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07/11/11

DOCS PARA AÇÃO JUDICIAL DE DESPEJO E COBRANÇA




DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA ENTRAR COM AÇÃO JUDICIAL DE DESPEJO E COBRANÇA – LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Caso em que o inquilino ainda ocupa o imóvel

- contrato de locação escrito ou no caso de verbal, recibos que provem a contrato;
- procuração pública especifica para o advogado contratado
- dados completos do locador, locatário(inquilino), imobiliária e fiadores se for o caso
- planilha que descreve a divida do locatário e o tipo de propositura na ação judicial(despejo com cobrança, somente cobrança, despejo,etc).
- termo de vistoria inicial
- comprovantes dos valores devidos pelo locatário: doc de aluguel, doc do condomínio, carnê do IPTU, comprovantes de água, Luz, etc.
- declaração ou certidão negativa do condomínio descrevendo os valores devidos e identificando o imóvel devedor(caso o proprietário não tenha pago as cotas).
- comprovante de depósito atualizado da caução em dinheiro se for o caso.



DOCS NECESSÁRIOS PARA ENTRAR COM AÇÃO JUDICIAL DE COBRANÇA
LOCAÇÃO RESIDENCIAL


Caso em que o inquilino já desocupou o imóvel

- contrato locatício e procuração para o advogado
- termo de vistoria inicial e final com fotos datadas em CD não regravável e impressas assinada por todos
- todos os comprovantes de débito que o inquilino não quitou
- planilha descrevendo os débito e o tipo de ação proposta
- dados das partes, imobiliária e fiadores se for o caso
- recibo de entrega de chaves
- termo de encerramento da locação sem quitação de débitos pendentes
- orçamento da reforma no imóvel desocupado feita pelo locador acompanhado de Notas Fiscais e Recibos de prestação de serviço conforme e legislação
- orçamento da reforma de entrega do imóvel se o mesmo não foi executado pelo locador
- declaração ou certidão negativa do condomínio identificando os valores devidos e a unidade imobiliária devedora(caso o proprietário não tenha arcado com o pagamento)


Atenção: a ação de despejo pode ser proposta a partir do primeiro dia de inadimplência do locatário salvo se, em contrato escrito o Locador determinou prazo para o locatário ser considerado inadimplente caso em que terá que aguardar o devido prazo. Exemplo: o aluguel vence todo dia 05 do mês e consta em contrato que o locatário será considerado em mora a partir do dia 07 do mês se não tiver quitado os valores vencidos. Neste caso a partir do dia 8 se pode entrar com a ação


Fonte: http://www.magalhaesadv.adv.br 

34 comentários:

  1. Bom dia, fiquei encantado com seu blog, trabalho no ramo e nunca tinha encontrado algo que fosse tão sucinto e direto sobre o assunto, normalmente é um papo técnico e afasta aos locadores e locatários, canso de ver pessoas assinando contratos de locação de até 5 anos sem nem saber exatamente o que está escrito naquele documento.E iniciativas como a sua ajudam a esclarecer e também facilitam minha vida rsrsrs.Outro dia estava num impasse com um inquilino acerca de uma renovação de contrato ai indiquei esse site no outro dia ele me liga dizendo:
    - pode fechar o négocio entendi o que se passou .

    Parabéns e Sucesso.

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  2. Oi Haroldo, fico contente pois é exatamente este o objetivo do blog, de forma simples explicar o necessário. Sabendo o básico se pode seguir adiante mas nunca dispensem a palavra de um profissional, um contrato muitas vezes precisa deste tipo de orientação de um especialista e este blog não consegue alcançar todas as situações relativas a um assunto mas aos poucos se vai colocando. abraços e obrigada

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  3. Ana Cláudia Batista09/11/11 15:19

