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15/06/09

PASSAGEM FORÇADA - DIREITO DE VIZINHANÇA

É muito comum a confusão entre "passagem forçada" que é um direito de vizinhança com "servidão de passagem" que é um direito real. Ainda hoje as pessoas acham que se trata da mesma coisa porem são dois intitutos do Direito brasileiro totalmente diferentes. Enquanto um recai sobre o direito de ir e vir( direito a passagem)o outro recai sobre o direito de uso(direito real).
Conceito: o conceito de "passagem forçada" vem do direito de o proprietário de um imóvel seja ele rural ou urbano em terreno com ou sem construção, poder acessa-lo caso ele não tenha nenhum acesso para a via pública ou este esteja prejudicado. Neste caso, ele adquire o direito de solicitar passagem por dentro do terreno do seu vizinho(direito de vizinhança , Código Civil 2002, art. 1285) indenizando-o.
Ao contrario do que muitos pensam é um ato oneroso ou seja o vizinho deve ser indenizado pelo transtorno de ter que ceder passagem, sendo assim não existe o direito de uso gratuíto da passagem forçada.
Por ser um direito de vizinhança o mesmo não incide processo de usucapião. É um ato estabelecido em lei e portanto licito porém por causar danos ao vizinho deve ser indenizado. É dever do proprietário que solicita a passagem conservar o caminho por onde ira transitar.
Mas por que estabelecer este direito? Que culpa tem o proprietario vizinho? Por que ceder esta passagem?
Parte-se do principio que os imóveis cumprem a função social de moradia seja do seu proprietário que tem o direito de uso ou seja por fruição com a locação do imóvel e sendo assim todos os imóveis devem ter passagem para a via pública. Aquele que encravado, fica sem esta passagem ou a tem em condições precarias poderá utilizar-se da passagem do vizinho. Quem reisidiria em um imóvel sem passagem para a via pública!!!!.
O vizinho não pode negar passagem por esta como já informei estar estabelecida em lei.
Código civil 2002
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra

38 comentários:

  1. Bah, passo por esse dilema em minha casa que é geminada!
    Para minha triste sorte tenho um vizinho daqueles que sentem a satisfação de discutir qualquer palmo de grama em seu favor.
    Acontece que na época de compra de ambos os imóveis, foi lhe cedida passagem para estacionamento aos fundos de minha residência pois, o mesmo alegava que na via de entrada principal de seu terreno não havia nenhuma possibilidade de construir garagem o que hoje se faz consolidada!
    ainda por cima o antigo proprietário, ainda não passou a escritura pública do imóvel e isso se dá por longos dezesseis anos já!
    Não sei se ele pode usucapir esse pedaço aos fundo de minha residência por que ele entrou com um processo pra isso incluindo está passagem.
    No meu caso, mandei fazer uma topografia de todo o lote e coloquei essa área de fundos como litigiosa. Aí tirei fotos da via principal da casa dele demonstrando que ele tem acesso pela via nos dias de hoje!
    Sem contar o fato de que o mesmo nunca me indenizou por usar a passagem em todos esses anos!
    Fez canteiros encostados na parede da minha casa além de usar o direito de passagem para hoje colocar uma empresa (metalúrgica) terceirizada para receber aluguel.
    Ajuizei processo e tirei fotos do imóvel nos dias de hoje bem como todas essa má fé da parte dele!
    Espero ganhar de volta está passagem!
    Gostaria da sua ajuda Maria Angela com dicas sobre!
    Desde já obrigado.

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  2. Olá.
    Se já fazem 16 anos que o vizinho comprou o imóvel e o antigo proprietário não passou a escritura, este vizinho já tem direito de usucapião. Ele deve ter o contrato de compra e venda ou recibo que comprova o negócio realizado. O fato de ele ter entrado com usucapião significa que o vendedor talvez não tivesse o dominio do terreno para passar escritura ou então faleceu ou esta em lugar incerto. Se ele colocou uma parte de fundos que somente ele utiliza acredito que não envolva você, isso é que será discutível realmente.

    Para o usucapião os terreno lindeiros tem que ser citados da ação e portanto você será informado oficialmente e se tiver algo contra poderá na própria ação se manifestar.

    Quanto ao acesso. Se o imóvel dele esta encravado no terreno você é obrigado a dara passagem e el tem que indenizar porém se até hoje nunca cobrou não vai pdoe exigir que ele pague os anos que usou. você tinha que ter exigido ressarcimento antes. Porém se agora tem outra forma de acesso ao terreno dele você não é obrigado a dar passagem SE esta parte da passagem fizer parte do teu lote, logicamente. Neste caso você tem que informa-lo por escrito de que já existe acesso ao lote dele e que portanto fechará o teu.

