O LOCADOR E A IMOBILIÁRIA... E AGORA!
O LOCADOR E A IMOBILIÁRIA... E AGORA!
Desde que esteja ciente da Lei do
Inquilinato 8.245/91 (e atualizações) e as leis gerais nos casos em que esta for
omissa, o locador pode optar por locar e administrar o contrato diretamente sem
a interferência de um profissional.
O locador pode entregar
a locação para uma administradora de imóveis. Desta forma terá a segurança
jurídica necessária para que tenha total proteção ao contrato em relação a lei,
ressalvadas as situações que fogem ao controle de qualquer profissional como,
por exemplo, a inadimplência do locatário. Ao escolher a imobiliária, esta se
firmando um contrato de prestação de
serviços.
O que o locador deve
perguntar e fazer constar no contrato é a garantia de uma boa prestação deste serviço. A maioria não sabe o que uma imobiliária deve fazer e o que não pode
fazer e quais seus deveres e direitos. É o contrato e a procuração que vão determinar o limite da administração do seu imóvel e a responsabilidade do administrador.
✔Vale perguntar e
exigir respostas objetivas.
💢O que o locador deve saber e exigir no contrato de administração imobiliária
✅Dados da imobiliária na administração de imóveis: CNPJ e
CRECI Jurídico e quem é o corretor responsável que assina pela empresa. È a garantia de que a empresa
esta legalmente apta a operar no ramo imobiliário. Não pode uma imobiliária ser
constituída se não houver um Corretor de Imóveis como sócio com carteira do Conselho como pessoa física e pessoa jurídica.
✅ Contratos da intermediação e administração de imóveis
👉O contrato de intermediação
imobiliária é aquele que a imobiliária é contratada para trabalhar o imóvel para loca-lo.
Inicia com o anúncio do imóvel e encerra quando o locatário/pretendente tem
sua documentação aprovada. A remuneração da imobiliária é o primeiro aluguel como taxa de intermediação,
perfeitamente legal. Pode-se acordar valor diferente, mas em geral é regra.
👉O contrato de administração imobiliária terá
renda mensal em torno de 10% do valor do boleto total do aluguel mensal ou o que
for combinado entre as partes e escrito no contrato. A imobiliária administra mensalmente a locação
cobrando alugueis, emitindo recibos, fazendo notificações, recebendo
notificações, repassando os valores ao locador e, se ajustado em contrato, efetuando o pagamento de condomínio e IPTU bem como consertos no imóvel que
seja obrigação do proprietário. Também negocia com o locatário. Tudo com mandato
ajustado dentro do contrato.
👉Prazo do contrato imobiliário é o prazo ajustado entre locador e imobiliária, em geral o mesmo prazo do contrato de locação
renovando-se automaticamente ao seu término até que as partes decidam
encerra-lo. Atente para esta cláusula até porque o contrato terá multa se o
locador retirar o imóvel da imobiliária antes do término.
O prazo do contrato de locação (entre
locador e locatário) costuma ser decidido pela imobiliária que na maioria dos
casos opta por 30 a 36 meses ou mais. Se o locador faz restrições a prazos deve
fazer constar claramente no contrato de administração. Da mesma forma se quer
que somente um tipo de fiança locatícia seja solicitado ao locatário. Cuidado com a leitura da cláusula porque o locatário escolhido não é propriedade da imobiliária. É abusiva cláusula que determine a obrigação do locatário desocupar o imóvel caso o locador encere a administração. Também é abusiva vincular a renovação eternamente até que o locatário encerre a locação.
👉Multa: a do contrato de
administração deve ser acordada entre as partes e é válida quando o locador
retira o imóvel antes do término do prazo contratado.
A multa pelo atraso no pagamento
do aluguel pelo inquilino deve estar declarada no contrato de locação e no contrato de administração fazer
referência a quem pertence: a ambos na proporção de 50% ou integral para o locador. Ambos perdem renda inesperadamente, então se pode acordar em relação a multa. Não havendo determinação incidirá a comissão mensal sobre o total pago.
Na inadimplência o locador não recebe
e a imobiliária por sua vez também não, pois sua comissão sai do pagamento
mensal do aluguel. O correto será a imobiliária aplicar a comissão sobre o
total do boleto recebido(aluguel, multa e juros) e repassar o restante ao locador.
📢Quando a imobiliária garante o pagamento do aluguel ao locador multa e juros pertencem integralmente á imobiliária.
👉Aluguel garantido: há casos em
que por alguns meses, não mais que 04 meses, a imobiliária garante o pagamento
do aluguel em dia ao locador mesmo que o inquilino pague atrasado. Desta forma
o locador, por este período, recebe em dia e a imobiliária ao receber o aluguel
atrasado é reembolsada e a ela pertencerá multa, juros e correção pagos pelo
locatário.
👉Notificações: faça constar que
o locador seja comunicado pela imobiliária de toda e qualquer notificação
escrita ou verbal feita pelo locatário e que nenhuma decisão seja tomada sem
sua autorização. Também deve constar em que casos a imobiliária tem autonomia
para agir livremente.
👉sinistros no imóvel: há casos
em que um conserto somente pode ser feito pelo locador. Este deve no contrato autorizar a imobiliária a providenciar o conserto e descontar
do aluguel, quantos orçamentos deve fazer ou se deseja ser consultado e
providenciar tudo com profissional de confiança.
👉Datas: fazer constar a data que
deseja o pagamento do aluguel pelo locatário, a data do repasse pela
imobiliária para o locador e de que forma será feito.
👉Pagamentos: a imobiliária
recebe valores como condomínio, IPTU, seguro fiança e seguro incêndio. Deve
constar se estes valores serão repassados ao locador ou se este autoriza a
imobiliária a efetuar os devidos pagamentos.
👉Boleto de aluguel: quando a
imobiliária cobra sua comissão mensal, em geral ela incide sobre o total do boleto pago pelo locatário. Se no boleto constam pagamentos de IPTU e condomínio, o
percentual vai incidir sobre estes valores que na verdade são reembolsos do
locatário para o locador. As partes devem decidir se a comissão incide sobre
estes encargos ou somente sobre o aluguel, multa e juros. A maioria cobra a
comissão sobre o total.
👉Despejo judicial: é obrigação
do locador providenciar o advogado e
entrar com a ação judicial, arcando com todos os custos. Imobiliárias maiores
tem departamento jurídico que pode orientar o locador sem custos, mas as
despesas com ação judicial serão cobradas.
👉Vistorias inicial, final e
anual: é incomum em imóveis antigos a vistoria anual. Isso ocorre porque
imóveis antigos geralmente precisam de reparos. Se a imobiliária vai exigir em
vistoria que o locatário faça os devidos consertos anualmente de tudo que danificar,
o locatário aproveitará a vistoria para fazer constar os problemas que são de
responsabilidade do locador. Isto obrigará o locador a despesas que sem a
vistoria não seriam necessárias. Na prática não é muito utilizada. Faz-se a
vistoria inicial e final na presença de ambos para que não ocorra problemas em caso de discussão judicial. Se a imobiliária representa o locador, o vistoriador será o representante enviado pela imobiliária e portanto não terá validade a vistoria unilateral feita pelo locador posteriormente.
👉Sinistros: a imobiliária não
pode ser responsabilizada por arrombamento, roubo ou qualquer ação que
danifique o imóvel ou ações provocadas pelo locatário, salvo se falho na prestação de serviço. Um exemplo é a analise de ficha do pretendente a locação. Aqui está o rigor das exigências para alugar um imóvel. Sempre que o locador facilitar a locação do imóvel a imobiliária deve se resguardar de em caso de problemas ser responsabilizada.
👉Visitação: deve constar de que
forma o locador deseja que sejam feitas as visitas ao imóvel, acompanhadas de Corretor de Imóveis ou
com entrega de chaves ao visitante. Se você está na posse das chaves para visita, convém que acompanhe a visita. Nãos e entrega chaves de clientes em mãos de estranhos tenha este sido cadastrado na imobiliária ou não. Fechadura eletrônicas são modernas e eficientes podendo geral um código que será posteriormente substituído.
👉Garantia caução na locação: a caução paga ao locador como garantia contratual deve ser recebida pela imobiliária e repassada ao locador. Não permita que a imobiliária fique na posse deste valor. É obrigação do locador devolver a caução e a imobiliária é representante legal. Qualquer problema com a empresa como por exemplo, falência, se ela não tiver como devolver ao locador a caução, este responde frente ao seu locatário. Não deixe valores de garantia em mãos da imobiliária. Faça constar no contrato o dever de repasse.
As clausulas acima entre outras devem
fazer parte do contrato de prestação de serviço entre imobiliária e locador. É
a garantia para evitar a famosa frase “eu não sabia”. Na hora de contratar toda
a atenção e nada de pressa. Cabe lembrar que o código do consumidor atua nos
contratos entre locatário e imobiliária, locador e imobiliária, mas não entre locatário e locador onde atua exclusivamente a lei do Inquilinato 8.245/91
Modelo de contrato: abaixo um
link para um dos modelos que existem na internet.
ATUALIZADO EM 2016
Não, não procede, não é devida a corretagem sobre a venda do imóvel e não ser que o contrato de administração determine que a imobiliária tinha a exclusividade na venda do imóvel locado e como não consta em contrato não é devida. Será devida se a imobiliária agiu na venda do imóvel.
