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16/05/14

QUITAÇÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL

ATUALIZADO EM 2016



As locações de imóveis são regidas pela Lei do Inquilinato 8.245/91 e o Código Civil de 2002 vigente nos casos em que a lei especial é omissa e assim  é sabido que a legislação proíbe a cobrança antecipada do aluguel salvo nas locações por temporada(máximo 90 dias) ou quando não existe garantia. 

Temos que o locatário primeiro utiliza o imóvel durante todo o mês e depois efetua o pagamento do aluguel do mês que utilizou, isto para contratos com algum tipo de fiança.

Nos contratos com prazo determinado sem qualquer garantia o aluguel é pago até o 6º dia útil do mês de uso como forma de proteção ao locador mas não se pdoe exigir uma quitação antecipada na locação residencial. A antecipação ou quitação do aluguel ocorre realmente e permitida, nas locações por temporada onde o locador pode cobrar todo o período antecipadamente e o locatário não tem como exigir o contrario.

A explicação acima vale como alerta para que não se confunda “quitação antecipada do contrato” com “cobrança antecipada dos alugueis”. A primeira permitida em lei quando a legislação determina como válidos os acordos entre as partes e a segunda somente permitida nos casos explicados no inicio desta postagem.

A Lei do Inquilinato 8.245/912 como o próprio nome diz é uma lei de proteção ao inquilino regulando as relações entre este e o locador. Esta lei impõe ás partes algumas situações que nem por acordo podem ser modificadas como é o caso do pagamento adiantado do aluguel e permite em outras situações livre acordo. Assim, por livre acordo a quitação antecipada do contrato pode ser acertada entre as partes mas sugiro que seja feita somente nas locações não residenciais e sob consulta a um advogado.

Quitação antecipada do contrato
Conceito
É a quitação de todos os aluguéis mensais somados multiplicado pelo tempo do contrato, pagos a vista ao locador pelo locatário, na assinatura do contrato de locação. Pode ou não  mas deve, incluir as taxas de condomínio e IPTU.

Valor
O pagamento abrange o total dos aluguéis e taxas (opcional).

Forma
Determinada em contrato de locação escrito onde conste de forma inequívoca que a quitação antecipada foi solicitada pelo locatário e aceita pelo locador.

Obrigatoriedade
Não pode ser imposta ou proposta pelo locador. Sempre será proposta pelo locatário e fará referência no contrato de locação.

Período
Locações não residenciais ou residenciais não de período curto, em geral até 12 a 15 meses de prazo contratual.

Desocupação
Permanece a obrigação de devolver o imóvel como foi recebido ou indenizar o locador na reforma de entrega conforme vistoria.

Modelo de cláusula
Cláusula xx: Da forma de pagamento: por solicitação do LOCATÁRIO e aceite do LOCADOR as partes de comum acordo estabelecem a QUITAÇÃO ENTECIPADA do contrato locatício com o pagamento integral dos alugueis e taxas de condomínio e IPTU no valor total R$ xx.xxx,xx, abrangendo todo o tempo do contrato determinado na CLÁUSULA XX o qual o locador da plena e irrestrita quitação , ficando a acertar no final do tempo do contrato apenas as reformas referentes a entrega do imóvel, se houver, conforme termo final de vistoria do imóvel locado.
            Parágrafo primeiro: o LOCATÁRIO fica responsável pelo pagamento de diferenças na taxa mensal de condomínio devendo arcar com os custos se vier a maior ou ser devolvido pelo locador a diferença se vier a menor face a variação da cota de rateio da conta de água.
              Parágrafo segundo: as contas mensais de energia elétrica e TV a cabo são de responsabilidade do LOCATÁRIO que ao final do contrato deverá apresentar a quitação ao LOCADOR.

Fraude ao contrato
É expressamente prejudicial ao LOCADOR a tentativa de impor ao LOCATÁRIO a quitação antecipada do aluguel sob a ameaça de se ele não concordar não efetua a  locação do imóvel. A tentativa de fraudar a legislação cobrando antecipadamente o aluguel sem que tenha sido iniciativa do LOCATÁRIO quitar o contrato é considerado crime punível com indenização de até 24 aluguéis. Basta a denuncia á justiça feita pelo locatário logo após assinado o contrato imposto com uma testemunha para que o LOCADOR venha a ser responsabilizado pela ilegalidade cometida.

Conclusão
Sempre presente nas relações do inquilinato a legislação visa principalmente proteger os inquilinos dos abusos dos locadores. Parece injusto, mas surgiu justamente para conter abusos que antigamente estes mesmos locadores que hoje reclamam, cometiam contra inquilinos quando os reajuste locatícios e a retomada do imóvel era mais fácil e rápido. Mesmo com o rigor da lei se ambos a cumprirem e agirem de forma correta estarão protegidos. 



146 comentários:

  1. boa tarde Maria! estou com uma duvida! tenho uma casa alugada pela imobiliária aqui no df, depois de 6 meses sem locar, surgiu uma proposta que foi repassada a mim e na qual eu concordei isso foi 17/09/14, desde esse dia foi retirada a faixa do imóvel e a ocupação se deu no mês seguinte: só que a imobiliária não me repassou nem um valor referente ao aluguel, disse-me que eu receberia só agora em novembro a minha dúvida é a seguinte; existe o período de aprovação de cadastro mas o que pode ter acontecido para a imobiliária não fazer o deposito agora neste mês, já que os inquilinos já estão ocupando o imóvel? obrigada rosa

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  2. Oi Rosa, a tua locação é residencial com um tipo de fiança locatícia e sendo assim a lei determina que o aluguel do mês de uso seja pago no mês seguinte. Usou outubro paga o aluguel de outubro no inicio de novembro, geralmente no dia 5. Portanto esta correta a informação da imobiliária. se não houvesse nenhum tipo de fiança poderia ser cobrado o aluguel antecipado ou seja paga até o 6º dia util do mês em uso. A postagem acima não se aplica ao teu caso.

    abraços

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  3. Obrigada pelos claros esclarecimentos. Acabaram-se as dúvidas. gosto muito deste blog um abraço. Rosa.

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  4. Obrigada rosa e disponha sempre que precisar. Tanto o blog quanto o email estão a disposição para qualquer duvida. abraços

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  5. Boa noite. Quase dois anos fiz um contrato onde o locador me fez pagar um aluguel antecipado e também exigiu dois fiadores. Em breve sairei antes do fim do contrato. Passado um ano está expresso no contrato que não pagarei mais a multa então sairei antes do fim. Devo pagar o ultimo mês do aviso? Em relação a esse aluguel antecipado, que providência devo tomar?

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  6. Oi Lhyz. Você tem recibo deste aluguel que pagou antecipado? Se tem, ele tem que te devolver o valor e nem poderia ter cobrado porque é ilegal cobrar qualquer valor a mais além do aluguel e taxas previstas no contrato e como o contrato tem fiadores(é legal mais de um fiador)esta aluguel antecipado não poderia ter sido cobrado de você. fica caracterizado dupla fiança, uma caução em dinheiro de 1 aluguel e fiadores e isso é ilegal. solicite a devolução dos valores pagos ou que seja descontado da reforma de entrega do imóvel.

    abraços

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  7. Maria Angela,
    Nesses contratos com quitação antecipada, como prever, em contrato:
    1. Quebra de contrato;
    2. Devolução do imóvel antes do prazo fixado.
    Abs,
    SNTan

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  8. Oi SNTan. Uma vez que o contrato é quitado antecipadamente não ha multa a ser determinada visto que concedendo a quitação o locatário em caso de desocupação antecipada perde os valores pagos. Ele arca com as consequência de sair antes do prazo e perder o que pagou uma vez que optou pela quitação e ao ser dada a quitação não ha que se falar em multa ou devoluções de ambas as partes. Como trata-se de contrato diferenciado onde todo o valor da locação é pago opcional pelo locatário não temos a figura da proporcionalidade na multa. Este tipo de quitação antecipada ocorre em contrato não residenciais. abraços

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  9. Boa Tarde,
    No dia 10/12/14 o inquilino pagou a fiança e assinou um recibo de pagamento de fiança.Hoje ele informou que não vai ficar no imóvel, ele não entregou o contrato assinado e não quis receber as chaves até entregar o contrato assinado e as xeros dos documentos, com esse recibo da fiança podemos comprovar que ele fez um acordo , mesmo não tendo recebido as chaves?
    Obs: Não existe fiador
    Tenho algum prazo para devolver a fiança se for o caso?
    Ele pode pagar alguma multa por essa desistência?

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  10. Oi Fernanda. Se ele receba s chaves de você, deves ter o recibo de que entregou as chaves do imóvel para ele e nesse caso o recibo e o pagamento da fiança valem como prova que foi dado inicio a locação pois a entrega das chaves comprova que o inquilino tomou posse. Nesse caso se ele não assinar o contrato escrito fica caracteriza a locação verbal conforme autoriza a lei do inquilinato 8.245/91.

