/> SABER IMOBILIÁRIO: CLAUSULA LEONINA />

31/08/2012

CLAUSULA LEONINA

Já me referia a cláusulas que podem ser anuladas ou simplesmente serem nulas de pleno direito por irem contra a lei, mas acredito que nunca as tenha referido como "leoninas" o que gerou dúvidas em um dos leitores do blog que solicitou uma explicação.

A cláusula leonina é aquela em que uma das partes insere no contrato algo que venha a interferir ou retirar um direito da outra parte ou aplicar-lhe uma obrigação onerosa e excessiva, geralmente criando uma desigualdade na relação contratual. Uma parte tenta levar vantagem sobre a outra, normalmente o mais forte sobre o mais fraco.

Isso ocorre constantemente em contratos de locação imobiliária residencial onde o proprietário tem o imóvel e somente o aluga sob determinadas condições que sempre o favorecem. Ele abusa do direito sob o pretexto de que precisando o locatário de um lugar para residir e tendo ele o imóvel, poderá agir desta forma. Ao locatário cabe aceitar pois precisa do imóvel e não tem outra solução. É a relação do mais forte sobre o mais fraco que citei acima. 

Para evitar as cláusulas leoninas é que a legislação sobre determinados assuntos ditam as regras e não permitem que sejam modificadas salvo quando expressamente declarada pelas partes. Sabemos que no contrato de locação o locador é a parte mais forte e portanto ele determina como será o contrato. Você não presencia locatário participando da elaboração do contrato locatício, ele já é entregue pronto para ser lido e assinado. Mesmo assim não é considerado um contrato de adesão porque não envolve uma relação de consumo. Portanto se o locador infringir a Lei do Inquilinato 8.245/91, as cláusulas que ferirem a lei não anularão todo o contrato mas serão consideradas sem efeito(nulas), evitando assim abusos que levam a outra parte mais fraca a visível prejuízo de seus direitos.
Na hora de elaborar qualquer tipo de contrato, consultar a legislação evita aborrecimentos futuros.

O nome "leonina'  origina-se em uma fábula em que um poderoso Leão tenta levar vantagem sobre uma ovelha, uma cabra e uma vaca. Ele prometera dividir um cervo caçado pelos 04 em partes iguais, mas depois, valendo-se de sua força, ficou com toda a caça por ser o mais forte de todos. 

Algumas cláusulas leoninas, fique atento a seu contrato:

-  cobrar do locatário multa integral na desocupação antecipada do imóvel;
- inserir no contrato de locação proibição de uso da área social do condomínio.
- inserir no contrato multa por atraso no pagamento acima do que determina a lei(assim como juros);
- inserir cláusula que permite ao locador retomada do imóvel antes do prazo terminar;
- proibir animais no imóvel;
- transferir para o locatário pagamento das chamadas extras relativas ao proprietário;
- determinar devolução do imóvel pintado ao termino do contrato se o entregou ao inquilino com pintura antiga;
- inserir determinação de entrada do proprietário no imóvel a qualquer tempo. somente uma vez ao ano para vistoria é o que permite a lei.

Muitas são as situações em todos os tipos de contrato, na dúvida, consulte um especialista no assunto

23 comentários:

  1. Este comentário foi removido pelo autor.

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  2. Incorporador colocou na convenção que seus lotes não pagariam condomínio. sendo que está se beneficiando com as melhorias que os outros estão fazendo. e seu bem está 200% valorizado. Isso tb é clausula Leonina ???

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  3. Oi Cleber. Pode sim ser considerado clausulas leonina e até mesmo ilegal já que a convenção foi feita por ele. Procurem um advogado para melhor orientação.
    abraços

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  4. a IMOBILIÁRIA COLOCOU NO CONTRATO SEGURO DO IMÓVEL DO LOCADOR, SENDO QUE ISSO PERTENCE AO PROPRIETÁRIO, COMO FAZER?

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    1. Olá. A Lei do inquilinato autoriza o locador a transferir para o locatário o dever de pagamentos deste seguro fogo(salvo disposição expressa em contrato). Não é abusivo e perfeitamente legal a cobrança.

      Lei 8.245/91
      Art. 22. O locador é obrigado a:
      VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;


      abraços




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    2. O locador elegeu o foro da cidade de Vitória/ES para dirimir eventuais problemas, porem o imóvel fica situado em Macaé/RJ. Gostaria de saber se essa cláusula é nula.

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  5. Oi Carol Paes.