    Desculpe utilizar a área de comentários para tirar uma dúvida, mas estou no serviço e aqui o formspring é bloqueado.
    Queria saber se existe ou existiu em meados de 1990 alguma lei ou algo do tipo que definia a proibição de vender fundos de um terreno ou a obrigatoriedade de se vender a frente?
    A casa onde moro foi comprada do meu tio em 1990 e no documento consta que somos donos de 50% do terreno, só que não especifica qual 50% cada um é dono (frente ou fundo).
    Quando foram assinar os papéis em 1990, meus pais relatam que o "moço" (como eles mesmos dizem) disse ao meu tio que ele precisava estar ciente de que estava vendendo a frente, pois não se pode vender os fundos, mas isso não consta no documento e agora que meu tio faleceu o filho dele que se aproveitar e ficar morando nos meus 50% que seriam a frente alegando que no documento não consta qual parte é de quem.

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  4. Oi Claudia, falha grave pois deveria constar no documento particular que se tratava da parte da frente do terreno descrevendo a metragem e as características para evitar dúvidas.
    Como consta somente 50% do terreno se não houver acordo o problema terá que ser resolvido judicialmente. Não tenho como te ajudar porque pode haver uma lei antiga que determinasse isto mas que eu saiba isso nunca existiu.
    De qualquer forma muitos anos se passaram sem contestação e portanto é direito adquirido e não acredito que você perca a parte da frente. Se o vendedor nunca contestou não vai ser um herdeiro que irá ter sucesso na reclamação feita. Consulte um advogado.
    abraços

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  5. Meu Amigo, só tenho uma coisa a dizer: parabéns!
    excelente blog e inciativa. Fique com Deus

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  6. Obrigada, este é o objetivo do site, ajudar. fico contente.

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  7. Meu pai comprou uma casa de um rapaz, porém estava alugada o prazp para eles sairem da casa depois que assinou o contrato informandp que não tinha interesse nenhum de compra lá e de 30 dias ? Posso entrar com uma ação despejo ?

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  8. Ola anônimo. O direito de preferência na compra não se confunde com o despejo do imóvel, são situações diferentes e não podem ser unificadas.
    A pessoa que vendeu a teu pai tem que ter entregue "por escrito" a Notificação de preferência ao inquilino na compra do imóvel". Após entregue a notificação o inquilino tem 30 dias para responder se deseja ou não comprar. Se após 30 dias ele não se manifestar o direito caduca e somente a partir desta data é que a pessoa que vendeu a teu pai poderá notificar o inquilino para que desocupe o imóvel em 30 dias.

    Temos um porém na desocupação. O proprietário que esta vendendo o imóvel somente poderá desocupa-lo antes da venda se o contrato for escrito com prazo de 30 meses e este prazo já tiver terminado, ou se for contrato escrito com prazo menor que 30 meses e já tiver este contrato mais de 5 anos ou se for verbal com mais de 5 anos desta locação. Neste caso aí sim ele pode pedir a desocupação em 30 dias e se o inquilino não sair o teu pai pode pedir o despejo judicial se ele já tem o registro do imóvel em nome dele como novo proprietário.

    Se quando o locador colocou o imóvel a venda o prazo do contrato escrito ainda estava vigente, ele não podia pedir a desocupação e portanto a notificação é nula. Teu pai como comprador é quem tem que pedir a desocupação e conceder 90 dias(não é 30 neste caso) para ele sair. Após 90 dias se ele não sair pode pedir o despejo judicial.

    Se o contrato tinha prazo escrito menor que 30 meses ou era verbal, somente após 5 anos de locação ininterrupta o proprietário pode pedir a desocupação para venda. neste caso é o mesmo que citei acima. Teu pai como comprador pede a desocupação e concede 90 dias para entregar do imóvel.

    abraços

    Lei 8.245/91 artigos 8, 46 e 47

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  9. Pode me chamar de amiga. Tenho uma casa alugada com um contrato de 30 meses,neste mes de janeiro fizeram 26 meses só que meu inquilino desde outubro não me paga o aluguél nem as taxas, como ele entrou com depósito de 2 meses e que descontaria com meses morados fiz uma propósta a ele que eu descontava o que ele me deu de depósito e ele e me pagaria só o que restava e ele me devolvia a casa ele concordou mais até agora não me pagou e não fala nada, estou querendo entrar com uma ordem de despejo, mas me falaram que não posso porque o imóvel está em inventário estou desesperada pois dependo deste dinheiro para viver pois sou viúva e só tenho uma renda de 888,00 mas só recebo 622,00 por conta de emprestimo que fiz para quitar minhas dívidas que estavam se acumulando devido eu não receber o aluguél., por favor me ajude me oriente o que devo fazer. Posso ou não entrar com ordem de despejo. Desde já agradeço.