    Você pode desta forma reter o valor da caução que ele pagou em garantia do contrato como forma de indenização por ele ter desistido do contrato após ter tomado posse do bem com o recebimento das chaves.

    Você não pode se negar a receber as chaves de volta, mas pode se negar a devolver a caução paga pelo inquilino.
    Receba as chaves de volta e faça um recibo de devolução das chaves pelo inquilino por desistência do contrato locatício após tomar posse do imóvel e informe que o inquilino se recusou a devolver o contrato de locação escrito assinado e que a titulo de indenização a caução não será devolvida.
    Quem se sentir lesado que procure a justiça para que se decida quem tem razão.

    abraços

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  11. Muito Obrigada .

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  12. Maria tira uma dúvida, estou tentando alugar um imóvel comercial e no momento não estou trabalhando, mas tenho como pagar caso não dê certo o negocio. Porém propus a imobiliária de pagar todo o contrato a vista e eles disseram que é ilegal. Isso é verdade? Como faço neste caso?

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  13. Olá. Pagar alugueis antecipados é diferente de quitação do contrato porém as imobiliárias não aceitam fazer este tipo de negócio por orientação do departamento jurídico pois as mesmas tem responsabilidade civil na locação. Você só consegue fazer este tipo de negociação direto com o proprietário do imóvel quando este não utiliza os serviços de imobiliárias. A unica forma de conseguires locar sem renda comprovada é buscando alguém para fazer parte do contrato que tenha renda suficiente.
    abraços

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    1. Obrigada por esclarecer!

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  14. Boa tarde
    Fiz uma proposta para quitar o contrato antecipado de um ano de aluguel. Entretanto, a imobiliária ainda está pedindo garantia, como 3x o aluguel como caução (poupança). Está certo isso?
    Obrigado

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  15. Olá, sim esta correto porque quitando o contrato antecipado você tem que desocupar na data prevista e portanto para evitar que descumpra a garantia é necessária visto que somente uma ação de despejo judicial te tiraria do imóvel. A quitação paga os alugueis e taxas e a caução uma possível reforma de entrega ou estragos no imóvel.
    abraços

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    1. Muito obrigado. Aproveitando sua colaboraçao...Exemplo: eu assinando e quitando o contrato dia 10/02/15 quando eu deveria sair do imovel? Tenho até 30 dias apos os 12 meses de contrato para sair?

      Sds

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  16. A imobiliária pode cobrar multa em um contrato quitado antecipadamente em que o inquilino saia em menos de um ano do imóvel?

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  17. Se os 12 meses foram quitados antecipadamente compreende-se por entendimento lógico que o inquilino ao desocupar livremente o imóvel perca os valores pagos ao locador e sendo assim a multa não é devida. Do contrario o inquilino desocupava, deixava o imóvel fechado e no fim do contrato entregava as chaves.

    Se o contrato determina clausula de multa por desocupação antes do prazo os valores referentes aos meses não usados devem ser devolvidos ou se pode contestar como clausula abusiva perder o que já pagou antecipado e mais a multa. dupla penalidade não é aceito por nossa justiça, ou um ou outro.
    abraços

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  18. Boa tarde
    Seu blog é muito interessante.
    Uma dúvida sobre responsabilidade do inquilino ou proprietário. Esta clausula é abusiva?

    DOS IMPOSTOS E TAXAS:
    A) Além do aluguel mensal, o locatário pagara todos os impostos previstos na Lei, taxas complementares, suplementares, fundo de reserva,cotas de condomínio, IPTU/TLP e demais encargos, que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cujas as contas deverão ser exibidas a administradora mensalmente.

    Parabéns e
    Obrigado.

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  19. Olá, sim e deve ser modificada. O inquilino somente pode pagar as despesas ordinárias que são IPTU, taxa de condomínio mensal e despesas extraordinárias que digam respeito a qualquer cobrança ordinária como por exemplo quando o condomínio faz chamada extra para pagar as férias e decimo terceiro dos funcionários.

    Fundo de reserva, qualquer instalação no condomínio que seja nova, rescisão de funcionários anteriores a locação bem como reforma externas são de responsabilidade do locador pois acrescem valor ao preço de venda do imóvel.

    abraços

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  20. Olá, Maria Angela. Gostaria que me esclarecesse uma dúvida, por favor. Aluguei um imóvel direto com o proprietário, este me pediu o valor de um aluguel antecipado no dia de assinar o contrato, porém não possuo o recibo. Após desentendimentos com o dono do imóvel, quis rescindir o contrato (antes de um mês de alugado). Eu iria pagar o valor da multa que está no contrato, mas o dono me cobrou a mais do que está na clausula. Caso o dono alegue que eu não paguei o aluguel antecipado, como devo proceder? E também em relação a esta cobrança abusiva? Obrigada

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    1. Oi Fernanda. Em relação ao aluguel antecipado na verdade o que ele te cobrou foi uma caução em dinheiro de um aluguel e tinha que ter lhe dado o recibo, é obrigatório. Essa caução é a a garantia do contrato e sendo assim o primeiro aluguel seria pago no mês seguinte relativo ao mês anterior utilizado.

      Sem recibo como você vai provar que pagou a caução!!!!! Não devia ter feito isso, pagamentos só são feitos com o recibo entregue no ato ou nada feito.

      Quanto a multa se ele esta te cobrando a mais não pague, ele que procure a justiça se achar que tem razão.

      abraços

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  21. Bom dia Maria Angela, estou com a seguinte dúvida: um inquilino alugou meu imóvel, pagou um mês antecipado do aluguel, estando de acordo entre ambas as partes, o mesmo recebeu um recibo referente ao pagamento, porém ainda não havia assinado o contrato feito por mim constando as condições do aluguel, prazo,etc. Porém entreguei as chaves (sem recibo) , o inquilino não se mudou, desistiu do imovel, mas antes disso entrou na casa, pintou as paredes sem concluir direito a pintura e sem necessidade pois alegou que não gostava da cor, e além disso depois de desistir foi em minha casa alegando que não irá devolver as chaves enquanto não for ressarcida do valor que pagou antecipado. Sou idosa e hipertensa, fiquei muito nervosa, porque além disso ela enviou outras pessoas em minha casa para me intimidar a devolver o valor total, o que faço neste caso?Tenho que devolver o valor total a ela tendo em vista que ela ainda esta segurando as chaves e pintou o imóvel sem concluir?Mesmo sem ter assinado o contrato ainda?

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    1. Olá, contrate imediatamente um advogado. Com a entrega das chaves a locação esta valendo por contrato verbal já que o escrito não foi assinado e você tem direito a indenização. Não devolva os valores recebidos até que ela devolva o imóvel como recebeu.
      evite recebe-la em sua casa salvo se tiver alguém junto com você. O advogado vai saber agir.
      Jamais entregue a posse do imóvel antes de ter o contrato assinado devolvido.
      abraços

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  22. Boa tarde Maria!

    Estou com outra dúvida em relação a locação: A imobiliária alugou minha casa a 6 meses atrás. O inquilino mandou um email para imobiliária pedindo consentimento para retirar todos armários dos quartos alegando que estão com problemas. Quando eu entreguei estes armários estavam todos em condições de uso sem esses defeitos . O que eu posso fazer para não ficar sem armários na casa? Se eu concordar com a retirada eu perco o direito de outra reposição? Como agir? Obrigada! att rosa alves

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    1. Olá. solicite uma vistoria em que desejas estar presente para verificar quais os problemas dos armários e se é realmente necessário sua retirada. a partir de então se for algo que coloque em risco você decide se autoriza ou não. Se locou o imóvel com móveis com cupim é problema porque poderá pegar nos móveis do inquilino e este vir a te acionar judicialmente querendo ressarcimento. 6 meses é muito tempo para o inquilino reclamar dos móveis. Não autorize a nãos er que verifique com a visita o problema.
      abraços

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  23. Boa tarde!
    Sou proprietária de um apartamento que está para alugar. Recebi uma proposta de pagamento antecipado de 12 meses de aluguel.
    Posso aceitar? Como devo constar isso no contrato, pra me resguardar de futura ação judicial? Devo exigir que o interessado faça uma proposta por escrita, pra comprovar que foi ele quem ofereceu a quitação antecipada? Existe algum modelo de cláusula que devo constar no contrato?

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    1. Ola A Cardiagui. A proposta deve ser feito pelo inquilino por escrito com firma reconhecida onde ele informa que deseja locar o imóvel informando os dados que o identificam pelo prazo de xx meses e quitar integralmente o contrato na assinatura do mesmo conforme valores descrito no contrato de locação. Esta proposta de locação com quitação do contrato deve ser numerada pois será informada no contrato de locação. Basta colocar um numeração de 4 digitos ao lado do titulo.

