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22/09/09

FUNDO DE RESERVA NA LOCAÇÃO



Muitas dúvidas surgem em relação ao Fundo de Reserva quando cobrado do locatário.
Este objetiva manter uma reserva em dinheiro para que o condomínio possa utiliza-lo como determinou a Convenção Condominial ou em uma emergência.

Conforme determina a Lei 8.245 em seu artigo 22, é uma taxa extraordinária e portanto de obrigação do proprietário do imóvel seja ele condômino ou locador.

É a Convenção Condominial e na sua falta a Assembléia Geral que define suas regras e quanto cada um recolherá ao fundo.
O valor depositado no fundo é de propriedade do condomínio e portanto não sujeito a divisão entre os proprietários e nem sujeito a ser requerido por proprietário que venda seu imóvel.

Pode ser estabelecido pela Assembléia que este fundo seja específico ou não.
Quando especifico pode ser estabelecido para obras no condomínio, emergências para cobrir saldo negativo, etc.

Sendo uma despesa extraordinária, não pode ser incluído no DOC de pagamento do aluguel do locatário do imóvel.

O Fundo de Reserva, seja para o que for, deve ser pago pelo proprietário do imóvel e não cabe neste caso a possibilidade de transferir esta cobrança para o locatário como faz com IPTU, condomínio e seguro incêndio e caso imponha em cláusula contratual ou coloque como acordado entre ambos esta cláusula será considerada nula, sem efeito por infringir a lei.

É comum síndicos se socorrerem do fundo para pagar as despesas do condomínio evitando que o caixa fique negativo e depois providenciando a reposição, porém o objetivo do Fundo de Reserva não é pagar despesas ordinárias e portanto o locatário deverá pagar somente a reposição que for rateada entre todos para devolver o valor utilizado. Assim sendo, se o síndico o utilizar deverá repor o dinheiro que usou. É obrigação do síndico chamar Assembléia para estabelecer justa cota ordinária que faça frente as despesas evitando mexer no fundo.

Havendo a cobrança ilegal por proprietário ou imobiliária o locatário deverá solicitar a devolução por escrito. Ocorrendo a omissão em relação ao fato, a via judicial será o caminho para buscar o ressarcimento.

Muitos confundem Fundo de Reserva com chamada extra ordinária e são cobranças diferentes que muitos síndicos e imobiliárias chamam de fundo de reserva.
A chamada extra ordinária é realizada para cobrir despesas ordinárias do condomínio visando assim manter o equilíbrio das contas. É o caso por exemplo do 13º dos funcionários que gera despesa extra ordinária no final do ano. É uma despesa extra mas que faz parte da rotina do condomínio e portanto paga por todos locadores e locatários, Sempre pergunte do que se trata todos os valores da locação e para que servem. O correto é que esta despesa faça parte da cota condominial evitando a chamada extra. Sendo assim, neste caso é paga pelo inquilino, diferente das cotas de fundo de reserva que servem para obras no condomínio que permitem sua valorização

ATUALIZADO EM 2016

22 comentários:

  1. Lady Daiana10/01/14 08:58

    Você pode me tirar uma dúvida.
    Assinei um contrato de aluguel dia 23 de Outubro e me mudei para um apartamento. A primeira taxa de condomínio venceu dia 10/11 e eu paguei o fundo de reserva no valor de R$18,54. A imobiliária descontou apenas R$5,92 desse valor, alegando que descontou valor proporcional e que não haverá desconto dessa diferença. É legal isso? Se eu paguei o valor total, eles não deveriam em ressarcir em totalidade esse valor?
    Desde já, muito obrigado.

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  2. Oi Lady Diana, tens que verificar junto a imobiliária o que é este fundo de reserva. Se é para guardar dinheiro para obras a despesa é toda paga pelo locador e não pode ser cobrado de você. Se parte deste valor diz respeito a repor dinheiro usado em despesas ordinárias do condomínio ou para pagar rescisão de trabalho de funcionário aí é despesa sua. Da forma que esta não pode ser cobrado de você.

