EXONERAÇÃO DO FIADOR E A LEGISLAÇÃO


EXONERAÇÃO DO FIADOR NA FIANÇA LOCATÍCIA

EXONERAÇÃO DO FIADOR E A LEGISLAÇÃO

Já me referi em postagens anteriores, ao fato de que a Lei do Inquilinato 8.245/91 é uma Lei Federal especial, portanto estará sempre acima de qualquer Lei Geral isto é, sempre que duas leis tratem do mesmo assunto a Lei especial será a prioritária e quando esta lei for omissa a Lei geral será utilizada havendo casos em que ambas são utilizadas, uma completando a outra. 

A Lei do Inquilinato 8245/91 é uma Lei Especial por tratar de assuntos determinados que são as relações locatícias residenciais e não residenciais e o Código Civil de 2002 sendo uma lei geral trata das locações diversas como locações de coisas, garagens, etc.

Em se tratando de fiança ocorre o mesmo. A fiança locatícia é regida pela Lei do Inquilinato e as Fianças em geral pelo Código Civil de 2002. Explico:

A Lei do Inquilinato vigente 8.245/91 foi atualizada em alguns de seus artigos pela Lei 12.112/09. Uma das alterações ocorreu em relação à possibilidade de o fiador exonerar-se da fiança locatícia. Neste ato passou a ocorrer uma confusão entre as leis. O Código Civil vigente institui um prazo para que o fiador continue responsável pelos atos da fiança que prestou e a Lei do Inquilinato institui outro prazo. Sendo assim, uma breve análise deixa claro que sempre irá prevalecer a Lei do Inquilinato e suas determinações quando se tratar de fiança de imóvel locado residencial e não residencial. Há visível diferença entre Fiança locatícia e fianças diversas, portanto não há que se conflitá-las e sim diferenciá-las aplicando-as a situação correta.

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após (grifo meu) a notificação do credor.

Determina a Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 40; X(atualizada pela Lei 12.112/09)
Art. 40; X - Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após(grifo meu) da notificação ao locador.

Notem que há diferença entre a palavra “credor” no artigo 835 e a palavra “locador” no artigo 40. Sendo assim não há dúvidas de que o artigo 40 da Lei do Inquilinato e seu prazo de 120 dias será o correto a ser utilizado quando o fiador de um imóvel locado pedir a exoneração da fiança ao locador de seu afiançado.

O Código Civil segue atuando nas outras modalidades de fiança onde o prazo de exoneração válido será o de 60 dias. Sempre que tratarmos de locação de imóveis a Lei do Inquilinato prevalece.

ATUALIZADO EM 2017

Comentários

  1. Na verdade é uma pergunta, loquei um imóvel e findo o contrato foi realizado o termo de entrega das chaves, no entanto, dias depois a imobiliária realizou a cobrança de pintura interna e externa, mas entreguei exatamente como está no termo de vistoria, por eu não concordar com o pagamento eles acionaram o meu seguro fiança (Porto Seguro) que realizou o pagamento a imobiliária e agora está me cobrando inclusive negativou meu nome, mas eu não concordo com o pagamento. o que devo fazer? Tenho que entra com a ação contra as duas?

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  2. Muito esclarecedor o texto eu tinha algumas dúvidas sobre a lei do inquilinato.

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    1. Disponha e se precisar tem email da pagina principal a disposição. Abraços

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  3. Tenho uma dúvida: se em uma locação comercial, o locatário sublocar o imóvel, sem a anuência dos fiadores, e estes, acreditarem que por se tratar de outra pessoa e outro tipo de comercio, teria havido um novo contrato? Ainda assim são responsáveis pela fiança?

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    1. Olá, a principio não. Fiança é pessoal e portanto os fiadores são responsáveis pela fiança dos eu afiançado. O locador devia estar atento, vocês terão que ajuizar ação contra o afiançado de vocês.
      abraços

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  4. Óla, um dúvida: sou fiadora a mais de 10 anos e hoje pretendo notificar o locador da exoneração de fiador, porém, verifiquei que o locatário está com 3 parcelas do aluguel em atraso.
    Uma vez que assumir ser fiador, tenho que quitar a divida, logo posso quitar e notificar? exigir que o locador notifique o locatário para que entregue o imóvel?

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    1. Olá. Você deve notificar o fiador que a partir da data xx/xx/xxxx exonera-se da fiança do imóvel locado e que o mesmo deve notificar o locatário para que em 30 dias contados desta data apresente nova fiança sob pena de despejo com liminar de desocupação em 15 dias.

      Quanto a dividas existentes não impedem sua exoneração porque por mais 120 dias após a exoneração você continua respondendo pela fiança, após este prazo não. combine com o locador de pedir a desocupação do imóvel ao inquilino para que não tenhas que seguir pagando divida dele até completar os 120 dias.
      Abraços

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