      No contrato de locação você citará a proposta e todos os valores que serão pagos na quitação. Vale lembrar que na locação residencial não é comum este tipo de quitação visto que a locação por prazo menor que 30 meses te impede de retomar o imóvel ao término do prazo se o inquilino desejar continuar. quitando o contrato não poderás cobrar nenhum outro valor ao final do contrato, nem o de reforma de entrega. Sugiro que consultes um advogado.
      abraços

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  24. Favor me esclarecer, não tenho fiador, propus para a imobiliária pagar 01 ano de aluguel antecipado como caução, disse também que daria uma declaração com firma reconhecida, dizendo que foi de livre e espontânea vontade. È licita esta conduta? A lei permite?

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    1. Na locação residencial as imobiliárias não aceitam a quitação antecipada pela dificuldade legal de retomada do imóvel ao término do prazo caso o inquilino não desocupasse o imóvel. O lcoador é quemd ecide se aceita a quitação antecipada ou não. abraços

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  25. Oi. Bom dia!
    Estou com uma duvida. Sou estudante Universitária, e moro de aluguel, paguei antecipado por exigência da inquilina 3 meses, que no caso foram 3 meses de caução, pois não possuo fiador. Agora estou me mudando de cidade, pois passei em outro curso, e quero saber como fica a minha situação? Não preciso pagar 3 meses, mas a dona da casa o que faz com os 3 meses adiantados? Ela me devolve? Por lei o que pode acontecer/como deve acontecer?

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    1. Olá. Os 3 meses de aluguel é garantia de contrato e deve ser devolvido a você no término do contrato com os rendimentos da poupança tenha a locadora depositado nesta ou não. Pode se a locadora aceitar. acordarem descontas da caução os aluguéis até a desocupação mas isso somente por acordo até porque tem a reforma de devolução do imóvel. Se estas te mudando antes do fim do prazo do contrato haverá multa a pagar portanto comunique ao locador por escrito que irá desocupar e a data da entrega das chaves para que acordem os valores da desocupação.
      abraços

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  26. Boa tarde, Em dezembro aluguei um imóvel e paguei os 6 primeiros meses antecipados. Fora essa antecipação... Não houve outra garantia, como fiador ou caução. Acontece que também não ficou muito claro no contrato qual o dia do vencimento do primeiro aluguel. Como o locador não forneceu recibo... Não sei se os aluguéis foram referentes a janeiro à junho ou dezembro à junho. Eu achava que entrando em Dezembro o primeiro vencimento seria em janeiro e que o próximo aluguel que eu deveria pagar seria apenas em julho. Acontece que o locador cobrou esse mês de julho. Isso está correto?

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  27. Olá. Teu contrato não tem nenhuma fiança que o garantia e por conta disso você primeiro paga para depois usar. Sendo assim se entrou em dezembro na data em que entrou pagou o aluguel de dezembro, depois janeiro, fev, março, abril e em maio fechou os 6 alugueis que deste antecipado que apenas para te informar é ilegal, por isso ele não te deu recibo, para não fazer prova contra ele e você ganhar uma boa indenização.

    Seu pagamento é de dezembro a maior(6 meses) we portanto agora em junho tens que pagar novamente. O locador na cobrança esta correto apesar de estar infringindo a lei.

    Para entrar em dezembro e pagar em janeiro o aluguel eferente a dezembro o teu contrato precisava estar garantido por algum tipo de fiança.

    Nunca entregue ao locador qualquer quantia em dinheiro sem receber no ato, não depois, o recibo informando do que se trata a cobrança e o valor. solicite o locador todos os recibos de pagamento dos alugueís

    abraços

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  28. Olá! Tenho um dinheiro na poupança que não rende quase nada, quero alugar um imóvel para morar e propus ao proprietário contrato de um ano com pagamento antecipado de todo o período, já que isso me renderia um bom desconto, mas o proprietário me disse que esse procedimento não é o correto e que ele não pode fazer, acho que ele está equivocado, se é do meu interesse em alugar e tenho o dinheiro para pagar a vista porque eu não posso? Qual a proposta que posso fazer para que seja aceita? Obrigado

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    1. Olá. Quem decide como quer locar o imóvel é o seu proprietário e o contrato com quitação antecipada do preço é considerado de risco na locação residencial porque qualquer outro valor não pode ser cobrado durante o período que para segurança do locador deve ser de 30 meses ou mais. Se fosse um contrato não residencial não haveria problema. Portanto se o locatário não quer é um direito dele. Podes propor a ele locar o imóvel com garantia de titulo de capitalização. Você compra o titulo que varia em torno de 15 alugueis mais taxas e o garante ao contrato. No final do contrato se não houver dividas lhe é devolvido com correção.
      abraços

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    2. Oi boa noite, estou com uma dúvida, alugamos uma casa aqui na minha cidade, no qual meu namorado é fiador e minha mãe locatária, quando entramos no imóvel dia 19/06/2015, a locadora exigiu o aluguel adiantando alegando que no ultimo mês que fossemos ficar isentaria, o aluguel do mesmo. E sendo assim, esse mês agora no dia 20 que deu na segunda feira, pagamos o aluguel novamente e assim por diante,sendo que é pago antesequente ao mês vencido, no qual está digitado no contrato. Está correto isso? Pois quero saber, para caso não estiver, lutarmos por nosso direito! Obrigado desde já! Abraço!!

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    3. Obs a locação foi com a dona do imóvel, sendo que ela redigiu o contrato!!

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    4. Oi Hellen Oliveria. tua questão ficou na resposta de outra pessoa mas tudo bem.
      È ilegal a cobrança antecipada do aluguel se o contrato tem fiador. Isso é dupla fiança e infração legal isto é, infração cometida por descumprimento da lei sujeito a multa contratual que a locadora pode ter que pagar ao locatário. Terás que notifica-la por escrito da infração cometida informando que consultou a legislação solicitando a devolução do valor cobrado antecipado e se desejar a multa contratual também. abraços

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  30. Olá Maria, tudo bem? Minha mãe alugou um imóvel, e o inquilino pagou o valor total de 12 meses de aluguel antecipado. Como devo declarar isso? O carnê leão eu recolho quanto de imposto? No IRPF de 2016 ela terá que declarar que recebeu esse valor de pessoa física, colocando o valor integral no mês de recebimento, ou terá que dividir o valor pelos 12 meses? Agradeço pela atenção.

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    1. Olá. o contrato foi quitado na assinatura do mesmo e portanto em 2016 ela vai declarar todo o valor recebido no mês em que recebeu e não dividido em 12 meses. Use o carnê leão para informar este valor e emitir a DARF para recolhimento do imposto.
      abraços

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    2. Olá estou com uma dúvida, aluguel um imóvel e paguei a primeira colação antes de entrar no imóvel com fiador. Agora vou sair avisei ao proprietário com antecipação, eu tenho direito de ficar no imóvel o último mês sem pagar?

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    3. Olá estou com uma dúvida, aluguel um imóvel e paguei a primeira colação antes de entrar no imóvel com fiador. Agora vou sair avisei ao proprietário com antecipação, eu tenho direito de ficar no imóvel o último mês sem pagar?

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  31. Muito obrigado pela atenção.

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  32. Olá, Maria Ângela, como vai?
    Estou com uma dúvida e gostaria de uma sugestão sua...
    Em contrato de locação com cláusula de quitação, o prazo de locação poderá ser superior aos meses quitados?
    Agradeço e me coloco também à disposição.
    Att,
    Alexandre Reis

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    1. Oi Alexandre Reis.
      Não, o prazo de locação deve ser o mesmo que abranja os valores quitados que são aluguel + taxas. Nada pode ficar para ser cobrado depois porque se há a quitação do contrato antecipado nenhuma das partes ao fim do contrato poderá reclamar valores devidos então até a reforma de entrega tem que ter um valor quitado antes. abraços

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  33. BOA TARDE MARIA, NOVAMENTE ESTOU AQUI PARA SANAR UMA DUVIDA CONTIGO. A MINHA CASA FOI ALUGADA HÁ UM ANO O CONTRATO ESTÁ VENCENDO EM SETEMBRO E A INQUILINA QUE QUE EU ABAIXE O VALOR DO ALUGUEL E QUER PAGAR 12 MESES ADIANTADO . EU TEREI ALGUM PREJUIZO FUTURO EM DECORRENCIA DO ADIATAMENTO DE 12 MESES NA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES À IMOBILIARIA. A INQUILINA USA SEGURO FIANÇA OU SEMELHANTE. OBRIGADA! ROSA DF

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    1. Oi Rosa
      Quanto a baixar o valor nada impede porém pagar 12 meses adiantado não é possível. O seguro fiança é renovado a cada 12 meses, se ela paga os próximos 12 meses de uma só vez esta quitando o contrato e não poderias manter o seguro ativo e isso na locação residencial é um risco para você além de ter que dar a comissão da imobiliária 12 meses adiantado. abraços

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  34. Boa noite a todos! estou com uma duvida que esta me martelando as ideias, aluguei um local no dia 28/04/2014 realizando o pagamento antecipado dos trinta dias á correr, estou querendo entregar o local agora no mes de setembro no dia 28/09/2015, ou seja gozei do aluguel 17 meses, sempre pagando no dia do vencimento de cada mes, minha duvida e a seguinte, os 30 dias de outubro eu pago??