ResponderExcluircom a venda estás quebrando o contrato de administração e a imobiliária pode te cobrar as comissões de aluguel devida até o final do contrato de locação ou a multa prevista pelo encerramento do mesmo porém até esta situação pode ser discutida judicialmente se não está prevista em contrato.
abraços
Muito obrigada pela ajuda
ResponderExcluirDisponha.
ExcluirPosso cobrar multa e juros da imobiliaria por atraso no repasse?
ResponderExcluirBoa tarde! Se não for abuso, poderia me encaminhar o arquivo do livro também? Temos uma pequena imobiliaria e algumas vezes nos deparamos com questões de dificil entendimento. E gostaria de ficar mais envolvida com os assuntos locaticios. Meu emial é lianjosramos@hotmail.com. Deus abençoe!
ResponderExcluirAngela, aluguei um imóvel fazem 4 anos, por quanto tempo preciso pagar a taxa de intermediação à imobiliária. Todo ano ela tem direito à taxa combinada de 1 aluguel/ano? Até que o cliente saia? Pode levar 20 anos?
ResponderExcluirOi Cristina.
ExcluirVerifique o contrato de administração, em geral é pelo prazo que durar o contrato. Para locar teu imóvel isto é anunciar, achar um pretendente e alugar fazendo contrato e vistoria cobra-se em torno de 1 aluguel depois para administrar o contrato a comissão mensal até encerrar a locação ou o prazo que constar no contrato. É perfeitamente legal a cobrança mensal em geral de 10% do valor do doc de aluguel.
abraços
Angela, esse contrato já virou por prazo indeterminado. O inquilino ficou nosso amigo e a imobiliária aceitou nosso pedido de que façamos nossos acertos e cobranças sem a administração dela porém estávamos pagando 1 aluguel no ano porque foi ela que nos indicou o cliente. Devemos continuar a pagar até que ele saia? E se vendermos a casa devemos considerar a comissão da imobiliária? Qual porcentagem?
ExcluirClaro que não, ela já recebeu pela indicação e també não tem comissão. Abç
ExcluirAlugamos um salão direto com o dono e agora colocou na imobiliaria sem nos avisar isso pode?
ResponderExcluirOi, pode colocar sem problemas mad nada pode ser mudado em termos de contrato até que este termine.
ExcluirAbs
Olá,
ResponderExcluirPreciso de uma ajuda. Fiz um contrato com uma imobiliária e meu ex-inquilino, saiu e não pagou nada de Iptu e taxa de lixo. E, constava no contrato que era dever do inquilino paga-lo.
Hoje, o ex, não é mais localizado, e a prefeitura cobra, como direito, seus valores.
Posso processar a imobiliária e exigir o acerto?
Grato
Olá. Primeiro de tudo tens que pagar o IPTU e condomínio devidos para evitar que teu imóvel vá a leilão em um processo judicial de cobrança. Pela lei somente você dono do bem responde pelas dividas deste.
ExcluirA lei do inquilinato autoriza até por segurança que o aluguel e taxas sejam cobrados no mesmo boleto mensalmente e é uma proteção ao contrato. Se a imobiliária não atuou com o devido zelo na administração da tua locação ela responde pelo teu prejuizo e podes se for oc aso aciona-la para que te indenize. todos s esforços devem ser feitos para tentar localizar o locatário.
abraços
Olá
ResponderExcluirGostaria de saber qual a melhor forma de não fazer inventário, pois minha mãe quer comprar um imóvel e não sabemos a melhor forma de fazer o registro, então me disseram para fazer com usufruto dela mas os filhos como donos, neste caso não precisaria fazer inventário no futuro, isso está correto ? Em termos financeiros creio que deve sair bem mais barato fazer esse tipo de registro que inventário no futuro certo ? Muito obrigado
Olá, ela compra em nome dos filhos com instituição de 100% de usufruto sobre o imóvel vitalicio isto é até ela falecer e recolhe o imposto sobre a nua propriedade dos filhos e o usufruto deixando tudo pago. Junto determina clausula de incomunicabilidade que impede que os filhos se casem e o imóvel seja dividido com o cônjuge, clausula de imepenhorabilidade que impede penhora e clausula de inalienabilidade que impede a venda enquanto durar o usufruto. Quando falecer é só pedir a extinção no cartório do usufruto.
ExcluirMesmo com todos os custos é bem mais barato que um inventario onde existe custas mais honorários e também imposto.
abraços
Oi, obrigada pelos esclarecimentos mas ainda tenho uma duvida: deixei um apartamento para uma mobiliaria administrar sua locação. O inquilino ta pagando em dia mas a imobiliária atrasa meses para repassar o valor. No contrato que assinei com a administradora nao consta cláusula de juros e multa no caso de atraso por parte da imobiliária. O que devo fazer? quais sao meus direitos? Quanto posso cobrar de juro e multa?
ResponderExcluirOi Vanice, A imobiliária está usando teu dinheiro e isso é ilegal, apropriação indébita que te permite rescindir o contrato e ainda entrar com perdas e danos contra a imobiliária mas tenha certeza de que o inquilino paga em dia. ele pode te enviar copia dos recibos via Email que comprovam que ele paga em dia e a imobiliária não repassa. Procure um advogado para rescindir amigavelmente este contrato e ser ressarcida pelos danos.
Excluirabraços
Maria Angela, tenho uma dúvida e gostaria muito que pudesses me ajudar.
ResponderExcluirSou proprietária de um imóvel, que está locado através de uma imobiliária. Não tenho nenhum contrato de prestação de serviçoes com esta imobiliária, nem procuração. O único documento é o contrato de locação.
Estou insatisfeita com os serviços prestados por esta imobiliária. Posso transferir a administração para outra imobiliária?
Gostaria de relatar uma situação e verificar de como seria os meus direitos nesta situação, e ou ideias sobre o caso.
ResponderExcluirResido em um imóvel com contrato firmado entre LOCATÁRIO E LOCADOR administrado pela imobiliária.
Nos últimos 5 meses estava achando estranho a minha conta de energia elétrica, pois moro sozinha e estava subindo os valores gradativamente.
Na última conta em que recebi, devido ao valor ser muito além do aceitável para uma pessoa que mora sozinha.
Pedi a imobiliária realizar a análise elétrica interna do apartamento, a imobiliária relatou que de fato havia um fio conectado a mais no registro interno do imóvel o qual resido, portanto este fio seria desconectado e depois fariam o cálculo para ressarcir os valores pagos por mim de forma indevida a operadora de energia.
Porém recebi uma mensagem da imobiliária de que eu deveria solicitar o dinheiro junto ao morador do prédio o qual estava com o fio conectado. E que se houvesse problemas para receber era para eu comunicar a imobiliária.
Fiquei pensando se esta conduta da imobiliária é adequada? Não seria ela a responsável em resolver este assunto, ora eu sou a interessada em receber mas não a responsável pelo transtorno gerado.
Olá. o problema estava dentro do apartamento e portanto o proprietário/locador é o responsável pela solução não você. a imobiliária deve notificar o proprietário para que este te indenize e resolva judicialmente com o outro morador.
ExcluirAbraços
Olá, Maria Angela!
ResponderExcluirGostaria de tirar uma dúvida, o distrato de contrato de locação gera multa? No caso não houve nenhuma inadimplência da minha parte, que sou locatária, mas eu e a locadora estamos nos desentendendo e há a possibilidade de realizarmos um distrato de contrato de locação. Mas estou pesquisando e não consigo achar em nenhum lugar se isso gera multa como acontece no caso de rescisão. Você poderia me esclarecer isso?
Obrigada!
Oi Marina Milhomem
ExcluirSe for de comum acordo e a locadora abrir mão da multa não mas se você pediu para desocupar e no teu contrato consta multa em geral de 3 alugueis por infração, sim haverá multa e deverá ser paga. Verifique teu contrato.
Abraços
Sobre a renovação do contrato residencial, é correto a imobiliária cobrar o equivalente a 1 aluguel como comissão a cada 30 meses? Mesmo não tendo mudado o inquilino?
ResponderExcluirOi Ira-7, sim se você pediu renovação escrita é legal pois será feito aditivo escrito com novo prazo e valor, se vai renovar automático valendo o mesmo contrato só que por prazo indeterminado não há esta cobrança porque não há custos para a imobiliária.
Excluirabraços
Bom dia. Primeiramente parabenizo pelo sua iniciativa de ajudar as pessoas. Moro num imóvel com prazo de locação de 30 meses, sempre que entro em contato com a imobiliária para resolver algum assunto sou muito mal atendido e nunca tenho meu pedido aceito. Acontece que recebi uma carta da administração do prédio informando que o imóvel está devendo o condomínio relativo ao tempo que estou aqui, sendo que sempre paguei tudo rigorasamente em dia, minha pergunta é se posso rescindir meu contrato por conta disso sem o pagamento da multa. Não quero mais ficar num lugar onde só o interesse da imobiliária e do locador é que prevalecem.
ResponderExcluirMuito obrigado!
O Vinicius, te respondi via Email que enviaste. Não é situação para encerrar o contrato solvo se estiveres sofrendo constrangimento ou sendo impedido de utilizar as dependências do condomínio. apenas repasse ao locador a Notificação para que ele se entenda com o sindico e comunique o sindico em notificação sua de que alugueis e condomínio bem como IPTU são pagos em dia ao locador.
ExcluirAbraços
Ola. Estava alugando um imovel junto a imobiliaria. Infelizmente o locador e a imobiliaria se desentenderam e nao teve como continuar com a negociação. Achei o proprietario e venho tentando firmar o contrato diretamente com o mesmo. Tem algum problema visto que eu vim pela imobiliaria que hoje já nao faz mais parte.
