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15/06/09

PASSAGEM FORÇADA - DIREITO DE VIZINHANÇA


Foto: www.mundobrasil.com.br


É muito comum a confusão entre "passagem forçada" que é um direito de vizinhança com "servidão de passagem" que é um direito real. Ainda hoje as pessoas acham que se trata da mesma coisa porem são dois institutos do direito brasileiro totalmente diferentes. Enquanto um recai sobre o direito de ir e vir( direito a passagem)o outro recai sobre o direito de uso(direito real).
Conceito: o conceito de "passagem forçada" vem do direito de o proprietário de um imóvel seja ele rural ou urbano em terreno com ou sem construção, poder acessa-lo caso ele não tenha nenhum acesso para a via pública ou este esteja prejudicado. Neste caso, ele adquire o direito de solicitar passagem por dentro do terreno do seu vizinho(direito de vizinhança , Código Civil 2002, art. 1285) indenizando-o.
Ao contrario do que muitos pensam é um ato oneroso ou seja o vizinho deve ser indenizado pelo transtorno de ter que ceder passagem, sendo assim não existe o direito de uso gratuíto da passagem forçada.
Por ser um direito de vizinhança o mesmo não incide processo de usucapião. É um ato estabelecido em lei e portanto licito porém, por causar danos ao vizinho deve ser indenizável. É dever do proprietário que solicita a passagem conservar o caminho por onde ira transitar.
Mas por que estabelecer este direito? Que culpa tem o proprietário vizinho? Por que ceder esta passagem?
Parte-se do principio que os imóveis cumprem a função social de moradia seja do seu proprietário que tem o direito de uso ou seja por fruição com a locação do imóvel e sendo assim todos os imóveis devem ter passagem para a via pública. Aquele que encravado, fica sem esta passagem ou a tem em condições precárias poderá utilizar-se da passagem do vizinho. Quem residiria em um imóvel sem passagem para a via pública!!!!.
O vizinho não pode negar passagem por esta, como já informei, estar estabelecida em lei.


Encravamento absoluto
Obrigatório para que a passagem seja concedida isto é, o lote encravado não pode ter qualquer tipo de ligação que permita acesso mesmo que precário. É o caso, por exemplo, do imóvel encravado que tem os fundos ligado por uma viela de chão batido e o proprietário que passagem pelo terreno na frente. neste caso existindo acesso pela viela esta poderá ser utilizada. Nesse caso temos um lote "parcialmente encravado"


Legislação
Código Civil 2002
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.


§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.



ATUALIZADO EM 2016

99 comentários:

  1. Bah, passo por esse dilema em minha casa que é geminada!
    Para minha triste sorte tenho um vizinho daqueles que sentem a satisfação de discutir qualquer palmo de grama em seu favor.
    Acontece que na época de compra de ambos os imóveis, foi lhe cedida passagem para estacionamento aos fundos de minha residência pois, o mesmo alegava que na via de entrada principal de seu terreno não havia nenhuma possibilidade de construir garagem o que hoje se faz consolidada!
    ainda por cima o antigo proprietário, ainda não passou a escritura pública do imóvel e isso se dá por longos dezesseis anos já!
    Não sei se ele pode usucapir esse pedaço aos fundo de minha residência por que ele entrou com um processo pra isso incluindo está passagem.
    No meu caso, mandei fazer uma topografia de todo o lote e coloquei essa área de fundos como litigiosa. Aí tirei fotos da via principal da casa dele demonstrando que ele tem acesso pela via nos dias de hoje!
    Sem contar o fato de que o mesmo nunca me indenizou por usar a passagem em todos esses anos!
    Fez canteiros encostados na parede da minha casa além de usar o direito de passagem para hoje colocar uma empresa (metalúrgica) terceirizada para receber aluguel.
    Ajuizei processo e tirei fotos do imóvel nos dias de hoje bem como todas essa má fé da parte dele!
    Espero ganhar de volta está passagem!
    Gostaria da sua ajuda Maria Angela com dicas sobre!
    Desde já obrigado.

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  2. Olá.
    Se já fazem 16 anos que o vizinho comprou o imóvel e o antigo proprietário não passou a escritura, este vizinho já tem direito de usucapião. Ele deve ter o contrato de compra e venda ou recibo que comprova o negócio realizado. O fato de ele ter entrado com usucapião significa que o vendedor talvez não tivesse o dominio do terreno para passar escritura ou então faleceu ou esta em lugar incerto. Se ele colocou uma parte de fundos que somente ele utiliza acredito que não envolva você, isso é que será discutível realmente.

    Para o usucapião os terreno lindeiros tem que ser citados da ação e portanto você será informado oficialmente e se tiver algo contra poderá na própria ação se manifestar.

    Quanto ao acesso. Se o imóvel dele esta encravado no terreno você é obrigado a dara passagem e el tem que indenizar porém se até hoje nunca cobrou não vai pdoe exigir que ele pague os anos que usou. você tinha que ter exigido ressarcimento antes. Porém se agora tem outra forma de acesso ao terreno dele você não é obrigado a dar passagem SE esta parte da passagem fizer parte do teu lote, logicamente. Neste caso você tem que informa-lo por escrito de que já existe acesso ao lote dele e que portanto fechará o teu.

