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16/01/16

SEGUROS DO IMÓVEL LOCADO E AS IMOBILIÁRIAS

seguro na locação blog saberimobiliario
Fonte de discussões ou desinformação, os seguros do imóvel locado e as imobiliárias que impõem a contratação com seus parceiros tem gerado muitas dúvidas entre os querem contratar com seus corretores de confiança.


Legislação
A Lei 8.245/91 em seu artigo 22 item VIII determina ser obrigação do locador arcar com os custos de taxas e seguros do imóvel, mas ao mesmo tempo, autoriza este locador a transferir para o locatário que irá residir no imóvel a obrigação de pagar, desde que esta obrigação conste em contrato. Aqui começa a confusão entre contratar os seguros do imóvel locado e as imobiliárias atuando como administradoras dos mesmos.

Obrigação do inquilino
Uma vez que o contrato conste que é do inquilino o dever de pagar o seguro fogo e o seguro fiança escolhido pelo locador como garantia do contrato(sim o locador é quem determina que garantia vai aceitar), não há aqui o que discutir em relação ao pagamento destas taxas. 

As imobiliárias 
Como administradoras do imóvel locado, perante o proprietário/locador possuem uma relação de contrato pois são por estes contratadas para locar e administrar a locação e também atuam em nome do locador como procuradora.

A saber. Quando o contrato de locação é assinado pela imobiliária, ela age como procuradora do locador e responde em nome deste. Quando o locador é quem assina o contrato, a imobiliária apenas administra e para qualquer ato precisa da autorização do locador salvo os de administração. 

Quanto aos pretendentes a locação e locatários, as imobiliárias tem um relação de "prestação de serviços" e nessa situação são regidas pelo CDC - código de defesa do consumidor - Lei 8.078/90 em relação aos serviços que oferece a estes. Sendo assim obrigar a pessoa a contratar um serviço com empresa de confiança da imobiliária é considerado venda casada.

Procon.
Uma vez que a imobiliária obrigue o inquilino a contratar uma seguradora parceira desta imobiliária a denuncia deve ser feita no Procon e no CRECI. Ocorre que a denuncia deve ser acompanhada de provas e estas com certeza não serão oferecidas pela imobiliária que age desta forma. Da mesma forma, para qualquer cobrança ilegal é fornecido um recibo genérico. Um exemplo é quando cobram do inquilino uma taxa para consultar SPC, que é ilegal. O recibo fornecido é de "prestações de serviço" que o inquilino não tem depois como provar o que foi contratado e nada impede o inquilino de contratar serviços da imobiliária. 
Um outro exemplo é quando advogados fazem o contrato para o locador e querem cobrar do pretendente uma taxa para consulta de SPC, é ilegal. Podem exigir nesse caso que o inquilino apresente as certidões negativas dele e de seus fiador mas qualquer cobrança será ilegal

Seguro fiança e seguro fogo
Ambos podem ser contratos pelo pretendente a locação com sua corretora de confiança ou escolhida desde que sejam legalmente registrada na SUSEP e inscritas no Banco Central ou a imobiliária poderá se recusar a aceitar esta empresa.

O seguro fiança como modalidade de garantia deve obrigatoriamente ser providenciado junto ao contrato de locação para que a  clausula da fiança seja inserida no mesmo conforme regras da seguradora. Deverá abranger as situações informadas pela imobiliária como o total anual dos alugueis, taxas, reforma de entrega etc.

O seguro fogo também pode ser contratado com corretora de confiança do locatário e deve abranger o que a imobiliária informar. Por ser contratado após a assinatura do contrato de locação, deve ser feito no prazo que a imobiliária determinar sob pena de multa e desocupação do imóvel.

Ambos são anuais e se renovam automaticamente.
O locatário é quem contrata e paga e o locador é o beneficiário devendo a imobiliária fornecer os dados.

Contratação com a imobiliária 
Mais prático, mais rápido, o locatário não precisa ficar se deslocando em busca de seguradoras já que esta envolvido com o fim de um contrato, mudança e inicio de outro e mais caros. Mais caros porque sendo a seguradora parceira das imobiliárias me parece óbvio e justo que a mesma receba comissão pela indicação. Nessa situação a imobiliária disponibiliza ao pretendente a locação, sem custos, a seguradora de sua confiança, recebe a documentação solicitada e providencia ambos além de anualmente providenciar o envio dos novos valores para o calculo a ser pago na renovação. Até aqui nada de ilegal se o inquilino aceitar a indicação.

