço pelos motivos apresentados e conceda 10 dias pra sair. Abraços

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  24. Parabens a amiga Maria Angela!!

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  25. Bom dia!! Aluguei um quarto para um rapaz. Ele veio morar e trouxe algumas coisas, como cama, colchão, geladeira e etc. Acontece que ele fez uma viagem já tem cinco meses, não voltou, não deu noticias, ligo e ele não me retorna, chamei no watts e ele não me dar nenhum retorno. Não tenho endereço dele. Só tenho o número do telefone. Ele nunca mais pagou o aluguel do quarto. não temos contrato firmado. O que eu faço? Posso vender esses pertences? Preciso desocupar o quarto para alugar. Qual o proceder correto?

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    1. Olá. Não podes vender os bens nem desocupar o quarto sem permissão judicial sob pena de ele voltar e te acusar de ter sumido com algo e teres que ainda por cima indeniza-lo. O correto seira chamar um advogado para judicialmente entrar com abandono de imóvel locado e por liminar poder abrir o quarto e desocupa-lo guardando as coisas dele. Esse é o correto para não ter problemas.

      Se quiser desocupar o quarto para locar novamente então guarde as coisas dele em outro local bem embalado que ficará sob sua guarda até ele aparecer. Se o tempo passar e não der sinal procure um advogado para se livrar dos pertences. Um único recibo que ele tenha de pagamento de aluguel já pode te prejudicar.

      abraços

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    2. Muito obrigada!! Ele não tem nenhum documento assinado. Era informal. Agora que irei formalizar inclusive com contratos. Mas com ele não tem. Obrigada!!

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    3. Muito estranho ter sumido. Guarde as tralhas dele, se ele não aparecer você decide o que fazer. Faça contrato e dê recibo, sempre. Abraços

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  26. Aluguei um apartamento e antes de 1 ano de contrato fui transferido a pedido da empresa. No contrato fala em multa de 3 aluguéis caso saia antes de 1 ano. No contrato não está explícito que o contrato é regido pela lei do inquilinato. O locador pode cobrar essa multa? De acordo com a lei do inquilinato isenta da multa caso seja transferido a pedido da empresa.

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  27. Oi Livia tens direito a isenção dede que comuniques por escrito 30 dias antes e entregue a locadora uma declaração do locador informando a transferência. A lei não precisa constar no contrato.
    Abraços

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  28. Olá, Maria. Sou proprietária de uma suíte mobiliada que disponibilizo para locação. Meus inquilinos ficam por pouco tempo, por isso faço contratos de locação por meses (2,3, 6 meses). Especifiquei no contrato que caso uma das partes tenha interesse em rescindi-lo, deve ser notificada com no mínimo 15 dias de antecedência, ficando livre de multa de quebra de contrato. Meu inquilino atual, fez contrato de 6 meses e, não está pagando as contas de energia da suíte (consta no contrato que é de responsabilidade dele) e, a suíte já está com aviso de corte no fornecimento da luz. Com isso, pedi a ele, com 18 dias de antecedência, que assim que vencer o mês do aluguel, que desocupe a suíte e me entregue as contas de energia quitadas. O mesmo me respondeu que pela lei do inquilinato ele tem o direito de ficar por mais 30 dias na suíte. Essa condição da lei se aplica ao meu caso que é de aluguel de suíte por pouco tempo?

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    1. Oi Cintia, nenhum contrato pode ir contra o que indica a lei do inquilinato 8.245/91 que sugiro que tomes conhecimento porque este problema da desocupação é o menor deles. O artigo 47 rege o tipo de contrato que você faz, cuidado pois é muito prejudicial a você se o inquilino conhecer os direitos previstos neste artigo como a renovação automática por prazo indeterminado que impede você de pedir o imóvel de volta.
      Quanto a desocupação a lei determina 30 dias e portanto o prazo que você colocou inferior esta em desacordo com a lei e deve ser concedido 30 dias sob risco de você cometer uma infração legal.corrija isso nos contratos.

      quanto a inadimplência se a suite tem luz separada é sempre bom colocar a luz em nome do locatário pois se ele não paga ele é que será o devedor e não você. Se ele não quitar tudo procure o juizado especial para cobra-lo.

      abraços

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    2. Ok, entendi. Obrigada, Maria!

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    3. Maria, então no meu caso é melhor eu fazer contratos temporários apenas (de 90 dias)? E, se o inquilino quiser permanecer (e eu estiver de acordo) eu faço outro contrato de mais 90 dias...é assim que funciona?