    Não sou advogada mas pela situação e legislação, acredito que ele consiga o usucapião e você consiga fechar tua passagem. Vais ter que esperar pela justiça.

    abraços e boa sorte



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  3. Olá, Maria Angela...
    Moro em uma casa cujo terreno é irregular. Possuo apenas contrato de compra e venda da casa. Além disso, há outras casas no terreno... Acontece que ao lado da minha casa há um oitão que serve de passagem aos moradores que moram nos fundos... Já faz 17 anos que moro no local e esta área (oitão) sempre foi cuidada "apenas" por mim e por minha mãe (já falecida). Sempre foi de nossa responsabilidade a manutenção e limpeza da área, muito embora fosse uma passagem de uso comum de todos os moradores. No meu contrato de compra e venda consta que "a compradora se compromete a deixar uma parte desse oitão da casa livre para que os moradores tenham livre acesso a passagem." Acontece que além deles utilizarem este oitão apenas para passagem, eles vem utilizando para outras coisas, tais como: colocar objetos (colchões, sofás e roupas, para secar ), colocar material de construção, além de permitir que seus filhos brinquem na área, o que tem me causado muito aborrecimento, pois é incomodativo ter que ouvir crianças brincando e gritando ao lado da sua casa. Sem contar que os próprios adultos passam falando alto e muitas vezes conversam encostados em minha casa, próximos às janelas, que por sinal só vivem fechadas, pois não tenho privacidade! De acordo com as informações que te passei, posso considerar que tenho todo direito, domínio, ação e posse desse oitão, ou não? Os demais moradores tem direito a usufuir dessa área da forma que bem entendem? O que devo fazer em relação a tudo isso?

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  4. Olá. Teu contrato é claro quanto a você ter o direito sobre este corredor de passagem porém não sabemos o que consta no contrato dos outros. Por isso o melhor seria se reunirem para esclarecer o assunto. Se você tem todos os direitos sobre esta passagem tens o direito de fazer cessar os problemas de vizinhança. Se não conseguir um acordo na base do diálogo então a justiça será a unica forma de resolver. Já esta mais que na hora de você buscar a propriedade do imóvel por usucapião, a defensoria pública é o caminho. 17 anos te garante a propriedade do imóvel e com ela terá bem mais poderes. Tem passagens forçadas que são indenizadas por quem as usa.
    abraços

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  5. Obrigada, Maria Angela!
    Gostaria que me esclarecesse mais uma coisa: Estive na prefeitura e me informaram que não tenho a "posse" da área, muito embora já more há 17 anos no local e tenha o contrato... Disseram que eu teria de ter um título de posse. Isso procede? Você informou que eu tenho direitos, porém na prefeitura foi dito outra coisa...
    Obs: Sou de Recife-PE.
    Abraços!

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  6. Oi. O contrato que você possui é um titulo de posse até porque ele deve dizer no seu conteúdo que a pessoa que te vendeu tinha a posse do imóvel. Leve este contrato para a prefeitura pois nem todos fazem escritura pública de posse. quando se compra sem escritura é porque as partes não tem dinheiro para os trâmites legais. se eles não aceitarem aí só te resta usar este contrato para entrar com usucapião e logo.
    abraços

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  7. Obrigada! Seguirei sua orientação.
    Abraços!

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  8. olá, sou Marcos. Tenho um imovel que faz limite com o imovel vizinho de duas condôminas, a primeira fez uma construção na parte da frente sem, contudo, deixar passagem para que mora na construção do fundo. A condômina do fundo utiliza o meu terrenol para ter acesso a rua. Ela tem direito de passagem forçada?

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  9. Olá, meu nome é Bruno ! O Direito de Passagem Forçada ou Servidão dão direito de preferência em caso de alienaçao do prédio dominante??!!

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    1. Oi Bruno, sim, o direito de preferência existe.
      http://bdjur.almedina.net/item.php?field=item_id&value=368318
      abraços

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  10. Ola Angela, tenho uma chacara e para ter acesso a ela tenho que passar por uma estrada dentro da chacara de vizinho e essa estrada serve para ele acessar a sua casa tambem, agora quero passar uma rede eletrica ao lado dessa rua para chegar na minha residencia e ele nao esta querendo deixar. como devo proceder, entro com uma ação na justiça? ele inclusive tem poste de energia que vai ate a sua residencia que passa de frente a minha, estes postes foram colocados por uma empreiteira que desapropriou parte da area dele idenizando-o para fazer uma usina no rio Tocantins. minha agua da rua passa dentro da area deleque foi colocada pela saneatins.agora como faço se preciso de energia.

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    1. Oi Marcelino
      Se não há acordo terás que pela via judicial buscar a autorização pois ele não pode te impedir de ter acesso aos serviços básicos. Procure um advogado para no juizado especial civil resolver a questão.
      abraços

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  11. Obrigado seguirei sua orientação

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  12. Ola Maria Angela !! comprei um terreno dos fundos de uma casa ,comprei porque o vendedor me falou que em breve seria aberta uma rua e não precisaria mais passar por o corredor dele porem esta rua não saiu ,e agora o que devo fazer pois o próprio vendedor que comprei agora esta negando a passagem para chegar na minha casa que construí no terreno mais não tem escritura somente contrato de compra e venda obrigado no aguardo de sua ajuda !!

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    1. Olá. Busque o juizado especial civil(pequenas causas) para resolver a questão se não for resolvido de forma amigável porque o vendedor não pode pro lei te negar a passagem, é obrigatório quando o teu imóvel não tema cesso á rua.

      Se no contrato consta que ele te garantiu que abrira uma rua e não abriu ainda podes pedir perdas e danos mas a passagem forçada ele é obrigado a consentir.

      Tens que notifica-lo pro escrito com a legislação do código civil para que lhe dê passagem ou vais buscar judicialmente a autorização e perdas e danos. abraços

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  13. meu falecido avô vendeu o terreno da parte de traz para minha mae e o da frente para uma loja de venda de veiculo, acontece que nao temos por onde passar para sair porque meu avô nao deu importancia para nos, conseguimos apenas um pedaço para saida. mas nao é o sulficiente. conversamos co o comprador e trocamos essa lateral pelos fundos, agora estamos saindo por um terreno vizinho que nao estamos gostando. gostaria de saber se entrarmos na justiça conseguiremos arrumar uma saida descente e sem nos incomodarmos com ninguem.

