IMOBILIÁRIA É CONDENADA POR FALHA NA VISTORIA INICIAL

Em processo movido por locatário alegando danos morais, imobiliária é condenada por falha na vistoria inicial do imóvel locado em que o teto do banheiro desabou.

Responsabilidade legal da Imobiliária x Locador x Locatário

A locação de imóveis é regida por lei especial do inquilinato 8.245/91. A legislação especial rege as relações entre contratante locador identificado como proprietário ou possuidor do imóvel e locatário usuário do imóvel. Da mesma forma, por contrato de intermediação e administração imobiliária, rege as relações entre esse locador e a imobiliária contratada. 

A relação imobiliária x locatário é passiva. O locatário chega até o imóvel que o interessou através dos serviços contratados da imobiliária pelo locador. Sendo assim, atua o Código de Defesa do Consumidor(CDC) - lei 8.078/90. Em seu artigo 14, parágrafo 4º, o fornecedor de serviço, independente de culpa, responde pela má prestação de serviço, bem como informações insuficientes ou inadequadas sobre fruição e riscos e que a responsabilidade do profissional será apurada mediante a verificação da culpa.

A responsabilidade da imobiliária na vistoria do imóvel locado

A vistoria inicial é um dos serviços prestados por profissionais de locação de imóveis, podendo ou não ser terceirizados. No passado, era realizada por profissionais, geralmente engenheiros, contratados das imobiliárias. Atualmente, com a modernidades, o serviço pode ser terceirizado. Engenheiros, Corretores de Imóveis, plataformas online com técnicos em edificações, fazem este tipo de serviço.

A vistoria inicial demonstra em documento escrito com fotos e vídeos o estado de conservação do imóvel e seus danos aparentes. Realizada sem a presença do locatário que, posteriormente, pode contestar o laudo, se houver algo em desacordo.

No imóvel podem existir problemas que chamamos de vício oculto, difícil ou impossível de ser identificado sem o uso do imóvel. É o caso de infiltrações, infestação por cupim, energia elétrica falha. Assim que constatado um problema, o locatário tem o dever de comunicar para o locador ser notificado a rapidamente resolver. 

Respondendo a imobiliária pela prestação de serviço, é desta o dever de agir perante reclamação do locatário, sem medir esforços para o problema ser solucionado. É a imobiliária quem tem o profissional, terceirizado ou direto, que trabalha na elaboração do laudo. 

O proprietário responde por entregar o imóvel sem condições de uso(lei 8.245/91, artigo 22). A imobiliária responde por colocar em locação um imóvel sem condições de uso. Se o locador é comunicado do problema e não quer resolver, a imobiliária não deve medir esforços para auxiliar o locatário em como resolver o problema que o laudo não apontou.

Ação judicial por dano moral movida pelos locatários

O locatário moveu ação judicial por dano moral, a empresa ré recorreu e perdeu o recurso devendo pagar 5 mil reais a cada autor. Dispensa comentar de quem estamos falando porque é a imobiliária digital mais famosa. Aquela que os proprietários pagam bem mais barato pelos (não) serviços prestados. 

Os locatários alugaram um imóvel e identificaram problemas de mofo, infiltração e o teto de um dos cômodos acabou desabando após inúmeros contatos com a imobiliária. Contatada, a imobiliária prestadora do serviço de vistoria imobiliária que não apontou os problemas, aproximou as partes. Pela inércia do locador na solução do problema, os locatários solicitaram a empresa que fizesse nova vistoria com laudo técnico estrutural, o que foi negado. O imóvel ficou inabitável. Restou recorrer á justiça, onde a condenação foi confirmada em recurso por não apontar em laudo, o problema estrutural do imóvel.

Os locatários acharam o problema, o laudo de vistoria não relatou, portanto, não se poderia alegar vicio oculto. Ocorre que os locatários comunicaram e houve a inércia da imobiliária frente a orientar o locador, somente agindo após desabamento do teto. Se recorrerem ao STJ(Superior Tribunal de Justiça) teremos jurisprudência firmada em breve. É dever do profissional agir rapidamente na orientação as partes. Não é porque o locador contrata a imobiliária que esta deve considerar este o seu cliente. Na teimosia do locador em não resolver o problema é dever do profissional não medir esforços para, auxiliar o locatário na solução. Esgotados todos os meios, a imobiliária estaria protegida de sofrer esta ação. E agora! Vai acionar o locador que entregou um imóvel sem condições de uso e que a mesma não verificou na vistoria técnica? 

Os tempos mudaram, o locatário agora, sabe buscar seus direitos.

Fonte: Processo - Nº: 1000815-68.2022.8.26.0564

Decisão judicial:  BE113058D18115_imovel.pdf (migalhas.com.br)