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  10. Oi amiga. Fique tranquila, im0vel em inventario onde ocorre a falta de pagamento por parte do locatário permite sim que o inventariante entre com a ação de despejo.

    Se o inventario ainda não começou a esposa do falecido assume o contrato como locadora, caso ele fosse o locador e tem legitimidade para entra com ação judicial de despejo.
    Se o inventario já começou o inventariante entra com a ação.

    Você não poderia entrar com despejo judicial se fosse para uso proprio, nesse caso teria que esperar os 30 meses completarem.

    Minha amiga, tem 26 meses de contrato. você entrar com ação judicial o judiciário leva em torno de 04 meses somente para informar o locatário que você entrou com a ação. Neste caso o contrato já estará terminando.
    Acredito que devas tentar mais uma vez um acordo.
    Coloque por escrito o acordo que vocês fizeram e procure o locatário. Se ele ainda quiser o acordo, entregue o documento em uas vias os dois assinam e colocam o CPF e a data e visam as duas vias. Uma fica com você e outra com ele. Informe que é a ultima te se ele descumprir entrará direto com despejo judicial por falta de pagamento sem precisar notifica-lo antes pois trata-se de inadimplência e portanto não precisa notifica-lo. Aguarde o prazo que combinaram e se ele não desocupar procure advogado para entrar com a ação.

    è mais importante desocupar logo o imóvel que cobrar a divida porque você precisa deste dinheiro para teu sustento e não existe garantia de que o inquilino vai cumprir a promessa de te pagar o que deve, então desocupar para poder locar novamente é o mais importante.

    Na próxima locação nãoa ceite caução em dinheiro somente fiador com ois imóveis quitados ou seguro fiança que o inquilino deve fazer com uma seguradora.

    abraços

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  11. olá! meus parabéns pelo blog!
    gostaria de esclarecer algumas dúvidas com você.
    pretendo entrar com uma ação de despejo por falta pagamento de um imóvel residencial, via defensoria pública. eles me forneceram um lista de documentos necessários para abrir a ação, extamente os mesmos documentos que vc citou aqui, mas além disto, pediram duas testemunhas que conheçam os fatos como eu alego. em uma ação de despejo é necessário testemunhas?
    e esta ação via defensoria pública demora mais do que através de um advogado particular?
    desde já agradeço sua atenção. obrigado.

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  12. Quanto ao processo é demorado em qualquer lugar. Somente para o locatário ser citado da existência da ação pode levar 4 meses. antigamente a Defensoria era mais demorada, hoje não mas o advogado particular se for especialista em despejo judicial pode saber em que varas há menos congestionamento de processos e dar uma atenção maior ao teu caso. A Defensoria por ser pública é sempre lotada de processos para serem analisados e dar entrada.

    Quanto a testemunha não é obrigatório, não se pode inventar uma testemunha se você não a tem mas se tiver ajuda bastante pois serão pessoa que conhecem teu problema, os fatos e podem atestar que a situação ocorre como você diz.

    abraços

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  13. Olá Maria Angela,tudo bem?Vou aproveitar para tirar duvidas que até agora não consegui nada de concreto.Gostaria de saber, pode-se entrar com uma ação de despejo,sendo que esse imovel uma posse.Também preciso saber se uma pessoa com patrimonio de varios imoveis e carros tambem pode possuir um imovel de posse.Obrigada pelo esclarecimento,Célia.