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    1. Oi Lucas Ferreira

      Desculpe sem querer paguei o Email que me enviaste e não consegui achar onde o coloquei. todo imóvel encravado tem direito a passagem forçada e portanto podes sim pela via judicial solicitar que te deem passagem se a que deseja for a unica existente. se houver mais de uma a que esta solicitando pode se negar a dar passagem e nesse caso o juiz decidirá qual será usada. abraços

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  14. ola boa noite gostaria de saber comprei uma casa que tem passagem publica sendo que a apropriaria da casa de baixo utiliza o meu quintal dos fundos no qual ela só tem a passagem como se fosse dela quebra os brinquedos dos meus filhos rasga roupas na corda fica falando palavrões
    e tenho 2 filhos de 6 e 4 anos coloquei na justiça e ela não comparecem a 5 anos o processo se arrasta e agora ela colocou um outro processo pedindo indenização alegando que minha fossa esta dando vazamento na casa dela so que o muro de divisa ela fez um puxadinho usado como base para o madeiramento o que faço

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    1. Oi Gabriela. Só mesmo no Brasil um processo se arrasta por 5 anos porque a outra parte não comparece, um absurdo. Infelizmente não tenho comot e ajudar. Se a justiça não te ajuda não tenho nem como te dizer o que fazer pois o caminho seria justamente a justiça. Somente um advogado muito bom e especialista em direito de vizinhança para te auxiliar.

      Oabraços

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  15. Olá me chamo Maria, eu moro em uma casa de fundos aonde dão passagem a para minha casa é a do vizinho. Porém meu vizinho que mora na frente que entra pela garagem dele tá querendo dividir a casa dele e abrir um passagem pelo meu corredor. Ele tem direto? Mesmo a passagem dele sendo pela frente e a minha sendo pelo corredor

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    1. Oi Maria

      Não, não tem. Se ele tem entrada livre pela frente ele não pode exigir entrada pelo teu corredor. Podes na justiça questiona-lo.

      abraços

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  16. Bom dia?
    Tenho uma dúvida sobre meu terreno. Se puderem me ajudar moro a 25 anos na casa dos fundo do lote e por esses longos 25 anos me incômodo pelo fato de ter passar com meu carro ali querem me impedir desse fato gostaria de saber a metragem que tenho direito de passagem?

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    1. Olá, trata-se de passagem forçada se for o unico meio de acesso ao teu imóvel e portanto a principio não pode haver o impedimento. Procure um advogado e acione a justiça. Abraços

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    2. Me indetifico com esse caso só q moro na frente.dei passagem pára meu vizinho de traz.so q nessa passagem q fica no meu terreno ele quer fazê uma garagem pode?

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    3. Me indetifico com esse caso só q moro na frente.dei passagem pára meu vizinho de traz.so q nessa passagem q fica no meu terreno ele quer fazê uma garagem pode?

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    4. Oi Nilva, se é uma passagem dentro do teu terreno podes não dar esta autorização visto que a passagem era para entrada e saída de pessoas e o vizinho quer modifica-la.
      abraços

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  17. Oi Maria gostaria de tirar uma dúvida eu tive que dar passagem para meu vizinho que mora atrás de mim eu tenho minha própria saída mais quero dividir meu terreno da frente com meu irmão E quero usar a passagem que tive que dar para meu vizinho eu tenho esse direito ou não sendo que tive que seder paetê do meu lot

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  18. Oi Marcos Martins

    Se seu vizinho não tem outra entrada e saída para o imóvel dele, sendo totalmente encravado necessitando passar por teu lote você é obrigado a ceder a passagem e por isso se chama "passagem forçada". Não poderá usar todo o terreno. abraços

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Muito obrigado pela informação mais quero saber se eu Posso usar também a passagem que tive que seder a ele sendo que eu tenho minha entrada

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    3. Oi Marcos, só podes usar se ele tiver outra forma de acesso. A parte que cedeste fica contigo na divisão mas o acesso continua obrigatório.

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  19. Oi Maria, tenho terras que herdei de meu pai. Somos 8 irmãos, todos herdaram um pedaço de terra. Todos tem registro e escritura. Eu tenho minha escritura deste meu pedaço. E minha mãe tem uso fruto de toda fazenda. Porém minha pergunta é: um dos meus irmãos vendeu um pedacinho de terra para um terceiro. E Agora este terceiro está construindo um sítio e precisa de energia elétrica. O que acontece é que este meu irmão as escondidas fez minha mãe de 85 anos assinar um documento para que este terceiro coloque postes e retire energia elétrica da rede antiga que passa dentro das minhas terras. Criando assim uma via de rede aérea. Só que com isso eu perco vários hectares ao longo de meu terreno distâncias mínimas exigidas pela CEMIG. A outros pontos de acesso para o fornecimento de energia elétrica para esse terceiro. Acredito ser pouca coisa mais longo. Até mesmo porque este meu irmão faz divisa com este terceiro e possui rede elétrica com transformador. Visto que ele ficou com a a parte onde se encontra a sede da fazenda de meu pai. Minha mãe assinando como fez e sendo usufrutuária me causa algum problema. Pois não quero que seja feita está ligação elétrica saindo de minhas terras. Eu tenho a escritura já registrada em meu nome. Desde já agradeço. Abraços.

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    1. Oi Bruno Teixeira Meirelles.

      Sua mãe como usufrutuário tem direito de uso e administração dos imóveis bem como colher os frutos caso quisesse arrendar a fazenda. Ocorre que ela tem deveres de zelar pelo imóvel não prejudicando os nu proprietários e NÃO TEM o direito de modificar este imóvel ou vende-lo.

      A venda da parte de teu irmão deve ter sido assinada por ela, chamamos de venda consolidada onde ele vende a parte dela e ela transfere a parte dela no usufruto(sem direito a receber pela venda. Se ela não assinou a venda esta não tem valor caso tenha clausula de inalienabilidade nessas escrituras.

      Sendo que ela como usufrutuária não pode prejudicar os nuproprietários ela não pode autorizar que uma rede passe pelo teu pedaço caso venha a ser prejudicado posteriormente não podendo usar a área e sendo assim você pode questionar e solicitar que seja desfeito e não havendo acordo entrar judicialmente pedindo a extinção do usufruto comprovando que a tua mãe na administração do bem esta causando prejuizo a você.