    Locação de imoveis é regida por lei especial e esta autoriza a escolha de foro diferente do local do imóvel(lei 8.245/91 artigo 58), lembrando que o código do consumidor não atua quando o assunto é regido por lei especial. De outro lado em discussões judiciais sobre o assunto o judiciário considerou como legal por força da lei autorizando e não impeditivo o acesso ao judiciário quando estabelecido Foro diferente do local do imóvel. nos casos em que pode provar que o estado e cidade longe do imóvel impede teu acesso a justiça para se defender ou acusar a ação judicial se faz necessária para garantir teus direitos.

    abraços

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  6. Dra. Sou locatário de uma loja dentro de um hipermercado, existe um cláusula no contrato de locação que diz: a não entrega do informativo de faturamento incidirá uma multa de 5(Cinco) vezes o valor do aluguel, ou seja, o aluguel é 5.000,00, assim estão me cobrando 32.000,00 dessa multa já com juros e correção mais demais encargos, além disso, negativaram meu nome pessoa física no Serasa por ser Fiador. Pergunta: seria caso de cláusula abusiva tal cobrança, uma vez que, entendo o pagamento de alguma multa, mas, não esse valor expressivo? Obrigado desde já.

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    1. Olá, deixamos o doutora de lado por favor.
      Tua empresa é a locatária e você um dos sócios o fiador, certo? Porque se for o sócio responsável pela empresa a fiança não tem valor pois não podes responder pela empresa e afiançar esta ao mesmo tempo. consulte um advogado mas já aviso que em geral este tipo de contrato é regido pelo Código civil então não tens a proteção da lei do inquilinato. A multa é bem alta e pode judicialmente ser reduzida.

      abraços

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  7. Olá aluguei um apartamento no valor de 990 mensal,meu marido conseguiu emprego em outra cidade,meu contrato é de 36 meses sendo que já paguei 2 meses,mas era pra ser somente 1ano,tenho que pagar a multa?qual seria o valor correto?e se tenho que pagar toda de uma vez?

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    1. Oi Claudete. Tem que pagar a multa proporcional aos meses que faltarem para completar o contrato de 36 meses. Se querias contrato de 12 meses tinhas que ter colocado prazo de 12 meses ou desocupação antes de 12 meses com multa prevista sobre os 12 meses. não havendo isso é sobre os 36. Se desocupares no final do mês ficarão faltando 33 meses. Se a multa é sobre 3 alugueis temos 990,00 x 3/36 x 32 =R$ 2.722,50

      Abraços

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  8. Moro em um prédio que o construtor é dono de todos os apartamentos. Ele estipulou uma taxa de condomínio aleatória e sem qualquer vinculação com os gastos do condomínio, que inclusive não são apresentados. O contrato é silente a respeito, pode ser uma cláusula leonina implícita? Posso pedir repetição de indébito dos valores pagos? Qual prazo?

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    1. Não pode se o valor for acima dos gastos mensais, ele tem que pegar as despesas e ratear entre todos fixando em local visível os comprovantes ou apresentando quando exigido por um de vocês. é clausula abusiva no contrato de locação.
      abraços

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  9. Alugamos um imóvel comercial ano passado no nome da minha tia, esse ano alteramos a titularidade com um aditivo para o meu irmão, la funcionava uma ONG, ocorre porém que por motivos alheios a nossa vontade a fomos obrigados a encerrar a ONG, como não podemos devolver o imóvel antes de um ano, já que no aditivo constou nova data de locação, vencendo somente em março do ano que vem e se cancelarmos temos que pagar multa, sugerimos manter outra coisa no imóvel, porém a proprietária não permitiu, uma vez que no contrato consta que a destinação do imóvel será unicamente para ONG, tenho alguma saída?

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    1. Olá.A proprietária tá complicando por nada, o contrato é só mais 12 meses, se ela quiser pode dar autorização para outra instalação e alterar o aditivo. Depende dela concordar.
      Abraços

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    2. Esse é o problema, ela não quer aceitar que se coloque outra coisa la, pois no contrato fala que seria especificamente para a ong, eu poderia usar o prazo do aluguel do contrato primitivo? Caso ela não concorde eu posso alegar o desfazimento do contrato pela recusa dela?

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    3. A locadora não é obrigada aceitar a mudança da destinação até porque contrato comercial implica em vantagens ao locatário que o locador é obrigado a seguir como por exemplo a questão do repasse e valorização do ponto. não há o que fazer, vocês vão ter que entregar o imóvel e pagar a multa.

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    4. Muito obrigada

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  10. Boa noite!

    Tenho várias dúvidas como proprietário que utiliza o serviço de uma imobiliária:

    1. É válida uma cláusula contatual que me torna responsável pelas despesas judiciais caso a imobiliária seja processada pelo inquilino ou seu fiador, independente de dolo ou culpa da minha parte...

    2. Caso o imóvel esteja vazio, a imobiliária não se responsabiliza pela segurança, conservação e a manutenção do mesmo, bem como a periódica coleta de correspondências. Como moro em outro estado, não tenho como ir coletar as correspondências, como fica essa situação... é válido isso...