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  14. Oi Célia. Pode sim entrar com ação de despejo. O locador não necessita ser o proprietário do imóvel, pode ser o posseiro, o representante legal do posseiro ou proprietário, o inventariante, usufrutuário ou quem estiver na administração do imóvel.
    Nada impede que uma pessoa proprietária de outros imóveis e bens tenha um imóvel em sua posse sem a documentação em seu nome, basta que ele tenha comprado o imóvel por contrato particular.
    abraços

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  15. Boa noite, por favor me ajude, meus pais foram locatários de um apartamento após 1 ano eles se mudaram e eu continuei morando no apartamento até hoje (faz 10 anos)nunca paguei nada a título de aluguel, pois o suposto dono sumiu , so pago as contas d luz, agua, e uma taxa de condominio, recebi uma carta de advogado dizendo que tenho 30 dias para sair do imóvel. se o imovel nao estiver no nome desse suposto dono eu tenho que sair? como descubro se ele é o verdadeiro dono.

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  16. Olá. Desculpa mas tua situação é para analise de um advogado, não tenho como te ajudar pois temos uma situação de um contrato de locação que foi feito com alguém que o assinou e depois você ficou morando anos sem pagar nada e sem ser contestada. Portanto somente pode te pedir a desocupação a pessoa que assinou o contrato de locação com teus pais ou seu procurador mediante procuração assinada. O que posso te dizer é que você não deve sair antes de verificar esta situação toda. Peça a teus pais o contrato, veja quem é o locador e tente localiza-lo.

    abraços

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  17. Os documentos necessários para ingressar com a ação precisam esta autenticados no caso de xerox

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    1. Oi João Carlos,devem ser os originais. Copias autenticadas não são aceitas. Se a imobiliária detém os documentos devem providenciar as copias autenticadas para ela e entregar ao proprietário a documentação original.

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    2. Boa noite. Eu tenho um inquilino que não paga o aluguel à três meses. Quero pedir uma ação de despejo mas não tenho escritura do imóvel. Posso? Obrigada.

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  18. Oi Ana Baima. Podes pedir ação de despejo com os documentos da locação do imóvel, sem problema. abraços

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  19. Parabéns, Maria Angela!

    Meu nome é Severino, minhas dúvidas são as seguintes:

    Meu inquilino estar com o pagamento do aluguel atrasado a 15 dias, eu ligo para ele, e ele não me atente e tampouco retorna minhas ligações. O fato é que ele antes sempre pagava atrasado 3 ou 4 dias, mas agora já são 15 dias e não me dá notícias sobre o pagamento. Sendo assim, gostaria de saber se posso entrar com uma ação de despeso por falta de pagamento, mesmo só fazendo apenas 15 dias de atraso?
    E se, para entrar com uma ação de despejo é necessário enviar uma noticicação antes para ele?
    Caso seja necessário enviar a notificação, ela deve ser enviada por um juiz ou pode ser uma notificação extrajudicial?
    Normalmente, quanto tempo demora uma ação de despejo?

    Desde já muito obrigado pelas informações!

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    1. Oi Severino.
      A notificação extrajudicial por falta de pagamento não é obrigatória pois entende o judiciário que obviamente o inquilino sabe que esta inadimplente. Ocorre que para protelar o despejo ele pode usar a falta da notificação para entrar com recurso, apenas para ganhar tempo então o ideal é enviar a notificação extrajudicial concedendo 5 dias úteis para quitar os valores devidos.

      A notificação deve constar o aluguel devido o mês referência e o valor da multa e juros cobrados e os teus telefones e email de contato para regularização. termine a notificação informando que o não pagamento implicará até a data limite informado implicará em ação judicial de despejo e cobrança.

      Como o inquilino esta se escondendo recomendo que envie a notificação via cartorio de títulos e documentos porque se ele não receber o oficial vai te dar certidão comprovando que você tentou notifica-lo e ele não vai poder alegar que não o fez. Para enviar via cartório de títulos faça a notificação em 3 vias de igual teor pois uma fica no cartório arquivada, outra devolvida cumprida a você e outra entregue ao inquilino..