    Não sou advogada mas pela situação e legislação, acredito que ele consiga o usucapião e você consiga fechar tua passagem. Vais ter que esperar pela justiça.

    abraços e boa sorte



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  3. Olá, Maria Angela...
    Moro em uma casa cujo terreno é irregular. Possuo apenas contrato de compra e venda da casa. Além disso, há outras casas no terreno... Acontece que ao lado da minha casa há um oitão que serve de passagem aos moradores que moram nos fundos... Já faz 17 anos que moro no local e esta área (oitão) sempre foi cuidada "apenas" por mim e por minha mãe (já falecida). Sempre foi de nossa responsabilidade a manutenção e limpeza da área, muito embora fosse uma passagem de uso comum de todos os moradores. No meu contrato de compra e venda consta que "a compradora se compromete a deixar uma parte desse oitão da casa livre para que os moradores tenham livre acesso a passagem." Acontece que além deles utilizarem este oitão apenas para passagem, eles vem utilizando para outras coisas, tais como: colocar objetos (colchões, sofás e roupas, para secar ), colocar material de construção, além de permitir que seus filhos brinquem na área, o que tem me causado muito aborrecimento, pois é incomodativo ter que ouvir crianças brincando e gritando ao lado da sua casa. Sem contar que os próprios adultos passam falando alto e muitas vezes conversam encostados em minha casa, próximos às janelas, que por sinal só vivem fechadas, pois não tenho privacidade! De acordo com as informações que te passei, posso considerar que tenho todo direito, domínio, ação e posse desse oitão, ou não? Os demais moradores tem direito a usufuir dessa área da forma que bem entendem? O que devo fazer em relação a tudo isso?

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  4. Olá. Teu contrato é claro quanto a você ter o direito sobre este corredor de passagem porém não sabemos o que consta no contrato dos outros. Por isso o melhor seria se reunirem para esclarecer o assunto. Se você tem todos os direitos sobre esta passagem tens o direito de fazer cessar os problemas de vizinhança. Se não conseguir um acordo na base do diálogo então a justiça será a unica forma de resolver. Já esta mais que na hora de você buscar a propriedade do imóvel por usucapião, a defensoria pública é o caminho. 17 anos te garante a propriedade do imóvel e com ela terá bem mais poderes. Tem passagens forçadas que são indenizadas por quem as usa.
    abraços

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  5. Obrigada, Maria Angela!
    Gostaria que me esclarecesse mais uma coisa: Estive na prefeitura e me informaram que não tenho a "posse" da área, muito embora já more há 17 anos no local e tenha o contrato... Disseram que eu teria de ter um título de posse. Isso procede? Você informou que eu tenho direitos, porém na prefeitura foi dito outra coisa...
    Obs: Sou de Recife-PE.
    Abraços!

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  6. Oi. O contrato que você possui é um titulo de posse até porque ele deve dizer no seu conteúdo que a pessoa que te vendeu tinha a posse do imóvel. Leve este contrato para a prefeitura pois nem todos fazem escritura pública de posse. quando se compra sem escritura é porque as partes não tem dinheiro para os trâmites legais. se eles não aceitarem aí só te resta usar este contrato para entrar com usucapião e logo.
    abraços

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  7. Obrigada! Seguirei sua orientação.
    Abraços!

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  8. olá, sou Marcos. Tenho um imovel que faz limite com o imovel vizinho de duas condôminas, a primeira fez uma construção na parte da frente sem, contudo, deixar passagem para que mora na construção do fundo. A condômina do fundo utiliza o meu terrenol para ter acesso a rua. Ela tem direito de passagem forçada?

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  9. Olá, meu nome é Bruno ! O Direito de Passagem Forçada ou Servidão dão direito de preferência em caso de alienaçao do prédio dominante??!!

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    1. Oi Bruno, sim, o direito de preferência existe.
      http://bdjur.almedina.net/item.php?field=item_id&value=368318
      abraços

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  10. Ola Angela, tenho uma chacara e para ter acesso a ela tenho que passar por uma estrada dentro da chacara de vizinho e essa estrada serve para ele acessar a sua casa tambem, agora quero passar uma rede eletrica ao lado dessa rua para chegar na minha residencia e ele nao esta querendo deixar. como devo proceder, entro com uma ação na justiça? ele inclusive tem poste de energia que vai ate a sua residencia que passa de frente a minha, estes postes foram colocados por uma empreiteira que desapropriou parte da area dele idenizando-o para fazer uma usina no rio Tocantins. minha agua da rua passa dentro da area deleque foi colocada pela saneatins.agora como faço se preciso de energia.