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    1. Maria Angela!!

      Obgdo por tirar minha duvida e esclarecer-lar!!! parabéns pelo seu blog e parabéns ao internautas por manter vivo o espirito de compartilhamento da informação...

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    2. Disponha sempre que precisar e se necessário na página inicial do Bloh e abaixo desta página tem meu Email. abraços

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  35. Olá Maria.

    Estou alugando o meu apartamento e penso em fazer um contrato com pagamento antecipado mensal, paga até o 6º dia o mês que vai usar, e assim sucessivamente. Gostaria de solicitar também um fiador, apenas para constar alguém mais no contrato além do locatário, sem a necessidade de o fiador ter imóvel no nome e afins. O contrato em princípio seria de 1 ano, mas podendo sair a qualquer tempo desde que avise com até 20 dias de antecedência. Há algo ilegal nisso? Passível de algum processo por parte do locatário?

    Grato,
    Ricardo.

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    1. Oi Ricardo.Te respondi via email, se cobra antecipado não pode ter fiança que garanta o contrato, se tiver fiança não pode cobrar antecipado. abraços

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  36. Este comentário foi removido pelo autor.

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  37. Bom dia Maria,
    Estou alguando um apartamento onde paguei uma caução no valor de 2 aluguéis, com prazo de validade de 24 meses e possui em contrato a seguinte clausula:
    "O pagamento de qualquer importância deverá ser feito até o 1º dia do mês à vencer, no domícilio do locador ou em local por ele indicado. Sujeito de 2% de multa após o vencimento."
    Isso está correto?

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    1. Bom dia.
      Não não esta. Caução é uma garantia e portanto o aluguel não pode ser cobrado antes do uso do mês, é infração legal. Primeiro você usa o mês e depois paga no inicio do mês seguinte. Ou o locador corrige isso ou acione judicialmente pedindo multa por infração da lei do inquilinato. abraços

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  38. Olá Maria Angela,

    Estou tendo alguns problemas para fazer a recisão antecipada vou enumerar para ficar mais fácil:
    Entreguei as chaves e não me deram nenhum documento provando a entrega das chaves, porém sempre enviei email confirmando a ação, porém sem confirmação por parte da imobiliaria;
    Entrei pagando o aluguel, porém a imobiliaria disse que o primeiro aluguel seria para pagar a taxa de comissão que deveria ser paga para locataria, o problema está no meu contrato não existe um tempo minimo para rescião e sim um valor de 3 alugueis para o total 30 meses de contrato proporcional, paguei todos os meses inclusive o mes corrente, isso é certo?
    Estão querendo que eu pague a multa rescisória a vista, neste momento não tenho as minimas condições de fazer esse pagamento a vista, submeti uma proposta e não aceitaram, o que devo fazer?

    Obrigado, e parabéns pelo blog com certeza está ajudando muita gente.

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  39. Olá. Vamos por partes. Jamis deverias ter entregue as chaves sem recibo de entrega. o recibo com a data de entrega comprova o dia em que entregaste as chaves parandod e contar o aluguel. Se vier a acontecer em locação futura não entregue as chaves sem recibo, se recusarem te dar entregue as chaves em juizo.

    Quanto a multa, é devida proporcional aos meses que faltam para fechar o contrato(art 4º lei 8.245/91). Não pode ser cobrada integral. Pelo que informas o contrato é de 30 meses e a multa 3 alugueis e teu contrato não tem clausulas que te isenta depois de certo tempo. Até aqui esta tudo dentro da lei.

    A locadora pode cobrar a vista mas não integral. Pegue o valor somente do aluguel atual multiplique por 3 alugueis, divida por 30 meses e multiplique o resultado pelo s meses que faltam para fechar o contrato e terá o valor da multa. tens que pagar ou vão te cobrar na justiça.

    Na locação de imóveis não existe tempo minimo, vale o prazo em meses no contrato que informas ser de 30 meses.

    abraços

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  40. Tenho uma Sala Comercial e desejo loca-la com prazo indeterminado e dando duas opções de pagamento do aluguel, pra dispensar fiador: (a) pagamento de 6 em 6 meses adiantado com 5% de desconto ou (b) pagamento integral mensal adiantado. As demais despesas de condomínio e impostos ficam por conta do locatário conforme ele desejar (pagamento mensal ou não) direto com os respectivos geradores. Esse formato é Legal? Ainda posso ter clausula de cobrança de valores por danos e/ou reformas pós entrega?

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    1. Olá. Essa situação não pode ser feita, ou paga mensal no contrato por prazo indeterminado ou então determina prazo determinado e estabelece um valor para ser quitado na assinatura do contrato que quite todos os alugueis e taxas e mais a despesa da reforma. Ao término do prazo nada pode ficar para ser cobrado. abraços

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    2. Obrigado Maria Angela pelo retorno. Então, e se o contrato for com prazo definido, quitação total na assinatura, ele pode ter renovação automática? Ai esta renovação entra automaticamente no aluguel mensal vincendo ou vencido? ou deve ser feito novo contrato para quitação antecipada? Sou muito grato pela atenção. Obrigado.

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    3. Na locação residencial não se pode utilizar o contrato quitado antecipadamente porque o risco é grande visto que ao fim do contrato dependendo da situação o locador não pode retomar o imóvel mas na locação não residencial terminado o prazo ou se faz novo contrato, ou entrega o imóvel ou então a locação se transforma em prazo indeterminado podendo ser desfeita a qualquer momento. abraços

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  41. Bom dia Maria!

    Estou com uma dúvida. Em um contrato particular de aluguel de imóveis, sem garantias, cujo início do contrato é o dia 18/09. Ficou estabelecido também que o pagamento deveria ser realizado todo dia 10 do mês subsequente ao vencido. É possível a cobrança antecipada do aluguel neste caso? É possível a cobrança antecipada do aluguel no inicio do contrato pelo prazo de 22 dias utilizados até o dia 10? Como funciona o pagamento antecipada até o 6º dia util do mês no caso de contrato sem garantias?

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    1. Oi Jonatas Melo

      Se não tem garantia "pode" não é obrigatório o locador cobrar antecipado isto é paga para depois morar. Assim se o contrato iniciou dia 18/09 o locador nesta data na entrega das chaves poderia ter solicitado o pagamento de agosto pró-rata isto é, do dia 18 ao dia 30 de agosto(não do dia 10/9) e depois na data combinada de setembro(10) o pagamento integral de setembro (30 em 30 mesmo nos meses com 31).

      Não é obrigado a ser até o 6º dia útil mas convém. Se combinou-se pagar todo dia 10 então no dia 10 de setembro paga-s o aluguel integral de setembro e assim por diante. Se o inquilino recebe no dia 10 não ha como cobrar antes pois ele não teria como pagar em dia.

      abraços

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    2. Entendi tudo. Agradeço pelos esclarecimentos.

      Abçs.

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  42. Bom Dia porfavor me ajude aluguel uma loja q faz parte de minha casa com contrato de locação pa fins não residencial o contrato de 2 anos vence no mê 06/16 e a locatário que já fazer um contrato de 3 anos onde irá antecipar todos os alugueis, sei q pela lei do inquilinato não posso receber mas se eu colocar como quitação antecipada do contrato de aluguel e o especificar que é o locatário que quer antecipar os alugueis a lei permite pelo que li. mas por um período curto de 15 meses mas não é bem clara diz q em geral. Faço como contrato determinado ou indetermidado todos dizem q é melhor determinado pois o inquilino em caso de ação de despejo o juiz já determina logo, tenho um contrato de 2 anos que falta p vencer 7 meses o que faço um adito no contrato atual ou um novo contrato e cancelo junto com a inquilino o atual pois ele querem isto. estou fazendo errado em aceitar o aluguel antecipado e 3 anos ele pode renovar por mais cinco no mesmo valor do aluguel atual e só corrigido pelos indices, posso no contrato de cinco anos se for pedido por mais 5 anos pelo locatário. Obrigado e desculpe pois são muitas perguntas

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    1. Oi Festas.