    3. A imobiliária não se responsabiliza por atraso ou ausência de pagamento de aluguel, água, luz, iptu, etc. Ela diz que o direito de promover a ação judicial hábil à cobrança de valores é do proprietário. Mas não seria dever deles promover esta ação...

    4. Se houver rescisão do contrato da minha parte, eu devo indenizar pelo tempo que resta de locação. Não seria uma cláusula abusiva...

    5. Além disso, o contrato é definitivo, irrevogável, irretratável e com expressa renúncia de arrependimento. Parece que só tem cláusula leonina...a imobiliária só tem direitos e quase nenhum dever...

    Gostaria da sua opinião a respeito, por gentileza.

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    1. Olá, respondendo tuas duvidas.

      1) No meu entendimento é uma clausula sem valor porque a imobiliária responde por qualquer prejuizo que te causar se não administrar o imóvel com o zelo que a profissão e a lei determinam. Se houver algum cobrança ilegal do inquilino ele não vai acionar a imobiliária ele vai acionar você que é o locador, a imobiliária é tua procuradora, age em teu nome e depois você se perder a causa aciona a imobiliária pelo prejuizo que te causou pois como profissional tem o dever de conhecer e se cercar de advogados que orientem o procedimento correto.

      2) Está correto, a imobiliária não responde por arrombamento, limpeza e manutenção muito menos buscar correspondência. Ela é sua contratada para colocar em locação e administrar o contrato. Residindo em outro estado o correto seria você manter contato com sindico e zeladoria para troca de informações e casos de urgência e juntar a correspondência.

      Nessa situação vale o que for contratado. Tem imobiliárias que cuidam da limpeza do imóvel, da manutenção durante o contrato, de consertos de emergência e até recolhem correspondência mas em geral são imobiliárias maiores com uma rede de prestadores de serviço e estes cobrados a parte ou uma comissão maior.

      3) está correta a informação, somente você proprietário pode entrar com a ação e não é responsabilidade da imobiliária inadimplência, isso é risco do contrato a não ser que a imobiliária não tenha trabalhado com o devido cuidado nesse caso responde por isso. É o caso por exemplo de ela locar o imóvel para uma pessoa que apresentou uma renda mensal insuficiente para cobrir as despesas de contrato como uma pessoa que recebe R$ 1400,00 de salário comprovado e esta locando um imóvel com aluguel mensal de R$ 800,00, Parece claro o risco de inadimplência alto nesse caso.

      4) Não é clausula abusiva mas deve estar claro que na rescisão sem justa causa indeniza as comissões devidas até vencer o contrato com prazo determinado. É a comissão não o total de aluguéis. Se o valor ficar muito elevado se pode judicialmente questionar pedindo redução.

      5) Este contrato é de livre acordo entre as partes, se ele está abusivo você é o dono do imóvel, você tem o produto e tens o direito de recusar da forma que esta. Irrevogável, irretratável e e renuncia do arrependimento é parte de todo e qualquer contrato deste tipo não vai modificar.

      você tem o produto que os remunera, você pode negociar. As clausulas acima são de praxe porém estas protegida dos erros cometidos pela imobiliária porque você contrata o profissional para ter a segurança necessária de este estar agindo de acordo com a lei e é obrigação do profissional conhecer a lei não podendo alegar o contrario. Portanto negocie o que não lhe agrada e pesquise outras imobiliárias.

      Abraços

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  11. Muito obrigado pelas informações!

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  12. Aluguei um ape por 12 meses e o dono fez eu pagar taxa de lixo e iptu e taxa de esgoto taxa de agua e luz consumida ...e não aceita animais e no contrato esta tudo a favor dele !! Se eu sair posso descontar? e ainda ele me fez pintar o apartamento

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    1. Olá. As taxas cobradas são legalmente permitidas e portanto não há devolução de valores. Ao alugar uma casa você fica responsável por pagar o aluguel e encargos que são água, luz, telefone e tv a cabo/internet, taxa de lixo e esgoto e o imposto que é o IPTU.

      Quanto a não poder ter cachorro somente seria justificável se ele ou outras pessoas residissem no mesmo terreno. Se a casa e todo o terreno é alugado somente por você podes sim ter cachorro e essa clausulas é ilegal. Ele poderá nesse caso apenas exigir que apresente as vacinações do animal anualmente, em dia e dedetização do terreno também anualmente ou sempre que houver infestação por pulgas e carrapatos já que o bicho é um hospedeiro.
      Quanto a pintura se recebeu nova entrega nova, se recebeu sem pintar e ele te pediu para pintar e não te indenizou entrega sem pintar.
      Abraços

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