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    1. Oi Marcelino
      Se não há acordo terás que pela via judicial buscar a autorização pois ele não pode te impedir de ter acesso aos serviços básicos. Procure um advogado para no juizado especial civil resolver a questão.
      abraços

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  11. Obrigado seguirei sua orientação

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  12. Ola Maria Angela !! comprei um terreno dos fundos de uma casa ,comprei porque o vendedor me falou que em breve seria aberta uma rua e não precisaria mais passar por o corredor dele porem esta rua não saiu ,e agora o que devo fazer pois o próprio vendedor que comprei agora esta negando a passagem para chegar na minha casa que construí no terreno mais não tem escritura somente contrato de compra e venda obrigado no aguardo de sua ajuda !!

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    1. Olá. Busque o juizado especial civil(pequenas causas) para resolver a questão se não for resolvido de forma amigável porque o vendedor não pode pro lei te negar a passagem, é obrigatório quando o teu imóvel não tema cesso á rua.

      Se no contrato consta que ele te garantiu que abrira uma rua e não abriu ainda podes pedir perdas e danos mas a passagem forçada ele é obrigado a consentir.

      Tens que notifica-lo pro escrito com a legislação do código civil para que lhe dê passagem ou vais buscar judicialmente a autorização e perdas e danos. abraços

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  13. meu falecido avô vendeu o terreno da parte de traz para minha mae e o da frente para uma loja de venda de veiculo, acontece que nao temos por onde passar para sair porque meu avô nao deu importancia para nos, conseguimos apenas um pedaço para saida. mas nao é o sulficiente. conversamos co o comprador e trocamos essa lateral pelos fundos, agora estamos saindo por um terreno vizinho que nao estamos gostando. gostaria de saber se entrarmos na justiça conseguiremos arrumar uma saida descente e sem nos incomodarmos com ninguem.

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    1. Oi Lucas Ferreira

      Desculpe sem querer paguei o Email que me enviaste e não consegui achar onde o coloquei. todo imóvel encravado tem direito a passagem forçada e portanto podes sim pela via judicial solicitar que te deem passagem se a que deseja for a unica existente. se houver mais de uma a que esta solicitando pode se negar a dar passagem e nesse caso o juiz decidirá qual será usada. abraços

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  14. ola boa noite gostaria de saber comprei uma casa que tem passagem publica sendo que a apropriaria da casa de baixo utiliza o meu quintal dos fundos no qual ela só tem a passagem como se fosse dela quebra os brinquedos dos meus filhos rasga roupas na corda fica falando palavrões
    e tenho 2 filhos de 6 e 4 anos coloquei na justiça e ela não comparecem a 5 anos o processo se arrasta e agora ela colocou um outro processo pedindo indenização alegando que minha fossa esta dando vazamento na casa dela so que o muro de divisa ela fez um puxadinho usado como base para o madeiramento o que faço

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    1. Oi Gabriela. Só mesmo no Brasil um processo se arrasta por 5 anos porque a outra parte não comparece, um absurdo. Infelizmente não tenho comot e ajudar. Se a justiça não te ajuda não tenho nem como te dizer o que fazer pois o caminho seria justamente a justiça. Somente um advogado muito bom e especialista em direito de vizinhança para te auxiliar.

      Oabraços

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  15. Olá me chamo Maria, eu moro em uma casa de fundos aonde dão passagem a para minha casa é a do vizinho. Porém meu vizinho que mora na frente que entra pela garagem dele tá querendo dividir a casa dele e abrir um passagem pelo meu corredor. Ele tem direto? Mesmo a passagem dele sendo pela frente e a minha sendo pelo corredor

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    1. Oi Maria

      Não, não tem. Se ele tem entrada livre pela frente ele não pode exigir entrada pelo teu corredor. Podes na justiça questiona-lo.

      abraços

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  16. Bom dia?
    Tenho uma dúvida sobre meu terreno. Se puderem me ajudar moro a 25 anos na casa dos fundo do lote e por esses longos 25 anos me incômodo pelo fato de ter passar com meu carro ali querem me impedir desse fato gostaria de saber a metragem que tenho direito de passagem?

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    1. Olá, trata-se de passagem forçada se for o unico meio de acesso ao teu imóvel e portanto a principio não pode haver o impedimento. Procure um advogado e acione a justiça. Abraços

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  17. Oi Maria gostaria de tirar uma dúvida eu tive que dar passagem para meu vizinho que mora atrás de mim eu tenho minha própria saída mais quero dividir meu terreno da frente com meu irmão E quero usar a passagem que tive que dar para meu vizinho eu tenho esse direito ou não sendo que tive que seder paetê do meu lot

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  18. Oi Marcos Martins

    Se seu vizinho não tem outra entrada e saída para o imóvel dele, sendo totalmente encravado necessitando passar por teu lote você é obrigado a ceder a passagem e por isso se chama "passagem forçada". Não poderá usar todo o terreno. abraços

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Muito obrigado pela informação mais quero saber se eu Posso usar também a passagem que tive que seder a ele sendo que eu tenho minha entrada

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    3. Oi Marcos, só podes usar se ele tiver outra forma de acesso. A parte que cedeste fica contigo na divisão mas o acesso continua obrigatório.