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    4. Fiquei com mais uma dúvida...se o inquilino quiser ficar por 4 meses, por exemplo,como faço o contrato? De 4 meses direto, de 3 meses e depois faço outro de 1 mês? E o contrato não pode ter a clausula que diz que o mesmo passará a vigorar por prazo indeterminado, certo?

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  29. Boa tarde Maria Angela,
    Meu está num pensionato numa cidade do Paraná e quer sair agora depois de 13 meses, porém a proprietária quer cobrar uma multa de um aluguel alegando que o contrato é de seis meses, nunca assinei o contrato mais se ela tiver razão eu pagarei. Já avisei com um mês de antecedencia que ele vai sair. O que faço agora?

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    1. Oi Alessandra Silva. Se ele locou por 6 meses e já passou 13 não tem multa alguma a pagar. Se ele não assinou nenhum contrato então a locação é verbal por prazo indeterminado e com aviso de 30 dias que ele cumpriu. Não pague e a locadora se estiver com razão e quiser que prove na justiça o que diz.
      abraços
      abraços

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  30. Boa noite 😊
    Ótimo blog. Amei

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    1. Obrigada, que lhe seja sempre util. Abraços

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  31. Olá, gostaria de tirar dúvidas a repeito de aluguel de vagas em regime de pensão, em acomodações coletivas( quartos para 2 pessoas ) e prestações de serviços como limpeza dos quartos 2 vezes na semana,lavanderia, limpeza da areas externas todos os dias e limpeza da cozinha social. Se o locador não cumpre com o contrato pode haver quebra no contrato? O locador pode andar pela sala e outros aposentos que as locatarias usam? O locador pode levar familiares deles para dormir no local, usando os quartos das locatarias ? As locatarias tem direitos de ter chaves do portão da porta do imovel e dos quartos onde dormem?

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    1. Olá.Este tipo de locação é com ou sem alvará municipal? Se for com alvará é regido pelo código civil e o contrato dita as regras, se for sem alvará trata-se de locação regida pela lei do inquilinato 8.245,91 e todos tem que seguir exatamente o que diz o contrato e as regras internas do imóvel.
      Se o locador mora no imóvel não pode entrar a vontade nos quartos, no restante do imóvel sim. Os quartos as locatárias tem o direito de manter chaveado. o locador deve dar chave a todos e se ele reside no imóvel pode levar familiares no quarto dele não nos das locatárias.

      abraços

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    2. Obrigada pela informação

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  32. Boa noite.
    Tenho uma edícula mobiliada nos fundos da minha residência e acabei de aluga lá sem contrato,só verbal, a inquilina me pagou 1 mês adiantado, no valor acordado verbalmente está incluso água,Luz e internet.
    Devo fazer contrato?
    Se sim, em quais termos?
    Se a inquilino não for pessoa boa,o devo fazer para que ela saia?
    Peço a gentileza de orientacao.
    Ela me pediu um recibo, como descrever esse pagamento no recibo?
    Aguardo seu retorno com as orientações.
    Desde já agradeço.
    Grata,
    Maria

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    1. Oi Mary, para fazer agora um cotnrato escrito a inquilina tem que concordar em assina-lo pois a locação já está em andamento por contrato verbal que permite que a inquilina saia do imóvel quando desejar sem pagar multa pois na verbal o prazo é indeterminado. Se ela permitir pode-se fazer um contrato simples com prazo, valor do aluguel e taxas, multa de 10% e juros de 1% por pagamento atrasado.

      Quanto ao recibo deve-ser discriminando os valores que são pagos.

      " Recebi de fulana de tal, na data de xx/xx/xxxx o valor total de R$ xxx.xxx referente ao pagamento do aluguel residencial do mês de maio de 2016 conforme o que abaixo segue.

      aluguel R$ xxx,xx
      IPTU R$ xxx,xx parcela 01/10
      água R$ xxxxx
      Luz R$ xxx
      Internet R$ xxxx

      Assinatura
      data

      Obs: o pagamento referente a este recibo não quita alugueis anteriores.

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  33. Bom dia a todos!

    Gostei bastante das informações acima!!!

    Tenho uma dúvida:

    Se eu construir algumas suítes em um terreno no litoral e dispor para locação de temporada (cobrando por diárias), mas sem serviços como cozinha, troca de roupa de cama etc... Seria apenas locação da suíte mesmo. Seria necessário abrir uma empresa ou consigo me enquadrar na lei do Inquilinato?

    Obrigado!