      Se no futuro pretende construir ou vender, luz e água valorizam o imóvel então convém analisar se não vale a pena todos autorizarem que a rede seja feita de forma a não prejudicar a todos mas deixar tudo pronto para o futuro.

      abraços

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  20. Sou herdeira de um terreno na qual possui a parte da metade de um junto com meu irmão e um pedaço do outro lado que ficou por parte da minha vó no qual é dividido por mais três herdeiros so que pra ter acesso pra rua teria que passar pelo terreno onde tem os outros herdeiros e estes não me permitem nem me fornece a chave então tenho que passar pelo terreno que nao tem nem 80 cm de largura e nao passa nem um guarda chuva quando vou levar meu bebê no médico tenho que jogar uma toalha em cima dele pra poder sair pra rua e molhar menos so que acho isso um absurdo sendo que tbm tenho parte do outro lado onde tem corredor normal pra ter acesso pra rua posso pedir indenização e como processamos pra poder ter meu direito ao acesso a entrada da rua desde já obg

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    1. Olá. Se tens a propriedade conjunta desse lote é obrigatório eles te darem passagem pois és proprietária junto ou então entra na justiça e vende esse terreno para receber tua parte. abraços

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  21. Olá eu moro em condomínio que uma parte da passagem fica na parte do vizinho, só que as quando eu comprei pela caixa ninguém falou isso, são 5 casas todas depende dessa entrada e já tem mais de 30 anos essa passagem mais agora o vizinho tem falando que vai fechar. Só que uma parte do muro passa pela rua mais e muito alto. O que posso fazer?

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  22. Esse condomínio na parte da da frente ele tem um muro que da acesso a rua só que é muito alto, o antigo dono do imóvel fez parte da passagem no vizinho que é mais baixo pra ter acesso de veiculos, tem como eu manter essa passagem ou ele pode bloquear.

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    1. 30 anos é muito tempo. É difícil te orientar, se tem acesso para a rua o muro poderia ser derrubado para se fazer a entrada mas se é um condominio então o vizinho não pode fechar o acesso que já existe, se fechar vocês terão que ir á justiça. abraços

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  23. Como ir na justiça e pedir o mais rápido possível o direito de sair e pedir a chave do terreno para utilizar o corredor na qual tbm tenho parte

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    1. Procure um advogado, ele te orienta e pode analisar como agir rapidamente. Abç

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    2. OLÁ!!
      Gostaria de algum esclarecimento, tenho um terreno de 10x36, onde há alguns anos vendi a metade à familiares, eu possuía uma garagem e lavanderia na lateral, onde demolimos, para fazer passagem a eles, e acordamos em fazer uma garagem com uma areazinha de serviço para as duas famílias, só q agora há algum tempo nos separamos, os dois casais, ficando eu e minha filha, e minha ex cunhada e filho nos fundos, agora ela pos a casa dela a venda, e quer fazer o desmembramento do mesmo, até aí tranquilo, pois tudo desde então havia sido feito de boca, por sermos "parentes". Agora, ao lado de casa está a passagem dela, mas ao meu ver não devo deixar gente estranha passar por meu pátio. Então, gostaria de saber se há por lei alguma metragem para deixar de passagem aos futuros donos? Ouvi falar de 1 metro quadrado, por isso gostaria de saber como procedo. Pois ela veio com um contrato d divisão amigavel, onde o mesmo consta que a lateral (passaagem) como área comum.O que posso fazer?
      Att
      Daia

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    3. Olá. Essa situação depende de lei municipal e não tenho como te ajudar. Posso te dizer que és obrigado a dar passagem mas não tenho como dizer quanto. No desdobro do terreno em dois lotes cada um com sua escritura não tem área comum apensa direito de passagem em que você é obrigado a deixar ele passar por teu terreno por ser o dele encravado. Se for feito um condomínio no local onde temos uma unica matricula e uma escritura para cada casa aí sim tem que ter área comum a ambos.

      abraços

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  24. Boa tarde Maria Angela.Moro em uma residência a 8 anos e ela fica nos fundos,gostaria de saber se eu tenho direiro a passagem individual.
    Pois no terreno tem uma casa na frente e outra em cima,sendo que a de cima tem 2 saídas uma para o quintal e outra para a rua.
    Então eu queria saber como fica a minha situação? Desde já obrigada.

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  25. Se tua casa fica nos fundos e não tema cesso direto para a rua precisando passar dentro do terreno da frente para entrar e sair então tens direito de passagem e o proprietário da casa da frente não pode impedir você. Se tiver alguma passagem direta para a rua mesmo que precária não haverá a obrigação de te dar passagem.
    abraços

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    1. E quanto a casa de cima,é certo ter 2 saídas?

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  26. Se a cada de cima tem duas saídas assim foi constrida, se a sua não inclui quintal não há o que se possa fazer. Se tem como abrir uma saida pra você direto podem acordar. Abraços

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  27. oi boa tarde !
    meu nome é angélica de souza.
    moro em minha cidade a mais de 20 anos, onde eu moro são tres casas na frente, a casa do meu irmão na frente,da minha irma em cima e a minha e atras que fica ao lado do quintal de outro dono, pois o quintal foi vendido. so tem uma saida para quem mora na parte de tras por tanto eles passam pelo corredor. ate ai tudo bem. o que me incomoda é o fato de seus inquilinos passar e não fechar o portão , e quando pedimos e discussão na certa, e passam xingando, e com piadinhas, me sinto incomodada porque a passagem e para eles passar, mas não para eles querer mandar. Chutam o portão e se fomos falar alguma coisa começam a xingar. o pior que a dona da casa nao fala nada pelo contrario fica ajudando eles a discutir. o que podemos fazer em relação a isso?