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  19. Oi Maria, tenho terras que herdei de meu pai. Somos 8 irmãos, todos herdaram um pedaço de terra. Todos tem registro e escritura. Eu tenho minha escritura deste meu pedaço. E minha mãe tem uso fruto de toda fazenda. Porém minha pergunta é: um dos meus irmãos vendeu um pedacinho de terra para um terceiro. E Agora este terceiro está construindo um sítio e precisa de energia elétrica. O que acontece é que este meu irmão as escondidas fez minha mãe de 85 anos assinar um documento para que este terceiro coloque postes e retire energia elétrica da rede antiga que passa dentro das minhas terras. Criando assim uma via de rede aérea. Só que com isso eu perco vários hectares ao longo de meu terreno distâncias mínimas exigidas pela CEMIG. A outros pontos de acesso para o fornecimento de energia elétrica para esse terceiro. Acredito ser pouca coisa mais longo. Até mesmo porque este meu irmão faz divisa com este terceiro e possui rede elétrica com transformador. Visto que ele ficou com a a parte onde se encontra a sede da fazenda de meu pai. Minha mãe assinando como fez e sendo usufrutuária me causa algum problema. Pois não quero que seja feita está ligação elétrica saindo de minhas terras. Eu tenho a escritura já registrada em meu nome. Desde já agradeço. Abraços.

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    1. Oi Bruno Teixeira Meirelles.

      Sua mãe como usufrutuário tem direito de uso e administração dos imóveis bem como colher os frutos caso quisesse arrendar a fazenda. Ocorre que ela tem deveres de zelar pelo imóvel não prejudicando os nu proprietários e NÃO TEM o direito de modificar este imóvel ou vende-lo.

      A venda da parte de teu irmão deve ter sido assinada por ela, chamamos de venda consolidada onde ele vende a parte dela e ela transfere a parte dela no usufruto(sem direito a receber pela venda. Se ela não assinou a venda esta não tem valor caso tenha clausula de inalienabilidade nessas escrituras.

      Sendo que ela como usufrutuária não pode prejudicar os nuproprietários ela não pode autorizar que uma rede passe pelo teu pedaço caso venha a ser prejudicado posteriormente não podendo usar a área e sendo assim você pode questionar e solicitar que seja desfeito e não havendo acordo entrar judicialmente pedindo a extinção do usufruto comprovando que a tua mãe na administração do bem esta causando prejuizo a você.

      Se no futuro pretende construir ou vender, luz e água valorizam o imóvel então convém analisar se não vale a pena todos autorizarem que a rede seja feita de forma a não prejudicar a todos mas deixar tudo pronto para o futuro.

      abraços

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  20. Sou herdeira de um terreno na qual possui a parte da metade de um junto com meu irmão e um pedaço do outro lado que ficou por parte da minha vó no qual é dividido por mais três herdeiros so que pra ter acesso pra rua teria que passar pelo terreno onde tem os outros herdeiros e estes não me permitem nem me fornece a chave então tenho que passar pelo terreno que nao tem nem 80 cm de largura e nao passa nem um guarda chuva quando vou levar meu bebê no médico tenho que jogar uma toalha em cima dele pra poder sair pra rua e molhar menos so que acho isso um absurdo sendo que tbm tenho parte do outro lado onde tem corredor normal pra ter acesso pra rua posso pedir indenização e como processamos pra poder ter meu direito ao acesso a entrada da rua desde já obg

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    1. Olá. Se tens a propriedade conjunta desse lote é obrigatório eles te darem passagem pois és proprietária junto ou então entra na justiça e vende esse terreno para receber tua parte. abraços

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  21. Olá eu moro em condomínio que uma parte da passagem fica na parte do vizinho, só que as quando eu comprei pela caixa ninguém falou isso, são 5 casas todas depende dessa entrada e já tem mais de 30 anos essa passagem mais agora o vizinho tem falando que vai fechar. Só que uma parte do muro passa pela rua mais e muito alto. O que posso fazer?

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  22. Esse condomínio na parte da da frente ele tem um muro que da acesso a rua só que é muito alto, o antigo dono do imóvel fez parte da passagem no vizinho que é mais baixo pra ter acesso de veiculos, tem como eu manter essa passagem ou ele pode bloquear.

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    1. 30 anos é muito tempo. É difícil te orientar, se tem acesso para a rua o muro poderia ser derrubado para se fazer a entrada mas se é um condominio então o vizinho não pode fechar o acesso que já existe, se fechar vocês terão que ir á justiça. abraços

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  23. Como ir na justiça e pedir o mais rápido possível o direito de sair e pedir a chave do terreno para utilizar o corredor na qual tbm tenho parte

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    1. Procure um advogado, ele te orienta e pode analisar como agir rapidamente. Abç

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