ResponderExcluirOlá, para você não tem problema algum, você loca com quem quiser e não tem nenhum vinculo com a imobiliária, pode dar continuidade se desejar.
ExcluirAbraços
Ola. Tenho um imovel de esta alugado e qual contrato ja terminou. Em virtude da crise, avisei a imobiliaria com antecedencia que estariamos rescindido o contrato, e agora a imobiliaria informa que embora o contrato ja tenha sido , rescindido e o inquilino vai ficar de forma particular mesmo assim quer receber 8% de comissao porque o inquilino nao desocupou o imovel. Isso pode?
ResponderExcluirA imobiliária é tua representante legal não dona do inquilino. ela trabalhou para locar o imóvel e já recebeu por isso. A comissão só é devida se o mês não encerrou ou seja no próximo aluguel desconta a comissão e nada mais é devido.
Excluirabraços
Bom dia, Maria Angela!
ResponderExcluirO donos do imovel estão querendo uma prestação de contas sobre os alugueis que recebo, para eles, como devo efetuar esse prestação?
Olá. Essa prestação deve ser anual. todo o ano você envia a eles o informe de rendimentos para fins de utilização no imposto de renda. Uma tabela com os alugueis cobrados, datas dos vencimento, do pagamento pelo inquilino, multa, juros etc. no final da planilha o total recebido no ano, total pago pelo inquilino, total das tuas comissões e o total repassado ao locador. Termine informado que não houve nenhum sinistro e ocorrências no imóvel locado.
ExcluirAbraços
Boa Tarede, gostaria de saber quando da renovação de contrato de aluguel, se a imobiliaria pode cobrar mais 1 aluguel como comissão.
ResponderExcluirOlá Silvio Pereira. Sempre que houver novo contrato ou renovação escrita do mesmo a imobiliária cobra nova taxa porque tem novamente os gastos do contrato inicial por isso o comum é que o locador exija em contrato que deixe renovar automaticamente para não ter este custo. o usual é cobrar na renovação 50% de um aluguel porque não tem a vistoria mas isso depende de acordo e do que consta em contrato pois cada uma faz seu preço.
Excluirabraçlos
Boa noite! Tenho uma sala comercial alugada através de uma imobiliária que atrasa o repasse do aluguel todos os meses, e quando repassa não paga nenhuma correção. O inquilino paga pontualmente todos os meses. Agora mesmo, ela está com dois meses de atraso. Cobro insistentemente, mas não há o repasse na data contratada. Isso é muito desgastante, e creio que se configura descumprimento de contrato. Você poderia me orientar sobre o que fazer?
ResponderExcluirOlá. notifique a imobiliária por escrito para que passe a pagar em dia o repasse do aluguel sendo que não há motivo para o atraso sob pena de rescisão do contrato por justa causa e cobrança de multa contratual pela infração. Se continuar a ocorrer é porque a imobiliária está usando teu dinheiro e nesse caso procure um advogado para judicialmente acionar a mesma.
Excluirabraços
meu imóvel está sob gestão de uma imobiliária a qual cobrou caução referente a três meses de aluguel que foi depositado pelo inquilino em conta indicada pela imobiliária, com previsão de devolução ao final do contrato de locação. O contrato de administração que firmei com a imobiliária termina antes do contrato de locação com o inquilino. Perguntas: 1.no dia seguinte à data de vencimento do contrato de administração, posso manifestar o desejo de não mais renovar, mesmo com o contrato de locação ainda esteja por vencer? 2.Se eu termino o contrato de administração, o contrato de locação fica sem efeito? 3.como deve ser o procedimento de devolução da caução pela imobiliária? E se ela não devolver, que devo fazer?
ResponderExcluirgrato
Boa tarde.Estou quase fechando uma negocial de um imóvel pela caixa econômica e coloquei no contrato uma irmã e cunhada para aquisição desse imóvel.Foi aprovado o credito, entregue todas as documentações de ambas as partes. Sendo que a minha cunha consta nos documentos dela o nome de solteira, e nesse período conseguimos o credito. Esses dias minha cunha da nao pode vim assinar o contrato e fez uma procuração a outra pessoa pra poder assinar no nome dela, sendo que qdo foi fazer a procuracao no cartório colocou como casada em comunhao estavel. Agora a caixa está me informando que nao pode dar continuidade para finalizar e emitir o contrato porque nos dados que foram informados em todo o processo consta como se ela fosse solteira. Ela pode tirar uma procuracao com o nome de solteira dela para outra pessoa assinar ou ela pode assinar o contrato pessoalmente com os documentos originais de solteira. Como faco para dar continuidade nesse processo de negociação. Será preciso anular o processo e o credito. ou apenas informar no sistema da caixa a mundança de estado civil. Aguardo seu contato o mais rapido possivel para o email:sd-mt@hotmail.com Agradecido pela atenção.
ResponderExcluirOi Paulo, declarar-se solteira sendo casada é problema, não há o que fazer tem que ser corrigida as informações dela e a rendo do esposo vai constar.
Excluirabraços
Estou solicitando a retirada da imobiliária sobre o meu imóvel, houve uma quebra de contrato e me predispus a oagar a multa, o contrato com inquilino vencerá daqui dois dias e a mesma está cobrando o próximo mês do meu inquilino, este valor já não deveria ser pago pra mim, haja vista que estou negociando direto com inquilino?
ResponderExcluirOi Bruno, enquanto não ocorrer o distrato a imobiliária segue recebendo os alugueis mesmo que já estejas negociando com o inquilino. o aluguel pago no mês é referente ao aluguel do mês anterior. Usa dezembro/2016 e paga o aluguel referente a dezembro em janeiro/17 na data de vencimento constante no contrato. se vais negociar direto com ele tens que conhecer a legislação, a pratica da locação e as decisões dos tribunais ou o maior prejudicado será você porque a lei do inquilinato rege os contratos e estes tem que trazer clausulas que te protejam e se inserires algo que seja vetado na lei a clausula se torna nula, sem efeito. cuidado.
Excluirabraços
Parabéns pelo excelente trabalho.
ResponderExcluirObrigado, sempre contente em poder ajudar. abraços
ExcluirPARABENS PELO BLOG
ResponderExcluirTENHO UM APARTAMENTO ALUGADO PELA IMOBILIARIA,NO PRIMEIRO MES RECEBI OS 50% QUE ESTA NO CONTRATO,POREM OS ULTIMOS 2 MESES A IMOBILIARIA ALEGA QUE O INQUILINO NÃO PAGOU ,SEGUNDO A CORRETORA JA ESTA NA JUSTIÇA PARA COBRAR OS DOIS MESES .PERGUNTO EU AGUARDO OU PROCURO UM ADVOGADO? OBRIGADA
Olá. Se você deu procuração para a imobiliária constituir advogado em seu nome e cobrar judicialmente o inquilino devedor então tens que aguardar mas o ideal é ir pessoalmente na imobiliária saber quem está cuidando da ação judicial e em que pé está a situação. no site do tribunal com teu nome completo ou do inquilino podes consultar em que pé está o processo.
ExcluirAbraços
Boa noite aluguei um ap na praia grande para moradia tem 11 dias hoje ,mas quando aluguei não me falaram que meus filhos não podia brincar na parte terrea do prédio com brinquedos nem que meu cachorro que tem 3 meses não podia latir quando eu sair ,pois ganhei uma advertência pelo latido do meu cachorro pq ele lati quando eu saio ! Meus filhos sempre moro em ksa não estão acostumados a ficar preso ! Ate concordo que eles não possa brincar na garagem aonde tm carro mas tem um corredor que não tem carro que da pra eles brincar sim com os brinquedos carrinhos bonecos ! E meu cachorro aonde eu vou tenho que levar pois um morador mandou um áudio dizendo que eu podia ir pra roça pra onde eu quisesse pq aqui era um lugar de familia que não tem nenhum vagabundo ! Estou me sentindo muito mal pois ninguém olha pra mim e meia filhos choram pra brincar e não posso deixar tive que desmontar uma cama para o espaço no quarto fica maior pra eles brincar ! A imobiliaria ainda não me entregou o contrato ja tem onze dias que disse que os donos tinha que assinar e não assinou ,tem 3 contas de luz pra ser paga que ainda não foi não conseguir passar pro meu nome !! A imobiliária disse que se eu quiser sair eu saio mas eles não pode devolver meu dinheiro ! Mas eu não tenho culpa nao me falaram dessas regras quando foram me alugar eu nao tenho culpa eles m enganou estou presa pq nao posso sair com meu cachorro pq ele é filhote tenho que fica em ksa por causa dos vizinho que nao podem ouvir o cachorro latir e meus filhos estão numa prisão pq nem podem brincar 4 criança dentro de casa e o pior numa casa de 3 cômodos que nao tem espaço pra eles brincar
ResponderExcluirMeu email ( mila_htinhaa@yahoo.com.r
ExcluirBoa tarde.
ResponderExcluirEstou com problema semelhante a de algumas pessoas aqui. Liguei para a imobiliária e disseram que o inquilino estava saindo, mas que só faltava pintar as portas dos armários. No entanto, para, talvez, surpresa deles, eu decidi morar no apartamento e chegando lá vi azulejos quebrados, portas imundas e a pintura então nem se fala...