    Exija da imobiliária que coloque separado a que se refere a cobrança, se não te derem explicação informe que pagarás em juízo os próximos boletos questionando a questão. Se vier novo boleto escrito claramente fundo de reserva procure um advogado e pague o aluguel em juízo sem este valor para não ficar inadimplente..

    abraços

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  3. boa noite
    no regimento interno do predio onde alugo um apartamento diz que o fundo de reserva é aplicado no mercado de capitais pelo sindico. portanto posso por lei reaver todo o fundo de reserva que paguei durante os 3 anos que estou alugando este imovel?
    obrigado

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  4. Oi Daniel. Como assim, você não paga fundo, quem paga é o locador. Se o locador te cobrou é ele que tem que te devolver tudo com correção. Abraços

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  5. Pois é,mas esta lei é muito confusa e nao diz claramente quem pega ou nao paga. tentarei usar esta clausula do regimento interno para pegar o que paguei de fundo de reserva.

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    1. Não é confusa não. O regimento interno não esta acima da lei do inquilinato artigo 22 e 23, lei 8.245/91. É esta que vale para você inquilino. te respondi via email com a explicação mais abrangente.

      abraços

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  6. Olá Maria Angela, tudo bem?, me chamo Moisés e fiquei com uma duvida! Se o item aparece no boleto do condomínio como "fundo reserva/manutenção" entendo que este fundo de reserva por ter caráter de despesa ordinária e é de minha responsabilidade.. corrija-me se eu estiver errado... porém a minha duvida é no tocante ao montante acumulado nesta conta.... existe um momento (fim do ano administrativo, ou quando eu sair do imóvel) no qual poderei pedir para que seja apresentada prestação de contas do uso deste montante, para que aquilo que eu paguei e não fora utilizado me seja devolvido? por que ao que entendo, se eu paguei sem limite para termino desta cota de reserva, e durante minha ocupação do imóvel, o montante aumentou... esta claro que paguei e não foi utilizado... logo se eu nunca pegar de volta aquilo que não foi "usado" fica estranho não fica?

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    1. Oi Moisés, bom dia. Esse assunto é bem complicado. O fundo de reserva deve ser usado no mesmo ano quando se trata de solicitação para manutenção do condomínio mas ele não é devolvido ao locatário quando este sai do imóvel visto que deverá ser usado na manutenção do condomínio durante o ano de recolhimento não podendo ficar aplicado. Manutenção são despesas mensais como compra de material de limpeza, serviço de capina, faxineira, impostos trabalhistas. Para se evitar isso o correto é chamar assembléia e aumentar a cota. Esse fundo não pode ser eterno. Em todas as situações ninguém te presta contas e tens que recolher a justiça mas podes pedir ao síndico que tem envie uma balancete de como esta sendo usado.
      abraços

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    2. Muito obrigado, sua explicação foi realmente esclarecedora no ponto em que eu ainda tinha duvidas! Agradeço imensamente a atenção. :)

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  7. oi Maria Angela, eu como locatária tenho pago o valor de fundo de reserva do meu condomínio, pois o locador colocou em contrato e não prestei atenção ao fato no momento. Eu posso alegar ilegalidade dessa claúsula e solicitar devolução dos valores pagos baseado nessa lei que você citou??
    Att,
    Helen Cristofani

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    1. Oi Helen. Essa cobrança é ilegal e o locador ainda faz prova contra ele colocando em contrato. Notifique-o por escrito de que a clausula é nula por ferir a lei 8.245/91 art. 22 e 23 cometendo assim o locador infração legal sujeita a multa conforme a legislação. Solicite devolução corrigida pelo IGPM do período. Se ele não pagar acione a justiça e peça a devolução com multa e/ou indenização. Abraços

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  8. Boa noite, por favor.
    Estou locando um imóvel e tive problema na documentação, faltava dar baixa na quitação no cartorio de registro de imóveis e já fizemos isso, apresentamos o protocolo, porém o documento só sai no dia 16/06.
    O proprietário disse que aceita deixar o imóvel reservado para nós apenas se começarmos a pagar o aluguel e encargos a partir do dia 10/06.
    Essa cobrança é legal?
    Já me cobraram uma taxa de 65,00 para cada analise cadastral e achei absurdo pois sei que não é legal, mas como quero ficar com o imóvel, paguei.