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    1. Oi Angelica. Não há outra solução que não seja recorrer ao juizado especial para faze cessar o problema. A dona do terreno é obrigada a dar passagem e esta passagem deve ser mansa e pacifica. se tem ocorrido problemas e não se chega a uma cordo e a proprietária da passagem nada faz então o juiz irá determinar como será. Procure um advogado.
      abraços

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  28. Olá, pois bem, queria tirar uma dúvida, moro com minha irmã, e ela fez a compra de uma casa onde antes no anúncio de venda estava escrito que seria 20x20, chegando ao cartório o vendedor fez um acordo de ser somente 15x20 e os outros 5 mestros seriam de passagem para moradores dos fundos(já que antes o terreno todo era 20x40) ela concordou, mas agora meu vizinho de trás tem constantemente causado confusão pois temos carros e ele não gost que fique na garagem(onde ele está usufruindo de entrada) ele já até arrancou o portão(aqueles grandes de garagem) e levou para casa dele, fizemos b.o e só falaram pra fazer um vídeo pegando o portão de volta, então não sabemos o que fazer pois no outro lado do terreno não tem entrada aberta, e no contrato não está especificado qual os 15 mestros que nos pertence, já tentamos oferecer o lado que não tem garagem e o morador dos fundos se recusa a aceitar

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    1. Olá, terão que procurar um advogado e na justiça decidir quem tem razão já que não há acordo possivel.
      Abraços

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  29. Olá, quando meu pai faleceu, deixou uma casa de herança. Somos eu, minha mãe e mais 4 irmãs. Tem a casa principal e mais 2 casas no fundo. Fui morar há um ano com minha mãe por ela ter problemas de saúde e tenho a tutela de uma sobrinha excepcional. Moram nas casas: eu, meus filhos, meu neto, minha mãe e minha sobrinha na casa principal. Minha irmã e o marido numa casa dos fundos, pois minha mãe dividiu a casa principal e minha outra irmã, a filha e as netas pequenas na outra casa dos fundos.Acontece que esta ultima tem acesso direto a rua, mas resolveu colocar um portão direto no meu quintal, me impedindo de construir um canil. E a outra, tem acesso pela minha área de serviço, o marido da mesma trabalha como protético e é uma grande circulação de pessoas estranhas no quintal e esta casa pode ter acesso ao corredor de circulação, basta apenas abrir uma porta. Posso exigir que as mesmas parem de circular pelo meu quintal? Obrigada.

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    1. Ola. Somente podes proibir de quem tem acesso a rua. Abraços

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  30. Maria Angela, tudo bem?
    Gostaria de saber o seu parecer na seguinte situação.
    No inicio dos anos 90 meu pai e o irmão da minha mãe compraram um lote a meia, como na época meu pai não tinha recurso, começou a obra depois, chegando no lote meu tio dividiu o mesmo sem consultar pela metade dos fundos, obrigando nosso pai a ceder passagem para ele dentro do nosso lote. Apesar de insatisfeito meu pai construiu e deixou um corredor grande para os carros de ambas família. No decorrer dos anos a coisa se agravou e como somos pessoas que não gostamos de discutir, entrou em uma situação insustentável. Desde obras que eles fazem e deixam entulho no nosso corredor, sujando nossa casa e as vezes dividindo espaço com carros se esgueirando para conseguirmos ter acesso a até o ponto deles terem visitas e chagarmos a noite e termos que deixar nossos carros na rua pois os parentes deles ocuparam as vagas, construirmos uma cobertura para colocar nossos carros do nosso lado do lote e raramente conseguimos usar pois eles a usam, já tentamos argumentar e sempre partem para agressão verbal e deixamos de lado pois termos medo de partir para agressão física, fiquei sabendo que nós como proprietários da frente, temos que deixar apenas um espaço de acesso, um corredor de 1 metro...isto é verdade, o que podemos fazer para termos sossego e termos alegria de viver no terreno que com muito custo conseguimos?

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    1. Oi, tem a questão do direito adquirido que nao po ser mudado. Se já permitiam o uso, não vão aceitar a mudança. Abraços

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  31. Bom dia! Gostaria de informar... tenho uma casa com saída para a rua mas o meu muro e extenso que também faz parte deste corredor de outros moradores. Estou fazendo uma quitinete e gostaria de abrir um portão em meu muro para a saída nesse corredor. Sera que eu posso?

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    1. Oi Jeferson. Se tem saida para a rua a resposta é não, não pode abrir o portão a não ser que todos concordem. Abç

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  32. Olá Angela gostaria de saber se tem alguma solução para o caso de meus pais moramos num terreno que é dívida em três partes uma casa nos fundos(deu tio e sua família) e na frente uma casa da direita(a dos meus pais)e outra na esquerda(minha tia). O meu tio que mora nos fundo destruium um muro que tinha entre as duas casas da frente pra abrir passagem pra entrada do carro e moto que ele comprou eles destruiu tudo sem ao menos consultar as pessoas que ali moram simplesmente esperou um dia que não havia ninguém em casa e quebrou tudo sendo que mesmo com o muro ele tinha acesso a via pública. Além de destruir o muro ele fez uma rampa de acesso a sua casa nos fundos para entrada do carro utilizando parte do terreno da esquerda e não comunicou a ninguém que iria fazer. foi lá e fez. Gostaria de saber se meus pais podem construir o muro novamente pois perdemos toda nossa privacidade e ficamos muito vulnerável qualquer pessoa que passa na rua pode olhar para dentro de nossa casa temos sempre que estar com a porta fechada e sem falar que é muito ruim ter que ouvir barulho de carro e moto o dia inteiro pois os mesmo acham que o espaço é uma rodovia para ficarem entrando e saindo a todo tempo com uma tremenda falta de respeito da parte dele. obrigada pela atenção.aguardo uma resposta. paloma quiroga

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    1. Se pai constroi, o tio destrói. Não vai dar certo mas se teu pai entrar na justiça teu tio será obrigado a obedecer a decisão judicial. Abraços

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    2. Muito obrigada por responde.. Queria saber como fica a situação do carro pois ao passar com o carro para os fundos ele utiliza o espaço uma parte do nosso terreno. Queria saber se tem como proibir a passagem pelo meu patio pois é muito incômodo ele entrando e saindo de carro e moto pelo meio entre as duas casas. Obrigada.