Acionei a imobiliária(O dono é o síndico do próprio prédio) e me informaram que o inquilino pintou quando entrou! Oras, se pintou por necessidade, me enganaram na vistoria anterior ao dizer que estava tudo ok. Entregamos o apartamento para imobiliária 5 anos atrás, com pintura nova(teto, portas e paredes), e hoje está detonado.
Eles alegam que não podem fazer nada e que é um prejuízo com o qual eu tenho que arcar por ser algo que pode ser até de inquilinos passados(porém com a mesma imobiliária). O que posso fazer nesse caso?
Obrigado!
Oi João, te respondi via Email que me enviaste.
ExcluirAbraços
Olá, tenho um imóvel alugado com imobiliária desde outubro. Tenho tido problema com o repasse do aluguel desde dezembro, sendo que está sendo feito com atraso ás vezes quase 30 dias e somente após muita reclamação junto à imobiliária. De acordo com o responsável, o inquilino paga em dia, mas a imobiliária está com problemas financeiros.
ResponderExcluirÉ extremamente difícil entrar em contato com eles, não respondem email ou watts app, como se estivessem fugindo.
No contrato não consta prazo para repasse do aluguel e estipula multa se eu retirar o imóvel antes do final do contrato. Sendo que quem está agindo de má fé são eles, ainda sou obrigada a pagar essa multa?
Como devo proceder para troca de imobiliária sem ter problemas futuros?
Olá, procure um advogado que fará a comunicação de rescisão contratual por justa causa pois a imobiliária não pode usar o teu dinheiro para saldar problemas da empresa. com o advogado você vais e resguardar para não pagar a multa e poder assumir a administração do teu imóvel impedindo o inquilino de pagar para a imobiliária.
ExcluirAbraços
Olá,meu contrato de 30 meses terminou e a proprietária quer alugar diretamente comigo.ela terá que pagar multa para a imobiliária ou a multa se extingue com o fim do contrato?muito obrigada!você ajuda demais!!
ResponderExcluirOi Nandha Lima, te que ler o que diz o contrato, em geral se renova automaticamente até que o mesmo termine e aí haverá multa a ser paga para a imobiliária. ela tem que entrar em contato com a mesma explicando a situação.
ExcluirAbraços
Bom dia queria sua ajuda. Tenho um apartamrno alugado com uma imobiaria com cláusula de garantia do pagamento. Mesmo com inquilino atrasar, o problema que o inquilino está atrásado e imobinária não está garantindo o pagamento. Posso reincidir o contra o e pedir meu imovel de volta.
ResponderExcluirOlá João Carlos.
Excluirem geral aluguel garantido é feito por no máximo 3 meses então verifique o que diz o contrato de administração imobiliária. Se estiver tudo ok e a imobiliária não estiver cumprindo o combinado repassando a você então podes pedir a rescisão unilateral por quebra de contrato mas te recomendo a procurar um advogado.
abraços
Prezados, gostaria de informações sobre atuação da função da imobiliaria , pois tenho imóvel alugado com contrato entre ambas as partes, porem o inquilino vem atrasando o pagamento do aluguel desde o 1o vencimento, fica sempre uma pedente, atualmente está com 2 atrasadas indo para 3a.
ResponderExcluirInsisto que entrem com execução pois tenho depósito caucão de 2 alugueis o quejá compromete 2 pagamentos pois eles somados com condom,Iptu e aluguel já compromente o $$ do caução.
Acho muito demorada a ação da imobiliaria na tentativa de cobrança , posso pedir cancelamento do contrato junto a imobiliaria e entregar para outra gerir ? ou o que devo fazer
Olá, não sei o que ficou acordado em contrato de administração. Se acordou que você tem seu proprio advogado e não irá utilizar o da imobiliária então notifique por escrito a imobiliária para suspender a cobrança extrajudicial que irá entrar com despejo judicial e qualquer pagamento deverá ser somente feito ao seu advogado ou em juizo. Se não te atenderem, procure um advogado para verificar teu contrato e tomar as providencias em ambos os casos. Não aceite caução em dinheiro, uma ação pode levar 6 meses e o valor máximo que podes pedir é 3 meses. Acabas ficando com uma garantia que não cobre nada.
ExcluirAbraços
Bom dia. Tenho dois imóveis locados com a mesma imobiliária. Nos dois já venceu o segundo aluguel sem pagamento algum. Tento conversar na imobiliária, mas nunca consigo. O que posso fazer a respeito? Como funciona e quais os custos de uma ação de despejo?
ResponderExcluirOi Renata Gonçalves
ExcluirNão tenho como te falara em custos porque cada estado tem o seu e sou do RS. Em SP em geral tem um valor inicial que o advogado cobra e depois vais pagando as custas quando o juiz determina algo a ser feito como uma citação, um alvará ,etc.
Dois contratos e duas inadimplências tem que ir na imobiliária pedir uma reunião com o responsável e solicitar verificação dos documentos. que cuidados foram tomados na verificação dos locatários, qual fiança foi solicitada e se já venceu o segundo aluguel não tem conversa entra com despejo logo porque é demorado.
Se a imobiliária não esta te dando satisfações, terás que rescindir o contrato por justa causa, pois eles tem que te prestar contas. A administração deles é limitada.
Abraços
Olá boa tarde!
ResponderExcluirTenho um apartamento alugado já a alguns nos com uma imobiliária,toda vez que entra um inquilino novo e o contrato é depósito de 3 meses,eles ficam com 1 mês e me passam 2 e descontam mensalmente 10% do valor do aluguel.
Está correto isso?
Oi Alessandro Amorim
ExcluirToda a vez que sai o inquilino e o novo entra é feito uma nova locação e portanto novo contrato, nova vistoria,novas avaliações dos locatários e tipo de fiança, novo contrato enfim, se faz toda a intermediação novamente e portanto é devida a taxa de intermediação de 1 aluguel.Até aqui perfeitamente legal e se o inquilino que esta no imóvel renova por escrito é devido 505 do aluguel se for renovação escrita, se for automatica não paga nada.
O que está errado e tens que tomar providências é descontar esta taxa da caução. Isso é abusivo. a caução é garantia do contrato que deve ser depositada em conta poupança desde a data em que foi paga e devolvida ao inquilino no fim do contrato com os rendimentos da poupança. este dinheiro não pode ser utilizado ou mexido para pagar outras despesas. Se a imobiliária tira este valor e deposita somente dois alugueis no fim do contrato vai dar problema. ela tem que descontar esta taxa quando receber o aluguel, no mês seguinte ao da locação. contate-os e saiba o que esta acontecendo. se você esta locando com contrato de 12 meses recomendo que comece a fazer contrato de 30 meses e não use caução, não garante nada caso ocorra inadimplência.
abraços
Olá!
ResponderExcluirO que fazer quando a imobiliaria recebe o aluguel em dia, mas repassa com atraso?
Posso exigir que pague juros por esses dias de atraso?
O inquilino paga em dia, mas eles não estão repassando.
Já notifiquei, por escrito, de que não desejo mais receber em atraso. Mas a Administradora nunca respondeu às minhas notificações.
E todos os meses o problema se repete...
Por favor, me dê uma orientação!
Olá. A imobiliária repassa o aluguel em no máximo 5 a 10 dias uteis, conforme constar no contrato de vocês, acima deste prazo se esta recebendo do inquilino em dia é apropriação indébita. Se a imobiliária está tendo problemas financeiros não pode por conta disso usar os valores dos locadores, é ilegal.Você tem o direito de rescindir este contrato por justa causa mas se eles nem te respondem não vão querer rescindir. deves ir pessoalmente buscar a solução, ou passam a pagar em dia ou rescindem o contrato e não havendo acordo, busque a justiça para ser indenizada. cobrar multa e juros é premie-los por utilizarem indevidamente teu dinheiro.
Excluirabraços
Olá Maria Angela, trabalho há algum tempo com administração de locação no interior de SP, ocorre que de alguns meses para cá venho tendo alguns problemas com alguns inquilinos "barra pesada", do tipo que adoram fazer um barraco por qlq coisa, em relação a pagamento estão ok, porém praticamente todo mês tem um escandalo na porta do meu escritório, acontece que como conheço muito bem a proprietária dos imóveis, acabamos não fazendo o contrato de prestação de serviços pq somos do tipo que honramos nossa palavra e entre eu e os proprietários não há problemas, porém devido a esses contratempos com os inquilinos e pelo fato da cidade ser muito pequena, eu não quero mais passar por esse tipo de situação e pretendo entregar a administração dos imóveis para a proprietária. Já procurei em todos os lugares mas só acho amparo no caso do proprietário querer trocar a administração, nunca o contrário, como é o meu caso. Nos contratos de locação consta que a administração é feita por mim, gostaria de saber como proceder nesse caso, uma conversa com a proprietária e um termo comunicando meu afastamento da administração para os inquilinos seria suficiente? Agradeço se puder me ajudar.
ResponderExcluirOi Sheila, bom dia
ExcluirSe o contrato é verbal qualquer das partes pode rescindi-lo sem multa ou ressarcimento. Reza o bom senso que terminem de comum acordo e forneças um prazo razoável para que a locadora assuma o contrato e informe aos inquilinos que passará a administrara a locação. Faça uma reunião com ela. informe o ocorrido e conceda 30 dias para que ela passe resolva tudo.
Abraços
Tenho um imóvel É entreguei a uma imobiliária,mas a mesma não fez nenhum contrato comigo e já solicitei várias vezes ao corretor o contrato com o inquilino e ele não me envia só efetua o repasse quando ele quer.Como posso resolver esse problema?ele tem um documento de exclusividade para alugar. Por favor me ajudem!