    Obrigada

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    1. Olá. O aluguel começa a contar a partir da entrega das chaves e é por isso que se assina o contrato e recebe as chaves no mesmo dia. Todas as taxas cobradas de você interessado em locar o imóvel é ilegal e deve ser solicitada a devolução. quando receber as chaves notifique o locador para que devolva tudo ou acione-o pela justiça com infração legal.
      abraços

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  9. Boa tarde. Aluguei um imóvel no período de 05/07/12 a 05/10/14. Hoje já não moro mais neste imóvel, porém, somente agora soube que paguei durante todo o tempo o fundo de reserva o qual estava embutido no valor do condomínio. Ainda posso pedir o ressarcimento ou já prescreveu o prazo? Vale lembrar que para todas as despesas ordinárias sempre eram cobradas através de cotas extras as quais foram todas pagas em dia. Muito obrigado.

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    1. Oi, te respondi via email que me enviaste. Abs

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  10. Boa noite,
    Gostaria de saber qual o prazo prescricional para solicitar devolução do fundo e reserva e de construção.
    Grata.
    Rosangela

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    1. Oi Rosangela, depende, a principio, 3 anos. Consulte um advogado. Abraços

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  11. Oi ,gostaria que me tirasse uma dúvida. Eu e meu marido locamos um apartamento por 3 anos e no contrato estava especificado o valor referente ao aluguel e um valor fixo de condominio, o qual pagamos durante esses 3 anos, depositando tudo na conta do locador, conforme ele nos pediu. O proprietário que sempre participou das reuniões de condominio alegando ser dele todos os interesses tratados nas reuniões. Só agora descobrimos que não existe valor fixo de condominio,pois as despesas são irrisórias já que a água, luz e gás são separados por apartamento, a limpeza era feita pelo sindico que tinha desconto no fundo de reserva por isso. Esse valor fixo que o locador nos cobrava era o valor que ele devia pagar do fundo de reserva. Temos direito a reaver esse valor pago durante esse temão? Saímos do apartamento e queremos descontar no valor dos 2 últimos aluguéis que temos que quitar, pintura, etc. Mas o locador está se recusando a aceitar ase chaves . O que fazer?

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    1. Oi Luciene.

      Se ele se recusa a aceitar as chaves procure um advogado para deposita-las em juízo ou depois não terão como provar a situação e o aluguel será cobrado enquanto estiverem coma s chaves.

      Uma situação não exclui a outra isto é o fato de os valores estarem possivelmente errados na cobrança do condomínio não isentas vocês de pagar os valores finais do encerramento do contrato. Se não há acordo vocês tem que pagar os valores devidos e acionar o locador na justiça, se deixarem de pagar então estarão inadimplente e ele devendo a vocês ou não os valores não pagos serão acrescidos de multa e juros. então procurem um advogado para em juízo entregar as chaves e depositar os valores que acham correto e acionar o lcoador.

      Todo o valor que ele cobrou a mais será devolvido a vocês com correção e ainda podem pedir multa por infração. o juiz levará em conta que somente na hora de desocupar o imóvel foram procurar comprovar os valores pagos. hoje os juízes estão mais rigorosos com locador e locatários que somente procuram a justiça quando tem algo a pagar e desejam pagar menos. Procurem um advogado, conforme for ele terá que devolver tudo que cobrou.
      abraços

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  12. Moro de aluguel mas já faz 1 ano de contrato agora comprei um imóvel tenho que informar que vou sair do alugado com quanto tempo de antecedência? E gostaria de saber se tenho que pagar o seguro de incêndio integral anual já que paguei em setembro de 2015 quando entrei aí já vi pra pagar agora em setembro de 2016 tenho que pagar todo já que vou sair do imóvel? Ou pago proporcionAl ao que vou morar já que estarei saindo em outubRO?

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    1. Oi Cristiano ramalho.Se vais sair em outubro terá que esperar terminar o prazo e comunicar por escrito que desocupar em 30 dias e aí vais pagar o seguro e solicitar devolução de parte do pagamento conforme tabela vigente. abraços
      abraços

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  13. Minha dúvida é seguinte: Fiquei no imóvel alugado durante 3 anos pagando o fundo de reserva no condomínio. Na entrega das chaves fui reaver este fundo a imobiliária informou que o proprietário iria reembolsar o valor (que teoricamente serviria para reparar os danos na saída do imóvel) em 3 parcelas iniciando somente em março de 2017. Pedi nova negociação para reembolso e eles foram irredutíveis. Eles têm este direito?

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