      Não vale a pena entrar com despejo antes de 30 dias pois os custos da ação são pagos por você e assim espere fechar o segundo aluguel vencido. È demorado já aviso mas é melhor entrar logo que esperar e ele não te pagar.

      abraços

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  20. Ola Boa Noite.
    Por favor me informe.Minha irmã, morava em uma casa a 5 anos e ficou viúva. Seu cunhado dono do imóvel, pediu para que ela desocupasse, pois não era de seu interesse que ela permanecesse no imóvel. Minha irmã pediu a minha filha que mora no exterior que comprasse a casa pois ela não tinha para onde ir já que possuía muitos moveis. Depois de muita insistência de parte de minha irmã , a minha filha comprou o imóvel já que minha irmã prometeu continuar a pagar o mesmo aluguel que pagava ao cunhado.isto aconteceu no ano de 2006,Ela não aceitou assinar contrato alegando que era sobrinha e não precisava esta formalidade. Mas que depois de um ano morando no imóvel ela parou de pagar e alugou a casa do caseiro para um Sr. por 250,00 reais e e este o valor que deposita na minha conta, pois sou a procuradora de minha filha no Brasil. Não quer pagar o aluguel alegando que fez varias obras no imóvel. Minha Filha agora pediu que ela desocupasse e ela diz não sair, que o problema e de minha filha ter comprado a casa com ela morando.Quero saber por favor se pode ser feita uma ação de despejo com um contrato verbal.para evitar maiores problemas, minha filha ofereceu 4 mil para ajudar na mudança dela, mesmo assim não aceitou e disse que tem direitos de morar na casa pq ja esta la faz muitos anos.Por favor me responda que devo fazer. tenho testemunhas e os comprovantes da cx econômica onde ela faz os depósitos.E constrangedor por tratar-se de minha irmã, mas ela não esta correta no que esta fazendo.

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    1. Oi Rainha Kassandra.

      sim pode ser feito ação de despejo e no caso a lei considera como contrato de locação v verbal e se ela complicar ainda pode pedir multa por sublocar o imóvel a terceiros sem autorização da tua filha. Benfeitorias não são indenizáveis se não foram autorizadas pela locadora. Procure um advogado, tua filha via consulado vai enviar uma procuração para ele entrar com o despejo.

      abraços

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  21. Parabéns pelo blog.Boa noite, tenho um pequeno predio que foi construido nos fundos do terreno aonde ficava a casa dos meus pais, porém, somente a casa é legalizada, o predio não. Pisso despejar um inquilino mesmo assim?

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    1. Olá, o terreno tem endereço então pode sim despejar o inquilino e a matricula apresentada comprova a localização do prédio mesmo que este não tenha sua construção regularizada.
      abraços

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  22. Olá, por favor gostaria de uma orientação. Aluguei uma casa através da imobiliaria e faz mais de um mês que o inquilino não paga o aluguel. Conversei com a imobiliaria e eles não estão fazendo nada, alegando que não encontra o inquilino para conversar. Gostaria de saber se eu como pessoa fisica posso entrar com o pedido de despejo junto ao cartório ou terei que esperar a boa vontade da imobiliaria.
    Obrigada

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    1. O despejo tem que ser pela via judicial. Autorize a imobiliaria a protestar o boleto e se ele não pagar entre com despejo jucial. Procure um advogado.

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  23. Olá Maria Angela! Vou fazer um contrato com cada detalhe estipulado no mesmo para uma amiga. Vou me mudar para o Canada e deixar uma procuração no nome do meu pai. Caso ela venha a faltar com o pagamento, eu vou ter que ir atrás de tudo isso para fazer o aviso e depois a ação de despejo, no caso meu pai com a procuração com um advogado. Minha dúvida é se caso aconteça meu pai pode fazer isso por mim aqui no Brasil e se estando alugado por intermédio de uma imobiliária eu não vou ter que me preocupar com nada, advogados e etc. E caso ela atrase, se eu mesma posso mandar um aviso que se ela não pagar irá ser despejada, esse aviso vale se tiver que despejar?