      Não recomendo que faça novo contrato de 3 anos
      3 anos mais 2 anos completa 5 anos e o locatário terá direito a renovação automática por mais 5 anos ou seja vai entrar com ação renovatoria e você terá que concordar.
      já tens um contrato em andamento, não o negocie antes de terminar o prazo.
      abraços

      Excluir
  43. Boa Tarde Maria eu aluguei uma parte de minha residencia p loação p fins não residenciais no caso do alvará sair para a locatária como fundo de quintal e especial eu tenho que ter um alvará também da loja ou só o dela nesse caso é suficiente em caso de fiscalização, eu tem algum dever a cumprir pois deixei expresso no contrato q isso ele deveria ver antes de algar a loja.

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    1. Desculpe, não tenho conhecimento sobre alvará para te ajudar, não é minha área. o que posso te dizer é que se esta locado para comercio o locatário é quem deve providenciar o alvará.
      abraços

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  44. Bom dia!
    Minha duvida é diferente , tenho uma videolocadora e dou desconto para pagamentos a vista, posso fazer isso?
    Ou dar desconto nas locações com pagamentos na retirada do filme é ilegal?

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    1. Olá, apesar de não ser minha área pode sim dar desconto para quem paga a vista e adiantado a locação de filmes.
      abraços

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    2. Obrigada!
      É que tem uma advogada na minha cidade que disse que vai me processar por que isso é ilegal. Que nao posso dar desconto a vista por ser locação...to com medo! rsrsrsr
      Mas muito obrigada pela ajuda!

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  45. Boa noite.
    Fiz um contrato de 12 meses com o primeiro aluguel adiantado estou reincidindo o contrato faltando 4 meses , avisei um mês antes , porém pela minha interpretação que li no contrato terei de pagar uma multa. Só que estamos entrando em desacordo pq no contrato redigido está escrito que a multa sera de 20% no valor do aluguel . não está especificado que serão 20% do valor total do contrato e sim referente ao aluguel que está no contrato que é de 800,00 esse é o valor mensal. Eles estão me cobrando uma multa de 1900,00 e eu pelo que está no contrato tenho que pagar apenas 180,00 . Está difícil essa negociçao por causa de diferentes interpretações do contrato.

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    1. Oi Ana Luz

      Parece que a imobiliária errou no contrato porque quando se cobra 20% de multa é sobre o valor total dos alugueis que faltam pagar ou se torna uma multa irrisório. Podes te recusar a pagar os 1900 e depositar em juízo o valor da multa de 180 conforme esta no contrato. O que ocorrer é que a lei do inquilinato permite ao locador recorrer ao judiciário quando a multa é muito pequena e ao inquilino quando a multa é muito alta então é bem provável que isso tudo acabe em justiça.Se não chegarem a uma cordo deposite em juízo os valores finais da locação e discutam a questão se a imobiliária não retirar o valor.

      abraços

      Excluir
  46. Oi Maria Angela, seu blog é super, hiper, mega, master, blaster, luper, esplêndido, é o que há de melhor em informação, esclarecedora, assertiva e imparcial.

    Compartilha seus conhecimentos com muita serenidade, e ainda se esforça para responder questões que distam da sua área de atuação, e o faz com maestria e modéstia ímpar, melhor ainda, responde a tudo sem cobrar qualquer honorário por isso.

    Estamos cientes de que não se de deixará seduzir por qualquer elogio e não será surpresa para nós. Mas não podemos deixar de dizer, o mercado está carente de pessoas do seu calibre. Parabéns pelo seu blog, o consideramos um excelente mecanismo de utilidade pública. Sério mesmo, estamos de queixo caído.

    Por isso, nos é um privilégio a oportunidade de fazer este contato e submeter ao seu crivo e vastos conhecimentos uma dúvida que tanto ansiamos pela resposta.

    Pretendemos vender nosso imóvel, para tanto decidimos locar um outro por um prazo determinado de 12 meses, acreditando ser um tempo razoável para que todo o trâmite de reforma e venda se conclua.

    Fizemos uma proposta de locação com quitação do contrato a um possível locador e como visto acima, o fato de liquidarmos o contrato já em sua concepção, há riscos tanto para ambos os envolvidos locador/locatário.

    Estamos cientes do risco de que, em caso de devolução antecipada do imóvel, vamos deixar de receber de volta a parte paga pelo período que compreende o tempo possível de não ser utilizado.

    Por outro lado, o risco do locador, de não poder reclamar o imóvel antes de 30 meses (caso não façamos a devolução ao término do período previsto), bem como de que não poderá reclamar qualquer reforma, perguntamos:

    Podemos solicitar ao locador que faça constar cláusula assecuritária no sentido de protegê-lo prevendo eventual reforma, bem como, de que findo o contrato, ele tenha poderes para reclamar as chaves do imóvel?

    Desde já agradecemos por sua resposta.

    Cordialmente

    ResponderExcluir
  47. Oi Maria Angela, seu blog é super, hiper, mega, master, blaster, luper, esplêndido, é o que há de melhor em informação, esclarecedora, assertiva e imparcial.

    Compartilha seus conhecimentos com muita serenidade, e ainda se esforça para responder questões que distam da sua área de atuação, e o faz com maestria e modéstia ímpar, melhor ainda, responde a tudo sem cobrar qualquer honorário por isso.

    Estamos cientes de que não se de deixará seduzir por qualquer elogio e não será surpresa para nós. Mas não podemos deixar de dizer, o mercado está carente de pessoas do seu calibre. Parabéns pelo seu blog, o consideramos um excelente mecanismo de utilidade pública. Sério mesmo, estamos de queixo caído.

    Por isso, nos é um privilégio a oportunidade de fazer este contato e submeter ao seu crivo e vastos conhecimentos uma dúvida que tanto ansiamos pela resposta.

    Pretendemos vender nosso imóvel, para tanto decidimos locar um outro por um prazo determinado de 12 meses, acreditando ser um tempo razoável para que todo o trâmite de reforma e venda se conclua.

    Fizemos uma proposta de locação com quitação do contrato a um possível locador e como visto acima, o fato de liquidarmos o contrato já em sua concepção, há riscos tanto para ambos os envolvidos locador/locatário.

    Estamos cientes do risco de que, em caso de devolução antecipada do imóvel, vamos deixar de receber de volta a parte paga pelo período que compreende o tempo possível de não ser utilizado.

    Por outro lado, o risco do locador, de não poder reclamar o imóvel antes de 30 meses (caso não façamos a devolução ao término do período previsto), bem como de que não poderá reclamar qualquer reforma, perguntamos:

    Podemos solicitar ao locador que faça constar cláusula assecuritária no sentido de protegê-lo prevendo eventual reforma, bem como, de que findo o contrato, ele tenha poderes para reclamar as chaves do imóvel?

    Desde já agradecemos por sua resposta.

    Cordialmente

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    1. Oi Marcelo.

      Na locação residencial não adianta colocar esta clausula, a lei esta acima do acordo e a clausula seria tornada sem efeito ou seja, nula, por ser contraria a legislação. Por isso não é recomendado quitação antecipada em contratos residenciais. não adiantaria o locador entrar na justiça, o juiz iria aplicar a lei e anular a clausula considerando o contrato quitado e o direito do inquilino de renovação automática.
      O locador no caso em questão terá que correr o risco e depois não poderá reclamar.

      Não há outra forma de solução que não implique em risco ao locador.
      O correto é locar por 30 meses com clausula de desocupação sem multa para vocês após os 12 meses e cobrar o aluguel e taxas mensalmente.

      Abraços e obrigado pelos elogios. Este blog já tem 10 anos e espero que consiga mante-lo por muito mais. Se ajudei á muitos também fui ajudada pois as questões que recebo viram postagens e ajudam outros além de manter-me atualizada.

      Excluir
  48. Olá, boa tarde!
    Sou proprietário de um imóvel residencial e tem uma pessoa interessada em alugá-lo, me fez a proposta de alugar por 6 meses com quitação antecipada, posso alugar desta maneira?
    Posso fazer um contrato com a data de entrada e saída já estabelecida?

    Desde já agradeço!

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    Respostas
    1. Não recomendo se for rsidencial, no máximo 3 meses é tua segurança. Depois se ela não sai a lei anula o acordo de vocês e o contrato se torna prazo indeterminado só podendo retomar o imóvel em situações especiais.
      abraços

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    2. Ok, muito obrigada! Sua página é ótima e você muito prestativa.