ResponderExcluirO documento de exclusividade comprova o negócio e o contrato tem que ficar com a imobiliária. ela tem obrigação de guardar toda a documentação da locação em uma pasta. se você precisa de informações marque uma reunião.
ExcluirAbraços
Olá Maria Angela,
ResponderExcluirFiz um contrato de prestação de serviços com uma imobiliária pelo prazo de 36 meses, com exclusividade em abril de 2016. Ocorre que o inquilino vai desocupar o imóvel até março de 2018. Informei a imobiliária q desejo vender o imóvel. Ela me deisse q terei de pagar a multa da rescisão que é de R$6.600,00. No caso ela pode querer me cobrar isso?
Mesmo que tenha uma cláusula de venda do imóvel que diga que só terei de pagar a comissão pela venda se ela mesma vender para o inquilino e não refere nada ao tempo do contrato de prestação de serviços...
Obrigada!
Olá, se fizeste um contrato de 36 meses exclusivo para locação e administração imobiliária rompendo o contrato terá que pagar a multa. Deixaste com exclusividade o contrato para locação. O mesmo ainda está em andamento e desejas colocar a venda. Está rompendo o contrato de administração. Comissão é uma coisa, pagamento por serviço prestado. Multa é por rescisão unilateral de um contrato assinado. Resta discutir judicialmente o valor cobrado. Sempre faça o contrato de administração pelo mesmo tempo do de locação não permitindo renovação automática. Se você contrato a imobiliária por 3 anos, faça contrato de locação de 3 anos, vencido o prazo o trabalho da imobiliária foi realizado e pago. Se desejar faça novo contrato ou não. O inquilino não pertence a imobiliária.
ExcluirAbraços
Boa tarde!
ResponderExcluirtenho uma imobiliária , em meus contratos coloco uma clausula que da direito a uma multa por rescisão, caso o proprietário venha me pedir o imóvel e ficar com o inquilino que eu coloquei , pois aqui em minha cidade por ser pequena tem muito disso, a imobiliária serve só como um teste para ver se o inquilino vai realmente pagar o aluguel, se ele paga em dia o locador cumpre o contrato até o final , mais fica com o inquilino que eu coloquei, mais se ele é um inadinplente o proprietario deixa na imobiliaria, e quando coloco na justiça pago todos os encargos de advogado e custas processuais, eu estou errada ?
Olá. Tens que fazer dois contratos. Um de intermediação para locar o imóvel e ele termina quando o contrato é vistoria estão prontos para as partes assinarem. Se o proprietário quiser que você administre a locação entåo faz um contrato de administração mensal com o mesmo prazo da locação, se tirar antes do término deve te indenizar em todas as comissões devidas do período. Inadimplência é risco do negócio para o proprietário. Quem entra na justiça é o locador nåo você.
ExcluirAbraços
Loquei um imóvel por uma imobiliária que me cobrou o primeiro aluguel e pediu caução do inquilino. Em menos de 1 ano essa imobiliária fechou sem comunicar a mim o locador e ao locatário. O caução ficou em posse deles. Como locador eu respondo por esse golpe da imobiliária? Lembrando que a imobiliária não realizava cobrança ao inquilino, este sempre depositou o aluguel diretamente na minha conta e realizou o pagamento do condômino é IPTU a parte.
ResponderExcluirOi Simone
ExcluirOlá, sim você responde pela devolução da caução ao inquilino e deve cobrar judicialmente da imobiliária. A caução em dinheiro nunca deve ficar em poder da imobiliária devendo sempre o locador exigir que lhe seja entregue. Tem imobiliárias que chegam ao absurdo de ficar na guarda da caução e depois querer descontar imposto de renda do valor antes de devolver ao inquilino e o locador é quem acaba tendo problemas na justiça. Abraços
Bom dia! Amei seu blog!
ResponderExcluirMuito esclarecedora suas respostas! Parabéns!
Olá, obrigada, disponha sempre que precisar.
ExcluirAbraços
ola
ResponderExcluirestou com meu apartamento para alugar a 5 meses só que resolvi alugar por conta propiá por q a imobiliária não alugou ainda e nunca foi alugado, tenho que pagar multa se rompe o contrato pela imobiliária mesmo ela não alugando?
Olá. Depende. O que diz a proposta assinada entre vocês? Em geral o prazo é de 90 dias renovado automaticamente por mais 90 dias. Se não deste exclusividade para a imobiliária você pode locar direto mas convém continuar com a imobiliária. Na prática não costuma ter multa a não ser que tenhas dado a exclusividade de somente a imobiliária locar.
ExcluirAbraços
Ola!!
ResponderExcluirNa administração de imóveis, até que seja efetivada a locação do imóvel pela imobiliária, a quem cabe cuidar das contas de agua/luz/condomínio?
Tenho um cliente/proprietário que comprou um imóvel, deixou comigo pra administrar/locar, mas nunca pagou as contas e nem se preocupou dizendo que deixou comigo a responsabilidade, só que ainda não consegui alugar o mesmo...
Esta certo isso?
Olá, o que diz o contrato de administração imobiliária sobre as taxas até a locações do mesmo e manutenção? Se diz que a imobiliária(corretor) ficaria responsável então está correta a reclamação do contrario o proprietário responde pela manutenção do imóvel e quitação das despesas até que o mesmo seja locado.É absurdo achar que um profissional irá arcar com os custos do proprietário até que o bem seja alugado. As imobiliárias que acordam desta forma ou cobram uma comissão mais elevada ou depois quando o bem é locado são ressarcidas e ainda exigem exclusividade.
ResponderExcluirAbraços
Boa tarde. Estou com um problema em um imóvel meu alugado pela imobiliária. Com um mês de aluguel descobriu-se prostituicão no Imóvel, a imobiliária diz que não é responsável por que não pago taxa de administração, preciso de orientação, grato...
ResponderExcluirOlá. O proprietário do imóvel é quem deve tomar providências em relação a locação se esta sendo desvirtuada a finalidade ou seja locou para residencial e esta sendo usado para outros fins. Busque um advogado para orientação em como agir com o despejo. Abraços
ResponderExcluirola, tenho uma duvida.
ResponderExcluirA imobiliaria que contratei, me atrasou 4 meses de pagamento, porem, o inquilino havia pago em dia. Ao entrar em contato, me notificaram que os pagamentos foram enviados, e que o banco estornou os mesmos por divergencia de cpf, mas que só ficaram sabendo mediante minha cobrança. Diante disso, refizeram os pagamentos integralmente, sem cobrar a taxa admnistrativa desses 4 meses. Ai fica a duvida, isso é legalmente correto? Entendo que não foi má fé, mas acho que so a taxa de adm muito pouco por 4 meses em branco....
Oi Dido
ResponderExcluirA imobiliária deveria ter controlado a devolução de valores pelo banco, da mesma forma que você deveria ter entrado em contato já no primeiro aluguel que não recebeste o repasse.
Não há dúvidas que houve um problema que eles alegam ser no teu CPF porém esses pagamentos e estornos costumam ser feitos dentro de um programa imobiliário automático que algum funcionário do financeiro controla. Meio estranho ter voltado para a conta da empresa. Justo que não tenham te cobrado a comissão como forma de "desculpas' pelo transtorno. Se desejas multa e juros pelo atraso no pagamento terás que ter uma bia justificativa para somente reclamar meses depois. Não havendo acordo, a justiça é o caminho.
Abraços
Boa tarde!
ResponderExcluirMinha noiva tem um imóvel, o qual repassou à imobiliária para que a mesma o alugasse. Passaram-se seis meses desde então e nunca houve a concretização de um aluguel. o imóvel continua vago. Sequer havia mais a placa de "aluga-se". Gostaria de saber se, ao pedi-lo de volta, uma vez que estamos pensando em casar e morar nele, a imobiliária tem o direito de solicitar algum pagamento ou multa.
obrigado!
Não há multa a pagar, podem pedir o fim dos anúncios. Abraços
ExcluirNÃO QUERO MAIS DEIXAR MINHA CASA NA IMOBILIÁRIA PARA ALUGAR, VOU ALUGAR POR CONTA PRÓPRIA,O QUE FAÇO PARA TIRA DA IMOBILIÁRIA?
ResponderExcluirPense bem, se não tens experiência e conhecimento da Lei especial do Inquilinato não recomendo locar por conta. 90% dos e-mail que recebia de locadores são de problemas por desconhecer a lei que acaba em prejuízo.
ExcluirSe quer tirar da imobiliária verifique se já terminou o prazo para eles locar em teu imóvel. Se sim, informe por escrito que não deseja continuar com eles.
Abraços
Olá, tenho um imóvel administrado por uma empresa que só me repassa os valores após cobranças. Se não cobro, não recebo. Gostaria de retirar a administração do imóvel dessa empresa, mas quando assinei o contrato tinha uma cláusula dizendo que se tirasse o imóvel teria que pagar multa. Não fala em tempo. Isso procede? Como fazer? Obrigada!
ResponderExcluirOlá
ResponderExcluirMinha mãe assinou o contrato com uma imobiliária para que a imobiliária fizesse a administração de recebimento dos alugueis e IPTU.
Mas há imobiliária fez um contrato indeterminado,isso já faz quase 3 anos.
E nesse meio tempo a imobiliária nunca quis aumentar o aluguel.
