/>

24/03/09

CONCLUSÃO JURÍDICA DA INCORPORAÇÃO

A fase de finalização do empreendimento começa com a conclusão da obra. Torna-se necessário formaliza-la juridicamente. A partir deste ponto, a Incorporação que era um empreendimento incorpóreo, formaliza-se em direito real.

No regime construtivo de Incorporação Imobiliária existem procedimentos comuns a todas as construções e procedimentos específicos deste regime.
Deverão ser providenciado os seguintes documentos.

Habite-se


A carta de habitação será requerida pelo construtor ou Incorporador a SMOV (secretaria Municipal de Obras e Viação), que fará a vistoria da obra concluída e expedirá a carta. A concessão do Habite-se pode ser total ou parcial. Ocorre a liberação parcial quando algo no prédio não esta de acordo com as normas, mas não influi na segurança do mesmo. Cabe ao Incorporador e ao construtor providenciar o que for solicitado pela secretaria.

Certidão do INSS

É obrigatória a negativa do INSS que comprova estarem pagas as contribuições geradas pela obra. Ë de responsabilidade do construtor.

25.3 Planilhas de área

Reunir os quadros contendo as planilhas de área da NB 12.721, mais o projeto arquitetônico definitivo.

Averbação da documentação

Com os documentos acima, o Incorporador ou o Construtor deverá solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis onde está registrada a Incorporação, através de requerimento por escrito, a AVERBAÇÃO da construção pronta e o registro de sua INDIVIDUALIZAÇÃO em unidades autônomas. Neste requerimento descreverá todo o prédio, com as áreas, estacionamentos, descrição interna dos imóveis, numeração de cada unidade, fração ideal, localização.

As descrições deverão estar de acordo com o memorial descritivo se não houve alterações na obra e de acordo com o projeto definitivo se houveram alterações.

A responsabilidade do registro é do Incorporador ou construtor. Se estes não o fizerem, poderá ser requerida por qualquer adquirente.

O requerimento deverá ser assinado, também, por todos os titulares das frações ideais, que objetiva a concordância de todos perante o que for descrito.

Individualização


Extingue o edifício pró indiviso, isto é, a construção como um todo. O oficial do registro de imóveis abrirá uma matrícula para cada unidade construída que descreverá:

- As características e localização do terreno:

- A área total, privativa, de uso comum e de garagens (terá matrícula separada):

- Os dados do proprietário da unidade autônoma:

- As acessões construídas no terreno.

Com a individualização, cada unidade torna-se independente das demais e ingressa formalmente no mundo dos negócios imobiliários, adquirindo seu proprietário autonomia para dispor do seu imóvel livremente, podendo vende-lo, loca-lo, empresta-lo.

Convenção do condomínio

Após o registro da individualização, estará o condomínio em condições de registrar a sua convenção, desde que hajam adquirentes que representem as frações ideais que determina esta lei, do contrario deverão aguardam o número necessário mínimo de adquirentes para aprova-la e registra-la, ou formalizar o modelo já arquivado no registro de imóveis.

Escrituras definitivas de compra e venda

Concluída a obra e cumprida pelos adquirentes o pagamento, estará o Incorporador habilitado a efetivar o compromisso firmado através das escrituras de compra e venda definitivas, tendo por objeto apenas a fração ideal do terreno vinculada a unidade construída, para evitar que se tenha que celebrar novo contrato vinculando a área construída.

Os contratos conterão as clausulas específicas e as comuns a todos os adquirente, que se comprometerão a cumpri-las. O Incorporador entregará uma cópia autenticada a cada adquirente e ao registro de imóveis.

Efetiva-se assim o cumprimento do Contrato de Incorporação Imobiliária.

Algumas Incorporadoras, para celebrar a conclusão do empreendimento, promovem uma confraternização com os adquirentes e seus familiares, onde ocorre a entrega oficial das chaves.