      Excluir
  49. Olá Bom dia,
    Tenho um imovel para alugar, mas esta com uma divida. o Locador quitara a divida e será descontado em aluguel, ou seja, pagamento antecipado de alguns meses de aluguel. Isso é legal perante a justiça. Como posso colocar isso no contrato?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Vanusa, desculpe não recebi no Email a comunicação do teu comentário.Deve ser colocado no contrato uma clausula que informe que de comum acordo as partes acordam que o locatário irá pagar a vista o valor xxx referente a uma divida do imóvel do locador que será devolvido em xx parcelas descontadas no aluguel a partir do pagamento do mês xxxx nada mais havendo o locatário a reclamar após o desconto da ultima parcela no aluguel xx. Desta forma ficas garantida.
      qualquer outra duvida meu email é, mcamini150@gmail.com

      abraços

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  50. Fiz um contrato de 30 meses mas rescindi com 27 meses tenho que pagar a multa proporcional, mas a imobiliária exige que seja à vista. Tenho que pagar à vista? Solicitei um acordo em 2x mas eles alegam que o proprietário não aceita.

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    1. Olá sim tem que ser pago a vista, parcelado somente se o locador aceitar até porque isso implicaria em assinar uma confissão de divida atrelada a notas promissórias ou cheques e tem um custo que seria neste caso permitido ser repassado a você por ter sido a solicitante do parcelamento. Se a locadora não concorda tem que ser pago á vista.

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  51. Maria Angela, boa tarde

    Moro em um imóvel alugado com fiador e com vigência de 30 meses.
    Há cerca de um mês o proprietário me informou que precisaria vender o imovel (ainda faltam 12 meses para o termino do contrato), não tenho interesse em comprar o imovel mas fiz a seguinte proposta que por sua vez foi aceita pelo locador:

    Eu quitaria antecipadamente os 12 meses de aluguel na condição de que ele respeitasse o contrato e retirasse o imovel de venda (tenho recebido varias visitas de pessoas interessadas em comprar o imovel e isso me deixa insegura pois nunca sei quando e se de fato ele vai vender, como gosto muito de onde moro, não gostaria de mudar e muito menos ficar abrindo as portas da minha casa).

    Enfim, preciso muito de uma orientação, hoje recebi uma resposta da imobiliaria dizendo que o locador ACEITA RECEBER os 12 meses adiantados e CUMPRIR O CONTRATO ATE O FINAL, mas tenho muito receio, pois quem me garante que ele não vá vender o imovel?
    Caso ele venda ele no maximo me devolveria os alugueis pagos antecipadamente?

    Há alguma forma, algum adito ao contrato de locação que me deixe 100% SEGURA que ao quitar todos os meses restantes (12 meses no caso), não poderá nem o locador nem ninguem que ele venha a vender o imovel me pedir o mesmo antes de DEZ DE 2016?

    Desde já, muito obrigada!!!!

    Camila

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    1. Te respondi via email que me enviaste, abraços

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  52. Bom dia Maria Angela, parabéns pelo teu blog, muito esclarecedor.
    Maria Angela, espero que possa me ajudar com a seguinte dúvida: posso fazer um contrato de locação de imóvel residencial urbano com essa forma de quitação antecipada requerida pelo locatário pelo prazo de 24 meses com opção de compra ao final do contrato, onde caso seja efetivada a compra, esses valores quitados possam ser abatidos do valor total do imóvel.

    Grata

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    Respostas
    1. Olá. É bem complicado isso e arriscado. Aluguel é renda tributada que se soma a tua renda mensal e pode gerar imposto a pagar e neste caso teria que desde já ser uma compra venda e não locação.

      O ideal é fazer uma promessa de compra e venda com clausula resolutiva. è pago mensalmente sem juros um valor xxx até a data xx quando deverá ser quitado o imóvel ou então restituída a posse a você com a perda dos valores já quitados a titulo de indenização pelo uso do imóvel.

      Se optar como fazer locação não receba mensalmente e se houver venda conceda um desconto.

      abraços

      Excluir
  53. Oi Maria Angela, tudo bem?
    aluguei um imóvel comercial onde instalei um quiosque, alugado via imobiliária, o dono do imóvel também é dono da imobiliária. Aluguei normalmente com caução 3 aluguéis. Acontece que, no momento da devolução do contrato já assinado por mim, ele me pediu um mês adiantado alegando que eu não pagaria o último aluguel, questionei mas por medo de não dá seguimento ao contrato acabei indo com ele ao banco onde saquei e entreguei o calor do aluguel antecipado. Agora estou residindo o contrato e após questionar a caução, me será restituído o valor e será cobrado a multa pela proporcionalidade dos 5 meses restante do contrato.. A prova que tenho a respeito do pagamento antecipado são e-mail trocado posteriormente. A cobrança do aluguel antecipado foi abusiva? se configura má fé a cobrança somente no momento da entrega do contrato assinado? Ressalto que paguei multa e juros os meses que atrasei o aluguel mesmo tendo pago um aluguel antecipado. Multa de 10% quando atrasava 5 dias 10 dias e uma única vez deixei atrasar mais 22 dias, dessa vez fui cobrada com total desrespeito cheguei até a ser insultada pela pessoa do administrativo que por coincidência era esposa do dono do imóvel e da imobiliária, me pedindo que reunisse todos os comprovantes de depósitos efetuados por mim para que assim eu provasse que não havia deixado de pagar algum, me senti ofendida pois pois atrasar para mim já era vergonhoso e sempre eu me preocupei em conversar e pedir paciência, pois honrar méis compromissos e honestidade minha mãe me ensinou. Tenho todos os comprovantes de depósito dos aluguéis.

    Forte abraço!!!

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  54. Me ajuda querida, pois estou entregarei o imóvel no dia 4 de janeiro.

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    1. Oi Nadja, bom dia. Te respondi via Email agora a pouco.
      abraços

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  55. Olá , uma duvida me esclareça por favor. Urgente. Estou em uma casa e vou entrega pois comorei um AP, o contrato vence março 2016 tenho pago 1 caução e 1 mês adiantado, o dono diz que tenho que paga o mês de Janeiro e se eu arruma alguém pra aluga a casa me devolve o caução pode isso , mesmo não ter falhado nenhum mês com um mês apenas do vencimento direto com proprietário, obg!

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    1. Olá. Não esta correto, ele não pode exigir que você coloque outra pessoa no imóvel, ele pode exigir que você pague a multa por sair 3 meses antes do fim do contrato e descontar esta multa da caução paga. Se estas saindo agora não há porque pagar a ele o mês de janeiro, se vais desocupar em dezembro. abraços

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  56. locador e locatário fizeram um contrato comercial sem garantia e determinado de 3 anos em que o locatário propôs antecipar o ano inteiro em janeiro de cada ano. Isto pode ser ilegal, mesmo tendo constado em contrato e passados dois anos e tendo o locatário feito já duas antecipações? Abçs

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    1. Contratos não residencias tem regras mais flexíveis que os residencias e portanto acordado entre as partes e transcorrido sem contestação de uma das partes não será considerado ilegal mas nada impede que uma das partes considere que houve abuso ou coação do locador do tipo "aceita ou não loca o imóvel" porém temos o tempo transcorrido sem objeção que caracteriza aceitação. abraços

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  57. Olá Maria!

    Parabéns pelo Blog primeiramente. Um dos mais úteis que já ví sobre locação de imóveis.

    Vamos lá, tem uma pessoa interessada em locar minha casa por 24 meses e ela quer pagar espontaneamente os 12 primeiros sem nenhum tipo de garantia e ao final renovar por mais 12 nas mesmas condições. Já li outros posts a respeito e pude ver que há o risco de alugar uma residência nessas condições.

    Mas minhas dúvidas são:

    1 - Faço a proposta de pagamento espontâneo com firma reconhecida ou só menciono numa cláusula do contrato sobre esse pedido de forma de pagamento?
    2 - Faço o contrato pelo período de 12 meses com renovação automática por mais 12, desde que mantidas as condições originárias ou 24 meses direto com o pagamento espontâneo ao final dos 12 meses iniciais?
    3 - Se ao final dos 12 meses, o locatário quiser mudar a forma de pagamento para parcelado (normalmente utilizada), posso fazer um aditivo ao contrato principal e colocar nova forma de pagamento com uma das garantias previstas em lei?
    4 - A pessoa quer direito de preferência em caso de venda, posso colocar essa cláusula?
    5 - Ao final dos 24 meses eu poderei optar pela retomada do meu imóvel ou terei de esperar o restante do período até completar os 05 anos, pois o período da locação foi menor do que 30 meses de acordo com a legislação vigente?
    6 - Podemos estabelecer cláusula de reforma?

    Um grande abraço e meu muito obrigado.


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  58. ola eu queria alugar um apartamento mais não tenho fiador, penso em fazer um contrato de 12 meses com quitação antecipada, essa seria a melhor opção ?