A poucos meses eles informaram que vão fechar a imobiliária e vão ficar autônomos, mas que querem continuar recebendo os alugueis.
Nessa situação, se eles fecharem a imobiliária, esse contrato que minha mãe assinou estará valendo? e se sim como posso encerra ele. Não temos mais interesse em continuar com essa imobiliária.
Email: schuartz.larissa@bol.com.br
Oi Larissa,
ExcluirNotifiquem a imobiliária que não desejam continuar com a administração imobiliária solicitando o encerramento do contrato e entregas das pastas de todas as locações, acorde um prazo de encerramento em geral 30 dias. Como está em prazo indeterminado não há multa a pagar e vocês devem assinar a rescisão contratual sem ônus para as partes.
Abraços
Olá boa noite gostaria de uma ajuda no meu caso eu aluguei a casa com a imobiliária em março de 2017 eu estava com problemas particulares e não dava pra eu resolver os vários problemas que a casa tinha e ainda tem a imobiliária me deu o contrato original pra eu ir na Sabesp passar a. Conta pro meu nome e eu até agência em junho ta passei pro meu nome pois em dezembro fiquei sem água pois a mesma foi cortada fui saber porque eles disseram que foi por causa de débitos anteriores eu disse como porque tinha pago as minhas contas eles me mostraram os devidos do antigo inquilino tinha transferido tudo pro meu nome fui até 8mobiliaria reclamar eles disseram que ia resolver e até hoje não resolveram nada fiquei sem água eles mandaram um pedreiro vim até aqui o imóvel e religar a água ele veio e deixou vazando resumindo veio 1500 reais de conta no meu nome e a imobiliária não resolve nada já fui na defensoria pública sem sucesso o que devo fazer permaneço no imóvel pois não vou pagar mais aluguel eles querem receber e os problemas não resolvem o contrato original está comigo posso sair da casa ou não e meu nome devo pagar a água não sei o que fazer me deem uma luz obrigado
ResponderExcluirOlá, você pode rescindir o contrato e também responsabilizar o locador pelos transtornos causados porém se fizer isso sem auxilio de um advogado a imobiliária não irá negociar com você e nem distratar o contrato, então busque um advogado porque cabe inclusive perdas e danos. a companhia errou ao transferir a divida para teu nome porque estamos falando de contrato de locação e portanto não pode ser transferido para você pagar e nem para o proprietário. A companhia tem que localizar e cobrar o inquilino devedor. Abraços
ExcluirOlá boa noite Maria Angela .. gostaria de saber como faço pra quebrar um contrato que tenho com uma imobiliária da minha cidade que fica em Minas Gerais por não estar satisfeito com a imobiliária e estou precisando do imóvel pra morar , e tbm eles estão com 3 aluguéis no valor de 900 reais que eles não me repassaram alegando que iria fazer um reparo na casa pois o inquilino estava reclama do pois na época de chuva eles tem muitas goteira pela casa . E isso foi em 2017 e até hj eles não mexeram em nada na casa e tbm não me repassaram os 3 aluguéis .. e fizeram isso sem minha autorização .. gostaria de saber como e que e feito a carta de quebra de contrato q tenho com a imobiliária e tbm que ficar automaticamente . E como eles tem q me pagar esses 3 aluguéis q tem mais de ano q não foi repassado a mim ... E também eles estão me cobrando 3 aluguéis de multa q tenho q pagar para o inquilino e 3 aluguéis de multa para a imobiliária ... E não tenho condições nem uma pra isso .. por tanto estou precisando do imóvel pra morar .... Espero que possa me ajudar .. dês de já agradeço ..
ResponderExcluirOi Tinho, boa noite.
ExcluirNo teu caso é preciso que você constitua advogado para que este negocie com a imobiliária. se ela agiu em teu nome é porque no contrato de administração imobiliária tem uma clausula em que você a torna procuradora podendo agir e assinar em teu nome. Se tem esta clausula, a imobiliária assinou o contrato de locação por você como tua procuradora e nesse caso ela podia agir colocando a casa em ordem e deve te prestar contas de tudo que gastou com notas fiscais e recibos identificados. Lembro que por lei você é obrigado a entregar a casa em perfeitas condições de uso pelo inquilino. Por outro lado o bom senso diz que se deve dar ciência ao locador até porque este pode ter profissional de confiança a ser usado nos consertos do imóvel.
Quanto ao imóvel para morar, se o inquilino quiser cumprir o contrato até o final não terás como reaver o imóvel porque a multa por desocupação antecipada é apenas para o inquilino, a lei não estende este direito a você.
Eles não vão abrir mão da multa.
Abraços
Boa noite alugamos uma casa por imobiliária Apopular aqui em limeira a mais ou menos um ano. Sempre pagamos os aluguéis em dia porém o proprietário disse que a imobiliária não estava repassando os aluguéis em dia (atraso de 3 meses e ainda deu um cheque sem fundos). O proprietário então nos informou que realizasse o pagamento do aluguel em outra imobiliária que havia transferido o imóvel. A imobiliária Apopular está nos cobrando o pagamento do aluguel e disse que ira entrar com ação de despejo. Não deixamos de pagar um aluguel e também nunca atrasamos. Podemos ser despejados?
ResponderExcluirOlá. Deverias ter exigido do locador a rescisão assinada pelas partes para passar a pagar para a nova imobiliária. Pelo visto houve uma rescisão unilateral por parte do locador que alega os fatos citados mas que deveria ter procurado a via judicial.
ExcluirQuanto a ação de despejo, entendo que não proceda pois os aluguéis estão em dia mas te recomendo que procure um advogado e passe a depositar os alugueis futuros em juízo para te resguardar de problemas visto que não tens como saber com certeza quem tem razão. A rescisão com a imobiliária era o único documento que te garantiria afinal você locou com esta imobiliária e portanto a mesma estava autorizada pelo locador por contrato de administração. Você é a parte fraca no contrato e sem obrigação de conhecer a lei.
Abraços
A imobiliaria alega que seu celular foi clonado e por isso a mensagem de whats app que o inquilino recebeu solicitando transferencia nao é de responsabilidade dela. O que devo fazer? Quem esta errrado a imobiliária por saber que estaba clonado e jao avisou seus clientes ou o inquilino por ter acatado o pedido sem questionar?
ResponderExcluirOlá. Se há um contato autorizado para notificações nem haveria porque o inquilino contestar uma notificar de despejo salvo se ele necessitasse mais tempo para sair. Por outro lado, se a empresa teve o celular clonado deveria ter publicado no site e em jornais. Não há como a empresa dependendo do tamanho de sua carteira, saber o que foi enviado aos inquilinos. É dificil.
ExcluirAbraços.
Maria tenho uma casa em uma imobiliária, quero tirar da administração dela e passar para outra imobiliária, o inquilino alugou com prazo de 12 meses , falta 8 meses para vencer o contrato, se eu tirar da imobiliária e passar para outra tenho que pagar multa?
ResponderExcluirOlá, o locador(proprietário) pode rescindir o contrato de administração sem que o inquilino saia do imóvel? Ou seja ele retoma a administração do imóvel e passa a receber de forma direta o aluguel do inquilino.
ResponderExcluirObrigado
Olá, sim pode e se o contrato com a administradora prevê multa o que é usual, o locador deverá pagar esta multa e rescindir o contrato. Ao inquilino cabe seguir pagando para a imobiliária até que o locador apresente a ele a rescisão contratual da administração.
ExcluirLembrando que a busca do inquilino para locar já foi remunerada com o pagamento da taxa de intermediação que em geral é o primeiro aluguel inteiro. Falamos de rescisão da administração onde a imobiliária já foi remunerada pelo que gastou para alugar o imóvel, então na rescisão temos as perdas com a remuneração mensal pela administração até o fim do prazo e por isso colocam a multa que não pode ser a soma de todas as comissões devidas.
Há imobiliária que exigem que o inquilino desocupe o imóvel o que é um absurdo querer tirar o inquilino do imóvel por rescisão da administração. Qualquer coisa procure um advogado e faça a rescisão judicial.
Oi Juliana, bom dia.
ResponderExcluirA imobiliária não pode cobrar nada para analise cadastral, essa cobrança é ilegal. O valor esta dentro do que se gasta para analisar oc adastro mas não é despesa do interessado e nem autoriza a imobiliária a destratar alguém. A pretendente não aprovada pode no Procon reaver este valor pago porque em relação a imobiliária e pretendente existe relação de consumo e esta cobrança é ilegal.
Quanto ao fato de não ter aprovado o cadastro da inquilina a imobiliária tem razão. Se você não paga suas contas, não interessa porque motivo e esta no SPC, não é confiável para locar, eu também recusaria o contrato.
Estamos em uma época que quem tinha que mudar de imóvel, mudou durante a crise e portanto diminui o numero de interessados em locar porque já estão com um contrato em andamento e na crise foi alto o índice de pessoas que mudou de imóvel em busca de aluguel mais barato. Esse é o motivo de não alugar rápido. Deve ser avaliado o valor do aluguel. Tem casos em que o proprietário determina e não abre mão, ficando acima do mercado, encarecendo com condomínio, IPTU e seguro fogo. Depois se não aluga culpa a imobiliária. Faça uma reunião com eles sobre o imóvel, avalie um beneficio como primeiro mês com condomínio e IPTU grátis, ou primeiro ano grátis de IPTU, tem que ser feita uma estratégia para atrair interessado.