5 comentários:

  1. Boa Noite Maria,
    Descobri seu blog hoje e estou adorando os artigos, vi um comentário que você fez um TCC sobre incorporação de imóvel, você tem ele disponível?
    Parabéns pelo Blog!!!
    Ricardo

    ResponderExcluir
  2. Ola,
    Você poderia me responder,algumas dúvidas ?
    1-Pode uma construtora vender um apto e construir esse predio sem incorporaçao?
    2-Pode uma construtora alterar a planta ja vendida sem autorizaçao dos compradores e nem mesmo avisa-los disso?
    3-Pode uma construtora se dizer proprietaria livre e desembaraçada do terreno em que vai construir um predio e depois entrar em processo de usocapiao desse terreno e nao divulgar isso aos compradores?
    4-Pode uma construtora atrasar a entrega da obra ,ultrapassar ate o prazo extra,e nao dar satisfaçoes ao comprador?
    5-Pode construir diferente do memorial descritivo,sem autorizaçao dos compradores?
    7-Pode a construtora deixar de construir alguma peça do imóvel e nao dar satisfaçao a respeito, apesar de que está no contrato de compra e venda a descriçao das peças e esta em particular nao foi construída ?
    O que um comprador indignado pelas mudanças feitas sem sua autorizaçao pode fazer fazer ?
    O que o comprador ao saber que nao há uma incorporaçao registrada pode fazer?
    O que um comprador que nao quer mais esperar pelo fim da obra atrasada pode fazer?

    Agradeceria uma resposta,

    att

    Suzana

    ResponderExcluir
  3. OI Suzana, bom dia, respondendo.

    1 - Sim, um construtor não precisa necessariamente ser Incorporador, ele pode sozinho adquirir o terreno e construir o prédio para vender as unidades.

    2- As vezes ocorre de precisar fazer alterações por determinação da prefeitura ou um problema de projeto e o construtor pode faze-lo mas deve comunicar os adquirentes.

    3 - Isto deveria estar no contrato. Se o terreno é livre e desembaraçado porque usucapião!!! A Assembleia de adquirentes deveria ter sido informada. Se o construtor não tem a propriedade do terreno não haverá escritura até que isso seja decidido porém se ele tem o contrato de compra e venda e o vendedor sumiu ele pode usucapir por justo titulo ou seja ele prova que comprou o terreno e pede judicialmente a propriedade. Tem que verificar o que ocorreu.

    4 - Normalmente no contrato consta cláusula de atraso em até 6 meses e assim os adquirentes tem que suportar o ônus porém, se recorrer ao judiciário podem ter ganho de causa e o construtor ter que indeniza-los e isso tem sido comum ocorrer

    5 - Se algum material que constar no memorial tiver saído de linha o construtor pode substituir por outro de mesma qualidade. Se apresenta o memorial antes da obra começar e assim sendo no meio do caminho alguns itens podem sofrer alteração ou precisar serem substituidos porque não cumpriram a função mas tem que ser de mesma qualidade. Não se pode substituir uma tubulação tigre por uma "marca diabo".

    faltou a 6

    7 - Tem que ser de acordo com o que consta no contrato, folhetos de publicidade e memorial. Não se pode suprimir uma peça do imóvel sem dar explicações, pode implicar em diminuição de área privativa.

    O que deveria ser feito era uma reunião dos adquirentes para formar uma comissão de representantes para assim negociarem com o construtor buscando a justa explicação e as devidas providencias. Se cada um vai cuidar de sua situação então você pode e deve buscar um advogado para judicialmente contestar as diferenças construtivas, buscar reparação pelo prazo vencido e explicações sobre os problemas que você relatou.

    Quanto a Incorporação se não consta em publicidade que ele é um incorporador ele negocia, constrói e vende como construtor, perfeitamente legal. Não tenho como te orientar sem conhecer ao certo o processo que ele fez.
    Busque um advogado pois você comprou um imóvel e não é obrigada a receber o que não comprou
    abraços

    ResponderExcluir
  4. Agradeço sua resposta.

    Estou entrando com uma ação na justiça.Fui enganada,mas meu receio é que em cidade pequena ........

    Att

    Suzana

    ResponderExcluir
  5. Oi Suzana, não tem problema o fato de ser cidade pequena o importante é que você em caso de discordância tenha o direito de entrar com a ação judicial e discutir a questão, abraços e boa sorte

    ResponderExcluir

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Fique a vontade para criticar, elogiar, sugerir ou implorar, eh,he,he.
Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas,
Se teu comentário não for respondido em 24 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado.

DÊ PREFERÊNCIA EM ME ENVIAR UM EMAIL

EMAIL: mcamini150@gmail.com