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    1. Oi Bruno. É quase impossivel conseguires isso a não ser em locações direto com o proprietario. Abraços

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    2. E se eu pagar os 12 meses a vista em parcela única, ficaria mas fácil ?

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  59. ola eu fui ver um apartamento para alugar e o proprietário propôs um contrato com o pagamento de todos os meses em parcela única, porem o apartamento esta colocado a venda,se mudar de dono meu contrato ainda terá validade ?

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    1. Oi Henrique. Não aceite porque com a venda você passa a pagar para quem comprou e o vendedor não vai pagar pra ele. Abraços

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  60. Olá Maria!
    Eu gostaria de alugar um imóvel porem eu sou autônomo e o fiador não possui renda suficiente.
    Penso em algum contrato que eu pague avista todos os meses juntos já na hora de assinar o contrato, assim a imobiliária ficaria mais segura, existe algum contrato desse estilo?

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  61. Olá Maria Ângela! Bom dia!

    Sou Locador de uma casa há 6 meses e o contrato é sem garantia com pagamento antecipado. No mês de Janeiro o locatário, por iniciativa dele, fez o depósito de dois aluguéis, ou seja, pagou o mês de Janeiro em uso juntamente com o de fevereiro informando que teria antecipado o referido mês. Fiz um recibo informando este pagamento referente aos meses de Janeiro e fevereiro. Está correto? Ou teria que fazer dois recibos, o de Janeiro normal e o de fevereiro informando o pagamento antecipado por iniciativa dele?

    Att,
    Nonato Rezende

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  62. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Olá. Se vai quitar o contrato não tem que dar caução pois esta quitado o preço. Quanto a sair antes perde o valor pago.
      Abraços

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  63. Tenho rendimento de um imóvel alugado para pessoa física valor 1,300 e outro para pessoa jurídica valor 1,200 soma os dois da 2,500 tem que fazer carne leao pois um dos imóveis é alugado pra pessoa jurídica?

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    1. Oi Fabio Lopes.

      Nesse caso como o rendimento pessoa jurídica é isento, soma os dois e lança no carnê leão para recolher o imposto. Se por um acaso estas com imobiliária administrando antes de fazer o calculo deduza o valor da comissão de cada aluguel e depois some ambos e lance no carnê leão 2015. Poderá haver imposto em atraso a recolher.Se deixar para lançar tudo na declaração poderá pagar mais imposto. Recomendo que para 2016 consulte um contabilista para saber o que é mais vantajoso para você, usar o carnê leão e recolher mensalmente que em geral é mais vantagem ou declarar anualmente e recolher na declaração. depende de todos os teus rendimentos. abraços

      Excluir
  64. Olá, Maria Ângela! Gostaria de tirar uma dúvida.

    Sou locatário de um flat. Fechei um contrato de 12 meses, que se iniciou em 12/06/2015. Além dos aluguéis mensais, paguei integralmente o IPTU 2015. Agora, vou precisar devolver o apartamento dois meses antes do término do contrato. É justo a locadora me cobrar o IPTU integral de 2016? Posso negociar com ela para pagar apenas umas parcelas?

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    Respostas
    1. Oi Rodrigo. Pagas as parcelas somente até o mês que desocupares. Se houver futuras serão pagas pela locadora.
      Abraços

      Excluir
  65. Bom dia! Parabéns pelo blog.
    Tenho um prédio novo e sou nova nesse ramo por isso passei a maioria dos apartamentos para a imobiliária administrar, no entanto antes de repassar recebi uma proposta para locar com pagamento antecipado de de 6 meses com validade por igual período e renovação por mais 6 meses nas mesmas condições. Verifiquei que é muito arriscado este tipo de contrato, mais por se tratar de uma pessoa conhecida e idônea eu aceitei, então somente este apartamento vou alugar dessa forma, mas tenho algumas dúvidas,vamos lá...

    Mas minhas dúvidas são:

    1 - Faço uma declaração reconhecida em cartório sobre a forma de pagamento ou menciono numa cláusula do contrato.
    2 - Faço o contrato pelo período de 6 meses com renovação por mais 6 meses nas mesmas condições ou é melhor fazer um contrato de 12 meses.
    3 - Caso ela queira começar a pagar normalmente após os 6 meses do contrato posso exigir que o contrato seja feito só pela imobiliária ou exigir uma das garantias previstas em lei?
    4- no caso deste apartamento não foi feito nenhuma vistoria formal (por escrito), mais ela é a primeira locatária, como posso colocar no contrato que deverá entregar os imóvel nas condições que recebeu ?

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    Respostas
    1. Olá. Apenas para constar que locando desta forma nenhum documento te garante porque irá contra o que determina a lei. ao fim do prazo dos 6 meses se o inquilino quiser deixa renovar automático e você não poderá fazer mais nada e antes de 5 anos somente em casos especiais poderá encerrar o contrato.

      Dos 5 itens que citastes os os 4 primeiros são contra alei e portanto se a inquilina quiser não precisará seguir mesmo assinado em cartório.

      Tens que fazer um contrato de locação com termo de vistoria que é tão importante quanto o contrato e se não colocar a fiança agora depois não vai mais poder colocar a não ser que a inquilina concorde e te digo, as pessoas especiais e de confiança são as que mais dão problema. trata-se de ter onde morar e quando nãos e tem, vale tudo para ficar onde está o máximo possível.

      abraços

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  66. Boa noite Maria Angela,
    Minha irmã possui um imóvel comercial alugado desde do dia 01/02/2012, na época ela recebeu um aluguel + uma caução. Esse recibo que teria sido pago uma caução venceu no dia 01/02/2014, pois a principio eles pediram um contrato de apenas dois anos. Enfim o inquilino quer reincidir o contrato agora com o aviso dos 30 dias antes e no novo contrato vence em junho só que não tem essa cláusula de calçao nele, então como ficaria o mês de maio? ele não paga? Obs ele só ira devolver o ponto em junho.

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    1. Oi Sheila. Se ele vai comunicar a desocupação em 30 dias paga o mês de maio normalmente pois fará uso entregando as chaves em junho e recebe no fim do contrato a caução devolvida pelo locador ou então acorda com o locador de utilizar a caução neste mês de maio porém se ele desocupar e houver reformas a serem feitas a caução que serve de garantia não existirá mais pois foi utilizada.
      abraços

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    2. Obrigada Maria Angela pela clareza da resposta, você me ajudou muito, essa última parte a respeito de reforma eu não sabia, até porque o inquilino tirou o banheiro e fez um vão só então, o dinheiro desta caução vou direciona-lo para fazer um novo banheiro, visto que isso é extremamente importante em um ponto comercial.

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  67. ola
    aluguei o meu salão comercial,e o inquilino me adiantou dois meses.como devo por no contrato por escrito.não tem fiador ou caução

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    1. Oi Adriana, coloque no contrato garantia por caução em dinheiro no valor R$ xxxx, recebido pelo locador na data de xx/xx/xxxx e que será devolvido ao término do contrato se não houve débitos pendentes.
      abraços

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  68. desculpa acho que expliquei errado
    ele me pagou um aluguel de 500,00 e mais um adiantamento de 500,00 como devo por

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  69. coloque o mesmo que citei, caução do valor de dois alugueis que totalizam o valor xxx. Se estás cobrando caução não pode aceitar aluguel antecipado. se alugou o salão agora em maio e ele te deu um aluguel mais um aluguel então te deu uma caução de dois alugueis. O aluguel de maio ele paga em junho e você da recibo onde diz que o pagamentos e refere ao aluguel de maio. abraços

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  70. Oi Maria Angela, Aluguei um imóvel, sem garantia, o locatário pagou o mês no dia que ocupou o imóvel, gostaria de saber qual o prazo que tenho para entrar com uma ação de despejo, em caso de inadimplência, e se posso mandar cortar água e luz que estão no meu nome no caso de não pagamento.

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    1. Olá. Nem pense em mandar cortar água e luz ou entrar no imóvel, a posse está com o inquilino e a maneira legal de reaver o imóvel é pela via judicial. como é pagamento adiantado após 30 dias de atraso quando vence o segundo aluguel não pago podes entrar com o despejo.
      abraços

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  71. Olá maria, pode me esclarecer uma dúvida, eu vou alugar uma imovel residencial dia 15/07/2016 o locador pediu 1 deposito cauçao e 1 mês de aluguel antecipado, referente ao tempo de 15/07 até 15/08 e dia 15 de agosto teria que pagar novamente o aluguel referente ao tempo de 15 de agosto até dia 15 de setembro, isso está correto ?