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  33. Olá, moro em um terreno nos fundos de outro minha esposa possui um contrto de compra e venda,adquirimos a dez anos pagamos IPTU,água etc,mas a dois anos que moramos nele pq antes deixamos minha tia mora,e agora que moramos a visinha da frente não nos quer deixar passar,sendo que eu possuo contrato de compra e venda sobre o terreno dela também, este contrato era do meu falecido pai,eu posso entra com reintegração de posse,sei que o terreno dela consta débitos na prefeitura desde o ano de 2012,e ainda ela me processou pq eu pedica um eletricista vir olhar o poste de luz que fica na servidão de passagem, daí ela bateu boca com minha esposa e me processou sendo que eu nem estava,e este processo está demorando será que eu consigo contestar a parte dela em que eu possuo um documento também, à e ela nem é a dona é a mãe dela a uns quatro anos só, Obrigado pela atenção boa noite

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    1. Olá. Somente analisando a documentação para saber o que pode ser feito. De certo ela não pode impedir a passagem se tua parte não tem acesso direto a rua mesmo que precário. Se teu pai vendeu para ela ela tem direito se não vendeu, pague os impostos devidos depois de consultar um advogado e aí sim poderá considera-la invasora e pedir reintegração.ela pode já ter direito adquirido sobre esta parte.
      abraços

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  34. Adilson Souza
    Olá Maria Angela Bom dia. Olha só se possivel me dê uma dica referente a uma passagem de servidão, pois tem uma rua e dessa rua tem até um limite para um porto que os pescadores e marisqueiros a muito tempo tem essa passagem, agora uma pessoa comprou um imovel um de frente para o outro nessa rua ou seja no final do porto e ele quer fechar com portão, dai os moradores estão reclamando e não querem esse portão e sim ter olivre acesso como antes ok, obrigado pela atenção, se possivel meu email é adilson_bonfim@hotmail.com.

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    1. Oi Adilson. Se essa é a única passagem que existe para o porto não pode ser fechada com portão a não ser que todos que usam o proto tenham as chaves de acesso e mesmo assim pode-se questionar. De qualquer forma oa cesso tem que ser mantido nem que seja via lateral do terreno aumentando o percurso mas a passagem deve ser preservada.

      Se houver uma única forma de chegar ao porto sem passar por este terreno mesmo que precária, ele poderá fechar e não dar mais passagem.
      Por precária entenda chegar ao porto por um caminho mais longo ou mais difícil. abraços

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  35. Ola maria gostaria de tua ajuda comprei um terreno de fundos onde consta corredor de servidao no terreno da frente a proprietária tem duas casas alugadas mais ela quer usar meu corredor de servidão para dar acesso a carro da segunda casa dela isso pode ou eu posso murar o corredor de servidao

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    1. O corredor é decservidão de todos dando passagem a todos e não pode ser murado. Abs

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  36. Olá,tenho uma casa que fica nos fundos, tenho um corredor para utilizar, estou murando e vou colocar um portão, porém meu vizinho que possui outra entrada, agora disse que eu não posso colocar o portão pois ele também quer utilizar minha passagem, mas ele como eu disse, tem outro acesso para sua casa, está fazendo isso apenas para incomodar, ele tem direito de passar pela minha passagem mesmo tendo sua entrada?

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    1. Oi Marli, se teu vizinho tem outra entrada você pode negar passagem pela sua mesmo que a entrada dele seja precária. Só estaria obrigada se a sua passagem fosse a única. Abraços

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  37. Ola, meu nome é Samara, minha mãe e meu irmão compraram um terreno somente com recibo de compra e venda ha 15 anos, o recibo ficou no nome do meu irmão. Minha mãe contrui a casa primeiro mas contruiu nos fundos anos mais tarde meu irmao construiu a dele mas na frente. Ele se separou e deixou a casa para a ex e os filhos, hj ela esta casada novam,ente e mora com o atual nesta casa da frente a qual nossa passagem é estreita minha mãe adquiriu um automovel mas não tem onde guarda, como proceder??

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    1. Oi Samara Latrônico.

      Se a passagem é estreita não tem como colocar o carro na parte da tua mãe.
      A obrigação do direito de passagem existe mas tua mãe não tem garantia de aumentar esta passagem para entrar o carro, ou chegam em um acordo ou pela via judicial tenta resolver a questão.

      abraços

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  38. Oi gostaria de uma ajuda.

    Moro em uma casa de fundos entre a loja A e Loja B. No passado era apenas um proprietário tanto da casa quanto das lojas, entretanto hoje são donos diferentes. O problema é que o corredor de acesso da casa dos fundos tem uma porta de fundos da loja A que sai no corredor. Mas o que acontece é que o dono da loja A está querendo construir uma casa em cima da loja A e querendo forçar a passagem do sobrado pelo corredor. Nãa planta da minha casa, metade do corredor faz parte da minha casa, mas as portas da loja A esta dentro deste espaço.

    O dono da loja A ao invés de criar uma passagem na frente da loja A para acesso ao sobrado que está construindo, esta forçando a passagem pelo corredor. Agora como o dono da loja A passou o ponto da mesmas essa passagem esta sendo forçada ainda mais.

    O que fazer?

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    1. Olá, se existe outra forma de acesso mesmo que precario, você não está obrigado a dar passagem. Ou entram em acordo ou discutem na justiça.
      Abraços

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  39. Boa tarde! Tenho um amigo q tem um terreno q dá fundos pra uma outra rua. Gsotaria de saber se ele tem direito de ter acesso a abrir um portão pra essa rua de trás? Obrigada

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    1. Oi Claudia Affonso

      Olá, depende, se ele é o único dono do terreno ele pode sim ter duas frentes uma para uma rua e outra para rua de trás. Se nesse terreno tiver duas casas tipo frente/fundos com donos diferentes cada um usará a sua frente para acesso. Pode-se averiguar na matricula do imóvel ou junto a prefeitura a possibilidade de dois endereços.

      abraços

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  40. OLA ANGELA BOA TARDE, GOSTORIA QUE ME TIRASSE UMA DUVIDA, MEU PAI DEIXOU UM TERRENO COM 50 METROS PARA TODOS OS FILHOS CONSTRUIREM SUAS CASAS, FORAM FEITO SEIS CASAS COM A CERVIDÃO PARA ACESSO DE TODOS, POREM A ULTIMA CASA DO TERRENO FICOU COM UMA IRMÃ QUE SE SENTE DONA, E FECHOU O ACESSO DA CERVIDÃO MURANDO E COLOCANDO UM PORTÃO COM ACESSO A CERVIDÃO, RESUMO SO ELA TEM ACESSO AQUELE PEDAÇO DE SERVIDÃO ISTO E CORRETO.