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    1. A procuração publica deve conter todos os poderes para locação incluindo contrstar advogado. Teu pai tem que constar no contrato como teu procurador, obrigatoriamente e ele cuida de tudo. Abraços

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  24. por favor me ajude. alugo uma casa nos fundos da minha a 6 anos para o mesmo inquilino ele paga o aluguel em dia as contas de agua e luz nao. só que agora não quero mais alugar essa casa, ja avisei a ele ja dei a carta de resiçao dei um prazo bom para ele desocupar só que esse prazo acabou e ele não quer sair fica dando desculpas só que percebo que ele ta com piraçinha. o que vc me aconcelha? quanto custa uma açao de despejo? no contrato de locação naõ consta garagem mais eu empresto uma das minha para ele. posso tirar essa garagem?

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    1. Oi Vitor Rodrigues

      Procure um advogado para entrar com ação judicial de despejo e antecipação da tutela se for possível para que ele saia antes. O advogado tem que analisar o prazo que deste para ele sair, o que diz a notificação escrita e o contrato. Melhor por enquanto não mexer em nada para não complicar. Nãos ei te dizer valores. o advogado te cobra um valor inicial pelo trabalho dele e depois vais seguir pagando as custas de cada ato praticado dentro do processo, são pequenas taxas.
      abraços

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  25. Olá, bom dia. Meu imóvel foi colocado para locação através de uma imobiliária, com a condição por mim exigida que o locatário fosse MILITAR e que a cobrança fosse feita através de desconto em folha, inclusive sendo colocado como cláusula contratual. Ocorre que alguns meses após a locação, descobri que apesar do inquilino ser militar, não foi cumprido todo o trâmite administrativo no quartel, ocasionando que o desconto não fosse feito em folha, sendo que os pagamentos eram feitos através de depósito efetuados pelo próprio inquilino direto na conta da imobiliária, com a conivência da mesma. Ocorre que o inquilino há 4 meses não paga o aluguel, impostos e taxas. Já foi enviado pela imobiliária, há cerca de 40 dias, a notificação via carta registrada solicitando a desocupação do imóvel. Gostaria da sua orientação de como proceder para eu mesmo ajuizar ação de despejo contra o locatário e qual o tipo de ação posso ajuizar contra a imobiliária, visto que esta não cumpriu o a cláusula contratual referente ao desconto em folha, não dá retorno às minhas ligações e vem postergando há meses a tomada de providências legais. Ressalto que não tenho condições de contratar um advogado, visto que não tenho recebido o aluguel, que corresponde a boa parte da minha renda. Obrigado, Marcos

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    1. Oi Marcos M.

      O desconto em folha não pode ser determinado por você locador ou pela imobiliária, somente pelo empregador que é as forças armadas e esta não autoriza este tipo de procedimento salvo em situações muito especiais de um militar ir cumprir serviço no exterior etc e mesmo assim não é comum. O funcionário público é uma garantia de pagamento porque tem emprego certo mas da mesma forma que não podes descontar aluguel em folha do funcionário da iniciativa privada, também não podes descontar do público salvo quando é o empregador quem paga o aluguel.

      Não vejo erro da imobiliária, o que não está na alçada dela não pode ser cumprido, devias ter antes consultados e era possível. Por outro lado o militar tem obrigação de conduta exemplar e portanto inclusão do CPF no SPC após 30 dias por falta de pagamento é providencia que a imobiliária pode tomar.

      Procure um advogado na defensoria pública se não tens condições de pagar advogado e entre com despejo judicial por falta de pagamento. o advogado solicita justiça gratuita.

      A imobiliária não pode entrar com ação judicial em teu nome, ela tem obrigação de usar todos os meios extrajudiciais para tentar receber incluindo o nome no SPC. O advogado analisa se houve negligência na administração e que providenciais tomar.

      abraços

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