O inquilino deve solicitar que a seguradora envie o histórico dos seguros cobrados para seu endereço ou que a imobiliária apresente os mesmo para comprovação dos gastos. Isso é previsto na Lei do inquilinato e é direito do locatário solicitar a comprovação. Recomendo que façam, como comissionada tem imobiliária desonesta que informa para as seguradoras valores acima do contratado aumentando o valor da apólice. Vale dizer que a grande maioria trabalha de forma honesta.

Concluindo
As imobiliárias não podem impedir a contratação de seguro com empresa de confiança do pretendente a locação mas podem exigir que seja contratado o plano que abranja a totalidade dos gastos no seguro fiança e dos sinistros no seguro fogo.

Após assinado o contrato, a troca de seguradora depende de concordância do locador pois será preciso aditivar o contrato de locação o que gera custos para o locador perante a imobiliária e como solicitado pelo locatário, este deverá arcar com os custos cobrados pela modificação.

Qualquer pressão para obrigar á contratação com a imobiliária deverá ser denunciada mas na prática sabemos que não é isso que acontece pela falta de tempo, provas e principalmente pela possibilidade de ficar sem o imóvel.

No País dos espertos esta cada vez mais difícil encontrar empresas e pessoas honestas. Um dia isso muda(minha opinião).





10 comentários:

  1. Execelente artigo. Bem redigido, claro e muito didático. Foi bastante útil.
    1 ab
    Nelson

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    1. Obrigado Nelson. Compartilhando conhecimento, sempre. abs

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  2. Muito me ajudou este artigo, mas eu gostaria que fosse informado, quanto ao que foi tratado sobre o seguro contra incêndio, a base legal, pois vim a descobri que a imobiliária vem agindo com a corretora em má-fe.
    Grata,

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    1. Oi Chris

      A base legal para a cobrança é a lei do inquilinato 8.245/91 artigo 22 das obrigações do locador que podem ser transferidas ao locatário. A mesma lei e artigo te permite pedir comprovação de tudo que pagas. se a imobiliária providenciou a apólice tens o direito de solicitar que lhe sejam mostrados os comprovantes que atestam o valor da mesma. Se lhe for negado, pela via judicial podes acionar o locador pois a imobiliária age em nome deste como representante legal.
      abraços

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    2. Sim, sim....não fui clara quanto a minha dúvida. Procuro a base legal referente ao seguinte: a imobiliária me impõe um seguro - e eles não fazem cotação - e eu fiz três cotações, com valores menores que o enviado no orçamento da imobiliária, mas ela não aceita, quer me impor o que ela quer. Ademais, o meu contrato somente me exige cobertura de seguro contra incêndio, mas a imobiliária quer incluir também um adicional de perda de aluguel, que eu discordo. Quero a base legal para contestá-los. Já fui no Procon e eles disseram que o meu caso não entra no CDC

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    3. Entendi, essa cobrança de perda de aluguel é ilegal e o Procon tá cada vez pior. Lei do inquilinato 8.245/91 é a base legal. Quanto ao seguro é a justiça que determina que vc pode escolher o seguro. Acione o locador. Abraços

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  3. Olá Maria Ângela tudo bem?
    Os contratos de locação residencial entendo que o Proprietário queira uma garantia como Seguro Fiança etc, mas a Imobiliária coloca o valor do Aluguel , Condomínio, IPTU, Seguro Fiança que foi parcelado, tudo no mesmo boleto e na mesma data de vencimento pode isso?
    Solicitei que separasse eles e de desse colocar em datas diferentes mas não aceitaram.

    Obrigado Marcelo - SP

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    1. Oi Marcelo, te respondi via email, está correto porque a lei 8.245/91 arito 22 autoriza. Abraços

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  4. EU ACABEI DE LOCAR UMA RESIDENCIA, ASSINEI O CONTRATO NO DIA PRIMEIRO DE ABRIL E COM O PRIMEIRO VENCIMENTO NO DIA SETE DE MAIO.
    QUANDO RECEBI O BOLETO ALEM DO ALUGUEL E A PARCELA DO IPTU ELES COBRARAM TAMBEM IPTU PROPORCIONAL GOSTARIA DE SABER SE É CORRETO?

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    1. Oi Reginaldo esta correto. O aluguel do mês de uso é pago no mês seguinte mas o condomínio e o IPTu se referem ao mês vigente. como no 1º mês não ha cobrança pode no segundo mês quando pagas o 1º aluguel referente ao mês anterior vir duas cobranças de condomínio e IPTU uma delas proprocional aos dias de uso, bem como no aluguel.
      abraços

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