Quanto ao contrato com a imobiliária não pode ser eterno. Se você deu exclusividade esta é por 90 dias renovável por mais 90 dias, após se não locado você pode retirar o imóvel afinal eles não atingiram o objetivo. Vencido o prazo que constar no contrato entre vocês não há que se falar em pagar anúncios. Verifique o contrato. Abraços
Olá adorei seu blog,
ResponderExcluirTenho um apto alugado por imobiliária o vencimento do aluguel é dia10 e eles me repassam dia 20 até aí ok pq está no contrato, porém descobrir com minha inquilina que vários meses ela paga com juros pq paga em atrasado, só que a imobiliária não me repassa esse juros tá certo? E a segunda pergunta é eu moro a 400km do imóvel recebo via deposito, posso pedir uma cópia do recibo que é entregue a inquilina,
Estou muito descontente dessa imobiliária meu contrato do vence daqui 9 meses como posso romper isso sem multa?? obrigado pela ajuda
Olá. Se você recebe da imobiliária na data acordada, mas tua inquilina atrasa o pagamento é porque teu contrato com a imobiliária tem clausula de recebimento em dia ou seja a imobiliária garante teu aluguel rigorosamente em dia mesmo que a inquilina fique inadimplente. Nessa atuação quando a inquilina efetua o pagamento a imobiliária é que recebe multa, juros e correção porque é a garantidora do teu aluguel em dia. Você teria direito a multa e juros se recebesse atrasado e da mesma forma a imobiliária que ficaria com uma parte porque a comissão mensal também seria recebida em atraso. Não há nenhuma ilegalidade e se você quer trocar de imobiliária por essa situação isso é de praxe no mercado e poucas garantem teu aluguel em dia. Quanto a copia do recibo de pagamento do aluguel mensal, não há porque você solicitar isso a imobiliária, eles vão tem enviar as copias autenticadas porque toda a documentação original fica arquivada na pasta de locação que só lhe é entregue no fim da locação e contrato com a imobiliária.
ExcluirLocação é renda tributada lançada no teu imposto de renda. Todo ano em fevereiro de cada ano a imobiliária tem que fornecer o informe de rendimentos para o teu imposto de renda e neste informe ela demonstra mês a mês a data do pagamento do aluguel. Como você recebe deles em dia vira a data em que recebeste da imobiliária o aluguel garantido e não a data em que o inquilino pagou. Sendo assim se queres saber como o inquilino está pagando contate a imobiliária e solicite que lhe seja enviada uma prestação de contas porque deseja saber o histórico de pagamento dos alugueis do inquilino durante o tempo de contrato. É teu direito ter conhecimento de como o inquilino paga mesmo que recebas em dia.
Quanto a encerrar com a imobiliária sem ônus depende do que diz o contrato.
Abraços
olá Ângela
ResponderExcluirTenho um contrato administrativo com uma imobiliária de 12 meses. Quero romper com ela ao fim deste prazo como devo proceder? Ficarei com o inquilino que também não quer ficar com esta imobiliária e sim ficar com um contrato diretamente comigo. Ele deixou um cheque caução no valor de três alugueis na imobiliária, como ficara esta caução ? Eu quis romper antes no inicio do contrato mas eles falaram que teria que pagar altas multas. Como devo proceder detalhadamente. Abraços .
Olá, em geral estes contratos constam cláusula de renovação automática se não comunicar X dias antes ou então que o contrato se renova automaticamente até que o inquilino desocupe o imóvel. A taxa de intermediação que pagaste no inicio do contrato remunerou a imobiliária pela busca do inquilino, contrato, vistoria inicial, aferição das partes, publicidade. o que pagas mensalmente remunera pelo trabalho mensal da imobiliária de cobrança e administração do contrato. É comum o contrato constar prazo para comunicar o rompimento do acordo sem multa e tens que verificar o que diz teu contrato. Se nada diz deves comunicar 30 dias antes por escrito que não deseja continuar a administração do mesmo que o fará por conta própria a partir da data XX, que está comunicando a locatária e que a imobiliária deverá fazer o mesmo para que a partir da data da rescisão a locatária passe a pagar o aluguel diretamente a você. Vocês devem marcar uma data de rescisão desse contrato quando a imobiliária irá entregar a você o cheque e uma copia da rescisão. Somente após teres em mãos a cópia da rescisão assinadas por vocês é que a inquilina passará a pagar o aluguel a você, nunca antes.
ExcluirImobiliária costumam querer exigir que o inquilino desocupe o imóvel para encerrar o contrato. Isso ocorre porque eles recebem a comissão sobre o total da rescisão. Isso não é legal porque você já remunerou a mesma pela intermediação e tem o direito de rescindir e continuar com a inquilina. Verifique teu contrato com atenção.
Abraços
Administro um contrato de aluguel que acabou de vencer o inquilino irá renovar o contrato, porem o locador, nao quer mais renovar com a imobiliaria sem motivos(alem do Pagamento da comissao).
ResponderExcluirIsso é permitido? Devo recever uma comissao do primeiro aluguel desse novo contrato?
Oi Willian, é direito do locador não querer continuar a administração que já foi remunerada durante o tempo do contrato. Se a imobiliária for fazer o novo contrato ou renovação do já existente tem o direito de receber na renovação 50% do aluguel ou no novo contrato 1 aluguel inteiro. Se a imobiliária não irá prestar serviços deste tipo recebe comissão mensal até que a rescisão entre ambos ocorra. A partir da rescisão o locatário passa a pagar direto ao locador. A pasta da locação deve ser entregue ao locador lembrando que deve ser feito copia autenticada de toda a documentação para ficara arquivada na imobiliária.
ExcluirAbraços
Boa tarde!
ResponderExcluirTenho um imóvel e quem está administrando ele eh o corretor de imóvel, pois não resido na mesma cidade deste imóvel.
Todavia, gostaria de saber caso esse imóvel não esteja sendo pago o IPTU, a responsabilidade recae sobre o Adm?
Haja vista que, em uma das cláusulas do respectivo contrato está mencionado o seguinte " valor do aluguel R$... mensal, mas encargos os IPTU.
O ADM do meu imóvel repassa na minha conta somebte o valor do aluguel já descontado a sua porcentagem.
Assim a responsabilidade da quitação do IPTU nesse caso eh expressa dele?
Caso esteja em aberto IPTU, posso considerar q o mesmo está agindo de má - fé? Está de APROPRIAÇÃO INDÉBITA do valor recebido do ITPU?
Aguardo ansiosamente vosso retorno.
Desde já agradeço vossa atenção.
Att
Fátima.
Oi Fátima, é preciso analisar o contrato de prestação de serviço e o de locação. Quem fica por escrito responsável por quitar o IPTU junto a prefeitura, o Corretor prestando um serviço a você e nesse caso ele recebe do inquilino junto com o aluguel e quita a parcela para você mensalmente ou o inquilino paga direto a guia do imposto e apresenta ao Corretor o comprovante? O que diz ambos os contratos a respeito.
ExcluirA obrigação perante a prefeitura é sua e de mais ninguém. Se tem imposto não pago somente você pode resolver. O pagamento do IPTU pelo locatário tem caráter indenizatório isto é, ele te indeniza no valor valor que tens por obrigação pagar para a prefeitura. Se o Corretor não cobrou o inquilino e no contrato de prestação de serviço consta esta obrigação ele responde por teu prejuizo. O Corretor trabalha para você para os fins ao qual foi contratado. Não é correto criar hipóteses e sim chamar o profissional e solicitar a prestação de contas. Se ele ficou de recolher para você tens o direito de saber se esta sendo recolhido. Hoje em dia se consulta via site da prefeitura se há débitos, mas o corretor e conversar com quem esta responsável por isso. Se ela não estiver pagando, aí sim tomas providências inclusive rompendo o contrato de administração.
Abraços
Tenho um contrato de prestação de serviço com uma imobiliária desde fevereiro. Ficamos acordados que o primeiro aluguéis seria da imobiliária e que eu pagaria uma taxa de 6% sobre o aluguéis. Dei carência de um mês para o inquilino e agora com a pandemia, a imobiliária me procurou dizendo que o inquilino queria anistia do aluguéis de maio, eu dei! Agora a imobiliária quer que eu pague os 6% sobre os aluguéis que não recebi, sendo que na hora que aceitei eles concordaram em ñ receber. Estou insatisfeita com o serviço deles. Posso rescindir o contrato?
ResponderExcluirOlá, qualquer alteração na locação exige que por escrito a imobiliária concorde. Uma vez que concorde não poderá se eximir. Felizmente estamos em uma Pandemia e o prejuizo de um é o de todos e se fores para a justiça é provável que o juiz resolva a teu favor. É um pouco absurdo uma imobiliária propor isenção e querer receber normalmente. Informe a imobiliária de que não está satisfeita com a situação e irá rescindir o contrato depositando a multa em juízo e acionando a mesma para saber quem tem razão. Procure um advogado porque não é tão simples assim e tens que fazer tudo dentro da lei.
ExcluirAbraços
Olá
ResponderExcluirTenho um imóvel que está em uma imobiliária para alugar. Existe uma ação de despejo por falta de pagamento em andamento, mas as chaves já foram devolvidas e o imóvel foi posto para alugar novamente. A imobiliária segue com o imóvel e o advogado deles com o processo.
Mas como tenho necessidade de alugar logo, estou pensando em colocar também em uma outra imobiliária, mas tenho uma dúvida.