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    1. Oi Santi. Nesse caso será locação por temporada e podes cobrar por dia e antecipadamente desde que não passe de 90 dias. é regido pela lei do inquilinato e poderá classificar como locação de quartos. dependendo do numero de quartos que construíres para locar o teu imposto de renda pode ficar caro pois locação é renda tributada e nesse caso vale consultar um contador para saber se a PJ não é melhor opção.

      abraços

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    2. Olá maria Angela! Obrigado pela resposta!

      Não entendi a parte de ser PJ.

      A minha ideia é ter em torno de 14 a 18 suítes para locação.

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    3. Como aluguel é renda tributada, se juntares os alugueis de 18 suítes podes como pessoa física ter um imposto de renda muito alto pois se tiveres outras rendas vai se somar a dos alugueis. nesse caso para diminuir o imposto a pagar o proprietário dos imóveis cria uma empresa para administrar seus próprios imóveis pagando uma tributação menor mas isso depende de analisar quanto vais ganhar,, tuas outras fontes de renda e o que vale mais a pena.

      abraços

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  34. Olá , aluguei um quarto de meu apartamento, todo processo foi verbal sem documentação, mas com 11 dias que meu inquilino esta lá tenho tido problemas com o cachorro que ele possui e com questões de higiene e outros. O que posso fazer neste caso? Posso solicitar que saia sem ter problemas?

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    1. Olá. Tente um acordo escrito de desocupação. Explique a situação e a solicitação de que de comum acordo ele desocupe o imóvel. Se ele não aceitar, terás que recorrer a justiça com despejo judicial por conduta anti social se for o caso. O advogado irá analisar a melhor ação a ser tomada.
      abraços

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  35. Bom dia, tenho uma dúvida, eu aluguei um quarto em um apartamento mediante um contrato que me cobrou dois messes de caução e um mes anticipado do aluguel, alem de me cobrar uma quantidade fixa mensal para os gastos por serviço. O suposto dono do apartamento mora comigo, noentanto antes de assignar o contrato ele falou que no apartamento apenas morava ele, só que agora tambem chegam outras pessoas, ele tinha o compromisso verbal de fornecer todos os moveis do apartamento, mas ele não tem fogão e não tem a intenção de comprar um, além de existir uma serie de abusos por parte do dono, como o uso das minhas pertenças sem a minha autorização. O contrato indica que devo ficar 10 meses e apenas estou marando 2 mas pela minha segurança pessoal estou precissando sair, o contrato tambem fala do cobro da multa de eu sair antes. Eu teria que pagar a multa? Ou tem como eu demonstrar que minha saida tem um problema de convivencia e abuso por parte do suposto dono do apto?

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    1. Oi Cecilia. O que ão está no contrato não tens como provar e portanto esqueça que ele prometeu colocar móveis, etc se não estiver escrito. É teu direito ter o teu quarto chaveado para que ninguém entre e não é direito do locador acessar teu quarto e mexer nas tuas coisas. Podes mandar colocar chave.

      Se ele pediu caução de dois alugueis não pode cobrar adiantado e portanto considere 3 alugueis de caução se pagou um a mais que ele disse ser adiantado.

      Quanto a desocupar tens que entrar em acordo e se não houver acordo sair do imóvel e depositar a multa em juízo acionando o locador e discutindo quem tem razão.

      abraços

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  36. Olá Maria Angela desfrutando da sua boa vontade em responder questões sobre o tema, segue a seguinte: construí 10 "kitnets" (quarto, cozinha, banheiro) nos fundos do terreno da minha casa, sendo que 1 delas é reservada para lavanderia (uso comum). Não cobro taxa alguma a não ser o valor do aluguel e o consumo rateado da água e luz das áreas comuns as quais possuem seus respectivos relógios. Pois bem, a dúvida é: quais leis devo observar para que minha construção não fique "descoberta" juridicamente em caso de uma ação contra um suposto inquilino (já tive experiência com inquilino viciado em drogas com os mais variados problemas de conduta). Resumindo, o terreno é de minha propriedade como uma casa comum, portanto, posso alugar as referidas kitnets mediante simplesmente contrato assinado na imobiliária (como faço atualmente)? ou é necessário o enquadramento em outras leis? Sejam exigências para corpo de bombeiros, sabesp, ou o que for. Tudo isso para proceder judicialmente em caso de alguma ação. Muito agradecido. Raphael M.

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  37. Ola. A lei é a do inquilinato 8.245/91 para locação residencial de imóvel visto que cada kit tem banheiro e cozinha. Lógico que tendo 10 kits no terreno e uma ãrea comum deves cumprir regras de incêndio tendo extintores, áreas de saída rápida e o principal que é um código de regras que todos devem seguir e fazer parte dos contratos de locação. Faz contrato temporario de 3 meses, depois se é bom inquilino faz outro com maior prazo porque se não der certo ao final dos 3 meses pode pedir a saida do imóvel. Abraços

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  38. Boa Tarde Maria Angela!