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    1. Oi Andreza, desculpe não recebi a notificação do seu comentário publicado, no meu Email do blogger, se ainda ajudar.... ou ele está pedindo dois alugueis de caução ou apenas o pagamento antecipado sem caução. Um aluguel e uma caução é ilegal. Se vai pedir caução só pagas o aluguel após 30 dias de uso. Entra 15/7 paga uma caução ou dois alugueis de caução, e o aluguel de 15/7 vais pagar somente em 15/8.
      abraços

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  72. Olá. tem uma pessoa interessada em locar um apto por 30 meses e ela quer pagar espontaneamente os 12 primeiros sem nenhum tipo de garantia.

    Mas minhas dúvidas são:

    1 - Faço o contrato normalmente e um recibo onde menciono o pgto espontaneo do locatário?
    2 - Faço o contrato pelo período de 12 meses com renovação automática por mais 12, desde que mantidas as condições originárias ou 24 meses direto com o pagamento espontâneo ao final dos 12 meses iniciais?
    3 - Se ao final dos 12 meses, o locatário quiser mudar a forma de pagamento para parcelado (normalmente utilizada), posso fazer um aditivo ao contrato principal e colocar nova forma de pagamento com uma das garantias previstas em lei?

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    1. Oi Marco Aurélio

      Na locação residencial não pode ser feito pagamento antecipado, não recomendo que aceite, se depois de 12 meses a pessoa complicar somente pela via judicial consegues despeja-la e aí como vai explicar a cobrança antecipada.
      Contrato com prazo menor que 30 meses a renovação é automática e somente por denuncia cheia podes retomar o imóvel(art 47 lei 8.245/91).

      Se fizer da forma que comentas o risco é todo teu caso após 12 meses ele não saia do imóvel e não aceite assinar nenhum aditivo.

      abraços

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  73. ola boa noite. tenho uma duvida: farei um ano de aluguel numa casa que tem valor de 700,00. dia 10-08-16 fara um ano certinho. mas ai no inicio quando aluguei a casa o dono me disse q eu teria que dar 1400,00 o valor de dois alugueis como caução. gostaria de saber meus direitos , quais sao? ele me devolve alguma quantia? sei q tem a tinta p comprar e tal. mas preciso saber se o dono da casa tem que me devolver algum dinheiro e se eu tenho direito de permanecer na casa e quantos meses sao? um ou dois?

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    1. Olá. Se nenhuma das partes encerrar o contrato a locação segue normalmente mas se vocês desejarem encerrar o contrato então após você quitar os valores finais da locação o locador deverá devolver a caução a você. Podem acordar de descontar da caução os valores finais a serem pagos por você, se faltar completas se sobrar ele te devolve. Como tem tinta a ser comprada pode descontar da caução se o locador concordar, vale acordo escrito. A desocupação tem rpazod e 30 dias previsto em lei e pagas aluguel até a entrega das chaves.
      Abraços

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  74. Olá. Tenho uma sala comercial a ser locada. Tenho algumas dúvidas:

    1º. Não vou exigir nenhuma das garantias que a Lei do Inquilinato dispõe. Caução, Fiador, etc. Posso cobrar o 1º e o último aluguel na assinatura do contrato? De modo que o inquilino ao sair, após 12 meses, não pagará o último aluguel (o 12º).

    2º. Dentre a documentação a ser apresentada pelo inquilino, posso exigir comprovação de renda de no mínimo o valor de três aluguéis, bem como um NADA CONSTA do Serasa?

    Obrigado
    Bruno

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    1. Oi Bruno, te respondi via email que me enviaste.
      Abraços

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  75. Olá, Maria Angela!
    Sou o Diogo. Fiquei muito feliz em encontrar seu site. Tenho uma dúvida e acho que você pode me ajudar. Pela primeira vez, vou alugar meu apartamento. Recebi uma proposta que me pegou de surpresa: o (possível) locatário me propôs pagar 12 meses de aluguel em troca de um desconto no valor mensal. Em números: eu anunciei o aluguel por um valor mensal de R$1400 e recebi uma proposta de pagar R$15000 pelos 12 meses. O contrato preveria que o locatário pagasse o condomínio e o IPTU por conta própria, fora desse valor. É possível um contrato assim? Esse desconto deve ser expressamente declarado no contrato? Em qual artigo da lei posso justificar essa previsão contratual?

    Desde já agradeço sua atenção. É bom poder contar com quem conhece do assunto! Obrigado.

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    1. Oi Diogo, na locação residencial não recomendo esse tipo de contrato pois no caso você terá que dar quitação dos 12 meses, isso inclui cobrar 12 meses de aluguel, condomínio, IPTU e pintura de devolução do imóvel. Não podes cobrar nenhuma garantia e tens que dar o recibo de quitação dos 12 meses. e se ao final do contrato ele entrega o imóvel com estragos, como vais cobra-lo????? Da forma que você deseja não pode, ou quita completamente sem nada a pagar no final ou então loca mensal conforme a lei.
      Abraços

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  76. Ola, obrigada pelos esclarecimentos, mas nem um mes adiantado para o inquilino quando sair não precisar pagar podew ser conbrado???

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    1. Oi Barbada, nesse caso podes cobrar até 3 meses adiantados mas tem que dar recibo como sendo caução em dinheiro como garantia do contrato.
      Abraços

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  77. Olá Maria Angela!
    Sou a Patricia, tenho uma dúvida.
    No dia 05/09 (segunda-feira), aluguei o meu apt.no momento a interessada deu um cheque caução datado para dia 10/09 (sábado), onde ela disse que eu devolveria o cheque e me pagaria em dinheiro o valor no dia 10, ela disse que se mudaria na 06/09 (terça), depois foi postergando a data, ela chegou a passar pelo watzap os dados dela para preenchimento do contrato, e tenho tmb várias conversas nossas sobre a locação, chegando dia 09/09 (sexta-feira), a noite ela informou a desistência por motivos pessoais, daí não chegou a assinar o contrato, nem cheguei a entregar as chaves, e agora sinto prejudicada pois no início do mês é qndo se a uma grande procura por aluguel e tinha outras pessoas interessada qual despachei por ter acertado com essa pessoa. Falei com ela que ela deveria me pagar pois fiquei no prejuízo pela postura dela. Ela marcou pra conversa no dia 14/09 e não deu contato, daí aguardei até essa data e então depositei o cheque, mas como imaginava o cheque voltou, não sei ainda qual o motivo da devolução do cheque pois devo demorar alguns dias pra pega-lo pois os bancos estão em greve. Daí quero saber se estou no meu direito em quer receber? E qual a lei que pode me assegurar disso? Gostaria de ouvir sua opinião?
    Obs: Até a atual data o imóvel não foi alugado.

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    1. Oi Pati Maia. Você está errada. não houve contrato assinado e nem entrega das chaves ou seja o contrato não iniciou por não ter sido dada a posse a inquilina e a posse somente ocorre com a entrega das chaves. Nada é devido por ela e não podias ter depositado este cheque. a caução só pode ser paga no momento em que o contrato é assinado e as chaves entregues ao inquilino. Ela provavelmente foi procurar um advogado.

      Você errou por desconhecer a lei, qualquer das partes até a assinatura do contrato pode desistir do negócio.

      abraços

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  78. Pode dar desconto de 10% no aluguel se o inquilino pagar com 30 dias de antecedência à sua entrada e uso do imóvel? OU isto pode ser considerado cobrança antecipada? O inquilino pode solicitar quitação antecipada, mas com pagamento mensal antecipado?

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    1. Olá, te respondi via Email que me enviaste. A resposta é não. Abraços

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  79. Olá Dra. Maria Angela, estou passando apenas para deixar meu elogia e agradecimento, consegui esclarecer minhas dúvidas apenas lendo as questões e respostas aqui publicadas. Obrigada por ajudar tantas pessoas de forma tão clara e objetiva. Gostaria de fazer uma pergunta de cunho profissional. Se possível me informe seu e-mail. Mais uma vez obrigada em nome de todos que foram beneficiados por sua atenção aqui. :)

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    1. Olá. O email está sempre disponível no topo da página para quem prefere este tipo de contato para não expor uma situação privada que possa ser identificada. Devido ao acúmulo de solicitações as vezes respondo apenas no final da tarde e quando online no ato da chegada. Fico contente que o site cumpre sua função de auxiliar mas nunca dispense um profissional. As vezes o nosso entendimento parece ser o correto mas um pequeno detalhe esquecido muda tudo.
      Meu Email é mcamini150@gmail.com

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  80. Olá, estou para assinar um contrato de locação em que tenho um fiador como garantia porém a administradora me informou que eles cobram o aluguel do antecipado (pago para morar e não moro e depois pago). Em princípio aceitei mas depois descobri q é ilegal cobrar antecipado e ainda cobrar fiador. O que faço? Não quero questionar e correr o risco de perder o imóvel... Se eu cobrar os recibos direitinho corro algum risco? Obrigada!

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    1. Profa Clarice

      Te respondi via email que me enviaste. Abraços

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