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    1. Olá. A situação tem que ser analisada mais a fundo. Uma ciosa é passagem obrigatória ou seja um terreno permite que se construa 6 casas uma atrás da outra, tem uma única frente de acesso a todas as casas e destina-se uma metragem lateral deste terreno para que todos os moradores de cada casa possam entrar e sair de suas casas. É uso de todos para "acesso" a sua residencia não para todos transitarem por todo o terreno. Nesse caso, cada casa pode fazer seu muro no entorno sem que seja alto tapando janelas, ventilação e sol das casas vizinhas.

      Se foi determinado um condomínio no local onde na matricula imobiliária do terreno consta a área privativa de cada um como sendo a casa e a área comum a todos o restante do imóvel então nenhuma casa pocerá ser cercada.

      a pergunta é: a área cercada pela irmã sendo esta a ultima casa do terreno e não havendo acesso para rua, é de uso de todos, isto é, tem ali lugar no entorno do imóvel que todos usam como churrasqueira, garagem, pomar, horta??? Se tem não é só dela e não deve ser cercado, do contrario se é usado apenas por ela, não há porque não poder ser cercado desde que ela não construa nada ilegal como um muro de 2 metros tapando o sol da casa da frente.

      Não se chegando em um acordo a justiça é o caminho e na prefeitura se denuncia construção irregular.

      abraços

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  41. Olá tudo bem? Minha situação é o seguinte: a casa do visinho fica encravada nos fundos e o acesso deles para a rua fica em meu lote, mas quero murar a minha parte, porém vou fazer uma escada para o vizinho ter acesso a via pública sem passar no meu lote, agora quero saber se precisso deixar o acesso para carros ou posso fazer so para pessoas mesmo

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    1. Olá. Se tem acesso para carros é preciso deixar como está. Leve em conta que a escada para rua pode complicar e o se o vizinho contestar na justiça poderá ter que desfazer então faça tudo de acordo com ele.
      Abraços

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  42. Maria Angela, recebi em herança 02 imóveis individuados obviamente. O primeiro é atual minha residencia, limitando a esta ao fundo o segundo imóvel, um lote. Este lote limita ao fundo com um cinturão verde de 3 metros, área publica de uso comum. Ocorre que este cinturão fica dentro de um loteamento fechado que não admite o acesso do lote àquele logradouro publico. Abri portão para o lote ter saida por ali e a associação fechou a abertura do portão com muro pre fabricado. Quero vender o lote e não posso, pois assim ele estaria encravado. Entrei na justiça e não foi julgado. Tenho alguma chance de ganhar em virtude do direito de passagem pela área publica unica forma de tornar desencravado?

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    1. Oi Ricardo. Te respondi via Email. Abraços



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  43. Boa Tarde gostaria de uma orientaçao ,meu pai e tia sao herdeiros de um terreno 30 x 12, sendo que a divisao foi, 12 x 15, minha tia ficou com a parte dos fundos e pai parte da frente. sendo que foi deixado uma servidao de 3 x 15 por meu pai,para acesso da parte dos fundos,e sobre essa servidao, na parte aérea, meu pai deu continuidade a casa dele (de comum acordo com minha tia), no futuro os filhos dela podem questionar alguma coisa? é legal essa construçao?caso nao,qual documento a ser feito para oficializa-la?

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    1. Oi Gleyson Alen

      A parte do terreno de tua tia esta encravado sem acesso a rua salvo passando pela parte de teu pai e portanto foi teu pai que por lei tem obrigação de dar acesso a tua tia cedendo parte do terreno dele para isso e foi o que foi feito. Essa servidão de 3x15 obriga teu pai a dar passagem mas não tira dele o direito de propriedade do imóvel, tanto que nos fundos tua tia também poderá construir aéreo, se a lei municipal permitir. O acesso não foi interrompido então não há problemas.
      o que eu recomendo é que oficialmente regularizem tudo ou via cartório fazendo uma escritura de divisão amigável do imóvel onde fique claro a parte de cada um ou via prefeitura fazendo o dedobro deste terreno em dois lotes cada um no nome de um e instituindo esta servidão.
      abraços

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    2. Muito obrigado Maria Angela, vou procurar um dos dois orgaos e dar entrada nessa papelada.

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  44. Boa tarde Maria,
    Minha grande familia herdou um imovel rural encravado.
    O menor acesso deverá ser pelo vizinho, num trecho de 100m, e a prefeitura exige 16m de caixa.
    Preciso entrar na justiça para conseguir esse acesso? Preciso indenizar o vizinho?
    Ou eles são obrigados a dar?