    Estou morando em um quarto no apartamento da locatária e divido o apartamento com ela e pago os aluguéis para ela. Eu vou mudar de cidade e por essa questão vou sair do apartamento no entanto eu não fiz nenhum contrato com a moça (a locatária) e eu combinei com ela de retornar para buscar os meus pertences e acertar o ultimo mês com ela, contudo assim que cheguei não consegui entrar em contato com ela, liguei várias vezes e o porteiro me disse que ela trocou as chaves do apartamento e disse que não estou autorizado a entrar no apartamento e ela não quer me atender de forma alguma e eu não encontro ela em local algum, o que eu faço?

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    1. Olá, procure um advogado para entrar com ação judicial contra ela e se sabes em que imobiliária ela loca o imóvel comunique a imobiliária por escrito de que locava um quarto no imóvel e que a locatária está retendo as suas coisas. Isso cabe indenização.
      abraços

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  39. Boa noite, Angela. Aluguei um quarto duplo em um pensionato estudantil, mas por questões de privacidade (a proprietária entrava no meu quarto sem avisar, me atrapalhava nos estudos além de não cumprir com o prometido) decidi me mudar.
    No dia que entrei, ela me cobrou o valor de um aluguel antecipado, mas agora disse que esse valor era uma ''reserva'' do quarto e portanto, eu teria que pagar mais um mês de aluguel. Além disso, percebi que algumas coisas que estavam no meu armário sumiram, e a proprietária disse posteriormente que havia dado permissão para funcionária levar para casa dela, isso sem conversar com a dona dos objetos, no caso eu. Não foi assinado nenhum contrato. Como devo prosseguir? Devo fazer um Boletim de Ocorrência?
    Obrigada!

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    1. Oi Issss. Sem contrato assinado o valor não é devido, não pague e procure um advogado para ciona-la judicialmente para responder pelos teus pertences que ela deu sem tua autorização.
      abraços

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  40. BOA NOITE,
    ALUGUEI UM QUARTO DO meu apartamento para uma moça, que em quatro meses demonstrava constantemente mudança de humor me agredia com palavras, reclamava o tempo todo de tudo em casa, se ficasse uma xicara suja fazia um escandalo, já dizia que eu estava fazendo dela e fui aguentando tudo, agora dia 26 em uma social que fez com os amigos dela até sairem para um festa discutimos e a situação ficou mais insustentável, ELA GRITOU QUE SAIRIA no outro dia 27/08 e com uma uso de palavras agressivas...inclusive informou que voltaria para casa de outra pessoa com quem havia morado.
    não aguentei e quando ela saiu para festa eu juntei suas coisas e junto com uma das moças que reside no outro ap, levei a mudança dela, agoara está alegando que foi despejada que não fez contrato comigo e não vai acertar o remanescente, porque não teve prazo para procurar outro lugar, todavia, vale frisar que a convivência estava insurpotável e considerando que até nos casamentos é concedido que o marido saia de imediato, diante da insuportabilidade da convivência, gostaria de saber se posso usar esse argumento e requerer os valores na justiça. sou advogada mais não tenho conhecimento vasto na área imobiliária. Por favor me ajude.reclamava se eu deixasse uma xicara na pia, tomou minha casa para ela e fiquei a mercê dela.

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    1. Oi Maria da Paz.

      Você infelizmente cometeu uma infração. A locação residencial mesmo que de quarto é regida pela lei do inquilinato 8.245/91 e a situação toda explicada deveria ter sido resolvida de comum acordo ou pela via judicial. No exato momento em que você mexeu nas coisas da sua locatária e colocou tudo pra fora cometeu uma ilegalidade que se ela entrar na justiça reclamando poderá reverter em indenização.
      A locação do quarto transfere a ela a posse deste quarto o que te impede de nele entrar quando bem entende e você entrou, mexeu nas coisas de sua inquilina e ainda a despejou sem cumprir o que determina a lei. Ela estava incomodando, sim, estava mas o que tinhas que fazer era esperar ela chegar e pedir a saída dela e ela não saindo então buscar um advogado e entrar na justiça com despejo por liminar.

      Em qualquer situação que uma pessoa tenha que ser retirada do imóvel se faz necessário a ação da justiça ou da policia se houve agressão.