Tem algum problema colocar em mais de uma imobiliária, existindo esse processo em andamento?
Grato
As chaves foram devolvidas então não há problema porque a ação seguirá com cobrança porque despejo não existe mais. Se não tens exclusividade com a atual.imobiliaria podes colocar em.anunvio com outras porém se o serviço desta é bom, deixe como está. Hoje em dia todas as imobiliárias usam o mesmo portal de anúncios. A locação rápida vai ser definida pelo preço. Um desconto no aluguel nós 3 primeiros meses chama inquilino locando rápido. Abraços
ExcluirQuando se encerra o contrato de locação entre o locador o o locatário, o locador pode retirar a imobiliária do negócio? Mesmo o cliente sendo dessa imobiliária?
ResponderExcluirOlá, o cliente não é da imobiliária. O cliente é livre para ir onde ele quiser. Se o cliente chegou via anuncio da imobiliária esta foi remunerada pela taxa de intermediação que você pagou. Encerrando ou não a locação você pode rescindir o contrato sem desocupação do imóvel e entregar a outra imobiliária ou administrar direto quando bem entender. Se isso for feito durante o prazo do contrato de administração pagará a multa prevista. Nunca uma imobiliária pode exigir que o inquilino desocupe o imóvel porque veio através desta imobiliária. Jamais. Encerrou o contrato, o inquilino desocupou o imóvel você pode encerrar a administração salvo se por acordo escrito a imobiliária adiantou algum benefício a você em troca de ficar exclusiva na locação e administração. Abraços
ExcluirOlá, tenho uma casa atualmente com inquilino, posso passar a administração para imobiliária mesmo com morador na casa, respeitando a data de rescisão do contrato?
ResponderExcluirOlá, sim, é livre escolha colocar ou não com ad ministração imobiliária apenas não podes modificar o contrato sem o consentimento do lcoatário. Abraços
ExcluirBom dia. Sou proprietária de um imóvel e este está locado pela imobiliária. O contrato se encerra em dois meses e meu inquilino irá desocupar e entregar a casa. Ele tem interesse em comprar essa casa.
ResponderExcluirApós o encerramento do contrato, desocupação do imóvel, entrega das chaves, vistoria e distrato, posso vender o imóvel para esse mesmo inquilino? Serei processada por isso?
Olá, se o contrato de administração prevê pagamento de comissão em caso de venda do imóvel e logo depois da desocupação o antigo inquilino comprar, sim a imobiliária vai acionar a justiça cobrando a comissão. Se o contrato nada prevê em relação a comissão na venda, não há que se falar em pagamento a eles e mesmo que acionem a justiça, entendo não ser devida a comissão. Portanto verifique o contrato. Se vai vender, comunique a imobiliária de que não dará continuidade a locação retirando o imóvel da administração. Se vai alugar novamente e vender alugado pode haver questionamento, mas vale o contrato.
ExcluirAbraços
Oi Maria Angela, no Contrato de Prestação de Serviços entre a imobiliária e o proprietário do imóvel, o casal deve assinar ou basta somente um dos cônjuges assinar o Contrato com a Imobiliária?
ResponderExcluirNa locação somente se o prazo do contrato de locação for acima de 10 anos, caso em que ambos devem assinar o contrato de administração, de locação e a procuração também. Abaixo de 10 anos pode ser apenas um dos cônjuges ou a critério da imobiliária. Abraços
ExcluirBoa Noite eu gostaria de uma informação, estou alugando uma casa, meu contrato é pessoa física ( alugado direto com o proprietário), e ainda está no prazo, só que a proprietária resolveu agora mudar para locação pela imobiliária, gostaria de saber se isso pode, ela resolveu fazer isso pois a casa onde moro não tinha condições de morar, e começamos a cobrar dela o conserto... Desde já agradeço
ResponderExcluirOi Magda Tavares, sim a locadora pode a qualquer tempo entregar a administração do contrato para terceiros, perfeitamente legal. Até o fim do contrato ele permanece como esta, não podendo ser modificado sem teu consentimento. Após o término, a imobiliária como administradora irá chamar vocês para fazer novo contrato com termo de vistoria inicial onde será verificado todos os problemas que existem no imóvel. O que for da responsabilidade da locadora consertar ela será chamada pela imobiliária a fazer os consertos. Cabe te informar que o fato de estar com imobiliária não isenta a locadora de responder pelos problemas do imóvel. ela deve ter colocado na imobiliária por desconhecer o que é responsabilidade dela e sua. Agora você conversa com a imobiliária e sempre por escrito para fazer provas.
Excluirabraços
Boa tarde.
ResponderExcluirTenho um prédio onde moro e entrego as unidades comerciais (salas e lojas) para administração de duas corretoras. Uma corretora tem o hábito de me comunicar quando uma unidade é alugada com os dados da locação e o nome do inquilino. A outra não comunica. Como moro no prédio, preciso dos contatos dos inquilinos para combinar eventuais manutenções, alguns avisos, etc..Liguei nessa imobiliária que não me repassa os dados de aluguel e uma atendente respondeu que não poderia repassar o contato do inquilino solicitado pois era confidencial. Depois que expliquei para seu superior que precisava dos dados, eles me foram repassados. Isso me despertou uma preocupação e peço que me oriente. Por segurança, o proprietário
não deveria receber uma cópia de cada contrato de aluguel? Se por acaso ocorrer inadimplência do inquilino e também da corretora não ficarei sem documentos hábeis para propor uma ação judicial? Devo insistir na solicitação de uma cópia de cada contrato. Agradeço antecipadamente
sua orientação.
Olá. Tive que achar graça da funcionária te dizer que é confidencial um contrato em que você é uma das partes. Vamos por partes. Você contratou duas Corretoras para administrar a locação de seus imóveis. Portanto todos os atos dos seus inquilinos deve passar pelas imobiliárias. Se você fizer qualquer acordo, negociação, reformas, etc combinando direto com os locatários, estará interferindo na administração.
ExcluirEm relação aos documentos de cada locação fica arquivada em pastas e é entregue a você quando a administração se encerrar. Se você precisa acionar a justiça, cobrar inadimplência é tudo feito via imobiliária. É para isso que são contratados. Quanto ao contrato de locação e vistoria. Sim, és o locador e tens o direito de solicitar uma via. Podem enviar via email.
Muito cuidado. Existe lei especial que trata da locação e jurisprudência. Quantos as Corretoras contratadas, devem te prestar contas. Em geral, o locador contrata o profissional para não se envolver. Você quer estar no comando, então é acordar isso com as imobiliárias.
Abraços.
Maria Ângela, muito obrigado pela orientação e pela presteza da resposta. Muito sucesso e que seus projetos e sonhos se realizem.
ResponderExcluirDisponha, para você também. que tudo se resolva da melhor maneira possivel. Abraços.
ExcluirOlá, assinei contrato de locação com seguro fiança, ocupei o imóvel. Duas questões surgiram a primeira que consta na vistoria pintura nova, porém questionei dentro do prazo que a pintura esta com manchas, riscos e sujeira. Neste meio tempo a imobiliária me informa que o seguro solicitou incluir o nome de minha esposa, mas questionei a imobiliária quanto a pintura, pois consta no aditivo novamente pintura nova.
ResponderExcluirProprietário quer colocar um profissional para fazer retoques, comigo morando, minha filha é asmática e tenho animais de estimação sendo incompatível a execução do serviço neste momento.
Eu não assinar o aditivo por solicitação do seguro tem alguma implicação.
Posso desocupar o imóvel de forma amigável, pois inclusive existe outros problemas no imóvel como ar condicionado com vazamento e banheiros com com vazamento no vaso e pia.
Agradeço pelo ajuda.
Olá. A pintura com manchas comprova que não é nova e não interfere no uso do imóvel e portanto não tem porque o locador fazer retoques. Já as infiltrações tem que obrigatoriamente ser consertadas pelo locador e devidamente constar na contestação da vistoria. Quanto ao seguro fiança, se já está assinado não tens que fazer aditivo. O seguro já está valendo e legal. Quanto a sair do imóvel, pode haver acordo de desocupação. Quem aluga quer o imóvel em perfeito estado e não com problemas que exigem consertos. Abraços.
ExcluirBoa noite
ResponderExcluirPassei um imóvel ja alugado por mim para uma imobiliaria administrar,fiz o contrato de prestação de serviços ,já tem três meses que a imobiliaria está recebendo o aluguel, mas não fez o contrato com locatário, posso recindi o contrato de prestação de serviços sem ter que pagar a multa rescisória?
Olá. Se o imóvel já estava alugado por você não há como a imobiliária fazer novo contrato antes do antigo encerrar. Para mudar contrato existente ou fazer um novo é preciso que o locatário concorde, do contrário tem que esperar o atual acabar. Se por acaso o seu contrato era verbal(lei 8.245/91 artigo 47), para fazer novo contrato somente se o lcoatário aceitar porque contratos verbais(de boca) são contratos com prazo indeterminado onde o inquilino tem o direito de dar continuidade a locação por 05 anos, se não houver infração por parte dele. Se o contrato é escrito com prazo de 30 meses ou mais(artigo 46), somente após encerrado esse prazo a imobiliária pode fazer novo contrato. Se o contrato é escrito com prazo menor que 30 meses(artigo 47), o lcoatário pode se recusar a fazer outro contrato ao término do prazo porque a lei lhe garante renovação automática por prazo indeterminado. Portanto converse com a imobiliária porque esta não pode ir contra a lei. Abraços
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