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    1. Olá. Se o vizinho não der acesso terás que obriga-lo pela via judicial e sim ele pode pedir que seja indenizado por ceder esta parte do terreno dele. abraços

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  45. oi Angela, tenho um terreno na Cidade de Ferraz de Vasconcelos, que possui uma entrada para a via pública neste município; nos fundos do terreno tem um comodo com banheiro que desejo utilizar para outra finalidade e desejo abrir uma outra passagem no terreno (nos fundos) que tb dá acessso a uma viela, via pública, com passagem livre; preciso comunicar os vizinhos da lateral dos fundos do terreno? posso abrir a passagem e colocar um portão social? qual o procedimento. do muro de divisa para a rua dos fundos pertence ao município de São Paulo

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    1. Olá. Isso depende de legislação municipal não tenho como te orientar por não ser de SP. Se o lote tem passagem para a viela que todos os outros moradores ocupam é teu direito também utiliza-lo como acesso. O problema é existir um muro de divisa. Oficialmente teu lote tem apenas uma entrada então acredito que precise solicitar a prefeitura autorização para abrir este portão.
      Abraços

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  46. Olá Maria Angela, gostaria que me ajudasse com uma duvida.
    Meus pais se separaram(isso já tem um tempo), e minha mãe com quem eu e meu irmão moramos ficou com a casa dos fundos(acesso por uma escada). Meu pai ficou com a frente onde sempre teve um barzinho (bem simples, um boteco mesmo). Moro no mesmo lugar a quase 25 anos. Meu outro irmão tambem tem uma casa nos fundos. Sempre colocamos nossos veiculos no canto do imovel(pois o unico acesso a minha casa é pela escada), colocamos ao lado, bem no catinho, de um jeito que não atrapalha em nada o funcionamento do barzinho. Só que agora, meu pai mudou se para o interior e alugou o imovel. O novo morador tem 3 meses no espaço, e esta nos proibindo de guardar nossos veiculos no mesmo lugar de anos (3 motos no caso). Ele esta simplesmente fechando tudo com uma especie de cerca, de forma que os veiculos tenham que ficar na rua (coisa que não é possível, pois moro em uma BR e não pode nem estacionar por conta do movimento). Fomos conversar com ele, e ele esta querendo cobrar aluguel para que a gente coloque as motos la. Agora, como que eu vou pagar aluguel na minha propria casa, para um cara que chegou a 3 meses?! E, olha que os veiculos só ficam no local a noite, depois que o barzinho já esta ate fechado. Isso pode?

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  47. Boa tarde!
    Uma orientação,minha mãe ganhou um terreno de posse há mais de 40 anos e desde então moramos lá, o terreno e bem grande, a primeira casa construída foi da minha mãe nos fundos do terreno, somos 6 irmãos e fomos construindo no espaço que achávamos melhor para cada um , minha irmã construiu na lateral onde fez uma passagem individual eu construí em cima da casa da minha mãe nos fundos , ainda tem terreno pra frente porém dá o menores meus irmãos dizem que querem construir ali pois bem , mas quero saber se da minha casa construída há 9 anos posso fazer uma Saida independente direto para a rua para não ter nenhum vínculo no quintal junto com com todo mundo, dessa forma continuaria tendo espaço para construção na frente porém um espaço menor, minha mãe ainda e viva e minha irmã disse q tem q ser o mesmo tamanho de casa para cada um que então eu e meu outro irmão vamos ter q diminuir nossa casa construída a anos para que todos fiquem com o mesmo tamanho , isso procede ?

    Desde já agradeço, Cristiane!

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    1. Moramos no Rio de Janeiro.

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    2. Olá Cristiane

      Na prática tudo foi feito de boca, nada foi feito oficialmente por escritura pública de divisão amigável onde ficaria determinado o espaço de cada um área de acesso comum etc,etc. Sendo assim se o acordo entre vocês é o mesmo tamanho para todos tinha que ter sido previsto os acessos antes de construir. Teu acesso não poderá ser individual e sim da mesma forma que todos. è meu entendimento.
      Abraços

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  48. Boa noite Maria Angela.

    Minha mãe faleceu e deixou um terreno para ser dividido por 3 filhos,sendo que um deles doou sua parte para ser dividida igualmente para os outros dois.
    A pesoa que ficou com a parte da frente tem que deixar a passagem para o dos fundos ter acesso a rua.
    Minha dúvida é,o da frente que "ceder" o espaço para a passagem deve exigir do dos fundos o mesmo tamanho de volta?
    Exemplo, cedeu um corredor de 40MT e terá direito a 40MT do dos fundos para a divisão do terreno ficar correta entre as duas partes?
    O dos fundos pode exigir a largura de um carro se ele quiser?

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    1. Olá. Não, isso não existe. o da frente cede passagem porque o dos fundos não tem qualquer saída mesmo que precária, já o da frente não precisa de passagem para os fundos então não tem este direito.
      Abraços

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  49. Boa tarde, sou proprietário da casa no 1º pavimento e do restante do terreno, a do 2º pavimento é outro proprietário, a entrada principal da casa do segundo andar é independente da minha, porém quando compramos ficou reservado uma vaga de garagem na parte de trás do terreno para o proprietário do 2º andar, com entrada pela rua de trás, porém o dono do segundo andar quer entrar pela rua de trás, guardar o carro, e passar por dentro do meu quintal para cortar caminho, sendo que ele pode guardar o carro e sair pelo portão da garagem e passar por fora do meu quintal(que vai sair na entrada principal dele). Ele tem direito a essa passagem? Ou posso murar?

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    1. Olá. A propriedade de cada casa é privativa ou seja de cada um porém a propriedade no terreno é em comum e ambos podem usar o terreno de frente a fundos utilizando as duas entradas. Acho que não podes murar.
      abraços

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    2. Mas, quando comprei a casa, eu paguei ao antigo proprietario pelo terreno, ficando somente a vaga de garagem, entao ele tem direito a vaga e ao terreno tambem? Mesmo eu tendo conprado? Ou ten direito somente a vaga? Lembrando q nao e apartamento, sao somente duas casas, Se ele tem passagem, mesmo assin sou obrigado a dar passagem?

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  50. Boa tarde, moro da parte da frente onde no contrato diz que devo deixar 2m de passagem para o morador dos fundos. tenho já a casa na frente do terreno, Posso construir por cima dessa passagem? claro que não ficando tipo porão, iria fazer bem alto no 2º andar?

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    1. Oi Beker, a principio não mas se o morador dos fundos concordar com a construção e colocarem no papel, pode ser feito sem que ocorra contestação futura pois será de comum acordo. Abraços

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  51. Boa tarde, moro da parte da frente onde no contrato diz que devo deixar 2m de passagem para o morador dos fundos. tenho já a casa na frente do terreno, Posso construir por cima dessa passagem? claro que não ficando tipo porão, iria fazer bem alto no 2º andar?

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