      Eu esqueceria tudo por enquanto pois o mais importante já foi feito que era se livrar dela. Risco de ela te processar existe, agora você decide se quer cobra-la e correr o risco. Se ela entrar na justiça o juiz vai te pedir a notificação de despejo por infração legal e não tens.

      Quando locares um quarto, loque por temporada de 3 meses e se após este prazo o locatário for do seu agrado a locação se transforma em 30 meses automaticamente, se for problema no término dos 3 meses podes pedir o quarto de volta. É uma forma de analisares teu inquilino sem problema para tira-lo do imóvel. o contrato é feito por temporada de 3 meses mas com clausulas para se este continuar após este prazo, isso te garante.

      abraços

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  41. Boa tarde!!!

    Eu aluguei um quarto em minha casa para uma moça e fiz um contrato, assinado por ambas, esse não tem testemunha e nem registro em cartório, segundo a advogada que consultei, nesse caso ele não teria valor legal.
    Acontece que com uma semana em minha casa eu comecei a ter problemas com essa moça, ela possui um cachorro que demostrou-se extremamente agressivo colocando em risco a mim, os meus animais e qualquer visita, além dessa questão eu tive outros problemas de infração contratual com ela, onde ela colocou uma pessoa em minha casa sem minha autorização e ocupou um quarto que ela não tinha direito. Enfim, tivemos uma primeira conversa onde ela disse que sairia, quando quis combinar um prazo com ela a mesma enlouqueceu e se recusava a sair, no dia seguinte ela foi embora com o cachorro, mas não buscou os moveis dela e nem devolveu minhas chaves. Depois veio com uma proposta absurda de que eu pagasse uma multa por rescisão de contrato, que eu recusei obviamente. Uma amiga advogada enviou uma notificação à ela solicitando que em 7 dias uteis ela retirasse as coisas dela, conforme quebra de contrato por infração contratual ( esse contrato previa o prazo de desocupação por 7 dias em caso de infração) . O prazo da notificação vence amanhã, ela não buscou nada e nem se pronunciou a respeito. O que posso fazer nesse caso? Posso trocar as chaves de minha casa e retirar as coisas dela do comodo? Como devo proceder? Havia me comprometido inclusive em devolver o valor integral pago por ela do aluguel caso ela saísse de imediato, mas ela se negou na ocasião.

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    1. Oi Juliana Barreto

      O contrato de locação não precisa ter registro em cartório nem testemunhas, a lei permite locação verbal. Uma vez recusado pelo judiciário a tua locação é verbal regida pela lei do inquilinato 8.245/91.

      No caso em questão se mexeres nas coisas dela estando ela ainda na posse das chaves do imóvel, vais te problemas pois se depois ela alegar que falta algo terá que indeniza-la. A posse do quarto esta com ela. Eu não mexeria no quarto, entraria com ação judicial de abandono do imóvel locador. como já estás com advogado te orientando o melhor é seguir o que ele diz.
      Abraços

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  42. ola enviei um e-mail para você e aguardo seu contato, muito obrigada.

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    1. Todos os Email já foram respondidos, espero que o teu também. abraços

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  43. Boa tarde. Possuo um prédio de 3 andares com 19 quitinetes, tenho eventualmente problemas com locações pela lei do Inquilinato, e ano pensando em transformar em pensionato ou quaalquer outra nomenclatura que se utilize de alvará, transformando em prestação de serviços. Duvida, quanto tempo algum hóspede poderá permanecer ocupando seu aposento, para que não seja atribuido os direitos e deveres da lei do inquilinato? E se algum hospede, usufruir deste serviço de hospedagem e transformar-se em inadimplente, qual a forma de despejo ou desocupação do mesmo?

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    1. Oi Luciano Pavani

      No momento em que tiveres o alvará não se configura mais lei do inquilinato e sim código de defesa do consumidor e código civil por se tratar de pensão e não locação residencial. Vale o acordo entre as partes e o impedimento de entrada no local pois chaves ficam na portaria. Lembro que trata-se de pensão então café da manhã, limpeza dos quartos e tudo que uma pensão oferece a seus hospedes.
      abraços

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    2. Obrigado pelo esclarecimento, mas minha dúvida é, se existe período máximo de hospedagem, aqui em minha cidade, houve uma empresa que usou todos os quartos de um Motel, para hospedar funcionários, após 2 anos, a empresa acabou seus serviços aqui, porém houve a recusa de dois funcionários hóspedes, que se recusaram a sair vindo a gerar ações alegando terem se tornado inquilinos, devido a quantidade de tempo alí residindo. Não fiquei sabendo do desfecho deste caso, e por isso gostaria de saber se existe limite temporal para geração de tal fato.

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